【正文】 前提下，完善對鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)、農(nóng)民住宅等農(nóng)村集體建設(shè)用地管理和流轉(zhuǎn)的政策措施。 2024 年通過媒體集中報道出來，而且這些地方小 產(chǎn)權(quán)房比較集中，問題比較嚴(yán)重，公開向社會銷售。出現(xiàn)小產(chǎn)權(quán)房，政府首先要檢討，政府是執(zhí)法機(jī)構(gòu)，但是其沒有依法執(zhí)行，執(zhí)法不嚴(yán)，甚至縱容違法的現(xiàn)象很是普遍。 宅基地轉(zhuǎn)讓法律問題研究 2024 年，北京 XX 縣區(qū)宋莊鎮(zhèn)小堡村宅基地房屋買賣案被多家媒體 報道，引起了廣泛的關(guān)注。農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準(zhǔn)。 其實國家禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地，禁止農(nóng)民將宅基地及房屋出售給城市居民，農(nóng)民只能出售給本村村民的規(guī)定，在法律邏輯上甚為荒唐。這些土地使用人，其項目通常都比較小、而且是高污染，經(jīng)濟(jì)效益差，還污染環(huán)境。 上述三種學(xué)說都不能根本解決集體土地流轉(zhuǎn)的問題，而且沒 第 16 頁 共 20 頁 有解決土地權(quán)能混亂的狀況。 城鄉(xiāng)一體化發(fā)展。農(nóng)民不因為生活在集體土地而感到驕傲，反而覺得政府剝奪了他們土地的權(quán)利。這樣，自然會帶動在農(nóng)村興建條件比較好的幼兒園、中小學(xué)、醫(yī)院等。長期以來，中國的現(xiàn)代化僅僅是在城市中孤島式地發(fā)展，以至于外國人感嘆：中國的城市像歐洲，農(nóng)村像非洲。但是現(xiàn)在由法律規(guī)定屬于國家所有的越來越多，而且國家根據(jù)社會發(fā)展的需要，在不斷的蠶食集體土地，經(jīng)常在一個集體經(jīng)濟(jì)組織的轄區(qū)內(nèi)既有國有土地又有集體土地。筆者認(rèn)為取消 農(nóng)村、 第 17 頁 共 20 頁 城鎮(zhèn)戶籍的區(qū)別，打破二元戶籍制度，建立統(tǒng)一的戶籍制度是大勢所趨。因此在不違反城市規(guī)劃、不沖擊基本農(nóng)田保 護(hù)區(qū)的前提下，集體建設(shè)用地使用權(quán)可以直接進(jìn)入市場，而無須轉(zhuǎn)變?yōu)閲型恋亍? 以租代征集體土地，通常都是由村委會直接將集體土地出租給土地使用人，簽署土地租賃合同，租賃期限比較長，大多在10 年至 20 年，而且租金通常都在簽署租賃合同時一次性支付，租金都非常便宜。可見衡量城鎮(zhèn)居民與農(nóng)村村民，主要看戶口的歸屬。第 155 條規(guī)定：已經(jīng)登記的宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓或者消滅的，應(yīng)當(dāng)及時辦理變更登記或者注銷登記。 對于現(xiàn)存的小產(chǎn)權(quán)房的處置，我們建議對于沒有經(jīng)過規(guī)劃、審批的小產(chǎn)權(quán)房，大部分應(yīng)當(dāng)補辦手續(xù)，極少數(shù)質(zhì)量存在問題的予以拆除。 ⑧ 物業(yè)管理水平差，有些房屋甚至沒有物業(yè)管理。 小產(chǎn)權(quán)房最大的優(yōu)勢是價格便宜，只有相同位置商品房價格的 40%至 60%，而且買賣不要繳納契稅、物業(yè)費等使用費低廉。農(nóng)村住宅用地只能分配給本村村民，城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購買宅基地、農(nóng)民住宅或 “ 小產(chǎn)權(quán)房 ” 。 符合 土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移的情形。農(nóng)民集體所有的土地，由縣級人民政府登記造冊，核發(fā)證書，確認(rèn)所有權(quán)。最后鑒于市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要，打破城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)，將土地利益歸還給農(nóng)民，建議將集體土地合并到國有土地，徹底解決集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的問題。 集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)條件及程序 有權(quán)申請使用集體建設(shè)用地的只有三種情況：興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)、 第 3 頁 共 20 頁 村民建設(shè)住宅、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)。改革和完善宅基地審批制度，加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理，禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地。 2024 年 1 月 3 日，國務(wù)院下發(fā)了《關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》（國發(fā)〔 2024〕 3號）利用農(nóng)民集體所有土地進(jìn)行非農(nóng)建設(shè)，必須符合規(guī)劃，納入年度計劃，并依法審批。小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)生的根本原因是城市人口急劇增加，城市房價過快攀升，導(dǎo)致部分有購房需求的群體買不起市場上的商品房，只能退而求其次，去買小產(chǎn)權(quán)房。小產(chǎn)權(quán)房的開發(fā)建設(shè)及銷售，沒有當(dāng)?shù)卣呐兀瑳]有當(dāng)?shù)卣目v容，是萬萬建造不出來的。宋莊鎮(zhèn)小堡村因許多畫家聚居而得名 “ 畫家村 ” ?？梢姺墒怯袟l件的允許宅基地轉(zhuǎn)讓的。另外，《憲法》和法律規(guī)定農(nóng)民的土地和宅基地歸村集 體所有，農(nóng)民當(dāng)有權(quán)決定自己土地尤其是宅基地的用途。 產(chǎn)生以租代征的原因是兩方面的： 一、土地使用人有用地的需求，現(xiàn)行的供地模式，限制了其拿到土地或者拿地的成本太高。筆者認(rèn)為：應(yīng)該合并集體土地與國有土地，將集體土地吸收合并為國有土地，建立一元化的國有土地制度，對現(xiàn)行的土地制度做一次徹底的改革。中國長期以來的城鄉(xiāng)二元化社會結(jié)構(gòu)在社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展到今天的情況下，需要進(jìn)行變革。經(jīng)常會看到一些報道：之所以不允許宅基地的轉(zhuǎn)讓，是為了保護(hù)農(nóng)民的利益，筆者每次看到這種報道就會非常氣憤，其說是為了農(nóng)民的利益，實際上恰恰剝奪了農(nóng)民自由轉(zhuǎn)讓財產(chǎn)的權(quán)利。只要注重耕地保護(hù)、環(huán)境保護(hù)，也能把農(nóng)村搞得山川秀美。若農(nóng)民通過出售、出租自己的房屋，可以獲得更高的收益。法律規(guī)定：農(nóng)村和城 XX 縣區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有?，F(xiàn)在城鎮(zhèn)戶籍越來越多，農(nóng)村戶籍越來越少，而且戶籍制度嚴(yán)重制約了人口的流動，也存在戶籍歧視，現(xiàn)有的戶籍制度越來越跟不上時代的發(fā)展。集體土地所有權(quán)與國家土地所有權(quán)在民事法律地位上平等，所有權(quán)的權(quán)能充分，應(yīng)當(dāng)同等對待。但是地方政府卻直接將土地出租給了使用人，沒有辦理上述征地及農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手 續(xù)?！?XX 省農(nóng)村村民住房建設(shè)管理辦法》（ XX 省人民政府令第 71 號， 2024 年 5 月 26日公布）規(guī)定：農(nóng)村村民是指具有本市常住戶口的本