【正文】 供款額提高，以縮短供款年限和減少利息支出 ? 正在按揭中的房屋，可以申請(qǐng)?jiān)黾淤J款 ? 在房屋按揭同時(shí)，辦理裝修貸款，裝修貸款年限、利率與購(gòu)房貸款一樣 ? 借款人確定一個(gè)可以接受的每月最高還款額，銀行利率調(diào)升時(shí)還款額作相應(yīng)調(diào)整，不超過原定每月還款額度 ? 正在按揭中的房屋，可以申請(qǐng)加長(zhǎng)貸款期限 ? 無需自有資金“贖契”，輕松轉(zhuǎn)由新買家供樓 ? 只需很少費(fèi)用先辦理貸款手續(xù)，用款時(shí)提前 2— 5天通知銀行即可獲得貸款，獲得貸款后才還本付息 ? 是銀行在借款保證人為借款人提供保證金擔(dān)保的前提下，借款人具備借款資格和條件基礎(chǔ)上，在所購(gòu)房屋向房地產(chǎn)交易中心申請(qǐng)交易并取得收件收據(jù)以后即向借款人發(fā)放貸款的業(yè)務(wù)。 ?早辦事樓花貸款 ?先少后多貸款 ?易借易還加按貸款 ?好供好住裝修貸款 ?定額還款貸款 ?延長(zhǎng)年限加按貸款 ?輕松轉(zhuǎn)按貸款 ?先借后用貸款 ?快速貸款 17 ? 目錄 ? 住房貸款市場(chǎng)分析及業(yè)務(wù)特征 ? 收購(gòu)式抵押貸款業(yè)務(wù)操作思路 ? 收購(gòu)式抵押貸款業(yè)務(wù)營(yíng)銷策略 18 ? 在房貸業(yè)務(wù)領(lǐng)域，首先以二手樓按揭業(yè)務(wù)起步， 將服務(wù)延伸到跨行轉(zhuǎn)按樓宇按揭業(yè)務(wù)和不指定樓盤按揭業(yè)務(wù) 推出順序 目標(biāo)市場(chǎng) 決策理由 二手樓按揭業(yè)務(wù) 跨行轉(zhuǎn)按樓宇 按揭業(yè)務(wù) 不指定樓盤按揭業(yè)務(wù) 二手樓房產(chǎn)交易 各行現(xiàn)有的 存量按揭貸款 新建商品房產(chǎn)交 易（含預(yù)售） ? 目前昆明地區(qū)的二手樓交易市場(chǎng)已完全啟動(dòng)，二手樓的交易面積和交易金額已全面超越了新建商品房的交易，并且未來的發(fā)展空間還很大 ? 但目前昆明的各大銀行對(duì)二手樓按揭業(yè)務(wù)尚未給予足夠的重視，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)尚不激烈 ? 二手樓按揭業(yè)務(wù)的技術(shù)含量很高，在短時(shí)間內(nèi)昆明各銀行很難形成業(yè)務(wù)的專業(yè)化，而中介的業(yè)務(wù)強(qiáng)項(xiàng)恰恰就在于二手樓的按揭業(yè)務(wù)，其豐富的行業(yè)經(jīng)驗(yàn)和服務(wù)優(yōu)勢(shì)在短期內(nèi)很難被昆明其他銀行復(fù)制 1 2 3 ? 隨著近幾年昆明地區(qū)房產(chǎn)按揭市場(chǎng)的持續(xù)發(fā)展，地區(qū)內(nèi)總的存量按揭貸款余額已越來越大，因此在短時(shí)間內(nèi)要擴(kuò)大商行的房貸規(guī)模，從他行處轉(zhuǎn)移存量按揭貸款無疑是一條發(fā)展捷徑 ? 值得強(qiáng)調(diào)的是，隨著存量按揭貸款的轉(zhuǎn)移，可從他行處吸引到一定量的優(yōu)質(zhì)私人客戶，可以改善商行的私人客戶結(jié)構(gòu) ? 更為重要的是，跨行轉(zhuǎn)按業(yè)務(wù)是一個(gè)利用房產(chǎn)進(jìn)行多種個(gè)人理財(cái)?shù)睦?，通過加按成數(shù)和改變還款期限安排，可以實(shí)現(xiàn)房屋按揭和車貸及其他個(gè)貸品種的有機(jī)聯(lián)動(dòng) ? 鑒于跨行轉(zhuǎn)按業(yè)務(wù)比一般按揭業(yè)務(wù)復(fù)雜許多，特別是授信流程可能因兼容其他個(gè)貸審批要求而需重新設(shè)計(jì) ,因此建議該項(xiàng)業(yè)務(wù)要等充分溝通后再考慮推出 ? 新建商品房按揭業(yè)務(wù)歷來是各大銀行激烈爭(zhēng)奪的業(yè)務(wù)；在昆明地區(qū)目前該業(yè)務(wù)能否獲得還取決于銀行對(duì)開發(fā)商的資金支持力度，業(yè)務(wù)獲得成本相當(dāng)高 ? 同時(shí)新建商品房業(yè)務(wù)的技術(shù)含量相對(duì)很低，各銀行服務(wù)同質(zhì)性很強(qiáng)，中介在此方面的業(yè)務(wù)優(yōu)勢(shì)并不明顯，因此建議合作之初暫不積極介入新建商品房按揭市場(chǎng) ? 合理的期望是，等到在二手樓按揭和跨行轉(zhuǎn)按業(yè)務(wù)領(lǐng)域樹立起市場(chǎng)品牌之后，通過推出不指定樓盤按揭業(yè)務(wù)，從客戶端和銷售端低成本地爭(zhēng)取新樓宇的按揭業(yè)務(wù) 業(yè)務(wù)定位 昆明地區(qū)二手樓 按揭業(yè)務(wù)專家 昆明地區(qū)房產(chǎn)金融 理財(cái)專家 昆明地區(qū)提供全面房產(chǎn)金融服務(wù)的市場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)者 19 ? 打 造 商 行 專 業(yè) 化 品 牌 二手樓按揭業(yè)務(wù)技術(shù)含量高，關(guān)鍵的成功因素在于理順業(yè)務(wù) 價(jià)值鏈和引入中介業(yè)務(wù)模式，迅速打造商行的專業(yè)化品牌 二手樓按揭業(yè)務(wù)價(jià)值鏈 業(yè)務(wù)受理 房產(chǎn)價(jià)值評(píng)估 房產(chǎn)交易 /抵押 /公證 房產(chǎn)資料查冊(cè) 審批 /放款 關(guān)鍵角色 關(guān)鍵舉措 ? 房產(chǎn)中介 ? 按揭業(yè)務(wù)門店 ? 商行其他分支機(jī)構(gòu)網(wǎng)絡(luò) ? 在業(yè)務(wù)起步階段與昆明地區(qū)的各家房屋中介機(jī)構(gòu)結(jié)成聯(lián)盟 ,在其網(wǎng)點(diǎn)設(shè)立按揭業(yè)務(wù)申辦點(diǎn) ? 在設(shè)立按揭業(yè)務(wù)門店時(shí) ,注意與商行其他分支機(jī)構(gòu)網(wǎng)絡(luò)的業(yè)務(wù)配合 ? 視業(yè)務(wù)發(fā)展需要 ,可伺機(jī)參股昆明地區(qū)規(guī)模大的正規(guī)房產(chǎn)中介 ,鞏固業(yè)務(wù)聯(lián)盟 ,實(shí)現(xiàn)逆向產(chǎn)業(yè)鏈整合 ? 專業(yè)房產(chǎn)評(píng)估公司 ? 在業(yè)務(wù)拓展初期 ,挑選昆明地區(qū)業(yè)務(wù)力量強(qiáng)的專業(yè)評(píng)估公司 ,理順業(yè)務(wù)流程進(jìn)行定點(diǎn)業(yè)務(wù)合作 ? 由于房產(chǎn)價(jià)值評(píng)估的專業(yè)能力是任何形式房貸金融創(chuàng)新的核心能力 ,建議盡早通過收購(gòu)方式獲得房屋評(píng)估牌照 ,組建一支技術(shù)過硬的核心評(píng)估專家團(tuán)隊(duì) ? 房管交易中心 ? 中介公司 ? 銀行 ? 中介公司 ? 引入中介公司成熟的業(yè)務(wù)管理系統(tǒng)和操作流程 ,合理設(shè)置崗位和配備人手 ,提高業(yè)務(wù)處理效率 ? 借鑒中介公司實(shí)踐經(jīng)驗(yàn) ,將內(nèi)部業(yè)務(wù)流程與昆明房管交易中心進(jìn)行全面對(duì)接 ,雙方統(tǒng)一文件要求和辦事規(guī)程 ,力求合作公司在客戶端能按房產(chǎn)交易中心要求準(zhǔn)備好所有材料 ,而房產(chǎn)交易中心能對(duì)合作公司所報(bào)送的材料進(jìn)行實(shí)時(shí)批處理 ? 引入中介的業(yè)務(wù)審批流程和專家評(píng)分模型 ,并將其與銀行的授信審批過程全面對(duì)接 ,按照昆明地區(qū)的業(yè)務(wù)特點(diǎn)和商行的信貸監(jiān)管要求進(jìn)行適當(dāng)改造 ,使之完全滿足在昆明地區(qū)拓展業(yè)務(wù)的需要 ? 給予合作公司適當(dāng)?shù)膶徟跈?quán) ,加快小額業(yè)務(wù)的審批速度 (合作公司可對(duì)獨(dú)立審批的業(yè)務(wù)進(jìn)行零壞賬回購(gòu)承諾 ,并提供擔(dān)保 ) 現(xiàn)階段銀行和合作公司打造業(yè)務(wù)專業(yè)化能力的重點(diǎn) 20 ? 樓宇轉(zhuǎn)按業(yè)務(wù)的突破口在于將房貸與車貸聯(lián)動(dòng)，充分釋放 房產(chǎn)抵押物的市場(chǎng)價(jià)值，凸顯房產(chǎn)金融靈活理財(cái)?shù)镊攘? 跨行樓宇轉(zhuǎn)按業(yè)務(wù)關(guān)鍵環(huán)節(jié) ? 客戶需求 : 隨著房產(chǎn)的升值和 /或存量按揭貸款逐年清償，幾乎所有存量按揭貸款都會(huì)出現(xiàn)貸款成數(shù)逐年降低的情況；目前除非提前還清所有貸款，按揭客戶是沒有辦法“解凍”或“套現(xiàn)”利用實(shí)際降低的貸款成數(shù)部分對(duì)應(yīng)的資產(chǎn)價(jià)值 ? 銀行需求 :如果能在按揭貸款存續(xù)期間，提前釋放該部分“閑余”擔(dān)保物的價(jià)值的話，就可有效解決非房貸類型的個(gè)貸產(chǎn)品普遍存在的合資格擔(dān)保物缺失狀況，增強(qiáng)客戶二次信貸能力 ? 中介公司和商行可以共同設(shè)計(jì)一種“無交易背景”的跨行按揭轉(zhuǎn)按產(chǎn)品，在房產(chǎn)價(jià)值評(píng)估基礎(chǔ)之上，利用可允許的貸款成數(shù)加按的空間，將對(duì)應(yīng)的擔(dān)保物價(jià)值釋放出來，轉(zhuǎn)而為客戶在本行的車貸或其他類型的個(gè)人信貸提供抵押擔(dān)保，再輔以其他形式的擔(dān)保手段（如履約保險(xiǎn)等），增強(qiáng)銀行對(duì)非房貸類型的個(gè)貸產(chǎn)品風(fēng)險(xiǎn)控制能力 ? 中介公司對(duì)客戶在供房產(chǎn)進(jìn)行價(jià)值評(píng)估。在傳統(tǒng)模式下，開發(fā)商在與銀行的業(yè)務(wù)交往中占據(jù)著主動(dòng)地位，銀行獲得新樓按揭業(yè)務(wù)