【正文】 ? 項目一期開盤 2個月實現(xiàn) 售額。 項目營銷方向確定與執(zhí)行 紅樹灣區(qū)域擁有良好的自然環(huán)境資源，但配套不完善，區(qū)域尚未開發(fā) 區(qū)域特征 區(qū)域發(fā)展階段 成功營銷方向 區(qū)域“嬰兒”期 重新定義區(qū)域價值，提升形象 ? 重新定義片區(qū)， 提出“灣區(qū)”的概念 ，并抓住深圳一直以來濱海不看海的遺憾進行炒作，明確 區(qū)域價值 個盤價值 ； ? 尋找國外同類型可借鑒案例模式，創(chuàng)建一種全新的物業(yè)類型 —— 國際頂級灣區(qū)物業(yè) ，將競爭對手鎖定 第一級別豪宅 。 完成項目營銷動作 ?組織酒會、 GOLF等上層社會的時尚活動，進行客戶圈層的營銷，擴大影響力，形成口碑傳播。 ?30*30米通透玻璃盒子售樓處，極具時尚沖擊力，濃縮項目產(chǎn)品的主要賣點，兼具銷售和藝術展示的功能。 27 本報告是嚴格保密的。 稀 缺 感 身 份 感 ?售樓處 10米超高大門，氣派、體面，體現(xiàn)項目高端的氣質(zhì)。 完成項目營銷動作 28 本報告是嚴格保密的。 豪宅成功營銷案例 3 30 本報告是嚴格保密的。 ?位臵： 北京市海淀區(qū)西北三環(huán)蘇州橋西 800米萬柳中路； ?規(guī)模： 總建筑面積約 8萬平方米； ?物業(yè)用途： 住宅； ?社區(qū)構成： 4棟 18層塔樓， 1棟 8層和 1棟 9層板樓； ?發(fā)展商： 北京錦繡大地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。 世聯(lián)介入背景與操作結果 ? 項目形象模糊 ，未充分形成賣點認知，對客戶無法形成足夠的購買沖動； ? 前期過份低價入市， 無法體現(xiàn)樓盤的高檔定位 ，而且沒有得到客戶認同； ? 現(xiàn)場展示存在嚴重缺陷 ： ? 售樓處與工地現(xiàn)場相距較遠； ? 多個項目的售樓處同居一處，相互影響； ? 展示點雜亂，無章法； ? 沙盤陳舊； ? 未進行感性訴求。 項目背景 ? 北京市場首創(chuàng)高科技住宅，改變塔樓的競爭弱勢，建立全新價值體系，“告別空調(diào)暖氣時代”家喻戶曉； ? 京城首推“裸體樣板間”，高舉高打、控制放量，創(chuàng)造市場奇跡； ? 世聯(lián)策劃代理前實現(xiàn)價格 7000元/平米，策劃代理后實現(xiàn)價格10500元 /平米。 項目營銷方向確定與執(zhí)行 萬柳，一個新興的高檔住宅熱點區(qū)域，上升勢頭強勁，區(qū)域在不斷完善建設中 區(qū)域特征 區(qū)域發(fā)展階段 成功營銷方向 區(qū)域“少年”期 基于區(qū)域價值，重新定義產(chǎn)品 ?重新定義產(chǎn)品，提出“告別空調(diào)暖氣時代”，建立有別于周遍項目的形象認知，建立全新產(chǎn)品價值體系； ?提出全新產(chǎn)品概念，極易誘發(fā)客戶的興趣，在激烈競爭中成功突圍。 完成項目營銷動作 ?修改案名 從“錦繡大地公寓”修改為“鋒尚國際公寓”，形象鋒銳，超前，使人產(chǎn)生時尚之地的聯(lián)想。 ?修改 Slogan 新的 Slogan賦予項目新鮮的概念，帶有強烈的時尚沖擊力。 ?售樓處外包裝色彩簡潔，現(xiàn)代感十足； ?概念模型體現(xiàn)了項目超前的思想，帶有國際化的色彩。 ?首次在市場上提出“歐洲發(fā)達國家居住標準”，而且也是當期市場上唯一一個以此為標準的高端項目； ?首次也是當期市場上唯一一個推出裸體樣板間的項目，進行高舒適低能耗優(yōu)化體系及工作原理展示。 35 本報告是嚴格保密的。 現(xiàn)代感十足的售樓處 國外常用的遮陽卷簾 “歐洲發(fā)達國家居住標準” 頂級品牌 poggenpohl 修改案名和 Slogan 時尚、簡潔的推廣形象 裸體樣板間 “歐洲發(fā)達國家居住標準” 36 本報告是嚴格保密的。 項目概況 ? 位臵 ：深圳福田區(qū)僑香路與香梅路交匯處； ? 占地面積 ： 93544平米； ? 建筑面積 ： 131000平米； ? 住宅面積 ： 127000平米； ? 容積率 ： ； ? 綠化率 ：近 50%； ? 戶數(shù) ：共 447套； ? 資源條件 ：本項目位于深圳中心區(qū)香蜜湖畔，近鄰 CBD，具有極為純粹的城市湖景，同時也是深圳富人區(qū)氣質(zhì)最為純粹的地方。 世聯(lián)介入背景與操作結果 ? 新政影響 ：房地產(chǎn)新政出臺，限制了以往所用營銷手段的運用，創(chuàng)新勢在必行； ? 區(qū)域價值 ：香蜜湖是位于城市中心的傳統(tǒng)豪宅片區(qū)之一，被客戶和市場所廣泛認可； ? 市場競爭激烈 ：與本項目同類型的產(chǎn)品，市場供應量大，競爭激烈； ? 本項目既定目標 ： ? 樹立項目高形象及高知名度； ? 充分提升項目品牌及發(fā)展商品牌； ? 實現(xiàn)項目在高價位下順利銷售； ? 2023年實現(xiàn)銷售金額 6個億。 世聯(lián)操作效果 世聯(lián)介入時間： 2005年2月 世聯(lián)介入方式：營銷策劃代理 39 本報告是嚴格保密的。 區(qū)域特征 區(qū)域發(fā)展階段 成功營銷方向 區(qū)域“成年”期 利用成熟區(qū)域價值，項目全方 位打造外的細節(jié)放大 ?放大香蜜湖區(qū)域價值，利用地塊拍賣所引起的關注，炒作絕版地王“ 9萬 3”的概念； ?在全方位精心打造產(chǎn)品的同時，放大會所展示，擁有奢侈大堂、挑空樓梯間、豪華裝修、頂級配臵； ?放大尊貴服務展示，注重每一個可以為客戶提供的細節(jié)服務。 完成項目營銷動作 時尚感 ? 創(chuàng)新推出“豪門夜宴選房活動”，高檔的布臵，高雅的氛圍，既給客戶新鮮的感受，又體現(xiàn)項目高檔次。 ? 老爺車外形的看房車，新穎、別致，讓客戶產(chǎn)生時尚的共鳴。 41 本報告是嚴格保密的。 稀 缺 感 身 份 感 ?會所擁有 10米大堂挑空，彰顯身份感和尊貴感； ?主要交通節(jié)點與公共空間處設臵門童，為客戶提供高品質(zhì)禮儀服務，讓客戶體驗尊貴感受； ?售樓處入口前規(guī)劃設計私家林蔭路，氣勢恢宏，路的盡頭開啟一個階層。 案例營銷總結 營銷方向 營銷動作 時尚感 身份感 稀缺感 定義區(qū)域 定義產(chǎn)品 細節(jié)放大 香蜜湖區(qū)域地處城市中心，擁有絕佳自然資源，是深圳市發(fā)展成熟的傳統(tǒng)豪宅區(qū)。 本項目營銷解析 44 本報告是嚴格保密的。 45 本報告是嚴格保密的。 46 本報告是嚴格保密的。 時尚感 本項目營銷僅打造出時尚感，營銷動作不足。 本項目正確營銷模式分析 營銷方向 營銷動作 時尚感 身份感 稀缺感 定義區(qū)域 定義產(chǎn)品 細節(jié)放大 五大道區(qū)域，擁有純正血統(tǒng)與尊貴氣質(zhì)的市中心稀缺板塊，配套完善，客戶認知度極高 放大區(qū)域土地價值 放大公共空間展示 放大尊貴服務展示 榮登《世界建筑》雜志 火星文大揭秘 圣誕法國之夜 體驗中心神秘揭幕 魔山狂歡日 B＆ O家庭視聽系統(tǒng)體驗 時尚感營銷到位 稀缺感營銷需加強 身份感營銷需加強 48 本報告是嚴格保密的。它不僅意味著住宅最基本的居住功能，它還意味著人生進入到了一個更高的層次，意味著一種生活的再造。住宅的價值被多重定義。 灣區(qū)物業(yè)，比肩全球 項目位置：沙河東路與白石路交匯處 項目規(guī)模：總建筑面積約 65萬平米 銷售均價： 14000元 /平米 深圳代理豪宅項目概覽 高舉高打、資源整合、形象領先。 國際公館”在深圳豪宅市場的知名度。 港中旅地產(chǎn)的品牌也隨著項目知名度提升，成為深圳家喻戶曉的地產(chǎn)品牌。 山居十二院 項目位置：深圳市福田區(qū)香蜜湖 項目規(guī)模：總建筑面積約 17萬平米 銷售均價： 8800元 /平米 中信紅樹灣 中旅國際公館 金地 〃 香蜜山 鴻翔 〃 御景東園 中信高爾夫別墅 城市山谷 波托菲諾 優(yōu)品藝墅 淘金山 鴻景翠峰 星河 〃 丹堤 香蜜湖 1號 萬科 17英里 …… ?深圳代理豪宅項目 深圳代理豪宅項目概覽 水是永恒的主題，水是不變的旋律，水是無處不在的生活元素。 城市中央 26萬平米水景園林社區(qū) 項目位置：羅湖區(qū)紅嶺路與松園路交匯處 項目規(guī)模：總建筑面積約 26萬平米 銷售均價： 11000元 /平米 中信紅樹灣 中旅國際公館 金地 〃 香蜜山 鴻翔 〃 御景東園 中信高爾夫別墅 城市山谷 波托菲諾 優(yōu)品藝墅 淘金山 鴻景翠峰 星河 〃 丹堤 香蜜湖 1號 萬科 17英里 …… ?深圳代理豪宅項目 深圳代理豪宅項目概覽 中信高爾夫 242萬平米私藏原林， 109戶純別墅社區(qū)。 私藏原林與品牌物管締造私家