【正文】 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ A、唐山海港開發(fā)區(qū)經(jīng)濟(jì)尚 處于發(fā)展期，目前無法提供大量的高級配套服務(wù)和高收入人群。 三、市場分析 國內(nèi)旅游市場分析 21 世紀(jì)前 10 年，我過國民經(jīng)濟(jì)年增長速度仍將保持 7%左右，我過綜合國力將進(jìn)一步提高，人民的生活將更加殷實(shí)富裕。 隨著國內(nèi)小康生活的到來、雙休日、“五一”、“十一”長假制等，使人們的旅游消費(fèi)意識增強(qiáng)；國家鼓勵(lì)發(fā)展旅游業(yè)政策的 頒布，企事業(yè)單位帶薪休假、獎(jiǎng)勵(lì)旅游的啟動(dòng)，旅游業(yè)處于前所未有的發(fā)展環(huán)境。 19902000 年中國涉外旅游快速發(fā)展，接待入境過夜人數(shù)增加了近 2 倍；旅游業(yè)總收入翻了 4 番，年均增長率達(dá)到 32%。世界旅游組織還預(yù)測到， 2020 年將有 億國際旅游者到中國旅游，整個(gè)東亞及亞臺地區(qū)接待國際旅游者人數(shù)可達(dá)到 億，中國在這一區(qū)域市場中將占有 31%的份額， 2020 年全球旅游總收入可大 2 萬美元 。一是唐山市本市居民以及省內(nèi)鄰近地區(qū)市場；二是京津市場；三是從秦皇島、承德分流而來的客源市場。這三個(gè)方面的市場均應(yīng)大力開拓，但重點(diǎn)應(yīng)放在第二、第三部分上，尤其是京津市場?？梢灾v京津地區(qū)客源人數(shù)的多少將直接決定本旅游區(qū)的收益。東北地區(qū)大量的客源將成為本旅游區(qū)潛在的巨大的市場目標(biāo)。 （ 3）青島、煙臺部分流游客戶 現(xiàn)在，消費(fèi)水平高、人數(shù)多的城市客源群，已從觀光旅游轉(zhuǎn)向參與旅游和生態(tài)旅游，城市化的景點(diǎn)已逐漸被旅客所冷落。已開通的京唐港至大連的游輪及即將開航的港口至煙臺、青島的游輪為東北、山東方向 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 的游客來唐提供了便利條件。 （ 4）奧運(yùn)經(jīng)濟(jì)帶來的目標(biāo)游客群 奧運(yùn)申辦成功最大的獲益者顯然是旅游。 以據(jù)我島情況 ,打網(wǎng)崗島 2020 年 大規(guī)模 項(xiàng)目的完成 ,同時(shí)能使品牌 效應(yīng)最大化 。 通過奧運(yùn)向世界展示 該島 ，展示中國 唐山 這是最突出的 新型旅游項(xiàng)目 ,從而對 打網(wǎng)崗 旅游的發(fā)展創(chuàng)造了最好的機(jī)遇。這個(gè)問題始終是 我們 開拓海外市場的重要制約因素之一，自然將大大緩解。其知名度較高，是我旅游開發(fā)區(qū)客源 市場的主要競爭對手。 北戴河海濱環(huán)境優(yōu)美，風(fēng)光秀麗。東面有鴿子 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 窩公園，是觀日出、看海潮的最佳境地。南戴河國際娛樂中西位于南戴河旅游度假區(qū)省級森另公園內(nèi)，占地 平方公里。 北戴河與南戴河 旅游度假區(qū)的主要缺點(diǎn)是冬季游樂項(xiàng)目少，在策劃方面沒有深入思考冬季項(xiàng)目，造成冬季大量旅游住宿設(shè)施閑置，旅游項(xiàng)目投資效益受到影響。 經(jīng)過近兩年的過度開發(fā)及人為破壞，自然生態(tài)資源遭到不同程度的污染，海水水質(zhì)明顯下降。與之相比，我島所在的樂亭海港，雖然遠(yuǎn)離市區(qū)，旅游開發(fā)也處于剛起步階段，周邊新開業(yè)的個(gè)別浴場僅有簡單的設(shè)施就已經(jīng)吸引了 不少喜歡清靜的游客，可見淺水灣必會成為新的旅游熱點(diǎn)，市場潛力巨大。 （ 2）性質(zhì)： 以海濱風(fēng)光、沙洲野趣為主要風(fēng)景特色，以健康養(yǎng)生、瀏覽觀光、度假休養(yǎng)、運(yùn)動(dòng)娛樂為主要活動(dòng)。 （ 4）客戶目標(biāo)定位： 北京、天津、唐山（河北） 、東北地區(qū)、山東游客，吸引國外游客及國內(nèi)其他地區(qū)游客。 以軍體演習(xí)訓(xùn)練、生存訓(xùn)練等軍事主題為主，設(shè)立海上軍事歷史博物館、沿海戰(zhàn)艦參觀、實(shí)戰(zhàn)演習(xí)場，模擬海 .陸 .空實(shí)戰(zhàn)演習(xí)；建設(shè)軍事戰(zhàn)爭題材的影視拍攝基地，開展 “鐵人三項(xiàng) ”、“軍事五項(xiàng)”的訓(xùn)練、比賽以及漂流、模擬淘金等其他運(yùn)動(dòng)。 B、旅游度假區(qū)：包括大型海鮮餐廳、水上商業(yè)街、生態(tài)酒店、太陽能供熱系統(tǒng)、風(fēng)力發(fā)電裝置、療養(yǎng)所、度假村、室內(nèi)海水樂園、海洋生態(tài)研究所、沙雕表演、海濱浴場、岸邊燒烤、野營、湖上垂釣以及帆船、滑水動(dòng)力翼傘等高檔娛樂活動(dòng)。 D、 生態(tài)居住區(qū) ： 以發(fā)展團(tuán)體、私人度假為主，開設(shè)游艇俱樂部、私人游艇碼頭、私人沙灘浴場，休閑、療養(yǎng)、會議用酒店物業(yè)，水邊住宅。 （ 7） 旅游開發(fā)區(qū)項(xiàng)目投資：約人民幣 50 億。 B、單項(xiàng)工程進(jìn)度如下： 軍事、運(yùn)動(dòng)主題公園區(qū)―完成主體工程，具備接待能力； 綜合旅游度假區(qū)―建成巨型特色餐飲建筑、海濱浴場； 主要道路，水系到達(dá)民俗風(fēng)情區(qū)、生態(tài)調(diào)節(jié)區(qū)植物種植。 、 新戴河路直通島內(nèi)，將于 2002年 10月底全面完工通車。至此，島嶼與陸地的連接基本完成，游客可直接乘車到達(dá)島嶼。 引進(jìn)世界先進(jìn)技術(shù)的觀光漁業(yè)碼頭和游艇碼頭工程項(xiàng)目（包括臥龍山、臥龍?zhí)丁⑼Ｍ?、觀音文化廣場、新型漁村、中心服務(wù)區(qū)、船舶加油站等）已近尾聲， 8月全部完工， 10月可投入使用。 目前累計(jì)投資完成額近億元。 第三期：四年（ 2020― 2020）建成和完善： 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 完成全島規(guī)劃建設(shè)，道路網(wǎng)和水系、景觀形成，度假物業(yè)、私有物業(yè)成片興建、完工，建成國內(nèi)規(guī)模最大、品位最高的 國家級生態(tài)旅游度假區(qū) 。創(chuàng)立環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)區(qū)中最具特色、最有價(jià)值的自然、生態(tài)休閑旅游生活空間。 （ 2） 海域（土地）出讓 投資方可以一次性買斷部分海域（土地）面積的使用權(quán)，在總體規(guī)劃范圍內(nèi)自主開發(fā)。 D、根據(jù)投資方需要，提供一條龍服務(wù)，代建交鑰匙工程； 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ E、品牌管理經(jīng)營： 即由我司管理經(jīng)營，相關(guān)單位出資。 五、旅游開發(fā)區(qū)項(xiàng)目投資主體 打網(wǎng)崗島（淺水灣）旅游開發(fā)區(qū)是由香港沿海物業(yè)集團(tuán)、新加坡新世紀(jì)（圣陶沙）度假村私人有限公司、唐山宏文集團(tuán)共同投資組建的唐山新戴河旅游開發(fā)有限公司負(fù)責(zé)其全部開發(fā)建設(shè)及經(jīng)營管理。 主營業(yè)務(wù)范圍：房地產(chǎn)開發(fā)、物業(yè)投資、物業(yè)管理、地產(chǎn)項(xiàng)目策劃、房地產(chǎn)開發(fā)和建筑施工管理智能系統(tǒng)集成等。 沿海集團(tuán)已具備年開發(fā)能力 100 萬平方米，目前在建工程 70 萬平方米，擁有土地儲備的可開發(fā)建筑面積約 500 余萬平方米。 （ 2）新加坡圣淘沙度假村（私人）有限公司 新加坡圣淘沙度假村（私人）有限公司最著名的建筑新加坡圣淘沙度假村是 集餐飲、客房、商務(wù)、會務(wù)、療休養(yǎng)、娛樂為一體的現(xiàn)代化 渡 假場所。 地理位置優(yōu)越，是每一位到南匯工作、旅游、度假賓館理想的下榻之處。 度假村 以一流 管理，熱情、周到、快捷的優(yōu)質(zhì)服務(wù)和適中的價(jià)位，構(gòu)成度假村特有的魅力，她會使每一位身在度假村的嘉賓倍感溫馨、舒適 。 中方經(jīng)營者簡介： 唐山宏文集團(tuán) 唐山市宏文集團(tuán)實(shí)業(yè)集團(tuán)于 1997 年成立，是以唐山市宏文實(shí)業(yè) 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 集團(tuán)有限公司為核心企業(yè)（母公司）的大型民營企業(yè)集團(tuán)，總部坐落于唐山市古冶區(qū)唐家莊。 宏文集團(tuán)現(xiàn)擁有資產(chǎn) 億元。近年來，宏文集團(tuán)先后被國家、河北省、唐山市、古冶區(qū)人民政府命名為：中國民營企業(yè) 500 強(qiáng)、 河北省百強(qiáng)私營企業(yè)、最佳私營企業(yè)、明星企業(yè)、納稅規(guī)范私營企業(yè)、農(nóng)行 AAA企業(yè)。 A、紅線圖： 根據(jù)唐山市人民政府審批通過 ,圈定打網(wǎng)崗的紅線圖面積為 10 平方公里，旅游局、國有土地管理局已將打網(wǎng)崗島全部規(guī)劃為使用范圍內(nèi)。海域使用年限為二十五年和五十年。 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 六、市場營銷 針對旅游區(qū)項(xiàng)目的特點(diǎn)，項(xiàng)目營銷總體方案策劃如下： 營銷窗口和目標(biāo)區(qū)域的選擇 根據(jù)中國的經(jīng)濟(jì)區(qū)域劃分和項(xiàng)目的特征，旅游區(qū)營銷目標(biāo)區(qū)域的選擇規(guī)劃為四個(gè)大區(qū)，北方片區(qū) 、華東片區(qū)、華南片區(qū)、西北片區(qū)。 營銷的策略 鑒于旅游區(qū)的地域和現(xiàn)狀特征，以及北京是京、津、唐的經(jīng)濟(jì)文化圈的中心，北京積聚了大量的各類投資者和項(xiàng)目開發(fā)商，具備招商商機(jī)；所以項(xiàng)目的營銷首選目標(biāo)市場為北京市場；營銷以島 嶼的各功能區(qū)成片土地轉(zhuǎn)讓為主要方式，從北京市場打開項(xiàng)目營銷的局面 ，積累成功的營銷引資經(jīng)驗(yàn)，推動(dòng)旅游區(qū)的項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)程；后期根據(jù)項(xiàng)目的開發(fā)策略和發(fā)展規(guī)劃，充分挖掘旅游區(qū)自然資源的升值潛力在其他地區(qū)開展?fàn)I銷工作； 營銷工作計(jì)劃 從時(shí)間上計(jì)劃：分近期、中期、遠(yuǎn)期。 中期主要通過項(xiàng)目的總體規(guī)劃方案和項(xiàng)目的宣傳材料，舉辦項(xiàng)目推薦會、營銷宣傳活動(dòng)，項(xiàng)目論壇會公開面向社會營銷。 七、投資及效益分析 該旅游開發(fā)區(qū)具有良好的發(fā)展前景和經(jīng)濟(jì)效益。具體投資和效益估算如下： 一、主題公園 主題公園規(guī)劃與島的東半部，緊鄰入口廣場，南北環(huán)抱渤海，占地 4500 畝，建造軍事主題公園、體育主題公園、觀光主題公園，建成后將成 為中國最具規(guī)模，最具特色的融軍事、體育、觀光于一體的主題公園，同時(shí)成為淺水灣品牌中亮麗的一點(diǎn)。 投資回收期：四年 子項(xiàng)目投資預(yù)算表 項(xiàng)目名稱 投資金額 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 軍事主題公園 10 億 體育主題公園 3 億 觀光主題公園 2 億 營業(yè)收入及利潤估算 主要收入以會員、高層次收入者，按照每年上島人數(shù) 120 萬，來主題公園區(qū)旅游的占地 40%，則有約 50 萬人次，平均依照每人消費(fèi)500 元，則年收入 億，則 4 年即可收回全部成本。 二、綜合生態(tài)保護(hù)區(qū) 項(xiàng)目內(nèi)容及規(guī)模 規(guī)劃中綜合生態(tài)保護(hù)區(qū)位于島的中端，毗鄰主題公園區(qū)，占地面積 3450 畝，該區(qū)主要設(shè)施有；荷蘭風(fēng)車發(fā)電參觀、太陽能發(fā)熱參觀、特色海鮮餐廳、水上商業(yè)街、生態(tài)中心大酒店、沙雕、沙灘浴場、海洋生態(tài)研究所、特色人工湖、兒童樂園等，建成后這里將整個(gè)打網(wǎng)崗島裝扮成真正的旅游觀賞區(qū)，讓世人大跌眼鏡。 投資回收期： 3 年 子項(xiàng)目投資預(yù)算表 項(xiàng)目名稱 投資金額 荷蘭風(fēng) 車發(fā)電參觀 500 萬 太陽能發(fā)熱參觀 300 萬 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 特色海鮮餐廳 200 萬 水上商業(yè)街 1 億 生態(tài)中心大酒店 100 萬 沙雕 300 萬 沙灘浴場 1 億 海洋生態(tài)研究所 2 億 特色人工湖 100 萬 兒童樂園 億 營業(yè)收入及利潤估算 該區(qū)的主要收入既匯集所有的游客（既旅游食宿、休閑娛樂于一體）按照每年上島人數(shù) 120 萬來計(jì)算，平均每人消費(fèi) 200 元，則年收入 億，同樣三年即可收回全部成本。 三 、文化風(fēng)情區(qū) 項(xiàng)目內(nèi)容規(guī)模 文化風(fēng)情區(qū)位于島的中西端，毗鄰綜合生態(tài)區(qū)與生態(tài)居住區(qū)中間，南北毗鄰渤海，此區(qū)規(guī)劃面積約 1500 畝，其主要景觀有：樂亭文化，島嶼歷史傳說，群雕、地方文化匯景、特色商品街、各種演藝場、高等藝術(shù)院校等，該景區(qū)建成后，將匯集樂亭、唐山地區(qū)百年文化精華，加上海洋商品匯翠，將成為打網(wǎng)崗島地域文化與游客交流的最好表達(dá)方式。 投資回收期 8 年。 其他費(fèi)用；（如差旅費(fèi)、辦公費(fèi)、員工工資、折舊、相關(guān)的消耗等）合計(jì)約每年 5000 萬。 總投資 15 億人民幣，其中引進(jìn)資金 12 億人民幣。 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 項(xiàng)目投資預(yù)算表 項(xiàng)目名稱 投資金額 生態(tài)建筑 1 億 水邊住宅 5 億 私人游艇碼頭 2 億 療養(yǎng)院 4 億 會議培訓(xùn)中心 3 億 營業(yè)收入及利潤估算 該區(qū)主要以常住人口、會員、社會名流、療養(yǎng)單位為主要消費(fèi)目標(biāo)，游客為二級目標(biāo)客戶，建成后預(yù)計(jì)來此療養(yǎng)消費(fèi)的總?cè)藬?shù)每年約5 萬，如果每人消費(fèi)約 1 萬元，則該旅游區(qū)年收入為 5 億，預(yù)計(jì) 2 到3 年即可收回全部成本。 八、風(fēng)險(xiǎn)提示 一、自然條件變化可能帶來的風(fēng)險(xiǎn) 與陸地不同，海潮、風(fēng)暴等海洋氣候?qū)u嶼的影響較大。島嶼擬整體墊高 米，按最高潮位 米設(shè)防，完全能夠抵 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 御百年不遇大潮。 二、政治法律方面的風(fēng)險(xiǎn)因素 政府對旅游業(yè)的支持，優(yōu)惠政策的期限。隨我國改革開放的深入進(jìn)行，地方政府對旅游的扶持和優(yōu)惠政策將逐步取消，代之相應(yīng)的各項(xiàng)法律法規(guī)及監(jiān)管制度將進(jìn)一步嚴(yán)格，這對項(xiàng)目的運(yùn)營將產(chǎn)生一定影響， 有關(guān)法律的進(jìn)一步更改制定（例如海域、土地使用年限） 我國的法制建設(shè)正處于健全和完善當(dāng)中，如與旅游開發(fā)密切相關(guān)的法律內(nèi)容的調(diào)整將直接對我島的開發(fā)經(jīng)營產(chǎn)生相應(yīng)的影響。在未來幾年當(dāng)中，稅收是否提高、信 貸資金的松緊程度也間接影響著資金的周轉(zhuǎn)，造成難以償還銀行債務(wù)及利息的風(fēng)險(xiǎn)。通貨膨脹、價(jià)格的升降和貨幣的升值貶值都會直接影響居民的出游能力，也相應(yīng)對項(xiàng)目的收益產(chǎn)生一定的風(fēng)險(xiǎn)。