【正文】 (含所屬海島岸線 )總長為 870公里，其中大陸岸線 730公里，占山東省岸線的 1/4。 中國對外貿(mào)易強市，交通強市 貿(mào)易強市 ?青島港全年列中國第五位 ?礦石、原油等吞吐量列中國第一位 ?口岸外向度 75%，列中國第一位 交通強市 ?高速公路總里程全國高速公路總里程的六十分之一，占全省六分之一 ?青島市高速公路發(fā)展水平在全國同類城市中名列第一，并已初步達到發(fā)達國家水平。 城市 中國名牌產(chǎn) 品 （個） 中國馳名商 標（件） 中國行業(yè)標志性品牌（個） 深圳 44 16 11 青島 44 15 7 佛山 40 14 7 寧波 35 12 5 蘇州 29 17 5 紹興 26 15 5 中國未來的世界城市 世界城市的概念 ? 世界城市概念早在 1915年就由西方城市和區(qū)域規(guī)劃先驅(qū) Patrick Geddes在其所著《演化中的城市》一書中提出。 ? 世界城市是以 技術(shù)革命 為其產(chǎn)生根本動因的，現(xiàn)代的世界城市尤其受到信息技術(shù)不斷創(chuàng)新的深刻影響。 世界著名空港產(chǎn)業(yè)區(qū)發(fā)展歷程 ?美國達拉斯的依托伏特沃國際機場是全球最大的批發(fā)采購展銷市場，交易額高達 75億美元 /年。 ?荷蘭阿姆斯特丹的史基浦機場除了航空運輸，不僅有高檔寫字樓，還有會議、展覽中心、批發(fā)市場，以及便捷的物流中心，方便地連接陸、海、空等各種交通。 中韓國際小商品城 國際輕紡城 歐洲產(chǎn)業(yè)園 北方電子數(shù)碼信息城 中韓國際小商品城 4,5期用地 建材城 日漸繁榮的臨空經(jīng)濟圈 外部：環(huán)境影響總述 外部環(huán)境對項目成功開發(fā)的機遇與挑戰(zhàn)同在 今天的青島，正在發(fā)生激動人心的、異乎尋常的變化， 奧運、 WTO、大青島、青島新格局 …… 必將創(chuàng)造中國乃至青島的商業(yè)物業(yè)有著巨大的市場需求。 對于中韓國際小商城來說，必須從更高的層面、更大的區(qū)域尺度上梳理思路、盤存要素、配臵資源，在項目定位、功能設(shè)計、服務(wù)配臵、推廣公共方面有所創(chuàng)新，把以往的劣勢全部變成優(yōu)勢。 內(nèi)部：自身條件研判 優(yōu)： ?一二期的成功起步，為項目后期開發(fā)奠定基礎(chǔ)； ?三期地塊周邊交通便利； ?整體規(guī)劃較為超前，適應(yīng)性較強； 劣： ?三期商業(yè)體量較大，加大項目的招商和培育難度； ?在一二期未完全進入良好經(jīng)營期時，三期開始面市，市場風險較大大； ?小商品的定位已深入人心，觀念較難改變。 國外的流通產(chǎn)業(yè)發(fā)展的趨勢是從以生產(chǎn)者為主導發(fā)展到以批發(fā)商為主導，最終發(fā)展到以零售商為主導 。大力發(fā)展物流，做配送服務(wù)，通過與物流、網(wǎng)絡(luò)的有效整合來完成傳統(tǒng)批發(fā)市場的轉(zhuǎn)型，使批發(fā)企業(yè)向規(guī)?；?、連鎖化發(fā)展。 （ 2）在出售國內(nèi)生產(chǎn)產(chǎn)品的幌子下潛入批發(fā)市場，建立批發(fā)銷售網(wǎng) ? 可口可樂在中國已投入 8億美元建立 20多家地方工廠，每家都擁有廣闊的銷售網(wǎng) （ 3）在中國建立銷售代理網(wǎng) ? 代理商促銷的國外品牌產(chǎn)品包括汽車、電腦、機械、設(shè)備、服裝、食品和日用品等等，這種批發(fā)業(yè)務(wù)是由不同層次的代理進行的。 模式借鑒 —— 現(xiàn)代會展博覽與專業(yè)批發(fā)市場 ? 由于現(xiàn)代會展博覽是比專業(yè)批發(fā)市場內(nèi)容更為寬廣、豐富的產(chǎn)業(yè)概念，其包容性更強，以現(xiàn)代會展博覽為依托能夠比專業(yè)批發(fā)市場開拓出更為廣闊的后續(xù)發(fā)展空間； ? 會展博覽囊括會議、展覽、展示、展銷、批發(fā)交易、信息交流、大眾消費、社會公眾活動等內(nèi)容，遠比單純的批發(fā)交易豐富和全面，并且具備更大的公眾參與性，吸引人流、聚攏人氣的能力更強； ? 專業(yè)性的博覽會既可以在中心城市舉辦，也可以選擇在擁有比較雄厚的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)或市場要素相對集中的區(qū)城舉辦。 模式借鑒啟示 ? 若從開發(fā)形式看，中韓國際小商品城屬于房地產(chǎn)開發(fā)，我們研究認為，入世后對以批發(fā)市場為依托的商業(yè)房地產(chǎn)業(yè)也會帶來一定的影響； ? 不研究國際上批發(fā)市場的發(fā)展趨勢，不研究國外的批發(fā)行業(yè)的規(guī)律，盲目的投資建設(shè)傳統(tǒng)的批發(fā)市場，風險是非常大的； ? 采用適度超前的手段，建設(shè)一個符合市場需求的項目，利用國外批發(fā)企業(yè)試圖進入中國的機會，通過合資、合作等模式，共同建立具有國際水平的批發(fā)市場 ； ? 高檔次的國際性會展博覽活動就可以提高一個區(qū)域在國際上的知名度，這是以傳統(tǒng)的銷售方式和市場推廣方式所難以達到的，必須著力開展這方面的工作。商品銷往 140多個國家和地區(qū)，90%以上商位承接外貿(mào)業(yè)務(wù)，外貿(mào)出口占 60%以上。 案例模式借鑒 —— 義烏國際商貿(mào)城 樓層 經(jīng)營品種 各經(jīng)營品種所占面積的大概比例（ %） 一層 普通玩具、電動玩具、充氣玩具、毛絨 玩具、花類 普通玩具 9 電動玩具 2 充氣玩具 3 毛絨玩具 花類 二層 珠寶、頭飾 珠寶 頭飾 三層 飾品配件、相框、旅游工藝、瓷器水晶、 裝飾工藝、喜慶工藝 飾品配件 相框 旅游工藝 瓷器水晶 裝飾工藝 喜慶工藝 四層 生產(chǎn)企業(yè)直銷中心 生產(chǎn)直銷中心 25 一期主要經(jīng)營品種 ：花類、玩具、珠寶、首飾、工藝飾品 案例模式借鑒 —— 義烏國際商貿(mào)城 一期各經(jīng)營品種所占面積的大概比例 頭飾12%相框3%飾品配件3%旅游工藝3%瓷器水晶3%裝飾工藝12%珠寶12%花類8%喜慶工藝3%生產(chǎn)企業(yè)直銷中心24%普通玩具8%電動玩具2%充氣玩具3%毛絨玩具4%案例模式借鑒 —— 義烏國際商貿(mào)城 樓層 經(jīng)營品種 各經(jīng)營品種所占面積的大概比例（ %） 一層 雨具、傘具、箱包 雨具 傘具 箱包 15 二層 鎖具、五金工具、 配件、電工產(chǎn)品、 車類、旅游購物中心 鎖具 五金工具 剃須刀、電訊器材、電子儀表儀器、電池、鐘表、旅游購物中心 五金廚衛(wèi) 5 小家電 燈具 鐘表 3 電訊器材 3 旅游購物中心 2 四層 生產(chǎn)企業(yè)直銷中心 生產(chǎn)直銷中心 20 五層 特色展館、外貿(mào)機構(gòu)設(shè)計 特色展館等 20 二期主要經(jīng)營品種 ：五金、電子、電器、箱包、鐘表、雨具 案例模式借鑒 —— 義烏國際商貿(mào)城 生產(chǎn)直銷19%特色展館19%車類1%五金廚衛(wèi)5%旅游購物中心4%小家電燈具2%電工產(chǎn)品2%五金工具 ? 優(yōu)惠吸納采購商： 《關(guān)于進一步加強市場引進名牌商品和規(guī)模采購商的實施意見（試行）》在 2023年出臺。 ? 連鎖配送中心： 2023年 10月，眉山義烏商貿(mào)城和義烏小商品連鎖配送中心正式開業(yè)。 ? 經(jīng)營費用的降低： 2023年，為降低商家經(jīng)營成本，一是下調(diào)部分市場經(jīng)營戶空調(diào)使用費，調(diào)整部分商家續(xù)租租金，兩項讓利近 9000萬元。 青島國際工藝品城的借鑒啟示： ? 重視招商銷售，忽視后續(xù)經(jīng)營和采購商的有效拓展，致使后續(xù)經(jīng)營乏力，難以支撐市場的后續(xù)發(fā)展和二期的良性銷售； ? 現(xiàn)階段社會效益最大化為目標，而定位模糊，投入產(chǎn)出比低； ? 著力打造飾品產(chǎn)業(yè)鏈的前端（飾品學校、產(chǎn)業(yè)園、貴金屬基地等），而忽視了產(chǎn)業(yè)交易鏈和商業(yè)地價值鏈的關(guān)鍵一環(huán) —— 消費者（采購商），鏈條沒有被有效的牽動和運轉(zhuǎn)。 開業(yè)已有兩年 ， 800多家商鋪只有 300多家開門營業(yè) ， 偌大的整個市場門可羅雀 ， 顯得冷清；由于配套設(shè)施好 ， 規(guī)劃先進 ，政府方面提供了很大的支持 ，市場前景依然樂觀 ， 并將該市場列入未來五年重點培育的市場 。 是武漢市重點建設(shè)項目；武漢市最大的內(nèi)資商業(yè)地產(chǎn)項目 ，是漢正街改造的龍頭項目 全力打造集批發(fā) 、 購物 、 時尚 、 休閑 、 娛樂 、 旅游于一體的國際化商貿(mào)旅游航母 ， 由龍王廟國際服裝城 、龍王廟國際鞋城 、 龍王廟國際皮具箱包城 、 龍王廟國際禮品飾品城 、電子商務(wù)等組成 一期工程龍王廟國際禮品飾品城已于 2023年 12月 28日正式交付業(yè)主；二期 、 三期工程預(yù)計分別于 2023年底和 2023年年中投入使用 。 2023年 10月 29日開業(yè) ， 共七層 ，目前僅開業(yè)三個樓層 ， 招商進展緩慢 ， 基于重慶市政府對老市場的重新規(guī)劃與拆遷 ， 本市場前景尚為樂觀 。 機會背景 面臨的外部環(huán)境及自身剖析 案例及模式借鑒 項目國內(nèi)市場機會 機會背景分析 市場分析回顧總結(jié) ? 青島產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢沒有沒有升級為品牌優(yōu)勢，項目必須在產(chǎn)業(yè)鏈的上游和下游進行有效的整合，擔當起成就青島飾品品牌的大任，這也是項目的機會點所在； ? 青島的飾品成品多以外單形式出口，技術(shù)依托于韓國技術(shù)，在產(chǎn)業(yè)鏈發(fā)展上更加與廣州相似，兩頭在外的局面使采購平臺的發(fā)展有一定的瓶頸； ? 項目成功和形成差異化的關(guān)鍵點恰是青島飾品業(yè)的技術(shù)優(yōu)勢和產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢，我們不能舍本逐末。 ? 遼寧、湖北、河北、河南、陜西、貴州、湖南、廣東、江蘇等 10余個省市的近 20個專業(yè)小商品市場設(shè)立 義烏小商品展示中心 的有關(guān)事宜，正在洽談之中； ? 走出國門，義烏小商品城落戶首爾，一個個在異國他鄉(xiāng)“克隆”出來的市場相繼取得成功 。 義烏 機會背景 —— 臨空經(jīng)濟圈的絕佳優(yōu)勢 ? 臨空經(jīng)濟圈是局部的，但其產(chǎn)生的經(jīng)濟效益應(yīng)該是國際化的，只有將臨空經(jīng)濟帶的發(fā)展建立在 全球的、全國的 觀念基礎(chǔ)上，臨空經(jīng)濟帶才會有更大的發(fā)展空間，更具備成長活力； ? 航空運輸和物流服務(wù)產(chǎn)業(yè)，航空運輸?shù)呢浳镆话憔哂兄亓枯p、體積小、技術(shù)精、價值高、鮮活和事急等特點 ；（飾品工藝品恰恰存在這個特點） ? 臨空經(jīng)濟的快速發(fā)展必將推動青島的國際化和市場化程度的提高，為項目的發(fā)展帶來極大的優(yōu)勢和機遇。 以流行飾品和多種相關(guān)時尚商品的采購博覽為重點 。 1. 項目整體發(fā)展定位 2. 客戶定位與深入挖掘 3. 功能定位及經(jīng)營方式論證 4. 產(chǎn)品規(guī)劃 5. 價格定位 6. 空港核心區(qū)規(guī)劃建議 客戶分析回顧 —— 經(jīng)營客戶分析 ?全部被訪者中外地客商占 %，本地客商僅占 %。 ?近七成的被訪者是通過租賃取得商鋪使用權(quán)的，而購買比例則僅占三成；中韓小商品城和工藝品城商鋪租賃比率相對較低，但是租賃比率依然在40— 60%之間。所以項目的目標客戶的非常復(fù)雜，具體分析大約分為四大類客戶類型 本項目客戶分析 找出本項目 各類潛在客群 根據(jù)產(chǎn)業(yè)特點、 市場狀況、項目的 實際情況逐個分析 根據(jù)分析結(jié)果得出 主要客群次要客群 邊緣客群等定位 青島本地飾品企業(yè)和商家 —— 項目未來發(fā)展特色的基礎(chǔ) 廣州、義烏飾品企業(yè)商家 —— 項目前期經(jīng)營發(fā)展的基礎(chǔ) 韓國流行飾品商家 —— 項目輻射全國和發(fā)展特色基點 本地投資型客群 —— 項目良好銷售的基礎(chǔ) 外地投資型客群 —— 易形成聯(lián)動效應(yīng)利于銷售 招商銷售目標客群界定 青島市飾品企業(yè)有強烈提升銷售渠道需求的企業(yè) 義烏飾品企業(yè)及批發(fā)市場商戶 廣州飾品企業(yè)及批發(fā)商 韓國飾品、服飾商家 本地投資型客戶 核心客戶 游離客戶 偶得客戶 飾品等行業(yè)領(lǐng)袖企業(yè)的跟隨者；成長迅速，有擴大飾品銷售渠道的商家 國內(nèi)其他市場的飾品商家 外地投資型客戶 商業(yè)地產(chǎn)價值鏈核心力 國際貿(mào)易 國內(nèi)貿(mào)易 通過展覽和引入 采購中心辦達成交易 重點推廣對象 基本吸引對象 華北及東北地區(qū) 批發(fā)業(yè)務(wù) 項目目標貿(mào)易對象定位 1. 項目整體發(fā)展定位 2. 客戶定位與深入挖掘 3. 功能定位及經(jīng)營方式論證 4. 產(chǎn)品規(guī)劃 5. 價格定位 6. 空港核心區(qū)規(guī)劃建議 項目功能定位 以當?shù)仄髽I(yè)和廣州、義烏飾品企業(yè)為基礎(chǔ)， 吸引全國的飾品企業(yè)、工藝品商家入駐該交易市場， 建成以專區(qū)交易市場、電子商務(wù)中心、網(wǎng)絡(luò)運營中心、品牌展示中心、會議中心、小型商務(wù)洽談中心、物流中心為主的專業(yè)功能區(qū)域， 使入駐該交易中心的客戶能夠同時完成 產(chǎn)品采購、產(chǎn)品銷售、品牌展示、產(chǎn)品運輸、產(chǎn)品出口 等多項業(yè)務(wù)。 展示功能與交易功能區(qū)，通過動態(tài)的展覽展示提升本項