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4農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)程序-在線瀏覽

2024-08-27 03:55本頁面
  

【正文】 土資源部下發(fā)了《關(guān)于堅(jiān)持依法依規(guī)管理節(jié)約集約用地支持社會(huì)主義新農(nóng)村建設(shè)的通知》(國土資發(fā)〔 2024〕 52 號(hào))要適應(yīng)新農(nóng)村建設(shè)的要求,經(jīng)部批準(zhǔn),穩(wěn)步推進(jìn)城鎮(zhèn)建設(shè)用地增加和農(nóng) 村建設(shè)用地減少相掛鉤試點(diǎn)、集體非農(nóng)建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)試點(diǎn),不斷總結(jié)試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn),及時(shí)加以規(guī)范完善。禁止通過 “ 以租代征 ” 等方式使用農(nóng)民集 第 6 頁 共 20 頁 體所有農(nóng)用地進(jìn)行非農(nóng)業(yè)建設(shè),擅自擴(kuò)大建設(shè)用地規(guī)模。未依 法辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批,國家機(jī)關(guān)工作人員批準(zhǔn)通過 “ 以租代征 ” 等方式占地建設(shè)的,屬非法批地行為;單位和個(gè)人擅自通過 “ 以租代征 ” 等方式占地建設(shè)的,屬非法占地行為,要依法追究有關(guān)人員的法律責(zé)任。農(nóng)村住宅用地只能分配給本村村民,城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購買宅基地、農(nóng)民住宅或 “ 小產(chǎn)權(quán)房 ” 。對(duì)此,必須嚴(yán)格禁止,并予以嚴(yán)肅查處。國土資源部要會(huì)同有關(guān)部門,根據(jù)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展變化的新情況,深入研究在依照土地利用總體規(guī)劃、加強(qiáng)用途管制的前提下,完善對(duì)鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)、農(nóng)民住宅等農(nóng)村集體建設(shè)用地管理和流轉(zhuǎn)的政策措施。嚴(yán)格禁 止擅自將農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地, 第 7 頁 共 20 頁 嚴(yán)格禁止 “ 以租代征 ” 將農(nóng)用地轉(zhuǎn)為非農(nóng)業(yè)用地。建設(shè)占用土地,涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的,應(yīng)當(dāng)辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)。在土地利用總體規(guī)劃確定的城市和村莊、集鎮(zhèn)建設(shè)用地規(guī)模范圍內(nèi),為實(shí)施該規(guī)劃而將農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的,按土地利用年度計(jì)劃分批次由原批準(zhǔn)土地利用總體規(guī)劃的機(jī)關(guān)批準(zhǔn) 。其他建設(shè)項(xiàng)目占用土地,涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的,由省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)。不符合規(guī)定的,不得批準(zhǔn)農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地。 小產(chǎn)權(quán)房最大的優(yōu)勢(shì)是價(jià)格便宜,只有相同位置商品房?jī)r(jià)格的 40%至 60%,而且買賣不要繳納契稅、物業(yè)費(fèi)等使用費(fèi)低廉。2024 年對(duì)小產(chǎn)權(quán)房新聞報(bào)道非常多,主要集中在北京、河北等地,這也引起了國務(wù)院的重視。 2024 年通過媒體集中報(bào)道出來,而且這些地方小 產(chǎn)權(quán)房比較集中,問題比較嚴(yán)重,公開向社會(huì)銷售。在用經(jīng)濟(jì)實(shí)力說話的今天,這些中低收入者選擇小產(chǎn)權(quán)房,更多是無奈,而不是不懂法律。 小產(chǎn)權(quán)房的法律風(fēng)險(xiǎn)在于。 ② 不能正常出售,因?yàn)闆]有房地產(chǎn)權(quán)證,不能辦理正常的過戶交易,而且出售的價(jià)格也會(huì)比商品房低,而且不能在房地產(chǎn)市場(chǎng)自由流通。 ④ 房屋質(zhì)量差,因?yàn)?第 9 頁 共 20 頁 沒人監(jiān)督,一些建設(shè)單位為賺錢會(huì)偷工減料,存在安全隱患。 ⑥ 不能合法繼承,權(quán)利人去世后若要繼承,公證機(jī)構(gòu)與法院可能都不會(huì)受理。 ⑧ 物業(yè)管理水平差,有些房屋甚至沒有物業(yè)管理。集體建設(shè)用地可以搞房地產(chǎn)開發(fā)嗎。出現(xiàn)小產(chǎn)權(quán)房,政府首先要檢討,政府是執(zhí)法機(jī)構(gòu),但是其沒有依法執(zhí)行,執(zhí)法不嚴(yán),甚至縱容違法的現(xiàn)象很是普遍。通常這些建設(shè)小產(chǎn)權(quán)房的單位都具有當(dāng)?shù)卣尘盎蛘吒賳T關(guān)系緊密。 任何事物都是有兩面性的,小產(chǎn)權(quán)房也不例外。 其實(shí)筆者是不贊同小產(chǎn)權(quán)房的,因?yàn)檫@畢竟是違法的產(chǎn)物,而且嚴(yán)重?cái)_亂了商品房市場(chǎng)。作為市場(chǎng)經(jīng)濟(jì),就應(yīng)該由市場(chǎng)去自我調(diào)解。小產(chǎn)權(quán)房的產(chǎn)生只能說明商品房還 第 10 頁 共 20 頁 不夠發(fā)達(dá),房地產(chǎn)市場(chǎng)還夠規(guī)范。 對(duì)于現(xiàn)存的小產(chǎn)權(quán)房的處置,我們建議對(duì)于沒有經(jīng)過規(guī)劃、審批的小產(chǎn)權(quán)房,大部分應(yīng)當(dāng)補(bǔ)辦手續(xù),極少數(shù)質(zhì)量存在問題的予以拆除。出讓金的大部分歸村集體所有,由村民民主支配,政府按比例獲得出讓金中的小部分作為規(guī)劃管理費(fèi)用。 宅基地轉(zhuǎn)讓法律問題研究 2024 年,北京 XX 縣區(qū)宋莊鎮(zhèn)小堡村宅基地房屋買賣案被多家媒體 報(bào)道,引起了廣泛的關(guān)注。 2024 年 7 月 1 日,李玉蘭以 萬元的價(jià)格購買了宋莊鎮(zhèn)辛店村村民馬海濤的父親留下的一套院落,后花費(fèi)十幾萬元把院子進(jìn)行整修和布置。不過,宅基地土地使用證無法 “ 過戶 ” ,只是在變更欄注明, “ 房屋出售給李玉蘭使 用 ” 。 第 11 頁 共 20 頁 2024 年 7 月 10 日, XX 縣區(qū)法院宋莊法庭作出判決,認(rèn)為李玉蘭的房屋買 賣協(xié)議無效,判令馬海濤向李玉蘭支付 93808 元房屋補(bǔ)償,限李玉蘭 90 天內(nèi) “ 退房 ” 。 2024 年 12 月 17 日, XX 省第二中級(jí)人民法院作出終審判決,維持原判。筆者查閱了法律規(guī)定,法律沒有禁止其轉(zhuǎn)讓。第 155 條規(guī)定:已經(jīng)登記的宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓或者消滅的,應(yīng)當(dāng)及時(shí)辦理變更登記或者注銷登記。農(nóng)村村民建住宅,應(yīng)當(dāng)符合鄉(xiāng)(鎮(zhèn))土地利用總體規(guī)劃,并盡量使用原有的宅基地和村內(nèi)空閑地。農(nóng)村村民出賣、出租住房后,再申請(qǐng)宅基地的,不予批準(zhǔn)。 國務(wù)院下發(fā)的《關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》規(guī)定:加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理,禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地??梢?,國家明文規(guī)定禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地,但這二個(gè)文件都不是法律法規(guī),根據(jù)合同法的司法解釋第四條:合同法實(shí)施以后,人民法院確認(rèn)合同無效,應(yīng)當(dāng)以全國人大及其常委會(huì)制定的法律和國務(wù)院制定的行政法規(guī)為依據(jù),不得以地方性法規(guī)、行政規(guī)章為依據(jù)。筆者認(rèn)為判決買賣合同無效是欠妥的,而目前擁有宅基地的城鎮(zhèn)居民還是大量存在 的。筆者認(rèn)為沒有,因?yàn)槠鋺艨谠谠摷w經(jīng)濟(jì)組織,屬于該集體經(jīng)濟(jì)組織中的一員。還有將農(nóng)民的集體土地征用,導(dǎo)致農(nóng)民沒有耕地,只有宅基地,那么根據(jù)規(guī)定該農(nóng)民轉(zhuǎn)為非農(nóng)業(yè)戶口,但是該農(nóng)民還是擁有宅基地的??梢姾饬砍擎?zhèn)居民與農(nóng)村村民,主要看戶口的歸屬。
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