【正文】 %金銀珠寶1 7 2 1 . 81%飾品包裝1 7 2 1 . 81%相框2 2 4 6 . 22%節(jié)慶用品2 2 4 6 . 22%飾品器械、加工定做3 4 4 3 . 53%玻璃工藝品5 6 8 9 . 74%仿真、仿生工藝品2 2 4 6 . 22%竹木工藝品2 2 4 6 . 22%布藝、紡織工藝品5 6 8 9 . 74%水晶工藝品2 2 9 5 . 72%寶石、玉石工藝品1 1 4 7 . 81%陶瓷工藝品4 4 9 2 . 34%塑料、樹脂工藝品4 4 9 2 . 34%金屬工藝品3 4 4 3 . 53%廠家直銷區(qū)1 5 8 7 1 . 612%風味餐飲廳3 4 4 3 . 53%休閑娛樂1 2 4 2 8 . 110%業(yè)態(tài)布局 配套設施 區(qū)域 實現配套功能 B1 餐飲、倉儲、娛樂 F4 展覽、廠家直銷同時可實現倉儲功能 F5—F7 行業(yè)研發(fā)、商務辦公 臨街店鋪 金融、通訊網點，休閑商務餐飲 ?金融網點以及通訊營業(yè)廳選址主要特點多為臨街店鋪，同時為了便于商戶的商務活動設臵商務休閑場所，增加項目功能，同時吸引各類人群消費。 ? 將飾品、工藝品中分類，合理規(guī)劃分區(qū)，能夠與韓國商品形成互動。 56%6%5%5%4%4%4%4%3%2%2% 1%1%1%1%1%1%0%0%0%布藝、編紡工藝品 金屬工藝品仿生仿真工藝品 玻璃工藝品雕刻工藝品 民間工藝品竹木工藝品 陶瓷工藝品字畫、工藝畫 相框、畫框塑料、樹脂工藝品 天然工藝品水晶工藝品 紀念品、收藏品宗教工藝品 寶石玉石工藝品紙制工藝品 石料工藝品雕塑 仿古工藝品產品規(guī)劃 —— 商業(yè)布局 —— 市場供需結構分析 對項目的啟示 ? 時尚飾品市場供需兩旺，是項目主營商品，同時可帶來大量人群消化其它類商品。 頭飾46%吊飾19%手飾10%穿刺飾8%扣飾2%項鏈2%耳環(huán)1%耳墜1%假發(fā)0%腰飾0%腳飾0%服飾0%其他11%產品規(guī)劃 —— 商業(yè)布局 —— 市場供需結構分析 工藝品需求分析 從市場需求量較大的工藝品品類中，玻璃、塑料、樹脂、布藝、編紡、陶瓷、水晶類工藝品在山東區(qū)域內生產水平較高，更為適合本項目引入。 時尚配飾39%金銀珠寶首飾9%擺掛件飾品12%手機飾品13%鑰匙扣、鏈、繩帶14%裝飾盒3%首飾包裝2% 禮品袋4%閃光用品4%飾品需求分析 產品規(guī)劃 —— 商業(yè)布局 —— 市場供需結構分析 區(qū)域飾品供給分析 韓國技術的時尚飾品加工是區(qū)域內主要飾品供應特點，在國內市場同樣具有較高知名度，項目實施中引導通過此類產品吸引的客戶對其他類商品產生需求欲望。 產品規(guī)劃 —— 商業(yè)布局 —— 市場供需結構分析 ?時尚飾品類是飾品行業(yè)的主要需求對象，而本區(qū)域在這一產品的競爭力十分強大，因此此類商品在本項目的發(fā)展空間將被非?？春?。 基于良好的收益，商戶對業(yè)主租金的回報相對會有較好的保證。 飾品26%節(jié)慶用品5%工藝品28%廣告促銷禮品6%布藝、編紡工藝品35%供應 比例產品規(guī)劃 —— 商業(yè)布局 —— 市場供需結構分析 飾品、工藝品對比 市場景氣指數 從市場總體情況看，飾品市場在現階段貿易景氣指數高于工藝品市場，同時正處于上升趨勢。 產品規(guī)劃 —— 商業(yè)布局 市場供需結構分析 產品規(guī)劃 —— 商業(yè)布局 —— 市場供需結構分析 飾品56%節(jié)慶用品5%工藝品25%廣告促銷禮品14%需求 比例飾品、工藝品需求 通過對 行業(yè)和貿易公司需求的偵測 ， ?市場對飾品的需求量高于工藝品； ?廣告促銷品隨著各類企業(yè)、產品的推廣活動開展，越來越多的被市場認可，此類產品類同于各類工藝品、飾品，但用途原因，由于多用于各類企業(yè)，因此多為廠家定制、銷售渠道簡捷； ?節(jié)慶用品則由于時節(jié)的關系所占比重較小。 ? 數據采集： – 以從事本行業(yè)企業(yè)為出發(fā)點，通過登記注冊公司所經營商品類別統計該類商品在飾品 /工藝品市場的數量及結構。 ?發(fā)展前景好高品質優(yōu)先原則 未來的發(fā)展前景良好、品質高，主要針對高品質商家招商，通過高端客戶向低端客戶滲透和帶動消費； ?互補的原則 業(yè)態(tài)之間必須能夠相互銜接協調，客源相互不沖突并且有共同特質，經過一定的方法能夠互動共享； 產品規(guī)劃 —— 商業(yè)布局 基于上述，本項目 3期業(yè)態(tài)建議 做專：飾品、工藝品成品的批發(fā)、集散地 做活：由市場 做 導向， 經營品類通過孵化、調整直至完善 做秀： 主題性經營，加大市場推廣力度 做全：豐富主題經營的商品，加強市場競爭力 產品規(guī)劃 —— 商業(yè)布局 初步功能構想 B1 F1 F2 F3 F4 車位 \倉儲 \物流 商品區(qū) 商品區(qū) 會展、廠家 直銷區(qū) 車位 ? 分析目的： – 體現市場各類飾品、工藝品的供需關系。 中韓小商品城三期經營模式之贏利模式 首推 負一層、一層、二層、三層內鋪 帶動 四層內鋪 臨街商鋪 以售為主 以租為主 1. 項目整體發(fā)展定位 2. 客戶定位與深入挖掘 3. 功能定位及經營方式論證 4. 產品規(guī)劃 5. 價格定位 6. 空港核心區(qū)規(guī)劃建議 產品規(guī)劃 —— 業(yè)態(tài)定位原則 ?租金貢獻率優(yōu)先原則 入選的商業(yè)業(yè)態(tài)必須能夠承受相應的租金壓力，為項目銷售提供較高的回報率；同時該行業(yè)的租金走勢要堅挺，提供較長遠的發(fā)展繁榮基礎。 中韓小商品城三期經營模式之合縱連橫 連橫： ? 與行業(yè)協會的聯合，打造中國最完備的電子交易平臺和信息平臺，與中國飾品網、全球飾品網、中國流行飾品網等知名網絡媒體聯合建立電子商務平臺，為市場企業(yè)和商戶提供最佳的商戰(zhàn)平臺 ； ? 協會與協會之間、協會與企業(yè)之間的合作，共同促進飾品行業(yè)的發(fā)展，加強與亞洲珠寶聯合會飾品協會 、中國珠寶玉石首飾行業(yè)協會 等的溝通和交流，舉行定期和不定期的交流會。 信息服務功能區(qū)主要是收集、加工和處理各種行情，及時為入駐的企業(yè)發(fā)布信息，以指導企業(yè)生產經營活動，成為行業(yè)市場信息發(fā)布中心是目標，主要功能為媒體發(fā)布行業(yè)信息、信息分析和收集、廣告展新規(guī)劃、展示廣告設計、建立經濟模型供求線、辦媒體（雜志、報）、Inter網絡。 功能設計 —— 休閑娛樂功能 ? 經營者既是一個龐大的經營群體，也是一個龐大的消費群體，一定對休閑娛樂功能存在著巨大的需求，為了業(yè)務的需要，接待客戶需要一定的休閑娛樂設施； ? 該區(qū)域為配套服務區(qū)，以滿足本項目經營主體和消費者需求為主導，可以規(guī)劃批發(fā)商會所，設臵各種時尚休閑的項目，例如健身房、乒乓球室、美容瘦身、棋牌室等運動休閑項目；各種文化主題的咖啡廳、餐廳；設臵商務娛樂、餐飲和業(yè)余時間休閑活動功能等 。 功能設計 —— 會展會議、推介培訓服務功能區(qū) 該區(qū)域是市場的配套功能區(qū)，主要是提高檔次和水平； ? 同學院、行業(yè)協會等共同成立具有一定權威的專家顧問組委會，為會展會議、推出和培訓奠定基礎； ? 有計劃、有主題地組織各種會展會議。 中韓小商品城整體功能設計 商務辦公服務功能區(qū) 信息服務 功能區(qū) 休閑娛樂功能區(qū) 會展會議推介培訓 功能 區(qū) 倉儲、配送 服務功能 區(qū) 零售商業(yè) 功能區(qū) 公共環(huán)境設施服務 區(qū) 管理功能區(qū) 展示、交易功能區(qū) 功能設計 —— 展示、交易功能區(qū) 同當前批發(fā)市場的主要差異表現在： ? 集中主題規(guī)劃，導購便利（吸收零售商業(yè)的優(yōu)點）； ? 增加了展示的設計，為交易提供了一個動態(tài)的展示平臺（有利于展示商品的風采，便于看樣定貨）； ? 經營產品中高檔以品牌商品為主導（通過展覽展示為品牌企業(yè)提供一個推廣新品和展示企業(yè)的平臺，有助于吸引品牌服裝企業(yè)進入本項目，體現本項目的中檔商品交易中心的定位）； ? 對于小的代理商可將倉儲和批發(fā)、零售一體化，但需達到展示功能要求（設計標準模式、類似街面專賣店）； ? 可配計算機，進行客戶管理，倉儲管理（ MIS系統）。 業(yè)戶來源分布情況020406080100120即墨路市場 中韓小商品城 工藝品城 即墨小商品市場 即墨服裝市場本地 外地 制圖：合富輝煌（山東）市場研究部商鋪取得方式分布情況01020304050即墨路市場 中韓小商品城 工藝品城 即墨小商品市場 即墨服裝市場01購買 租賃 租賃比率 制圖：合富輝煌（山東）市場研究部項目目標客戶類型 客戶類型 目標客戶 批發(fā)商業(yè) 投資商鋪客戶、國內外經銷商和代理商、廠家銷售部門、各地批發(fā)市場經營者、國外批售中心（ OMM）、 CC交易模式的批發(fā)企業(yè)（藍格賽） 零售商業(yè) 品牌專賣店、主題商店、商業(yè)街等方面的投資企業(yè) 輔助商業(yè) 倉儲、包裝、配送、餐飲、銀行、郵局、托運、會展、商務中心、會所、娛樂和休閑項目、拍賣 配套服務 稅務、法律、培訓、商務、財務、中介、信息、廣告、展示 一個復合型的批發(fā)市場，而不僅僅是一個批發(fā)市場。其中除即墨小商品城外， 其他專業(yè)市場的外地客商均占 70%以上 。 以建立為國際中小企業(yè)進入中國市場（包括銷售和采購等）綜合型服務平臺和中國產品拓展海外市場的平臺為核心。 我們不是站在青島的角度看項目， 而是站在世界的角度看項目 機會背景 —— 飾品產業(yè)面臨升級 人民幣升值 環(huán)境成本 政府政策 勞動力成本 飾品產業(yè)面臨升級和重新洗牌 品牌出現成為必然 企業(yè)對于項目的未來發(fā)展愿望 品牌目標 建立中韓國際小商品城的品牌知名度和美譽度 速度目標 如此大的體量如何快速消化 利潤目標 利潤的盡可能最大化 項目開發(fā) 目標體系 戰(zhàn)略目標 社會效益最大化，市場經營效益最大化，著眼永續(xù)經營工程，打造廣闊贏利平臺 著眼永續(xù)經營工程，打造廣闊的盈利平臺 —— 青島已成為世界飾品產業(yè)的重要一極，貿易平臺需要搭建 —— 商業(yè)地產模式的創(chuàng)新是大勢所趨 —— 國內的大多市場停留在攤位批發(fā)形式，功能配套不完備 —— 國外批發(fā)市場逐漸滲透到國內，存在借勢的機會點 局 勢 市 機 企業(yè)愿景：著眼永續(xù)經營工程，打造廣闊的盈利平臺 青島 ， 呼喚產業(yè)孵化基地 運營模式的創(chuàng)新 1. 項目整體發(fā)展定位 2. 客戶定位與深入挖掘 3. 功能定位及經營方式論證 4. 產品規(guī)劃 5. 價格定位 6. 空港核心區(qū)規(guī)劃建議 打破傳統批發(fā)模式的束縛，實現“批零兼營”的經營模式的轉型 著眼永續(xù)經營工程，打造廣闊贏利平臺 銷售與經營的兼顧，一、二期經營和三期開發(fā)的兼顧 中韓國際小商品城 發(fā)展核心思想 項目的戰(zhàn)略定位 建設成為在環(huán)渤海經濟圈框架下的大青島空港核心經濟區(qū)內具有飾品產業(yè)孵化功能的 專業(yè)展貿中心 定位詮釋 青島 —— “世界流行飾品的制造中心”的地位越發(fā)穩(wěn)固， 以 “原產地的常年展貿中心” 的主題， 同時強調項目的 產業(yè)孵化功能和服務功能 項目的主題概念 主題概念是一個統領全局的制高點和中心 主題概念是一種包裝或一種說法 飾品 展貿 中樞 ， 產業(yè)孵化基地 核心、根本 信息集合交流 行業(yè)的地位 產業(yè)優(yōu)化方向趨勢，增強青島企業(yè)未來競爭力 項目定位下的發(fā)展戰(zhàn)略 以帶動青島制造業(yè)和現代服務業(yè)的發(fā)展為目標 。 青島也同樣可以發(fā)揮自身優(yōu)勢的同時 克隆和利用義烏的影響力和成熟經驗