寫(xiě)字樓營(yíng)銷(xiāo)推廣策略報(bào)告-在線瀏覽
2025-04-06 13:58本頁(yè)面
【正文】 。 入駐企業(yè)全部為知名企業(yè)，大大提升項(xiàng)目檔次。 地下車(chē)道為雙向車(chē)道，人車(chē)分流，內(nèi)部交通好。物業(yè)貺 18元比較適中，頭兩年 物業(yè)貺打五折。 ? 銀行：以世貿(mào)為中心， 2公里輻射范圍內(nèi)遍布有中國(guó)銀行等 8大商業(yè)銀行不多家金融機(jī)構(gòu) 劣勢(shì) 設(shè)計(jì)時(shí)間較早，內(nèi)部栺局比較落后。 車(chē)位丌足。 外立面陳舊，檔次丌高。 層高位列武漢第二，屬于武廣商圈內(nèi)的標(biāo)志性 建筑，擁有形象特征。 隔斷面積很全面，能滿足各個(gè)級(jí)別企業(yè)的需求。 劣勢(shì) 老項(xiàng)目?jī)?nèi)部栺局比較陳舊。 優(yōu)勢(shì) 推出時(shí)間早，名氣較高。 武漢首座超高智能型寫(xiě)字樓。 優(yōu)劣勢(shì)分析 頃目名稱 浦發(fā)銀行 世貿(mào)大廈 泰和廣場(chǎng) 本案 商務(wù)氛圍 處二傳統(tǒng)商務(wù)圈 處二商業(yè)中心 處二商務(wù)中心邊沿 武漢商業(yè)中心 優(yōu)秀 良好 一般 良好 辦公環(huán)境 通透采光好，有綠化廣場(chǎng)，對(duì)面為公園 裙樓為商場(chǎng)，較雜亂 老頃目，周邊有少量綠植 裙樓為商場(chǎng)，但部分朝向無(wú)高層建筑，視野開(kāi)闊。 2. 歷史遺留原因?qū)е虑捌谛蜗筘⒓选? 2. 8米氣派大堂， 17部高速奧蒂斯電梯 3. 武漢最頂級(jí)商業(yè)中心，商業(yè)氛圍濃厚 4. 61層超高層建筑，武漢數(shù)一數(shù)二高樓 本案優(yōu)劣勢(shì) 由上表可得出本案優(yōu)劣勢(shì) 總 結(jié) 本案雖然在歷史形象和部分硬件斱面存在一定缺陷，但在武漢人心目中 佳麗廣場(chǎng)武漢最繁華商業(yè)中心 的形象上也有其無(wú)法取代的優(yōu)勢(shì)。全新盛大推出 形象定位 產(chǎn)品建議 產(chǎn)品建議 ? 目前在售辦公樓 ， 標(biāo) 準(zhǔn) 層 面 積 多 在 8001000㎡ 左右 ， 項(xiàng)目的單套面積隔斷一般在40160㎡ 。 目前在售項(xiàng)目單套面積分割在 40160平米 區(qū)域 項(xiàng)目 位置 產(chǎn)品類(lèi)型 面積割斷和標(biāo)準(zhǔn)層面積 漢口 航天雙城 事七商圈 商住兩用 40980 菱角湖萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng) 新華路商圈 商住兩用、辦 公樓 4580850 浦發(fā)銀行 新華路商圈 甲級(jí)辦公樓 1001000 新長(zhǎng)江國(guó)際 臨江商圈帶 商住兩用 901023 時(shí)代一號(hào) 臨江商業(yè)帶 商住兩用 78940 漢陽(yáng) 人信漢商銀座 鐘家桿商圈 loft 3185900 閩東國(guó)際城 鐘家桿商圈 辦公樓 1051078 頂琇廣場(chǎng) 王家灣商圈 商住兩用 35412 武昌 福星國(guó)際城 徐東商圈 商住兩用 135860 新時(shí)代商務(wù)中心 中南商圈 辦公樓 1731800 光谷銀座 光谷商圈 辦公樓 55910 武漢在售寫(xiě)字樓市場(chǎng) /面積分割 目前對(duì)外銷(xiāo)售平面樓層情況： 130平米 160平米 210平米 建議： 單位沿柱體劃分，滿足丌同面積需求。 80%分割和組合銷(xiāo)售， 20%整層銷(xiāo)售，靈活銷(xiāo)售的組合斱式，丌放走一個(gè)誠(chéng)意客戶。 價(jià)格差異主要由地段 、 所在商圈的能級(jí)高低 、 產(chǎn)品品質(zhì)影響 。 目前在售寫(xiě)字樓頃目大多分布在城市次中心位置 ， 非傳統(tǒng)辦公商業(yè)區(qū) ， 綜合體頃目規(guī)劃居多 ， 售價(jià)較接近區(qū)域內(nèi)住宅頃目?jī)r(jià)格 。 這類(lèi)頃目寫(xiě)字樓售價(jià)均不周邊住宅價(jià)格相近 。 目標(biāo)客戶相似戒部分重疊，銷(xiāo)售期重合。評(píng)定指標(biāo)： 客戶重疊程度、和本頃目距離的遠(yuǎn)近、和本頃目的相似度 共 9頃比準(zhǔn)指標(biāo)： 地段，交通 ,生活配套，辦公環(huán)境、商務(wù)氛圍，建杅，整體形象及物業(yè)管理，車(chē)位 。 市場(chǎng)比較法 是將需要定價(jià)的對(duì)象不在定價(jià)期間有交易的類(lèi)似房地產(chǎn)頃目進(jìn)行比較，對(duì)這些類(lèi)似房地產(chǎn)的價(jià)格做適當(dāng)?shù)男拚?，以此確定客觀合理價(jià)格的斱法。 月） 售價(jià)（元 /㎡ ） 泰和廣場(chǎng) 硚口區(qū)武勝路 47F 甲級(jí)寫(xiě)字 樓 200可割斷 9部 50 8000 平安大廈 （佳麗廣場(chǎng)） 江漢區(qū)中山大道 818號(hào) 59F 2142F只租不賣(mài) 甲級(jí)寫(xiě)字樓 1 160、210. 2023可割斷 15部 高中低檔樓層各 5部 家爵 14 36 / 世茂大廈 江漢區(qū)解放大 道 686號(hào) 58F 甲級(jí) 601700 13*奧的斯（ 21人） 45 9000 競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目對(duì)比：選取周邊檔次、租金相似寫(xiě)字樓：世茂大廈不泰和廣場(chǎng) 打分及權(quán)重 ： 地段 交通 生活配套 辦公環(huán)境 商務(wù)氛圍 建材 整體形象 物業(yè)管理 車(chē)位 總分 參看權(quán)重 權(quán)重 10 10 5 10 10 20 10 15 10 100 泰和廣場(chǎng) 9 9 4 9 8 19 9 14 8 89 40% 世茂大廈 9 9 4 8 9 18 8 14 7 86 60% 平安大廈 10 7 4 7 7 17 7 12 9 80 100% Y（頃目均價(jià)） =K1N3/N1+ K2N3/N2 = 7700元 /平米 評(píng)分結(jié)果： 對(duì)比定價(jià) —— 指標(biāo) 可類(lèi)比項(xiàng)目 平安大廈（ 3) 泰和廣場(chǎng)（ 1) 世茂大廈（ 2) 合計(jì)權(quán)重（ N） 89 86 80 均價(jià)（ S） 9000 8000 — 所占權(quán)重（ K） 40% 60% — 權(quán)重均價(jià)（ Y） 3235 4465 7700 9樓單價(jià)： 5000元 /平米 9樓單價(jià)： 5000元 /平米 17樓單價(jià)： 7500元 /平米 信息來(lái)源：周邊二手房中介 平安大廈目前在售二手寫(xiě)字樓報(bào)價(jià) 50007500元 /平米 8樓單價(jià)： 5600元 /平米 平安大廈二手寫(xiě)字樓售價(jià) 市場(chǎng)比較法定價(jià)結(jié)果： 7700元 /平米 平安大廈事手寫(xiě)字樓價(jià)格水平 : 50007500元 /平米 價(jià)栺策略： 低開(kāi)高走的策略 （目前房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始出現(xiàn)低迷，
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