【正文】 銷售周期,區(qū)域市場(chǎng)環(huán)境研究,項(xiàng)目營(yíng)銷相關(guān)問題,區(qū)域住宅市場(chǎng)研究,項(xiàng)目定位研究,項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃建議,另外，06年的情況較好，在此期間推出的六個(gè)樓盤（個(gè)別樓盤為二期獲二批次）當(dāng)中的4個(gè)樓盤基本上都在半年內(nèi)進(jìn)入尾盤銷售。 在銷售周期中，反映出戶型偏大的樓盤和價(jià)格相對(duì)較高的銷售周期要長(zhǎng)一些，當(dāng)然這也是合乎情理的?？磥?，這部分的戶型還是有相當(dāng)?shù)氖袌?chǎng)需求的。 統(tǒng)計(jì)原則，除開中國(guó)青城和青城山高爾夫，兩河山莊之錦繡青城之 統(tǒng)計(jì)聯(lián)排部分，獨(dú)棟和雙拼不進(jìn)入。,區(qū)域市場(chǎng)環(huán)境研究,項(xiàng)目營(yíng)銷相關(guān)問題,區(qū)域住宅市場(chǎng)研究,項(xiàng)目定位研究,項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃建議,2.1 青城山房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀概述,分戶型銷售情況,如果按照面積分析，則結(jié)果如下：,根據(jù)戶型面積分布，在售樓盤基本銷售（成交）面積構(gòu)成如下： 3050平米：83999平米 5080平米：108555平米 80100平米：62050平米 100平米以上：67199平米,以上銷售面積構(gòu)成，很清楚的表明，100平米以上戶型只有67000余平米的開發(fā)銷售量。但是，給我們有前車之鑒的是，早期多個(gè)樓盤的大戶型（中國(guó)青城/天下青城等）銷售情況的不理想，也讓我們不敢輕易的去嘗試擴(kuò)大這部分的市場(chǎng)規(guī)模。這也很明顯的反映出青城山樓盤的價(jià)格與其距青城山的距離的遠(yuǎn)近有一定的對(duì)應(yīng)關(guān)系。通過計(jì)算，可以得出這些樓盤的算術(shù)平均價(jià)為3916元/平方米。,區(qū)域市場(chǎng)環(huán)境研究,項(xiàng)目營(yíng)銷相關(guān)問題,區(qū)域住宅市場(chǎng)研究,項(xiàng)目定位研究,項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃建議,2.1 青城山房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀概述,銷售價(jià)格,項(xiàng)目未來預(yù)期銷售價(jià)格評(píng)估：,我們?nèi)绻紤]區(qū)位權(quán)重和明年房?jī)r(jià)按照預(yù)計(jì)8%的增率考慮，則項(xiàng)目可能的銷售價(jià)格范圍從37005500元之間。我們這里之所以要預(yù)估項(xiàng)目的銷售單價(jià)，將依據(jù)總價(jià)因素，來考慮項(xiàng)目的戶型配比問題。不過要走入一個(gè)特定的市場(chǎng)段位，則需要在產(chǎn)品上有較大的突破。當(dāng)然，這也并非不可以克服，事實(shí)上，我們都正在朝著這個(gè)方向努力。,區(qū)域市場(chǎng)環(huán)境研究,項(xiàng)目營(yíng)銷相關(guān)問題,區(qū)域住宅市場(chǎng)研究,項(xiàng)目定位研究,項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃建議,2.2 青城山樓盤開發(fā)特征及發(fā)展趨勢(shì),檔次分類研究,3000~4000元/平方米的中檔價(jià)位項(xiàng)目目前在青城山的供應(yīng)體量最大，從體量上看，約占總體供應(yīng)的60%左右，而目前均價(jià)在4000~5000元/平米左右的中高檔產(chǎn)品供應(yīng)很少，部分供應(yīng)價(jià)格均接近中檔項(xiàng)目或高端項(xiàng)目，僅中國(guó)青城項(xiàng)目目前大比率供應(yīng)中高檔產(chǎn)品。 而本項(xiàng)目容積率0.5以內(nèi)，初步具有發(fā)展中高檔樓盤的技術(shù)指標(biāo)條件。 但是滿足業(yè)主基本生活的購(gòu)物超市、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、醫(yī)療、教育等配套普遍較為缺乏，為居家生活帶來諸多不便。,區(qū)域市場(chǎng)環(huán)境研究,項(xiàng)目營(yíng)銷相關(guān)問題,區(qū)域住宅市場(chǎng)研究,項(xiàng)目定位研究,項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃建議,功能設(shè)置研究,2.2 青城山樓盤開發(fā)特征及發(fā)展趨勢(shì),功能的設(shè)置和樓盤的自身定位有密切的聯(lián)系，定位不同，功能設(shè)置亦不相同； 各個(gè)特色樓盤多以一種功能服務(wù)為主，具有多種輔助功能設(shè)置；基本上各個(gè)樓盤均兼有養(yǎng)老、度假等功能。 未來新批的土地離山門都有一定距離，其發(fā)展條件和定位都會(huì)有所轉(zhuǎn)變，休閑度假需求的客戶群體會(huì)逐漸增多，市場(chǎng)面臨轉(zhuǎn)型，產(chǎn)品和配套將會(huì)有較大提升。 2007年將是區(qū)域市場(chǎng)的中高端、高端物業(yè)供應(yīng)較為集中的一年，供應(yīng)產(chǎn)品線以70~150的聯(lián)排別墅、180~300的雙拼別墅和200以上的獨(dú)棟別墅為主；其客戶將來自國(guó)內(nèi)更廣泛的高端市場(chǎng)；,青城山房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)小結(jié),區(qū)域市場(chǎng)環(huán)境研究,項(xiàng)目營(yíng)銷相關(guān)問題,區(qū)域住宅市場(chǎng)研究,項(xiàng)目定位研究,項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃建議,2.3 青城山需求市場(chǎng)研究,青城山市場(chǎng)現(xiàn)實(shí)消費(fèi)者需求研究,已購(gòu)房客戶特征： 在青城山選擇置業(yè)的購(gòu)房者最常居住的區(qū)域主要集中在城西、市中心和城南，而居住在這些區(qū)域的被訪者均有一定的經(jīng)濟(jì)實(shí)力。 長(zhǎng)期在青城山居住的人群以退休老年人為主。,2.3 青城山需求市場(chǎng)研究,區(qū)域市場(chǎng)環(huán)境研究,項(xiàng)目營(yíng)銷相關(guān)問題,區(qū)域住宅市場(chǎng)研究,項(xiàng)目定位研究,項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃建議,2.3 青城山需求市場(chǎng)研究,居住習(xí)慣,多數(shù)客戶通常都會(huì)在周末到此度假或者是夏天避暑，其次為居住無規(guī)律和常住的客戶；長(zhǎng)期居住的客戶主要是退休的老年人。居住人口家庭結(jié)構(gòu)以夫妻二人同住和夫妻二人與子女同住最多。 對(duì)于在青城山長(zhǎng)期居住的被訪者來說，他們采購(gòu)生活用品的地方通常是周邊的鄉(xiāng)鎮(zhèn)，而對(duì)于周末到此居住的被訪者來說，他們采購(gòu)生活日用品的地方通常是從成都攜帶。 空氣好，環(huán)境好是被訪者選擇青城山的最主要的原因，他們認(rèn)為這里氧氣足，是天然氧吧，老人在這里居住或者是周末度假非常好；其次是世界文化遺產(chǎn)，是獨(dú)一無二的而選擇了青城山。就這些優(yōu)勢(shì)而言，是其它任何一個(gè)地方所無法比的。,區(qū)域市場(chǎng)環(huán)境研究,項(xiàng)目營(yíng)銷相關(guān)問題,區(qū)域住宅市場(chǎng)研究,項(xiàng)目定位研究,項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃建議,2.3 青城山需求市場(chǎng)研究,價(jià)格需求： 對(duì)價(jià)格的承受力在總價(jià)2040萬之間，單價(jià)4000元/平方米左右。 多數(shù)希望與鄰里交流，部分希望獨(dú)處不被打擾。 私家花園：更愿意選擇有寬敞的私家院子的住宅，這樣可以自己栽花種花；對(duì)私家花園的選擇主要在30~40平方米。,區(qū)域市場(chǎng)環(huán)境研究,項(xiàng)目營(yíng)銷相關(guān)問題,區(qū)域住宅市場(chǎng)研究,項(xiàng)目定位研究,項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃建議,2.3 青城山需求市場(chǎng)研究,物業(yè)需求變化趨勢(shì)比較分析：,從整體上來看，再次購(gòu)房所需求的戶型面積較已購(gòu)買物業(yè)有所放大。,區(qū)域市場(chǎng)環(huán)境研究,項(xiàng)目營(yíng)銷相關(guān)問題,區(qū)域住宅市場(chǎng)研究,項(xiàng)目定位研究,項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃建議,2.3 青城山需求市場(chǎng)研究,青城山市場(chǎng)潛在消費(fèi)者需求研究,潛在客戶特征,與已購(gòu)房客戶年齡層次相比明顯年輕，可以反映出青城山客戶群體向年輕化發(fā)展的趨勢(shì)。,多數(shù)潛在消費(fèi)者為第二或三次置業(yè)，都有過購(gòu)房經(jīng)驗(yàn)，他們選擇購(gòu)置郊區(qū)住宅的主要目的不是為了解決居住問題，而是提高生活水平及質(zhì)量，希望能在郊區(qū)住宅感受市區(qū)內(nèi)無法感受到的自然與寧?kù)o。,2.3 青城山需求市場(chǎng)研究,對(duì)區(qū)域的選擇： 總體來看，44%的被訪者在選擇郊區(qū)購(gòu)房區(qū)域時(shí)，會(huì)首選青城山；其次是都江堰、溫江、華陽和龍泉，其它相對(duì)次之。,預(yù)計(jì)居住時(shí)間：,49.1%的被訪者選擇了夏季，17.9%的被訪者選擇了長(zhǎng)住，15.1%的被訪者選擇了節(jié)假日；這說明郊區(qū)清涼的夏天對(duì)近半的被訪者來說有很大的誘惑，他們可以在這里享受清新的空氣、美麗的風(fēng)景。 戶型面積：潛在客戶對(duì)戶型的需求從面積來看，5080平方米的住宅是主力需求面積，占31%，又從戶型結(jié)構(gòu)來看，以三室二廳二衛(wèi)的戶型最受被訪者喜愛，面積主要體現(xiàn)在100150平方米。 房間需求：對(duì)青城山的住宅，在同等面積的情況下，有41%的被訪者希望臥室面積適中，個(gè)數(shù)適用；有28%希望臥室面積小，但個(gè)數(shù)多；有27%希望面積大，但個(gè)數(shù)少；僅有4%的被訪者認(rèn)為無所謂。對(duì)公共空間的要求既安靜，又有與其它人交流的空間。對(duì)物業(yè)的不滿意也主要集中在配套不完善、太過潮濕和交通不便上。比例較已購(gòu)房業(yè)主有所提高。 多數(shù)消費(fèi)者都有買低心理，提及價(jià)格時(shí)都會(huì)有所保留。能承受的最高房屋總價(jià)集中在2060萬元。 環(huán)境需求：但只得注意的是，潛在客戶選擇樓盤似乎更喜歡原始的、自然生態(tài)的、有特色的環(huán)境，同時(shí)對(duì)戶型非常重視。,區(qū)域市場(chǎng)環(huán)境研究,項(xiàng)目營(yíng)銷相關(guān)問題,區(qū)域住宅市場(chǎng)研究,項(xiàng)目定位研究,項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃建議,2.3 青城山需求市場(chǎng)研究,影響購(gòu)買第二居所的郊區(qū)物業(yè)前五個(gè)因素分別是： 房屋單價(jià) 交通便利性 社區(qū)外部自然環(huán)境 社區(qū)內(nèi)部生活配套服務(wù)設(shè)施 社區(qū)安全性,區(qū)域市場(chǎng)環(huán)境研究,項(xiàng)目營(yíng)銷相關(guān)問題,區(qū)域住宅市場(chǎng)研究,項(xiàng)目定位研究,項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃建議,青城山需求市場(chǎng)對(duì)本項(xiàng)目的指導(dǎo)意義,2.3 青城山需求市場(chǎng)研究,需求研究的局限性： 由于青城山市場(chǎng)是一個(gè)正在發(fā)展中的市場(chǎng)，而調(diào)研更多集中于對(duì)已售和在售物業(yè)的客戶群體調(diào)研，隨著旅游環(huán)線的開通、區(qū)域生活配套的進(jìn)一步完善，區(qū)域有了作為第一居所的基礎(chǔ)條件，選擇在區(qū)域市場(chǎng)置業(yè)投資的潛在客戶和現(xiàn)實(shí)客戶的需求將越來越呈現(xiàn)多元化特征，這要求我們用適度超前的思路看待未來需求特征。但高山流水這一類高端樓盤的消化速度緩慢，主要是由于高端商務(wù)市場(chǎng)不成熟所至。 由于成都人特有的休閑消費(fèi)習(xí)慣，其休閑市場(chǎng)發(fā)展空間較大，但需要結(jié)合項(xiàng)目發(fā)展條件和競(jìng)爭(zhēng)樓盤情況，客觀定位項(xiàng)目發(fā)展方向。 配套除了生活配套外，應(yīng)配備一套完善的醫(yī)療保健系統(tǒng)，包含體檢、健康檔案、綠色通道、中醫(yī)保健養(yǎng)生等。 園林以水體、生態(tài)、自然、高大、叢密為特色。 對(duì)于上述產(chǎn)品單價(jià)控制在4000~5000元/平方米，主力總價(jià)控制在20~60萬/套。項(xiàng)目基地概況 項(xiàng)目區(qū)域定位 地塊內(nèi)目前拆遷已完，地勢(shì)平坦。 地塊西側(cè)：地塊西側(cè)臨G106，地塊與道路間為一水渠，水流由北至南，水量較豐，但水質(zhì)較差。從周邊區(qū)域的發(fā)展規(guī)劃來看，地塊周邊未來將成為青城山休閑度假物業(yè)發(fā)展的核心熱點(diǎn)區(qū)域。,規(guī)劃指標(biāo)： 用地性質(zhì)：一類住宅用地兼容旅游商業(yè)服務(wù)用地（兼容商業(yè)面積未作具體要求） 總占地面積：94.8畝 （63193.8㎡） 退40米建筑紅線和8米紅線后用地為48918.1平方米（73.38畝） 建筑容積率：≤0.5（0.65） 建筑高度：≤13米 建筑密度：≤23%（29.7％） 綠化率：≥45％ 住宅戶型面積：90平方米戶型面積≥70％總住宅面積 車位要求低限： 機(jī)動(dòng)車：住宅部分1：1；商業(yè)部分100平方米/0.3.05個(gè) 自行車：住宅部分1：1；商業(yè)部分100平方米/1015個(gè),區(qū)域市場(chǎng)環(huán)境研究,項(xiàng)目營(yíng)銷相關(guān)問題,區(qū)域住宅市場(chǎng)研究,項(xiàng)目定位研究,項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃建議,3.1 項(xiàng)目基地概況,區(qū)域交通情況： 106國(guó)道往北至都江堰城區(qū)約12公里，106國(guó)道往南經(jīng)成青線到成都約42公里，距青城山前山門約3公里，距后山門10公里；,地塊周邊商業(yè)配套情況： 目前該區(qū)域商業(yè)配套主要以本地居民經(jīng)營(yíng)的干雜、副食品小店及主要針對(duì)游客的以農(nóng)家樂為主要形式的餐飲休閑業(yè)態(tài)，在青城山鎮(zhèn)有一小型農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)。,區(qū)域市場(chǎng)環(huán)境研究,項(xiàng)目營(yíng)銷相關(guān)問題,區(qū)域住宅市場(chǎng)研究,項(xiàng)目定位研究,項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃建議,3.2 項(xiàng)目地塊SWOT分析,項(xiàng)目地塊的SWOT列表,區(qū)域市場(chǎng)環(huán)境研究,項(xiàng)目營(yíng)銷相關(guān)問題,區(qū)域住宅市場(chǎng)研究,項(xiàng)目定位研究,項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃建議,3.2 項(xiàng)目地塊SWOT分析,SWOT分析,優(yōu)勢(shì)： 區(qū)域認(rèn)同度高：目前臨近前山的可開發(fā)用地道均在項(xiàng)目所在的106過道東側(cè)，是中高端購(gòu)房群體最認(rèn)同的理想置業(yè)區(qū)域。 自然環(huán)境優(yōu)越： 項(xiàng)目臨近前山，區(qū)域的空氣質(zhì)量良好，自然植被覆蓋率極高，且空氣較為干燥，有較好的人居環(huán)境。 生活便利性較高：區(qū)域市政配套和生活配套正在逐漸優(yōu)化，也漸成為青城山居住環(huán)境最好和居住方便度最高的區(qū)域。 項(xiàng)目產(chǎn)品線受限： 地塊產(chǎn)品線受到規(guī)劃90平方米、70％的制約，對(duì)項(xiàng)目走高端市場(chǎng)路線造成較大的障礙；,區(qū)域市場(chǎng)環(huán)境研究,項(xiàng)目營(yíng)銷相關(guān)問題,項(xiàng)目定位研究,項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃建議,區(qū)域住宅市場(chǎng)研究,3.2 項(xiàng)目地塊SWOT分析,SWOT分析,機(jī)會(huì)點(diǎn)： 游客接待中心商業(yè)區(qū)的修建 ： 游客接待中心商業(yè)區(qū)的修建將大大改善提升該區(qū)域的居住生活服務(wù)配套形象，而且還會(huì)使本區(qū)域成為青城山片區(qū)的旅游、休閑度假中心區(qū)，將帶來大量的消費(fèi)者，同時(shí)也將帶動(dòng)對(duì)本區(qū)域物業(yè)的市場(chǎng)需求。 未來二年青城山度假休閑物業(yè)的熱點(diǎn)開發(fā)區(qū)域： 目前106國(guó)道以西臨山土地基本開發(fā)殆盡，隨著青城山旅游度假休閑的持續(xù)