【正文】 各是多少，都制定了相應(yīng)的衡量指標(biāo)； 《 性能標(biāo)準(zhǔn) 》 包括了住宅的保溫隔熱性能、安全防盜性能、門窗的質(zhì)量、地漏的安全程度，包括交樓的裝修標(biāo)準(zhǔn)、陽(yáng)臺(tái)欄桿的耐腐蝕年限、空調(diào)百葉的透空率等因素。 伏見文明 男， 1959年出生，日本籍，本科學(xué)歷， 2024年加入萬(wàn)科。 ?2024年萬(wàn)科確定預(yù)制鋼筋混凝土作為部品化住宅研究方向。三維預(yù)制構(gòu)件在運(yùn)輸、堆放、吊裝、誤差調(diào)整方面的困難。 PC工法的開發(fā)，即完全部品化體系的研發(fā)，為規(guī)?；科飞a(chǎn)做技術(shù)準(zhǔn)備； 3，內(nèi)裝的部品化，主要針對(duì)毛坯房的弊病，做精裝修的標(biāo)準(zhǔn)化和工廠化。 22 國(guó)外住宅標(biāo)準(zhǔn)化情況 Pulte Homes Pulte Homes 是美國(guó)乃至全世界最大、最優(yōu)秀的住宅企業(yè) ,是萬(wàn)科在第三個(gè)十年的標(biāo)桿企業(yè) ,它的許多理念方法一直被萬(wàn)科所模仿。 對(duì)世界住宅產(chǎn)業(yè)來(lái)說(shuō) ,一直存在著一個(gè)怪圈。但是 ,這個(gè)行業(yè)中卻似乎從來(lái)沒有出現(xiàn)過(guò)像在能源、汽車、家電、金融、 IT、甚至零售、飲料、日化行業(yè)曾經(jīng)出現(xiàn)過(guò)的那些龐大的商業(yè)帝國(guó)。 直到 2024年 ,財(cái)富 500強(qiáng)的名單中 ,雖然出現(xiàn)過(guò)建筑公司、出現(xiàn)過(guò)不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)公司 , 但是純粹的住宅開發(fā)企業(yè) ,卻始終與這一排行榜無(wú)緣在 2024年 ,歷史終于被改寫 ,美國(guó)的前四大住宅企業(yè) ,聯(lián)抉進(jìn)入了這個(gè)名單。 在過(guò)去的十年中 ,它的市場(chǎng)占有率上升了一倍以上。如果這個(gè)目標(biāo)能夠?qū)崿F(xiàn) ,我們看到的將是一個(gè)年銷售千億美元級(jí)別的企業(yè)。越大的企業(yè) ,規(guī)模效應(yīng)越顯著 ,但是管理和經(jīng)營(yíng)的難度也越高。 確實(shí) ,住宅作為一種最終產(chǎn)品 ,具有不可移動(dòng)性 ,無(wú)法在一個(gè)地方生產(chǎn)而銷售到很遠(yuǎn)的范圍 :客戶需求和地段的千差萬(wàn)別 ,也使得住宅的生產(chǎn)具有小批量甚至單件生產(chǎn)的特征。 bE 革 23 國(guó)外住宅標(biāo)準(zhǔn)化情況 Pulte Homes 在美國(guó)四大住宅企業(yè)晉身財(cái)富 500 強(qiáng)的過(guò)程中 , 美國(guó)究竟發(fā)生了什么 ? 我們至少可以看到三件事情 : 一是 , 美國(guó)的住宅企業(yè)在客戶細(xì)分以及產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化方面積攢了不少經(jīng)驗(yàn) : 美國(guó)的住宅產(chǎn)業(yè)化水平相對(duì)北歐和日本較為落后 , 近些年來(lái)卻在不斷提升 , 住宅的部品開始實(shí)現(xiàn)規(guī)?；墓S生產(chǎn) 。 三是 ,1980 年代之后 , 美國(guó)的房地產(chǎn)融資不斷創(chuàng)新 , 并形成了大企業(yè)主要通過(guò)債券等低成本渠道融資 ,而小企業(yè)卻仍然依賴高利率貸款的格局 。 而與此同時(shí) , 美國(guó)的優(yōu)秀住宅企業(yè)也逐漸變得成熟 , 在大規(guī)模經(jīng)營(yíng)時(shí)克服管理難度的能力不斷上升 。 Pulte Homes分析了相近生命階段人群的需求 ， 使用家庭收入等數(shù)據(jù)評(píng)估各人群的支付能力 。 ? 產(chǎn)品線策略：用標(biāo)準(zhǔn)化滿足個(gè)性化 。 ? 嚴(yán)格的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn) —— Pulte Quality Leadership,并開辟了住宅保修服務(wù) 。 bE 革 25 國(guó)外住宅標(biāo)準(zhǔn)化情況 北歐部品化住宅 bE 革 工廠預(yù)制到飾面磚的部品化欄板 工廠預(yù)制到飾面及窗戶的部品化外墻板 北歐是世界上住宅部品化程度最高的地區(qū)之一，從主體結(jié)構(gòu)到各種構(gòu)件都采用工廠預(yù)制的部品。外墻板也已經(jīng)附著好保溫層和外飾面，甚至連門窗和玻璃也已經(jīng)安裝到位，直接用吊車吊裝。 26 國(guó)外住宅標(biāo)準(zhǔn)化情況 北歐部品化住宅 bE 革 芬蘭赫爾辛基PAKKALANRINNE住宅工地 基礎(chǔ) 設(shè)備夾層 預(yù)制外墻板拼裝 墻體連接處的錨筋 豎向鋼筋將錨筋串聯(lián) 接縫處支模 27 國(guó)外住宅標(biāo)準(zhǔn)化情況 北歐部品化住宅 bE 革 陽(yáng)臺(tái)預(yù)制板上的排水槽和雨落口 安裝到位的預(yù)制模塊 風(fēng)道 與模塊相連的水平管線 預(yù)制風(fēng)道上下水模塊 28 國(guó)外住宅標(biāo)準(zhǔn)化情況 北歐部品化住宅 bE 革 墻板中予留電管 上下層間的電管用軟管連接 予留電盒 從樓板中穿出電線 29 國(guó)外住宅標(biāo)準(zhǔn)化情況 北歐部品化住宅 bE 革 與墻體脫開的陽(yáng)臺(tái)挑板 靠鋼索懸掛的陽(yáng)臺(tái)挑板 靠預(yù)制柱支撐的陽(yáng)臺(tái)挑板 30 國(guó)外住宅標(biāo)準(zhǔn)化情況 北歐部品化住宅 bE 革 預(yù)制到完成面的樓梯 預(yù)留安裝欄桿的螺栓 裝修好的效果 施工中樓板間的接縫 31 小結(jié) 富力與珠江的經(jīng)營(yíng)模式較為類似 ,均是占據(jù)整條產(chǎn)業(yè)鏈 ,從獲取土地到物業(yè)管理一條龍的經(jīng)營(yíng)。 最強(qiáng)的開發(fā)企業(yè)一定是通過(guò)市場(chǎng)選擇最強(qiáng)的合作伙伴 。比如在銷售環(huán)節(jié) ,目前萬(wàn)科各地在售的項(xiàng)目中 ,一般只保留一個(gè)項(xiàng)目由自己的人員來(lái)進(jìn)行銷售 ,其它項(xiàng)目均采用代理公司銷售 ,能轉(zhuǎn)移到企業(yè)外面去做的工作盡量轉(zhuǎn)移 ,保留一個(gè)項(xiàng)目的目的是為了通過(guò)該項(xiàng)目的銷售來(lái)了解市場(chǎng)。這樣的做法使萬(wàn)科在開發(fā)規(guī)模成倍增加的同時(shí) ,員工數(shù)量和運(yùn)營(yíng)費(fèi)用控制在合理水平 ,同時(shí)企業(yè)更加專注于競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的鞏固。 外部整合對(duì)于產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化方面就提出了更高的要求 , 從而保證合作伙伴的質(zhì)量輸出都保持在一個(gè)較高的水平上。星河灣北上 , 為了選擇適合北方氣候特點(diǎn)的植物 , 費(fèi)了頗多周折。宏宇和當(dāng)代兩個(gè)企業(yè)雖然通過(guò)類似走高端的模式在諸多中小開發(fā)商中創(chuàng)出了品牌 , 但以這種模式卻無(wú)法大批量復(fù)制 ,企業(yè)也無(wú)法做大。從對(duì)萬(wàn)科標(biāo)準(zhǔn)化工作的重點(diǎn)解讀 , 可以看出 , 標(biāo)準(zhǔn)化工作的過(guò)程相對(duì)漫長(zhǎng) , 需要逐漸的積累 , 逐漸形成具有企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力的產(chǎn)品。萬(wàn)科今后如何應(yīng)對(duì)這些問(wèn)題 , 值得我們持續(xù)關(guān)注。（ Pulte Homes的銷售利潤(rùn)率在 68%，凈資產(chǎn)回報(bào)率卻在 1721%；萬(wàn)科的銷售利潤(rùn)率 10%，凈資產(chǎn)回報(bào)率只有 12%） 快速擴(kuò)張的需要： 土地成本上升和土地出讓的透明化，房地產(chǎn)準(zhǔn)入門檻越來(lái)越高，中小企業(yè)越來(lái)越難以生存，在規(guī)?；焖贁U(kuò)張的同時(shí)，必然帶來(lái)管理上和融資上的難度。 統(tǒng)一采購(gòu)、降低成本： 統(tǒng)一設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)有利于統(tǒng)一招標(biāo)采購(gòu)，實(shí)現(xiàn)規(guī)模效益，降低建造成本和節(jié)約周期。 提高設(shè)計(jì)質(zhì)量： 一次性設(shè)計(jì)，作坊式生產(chǎn)帶來(lái)了難以克服的設(shè)計(jì)及建造的質(zhì)量通病。成熟復(fù)制有利于保障設(shè)計(jì)水平，降低開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。 bE 革 34 資源保證 搭建產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)平臺(tái)，需要各業(yè)務(wù)部門的通力協(xié)作與配合。 認(rèn)清差距，博采眾長(zhǎng)；后發(fā)優(yōu)勢(shì)，學(xué)習(xí)創(chuàng)新 一種心態(tài) 縮短周期 降低成本 提高品質(zhì) 三個(gè)目標(biāo) 技術(shù)措施 管理手段 計(jì)劃管理 流程管理 材料標(biāo)準(zhǔn)： 工程做法： 標(biāo)準(zhǔn)化戶型庫(kù) 設(shè)計(jì)資源管 理 知識(shí)管理 二類措施 七項(xiàng)工作 37 首創(chuàng)臵業(yè)業(yè)務(wù)管理流程框架－規(guī)劃設(shè)計(jì)流程 一級(jí)流程 二級(jí)流程 三級(jí)流程 圖 例 項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)管理 規(guī)劃設(shè)計(jì) (D) 產(chǎn)品管理 D110景觀施工圖設(shè)計(jì)管理 D020產(chǎn)品專題研究 D040建筑概念規(guī)劃設(shè)計(jì)管理 D120精裝修方案設(shè)計(jì)管理 D050建筑方案設(shè)計(jì) 管理 D060建筑擴(kuò)初設(shè)計(jì) 管理 D070建筑施工圖設(shè)計(jì)管理 D100景觀擴(kuò)初設(shè)計(jì) 管理 D030產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化研究 D130精裝修交樓設(shè)計(jì)管理 策略管理 D010規(guī)劃設(shè)計(jì)策略 管理 D090景觀方案設(shè)計(jì)管理 D080景觀概念方案設(shè)計(jì)管理 D140規(guī)劃設(shè)計(jì)報(bào)批 D150項(xiàng)目設(shè)計(jì)后評(píng)價(jià) D031可研階段規(guī)劃設(shè)計(jì)支持 D011規(guī)劃設(shè)計(jì)部門工作計(jì)劃編制管理 38 D 0 3 0 產(chǎn) 品 標(biāo) 準(zhǔn) 化 研 究規(guī)劃設(shè)計(jì)部運(yùn)營(yíng)管理部成本管理部招標(biāo)采購(gòu)部市場(chǎng)營(yíng)銷部產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化研究組決策委員會(huì)產(chǎn)品通 過(guò)通 過(guò)未 通 過(guò)從 設(shè) 計(jì) 角 度 細(xì)化 方 案從 成 本 角 度 對(duì)初 步 方 案 提 出意 見從 市 場(chǎng) 角 度 細(xì)化 方 案從 設(shè) 計(jì) 角 度 提出 產(chǎn) 品 標(biāo) 準(zhǔn) 化思 路 和 要 點(diǎn)從 采 購(gòu) 獲 得 性角 度 提 出 意 見經(jīng) 驗(yàn) 總 結(jié)從 市 場(chǎng) 角 度 提出 產(chǎn) 品 標(biāo) 準(zhǔn) 化思 路 和 要 點(diǎn)M S 0 2 0 營(yíng) 銷策 略 管 理提 出 產(chǎn) 品 標(biāo) 準(zhǔn)化 研 究 計(jì) 劃 安排總 裁 辦 公 會(huì) 審批確 定 / 修 改 產(chǎn) 品標(biāo) 準(zhǔn) 化 初 步 方案推 廣 應(yīng) 用為 設(shè) 計(jì) 提 供 相關(guān) 機(jī) 電 、 水 暖等 技 術(shù) 支 持D 0 1 0 規(guī) 劃 設(shè) 計(jì)策 略 管 理行 業(yè) 內(nèi) 相 關(guān) 產(chǎn)品 標(biāo) 準(zhǔn) 化 研 究協(xié) 調(diào) 、 匯 總 / 修改 形 成 產(chǎn) 品 標(biāo) 準(zhǔn)化 方 案制 訂 / 修 改 產(chǎn) 品標(biāo) 準(zhǔn) 化 研 究 策略D 1 5 0 項(xiàng) 目 設(shè) 計(jì)后 評(píng) 價(jià)總 結(jié) 已 有 項(xiàng) 目的 標(biāo) 準(zhǔn) 化 經(jīng) 驗(yàn)招 標(biāo)采 購(gòu)部運(yùn) 營(yíng)管 理部成 本管 理部委 員 會(huì) 提 出 評(píng)審 意 見產(chǎn) 品 策 略產(chǎn) 品 標(biāo) 準(zhǔn) 化 方案I M 0 1 0 投 資 策略 制 訂產(chǎn) 品 標(biāo) 準(zhǔn) 化 初步 方 案開 始結(jié) 束通 過(guò)委 員 會(huì) 確 認(rèn) 通 過(guò)未 通 過(guò)D 0 2 0 產(chǎn) 品 專題 研 究P 0 1 0 采 購(gòu) 策略 管 理39 設(shè)計(jì)管理面臨的難題 bE 革 ? 隨著集團(tuán)經(jīng)營(yíng)規(guī)模的壯大，開發(fā)項(xiàng)目不斷增加，設(shè)計(jì)和管理的工作量成倍地加大。 ? 隨著競(jìng)爭(zhēng)更激烈，對(duì)手不斷進(jìn)步，單純與優(yōu)秀的境外設(shè)計(jì)公司合作取得優(yōu)勢(shì)已經(jīng)越來(lái)越不容易，無(wú)法形成集團(tuán)產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力。設(shè)計(jì)人員年輕化，在專業(yè)水平和實(shí)際操作方面經(jīng)驗(yàn)不足。 ? 總部負(fù)責(zé)方案 ,項(xiàng)目公司負(fù)責(zé)施工圖 ,責(zé)任主體不一致 ,管理連貫性差。 ? 施工圖紙缺少二次設(shè)計(jì)部分，無(wú)法指導(dǎo)總包招標(biāo)。 遠(yuǎn)期目標(biāo) 建立營(yíng)銷定位 ——材料設(shè)備 ——目標(biāo)成本聯(lián)動(dòng)數(shù)據(jù)庫(kù)，選擇高檔次材料設(shè)備，即時(shí)生成目標(biāo)成本，和對(duì)售價(jià)提升的要求。比如外飾面材料目標(biāo)成本、門窗目標(biāo)成本等。 成本分解目標(biāo) 提前招標(biāo)采購(gòu) 45 材料的拆分及標(biāo)準(zhǔn)（框架示意） 材料 建筑實(shí)體基本元素 建筑實(shí)體分系統(tǒng) 圍護(hù)體系 內(nèi)部交通體系 內(nèi)裝與分隔體系 水暖電設(shè)備體系 智能化設(shè)備體系 環(huán)境裝置體系 屋面系統(tǒng) 外墻系統(tǒng) 水泥瓦屋面 玻纖瓦屋面 鋼板瓦屋面 保溫上人平屋面 保溫不上人平屋面 保溫隔熱平屋面 不保溫上人平屋面 不保溫不上人平屋面 ……… 基本建材 部品 構(gòu)件 設(shè)備 器械 結(jié)構(gòu) 構(gòu)件 鋼筋、水泥、砂子、木材 建筑組成分系統(tǒng) 子系統(tǒng) 材料 構(gòu)造做法 設(shè)計(jì)要求 工程標(biāo)準(zhǔn) 整體性能標(biāo)準(zhǔn) 材料選擇標(biāo)準(zhǔn) 材料驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn) 施工標(biāo)準(zhǔn) 驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn) 材料選擇標(biāo)準(zhǔn) 基本建材 材料驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn) 材料使用要求 46 材料設(shè)備技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)（硬標(biāo)準(zhǔn)） bE 革 按六類部品建立各項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn) : ? 建筑材料 ? 裝修材料 ? 水暖設(shè)施、設(shè)備 ? 電氣系統(tǒng) ? 弱電及智能化系統(tǒng) ? 景觀、園林設(shè)施 已完成工作成果 : ? 本年度集采材料設(shè)備標(biāo)準(zhǔn) ? 材料設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)目錄 ? 材料設(shè)備通用做法 瓷磚、電梯、電子防盜鎖、防火門、鋼制防火門、木制防火門、戶門、木制入戶門、火災(zāi)報(bào)警、開關(guān)插座、鋁扣板、門控五金、木地板、散熱器、外墻磚、外墻涂料、內(nèi)墻磚、內(nèi)墻涂料、可視對(duì)講、配電箱、消防自動(dòng)報(bào)警 47 設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)化工作內(nèi)容 材料設(shè)備技術(shù)標(biāo)準(zhǔn) 工程做法和成本措施 標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品庫(kù) 流程管理 計(jì)劃管理 …… 設(shè)計(jì)資源管理 知識(shí)管理 48 工程做法和成本措施 (軟標(biāo)準(zhǔn)） 提升居住品質(zhì) 優(yōu)化成本標(biāo)準(zhǔn) 節(jié)約成本的措施；鋼筋、混凝土含量，停車方式 …. 目標(biāo) 改善現(xiàn)有問(wèn)題，創(chuàng)造產(chǎn)品賣點(diǎn)； 品質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)工作： ? 分別確定戶內(nèi)各功能空間的使用要求和性能指標(biāo)； ? 分別確定戶外各功能空間的使用要求和性能指標(biāo)； 成本標(biāo)準(zhǔn)工作： ? 建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備、市政技術(shù)控制要點(diǎn) ? 窗墻比對(duì)造價(jià)影響（節(jié)能控制要點(diǎn)） ? 停車方式：?jiǎn)?、雙層地下、機(jī)械停車、停車橋、地面機(jī)械停車 ? 鋼筋含量、混凝土含量控制 ? 同層排水 ? 雙管同程供暖方式 49 品質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)細(xì)分（軟標(biāo)準(zhǔn)） 空間 戶內(nèi)空間 戶外空間 門廳（玄關(guān)） 客廳（起居廳） 餐廳、廚房 主臥室、次臥室、書房 主臥衛(wèi)生間、公共衛(wèi)生間 儲(chǔ)藏空間、過(guò)道 架空層泛會(huì)所