【正文】 Q1地塊 (龍華機(jī)場 3號 ) 徐匯 辦公 。 18,140 4 92,800 12,789 上海市徐匯區(qū)東至規(guī)劃十路、南至規(guī)劃四路、西至云錦路、北至規(guī)劃三路 72,560 % 上海隧道工程股份有限公司 202372 2023年 14號公告嘉定區(qū)槎溪路以西、銀翔路以南地塊 嘉定 辦公 。 17,198 22,000 5,117 上海市嘉定區(qū)東至槎溪路 ,西至基地邊界 ,南至翔二河 ,北至銀翔路 42,995 % 上海昌輝企業(yè)發(fā)展有限公司 2023423 2023年 14號公告嘉定區(qū)古猗園路以東、銀翔路以南地塊 嘉定 辦公 。 18,504 9,388 2,502 上海市嘉定區(qū)東至基地邊界 ,西至古猗園路 ,南至翔二河 ,北至銀翔路 37,524 上海中暨投資管理有限公司 2023423 2023年 14號公告嘉定區(qū)眾仁路以西、銀翔路以南地塊 嘉定 辦公 。 16,874 10,555 2,502 上海市嘉定區(qū)東至眾仁路 ,西至黃泥涇 ,南至翔二河 ,北至銀翔路 42,184 東方偉業(yè)茗品（上海）投資發(fā)展有限公司 2023423 2023年 14號公告嘉定區(qū)槎溪路以東、金通路以北地塊 嘉定 辦公 。 12,000 12,400 4,133 上海市嘉定區(qū)東至基地邊界 ,西至槎溪路 ,南至金通路 ,北至基地邊界 29,999 % 上海中冶祥佳投資有限公司 2023423 2023年 9號公告金山區(qū)張堰鎮(zhèn)東風(fēng)路以西，松金公路以北地塊 金山 商業(yè)（商服） 。 1,020 1,070 52,451 上海市徐匯區(qū)東至規(guī)劃綠地 ,西至規(guī)劃機(jī)場河 ,南至規(guī)劃綠地 ,北至規(guī)劃龍水南路 204 上海龍宛實(shí)業(yè)有限公司 202342 2023年 9號公告青浦區(qū)趙巷鎮(zhèn)巷崧路東側(cè)地塊 青浦 商業(yè)（商服） 。 5月份，住宅用地成交 ㎡（含住宅、商住、商住辦），同比 2023年 5月的 ㎡增加 %。 相對于 2023年 4月份的“零”成交， 5月份成交比較樂觀。 截至 5月 31日，除出現(xiàn)在預(yù)公告中的地塊外，正式發(fā)布的 6月份住宅用地掛牌公告依舊為“零”。 上海土地市場回穩(wěn) 從后市來看，由于上海樓市調(diào)控細(xì)則尚未出臺，因而住宅市場未來發(fā)展趨勢還存在一定的變數(shù)，但總體趨勢將會在現(xiàn)有的基礎(chǔ)上有所改善， 即最晚到三季度末，上海市場總體供應(yīng)和成交量將會有所上升，價(jià)格將會向下有一定幅度的調(diào)整 。 在價(jià)格方面，預(yù)計(jì)第三季度會有較普遍的折扣現(xiàn)象，而從近期市場上原來滯銷樓盤打折到一定程度便熱銷的情況看， 預(yù)計(jì)價(jià)格將在現(xiàn)有的基礎(chǔ)上下調(diào) 1520%左右。 上海市場后續(xù)研判 02004006008001000120014001600玉山鎮(zhèn) 開發(fā)區(qū) 花橋鎮(zhèn) 巴城鎮(zhèn) 周市鎮(zhèn) 張浦鎮(zhèn) 陸家鎮(zhèn) 千燈鎮(zhèn) 江南水鄉(xiāng)4月 5月 6月昆山 4月成交 4678套， 5月成交 1532套，新政后成交萎縮了 %； 6月成交 1129套，持續(xù)下降。 昆山成交全面啞火，受到流通限制，大量資金被套入中國樓市，投資客全面撤場，限外令等也使得新昆山人需求被壓制，昆山樓市面臨客源缺失的困境； 昆山各板塊概況 昆山市場，各大主要在售個案，來人來電與成交量自新政后成交量持續(xù)下滑；只有一些以純剛性需求個案市場反應(yīng)較好，如順江淺水灣、時(shí)代文化家園等高性價(jià)比的樓盤仍比較活躍，但成交量也大不如前； 已經(jīng)上市項(xiàng)目，紛紛通過打折、送禮、送物業(yè)費(fèi)、送車位等促銷優(yōu)惠吸引人氣。 剛性購房以及改善性臵業(yè)客戶，在如今市場下仍會選擇出手，但對于產(chǎn)品與價(jià)格更加挑，觀望者同樣居多。 預(yù)計(jì)今年 910月份開盤 保利維拉家園 國權(quán)北路7號 萬 公寓 89平米 2房 145平米 3房 34000 一次性 97折 5月 8日開盤以來，已簽約 4套 仁恒怡庭 江灣城路780號 萬 公寓 別墅 公寓 160200平米 復(fù)式 200平米 類別墅 300平米 待定 全面施工階段，已造 7層 預(yù)計(jì)今年 910月份開盤 九龍倉項(xiàng)目 殷行路淞滬路 10萬 高標(biāo)準(zhǔn)精裝公寓 140平米 2房 180平米 3房 最大 280平米 預(yù)計(jì)4000050000 據(jù)悉尚未接到上級通知 7月份開盤 美岸棲庭 殷高路淞滬路 35萬 公寓 聯(lián)體 90平米 2房 140平米 3房 24000 未簽約總計(jì) 28套 ,7月底加推新盤 江灣項(xiàng)目競爭市場分析 江灣項(xiàng)目競爭市場分析 九龍倉項(xiàng)目 祥生御江灣 公館 1088 一、華潤置地橡樹灣 江灣項(xiàng)目競爭樓盤：華潤橡樹灣 項(xiàng)目 地址 總建面 容積率 物業(yè)類型 房型面積 價(jià)格 華潤置地橡樹灣 國浩路88號 23萬 公寓 聯(lián)庭別墅 聯(lián)庭四房復(fù)式 208280 公寓 4房 174 聯(lián)排 60000 公寓 40000（裝修對外報(bào)價(jià) 5000） 首次購房最低95折 華潤置地橡樹灣概況 ? 物業(yè)類別 住宅、公寓、別墅 ? 項(xiàng)目特色 特色別墅 ,豪華居住區(qū) ,宜居生態(tài)地產(chǎn)建筑類別 別墅、高層 小高層 ? 裝修狀況 毛坯 ,精裝修 ? 最新開盤時(shí)間 2023312 ? 在售入住時(shí)間 202312 ? 容 積 率 ? 綠 化 率 40% ? 物 業(yè) 費(fèi) /平方米 〃 月 ? 物業(yè)公司 華潤物業(yè) 一期聯(lián)庭別墅：在售，現(xiàn)房 一期公寓： 已售罄，現(xiàn)房 一期下半年待推公寓 一期在售公寓 二期在建公寓： 預(yù)計(jì) 2023年上市 江灣項(xiàng)目競爭樓盤：華潤橡樹灣 華潤置地橡樹灣 最新情況 華潤置地橡樹灣二期目前在售三棟樓，分別是 7 80和 81號，主推三房兩廳兩衛(wèi)， 174平米精裝公寓 690萬起售，稀缺別墅產(chǎn)品 930萬起。新的樣板房對外公開展示，一定程度上給予客戶新的視覺沖擊力，調(diào)動了客戶對美好生活的向往和追求。每平米裝修標(biāo)準(zhǔn)對外報(bào)價(jià)為 50006000元，而且華潤的品質(zhì)在業(yè)界具有較高的聲譽(yù)，無論是房屋本身、園林景觀、物業(yè)管理，還是整個小區(qū)的品位和檔次，都給人不錯的印象，綜合各種因素迫使客戶下定。此次音樂會效果不錯，在一定程度上聚集了人氣，提升了華潤品牌的凝聚力，促進(jìn)了銷售。 ● 一二手聯(lián)動 橡樹灣與 21世紀(jì)中介達(dá)成合作意向，隨著 21世紀(jì)中介的進(jìn)駐，橡樹灣開始邁出了一二手聯(lián)動的步伐。 江灣項(xiàng)目競爭樓盤：華潤橡樹灣 結(jié)論 華潤置地橡樹灣項(xiàng)目近期相應(yīng)的策劃推廣力度有所加大，在一二手聯(lián)動、老帶新公關(guān)活動的開展下，顯著的聚集了人氣，并實(shí)現(xiàn)了零成交的突破，在區(qū)域內(nèi)極大程度的提升了新江灣城板塊的活力，對于新江灣城樓市具有破冰的意義，先后成交 2套房源。 首先，一二手聯(lián)動雖然給案場帶來了人氣，但針對該項(xiàng)目的有效客戶，沒有針對性，這些客戶大多購買力相對弱些，不能承受起橡樹灣總價(jià)高達(dá) 700萬甚至近 1000萬的 174平米大戶型精裝公寓和別墅產(chǎn)品。 據(jù)此，建議我項(xiàng)目在加大營銷推廣力度的前提下，要提高對于有效目標(biāo)客戶的針對性和把握度，并在價(jià)格、折扣上有所考慮。 除一樓 （ 送地下室 ） 、 頂樓 （ 送閣樓 ） 相對比較貴之外 ， 其余均價(jià)約 25000元左右 。 此次對外開盤的二房 89平米 ， 三房 、 四房 179— 180平米 ， 二房約 230萬總價(jià) ， 三房約為450470萬總價(jià) ， 個別高區(qū)在 500萬左右 。 江灣項(xiàng)目競爭樓盤：公館 1088 銷售情況 截止至 6月 26日，該樓盤已簽約 66套房屋，目前成交均價(jià) 2461224723元 /平方米。按均價(jià) 25000元 /平方米來計(jì)算，兩房總價(jià)在 220萬左右，四房總價(jià)在 450萬左右，性價(jià)比較高。工程方面，該項(xiàng)目也在抓緊施工，部分沿國權(quán)北路樓房外墻腳手架基本落下，花崗巖墻面已能看到，對其銷售有一定作用。 江灣項(xiàng)目競爭樓盤：公館 1088 結(jié)論 公館 1088基于上述項(xiàng)目特色，成為新江灣城板塊中價(jià)格最低，成交量最大的樓盤。單價(jià) 25000元、總價(jià) 220萬元的價(jià)格對于客戶的吸引力非常大，普遍得到認(rèn)同，而同在國權(quán)北路上的保利維拉家園單價(jià)卻達(dá)到了 34000元。 江灣項(xiàng)目競爭樓盤：公館 1088 項(xiàng)目 總建面 容積率 物業(yè)類型 房型面積 價(jià)格 九龍倉璽園 10萬 公寓 3房 4房（ 暫未銷售） 公寓 179303 （ 500套） 公寓 45000（精裝報(bào)價(jià) 10000元） 江灣項(xiàng)目競爭樓盤：九龍倉璽園 ? 物業(yè)類別 住宅項(xiàng)目特色 豪華居住區(qū) ,地鐵沿線建筑類別 高層 ? 物業(yè)地址 楊浦新江灣城殷行路淞滬路交界處 ? 開盤時(shí)間 2023年 9月 ? 入住時(shí)間 2023年年底 ? 容 積 率 綠 化 率 35% ? 物 業(yè) 費(fèi) /平方米 〃 月 ? 物業(yè)公司 綠源物業(yè) ? 售樓地址 楊浦區(qū)新江灣城殷行路 1000號璽園 ? 房價(jià) 均價(jià) 45000元 /平方米 ? 最新樓盤動態(tài) 預(yù)計(jì) 2023年 9月份開盤，小高層1213層，面積 140334平米 ? 項(xiàng)目特色：項(xiàng)目充分吸收海派建筑的細(xì)膩與大氣，傾力打造滬上高標(biāo)準(zhǔn)精裝修公寓的豪華高尚社區(qū)，開創(chuàng)城市領(lǐng)袖精英的專屬尊崇領(lǐng)地。 江灣項(xiàng)目競爭樓盤：九龍倉璽園 項(xiàng)目 地址 總建面 容積率 物業(yè)類型 房型面積 價(jià)格 仁恒怡庭 (別墅 ) 江灣城路 780號 公寓、疊加別墅 （暫未銷售） 公寓 160200. 復(fù)式 200 疊加別墅 300 50000起 （精裝） 江灣項(xiàng)目競爭樓盤：仁恒怡庭 ? 項(xiàng)目簡介：位于新江灣城中心區(qū)域， D3地塊基地總占地面積 ，其中住宅地上建設(shè)面積 。從總平圖中看出，整個小區(qū)以行列式排布，比較工整，但排布較密，中心景觀、組團(tuán)景觀不明顯。戶外有網(wǎng)球場、兒童樂園。 江灣項(xiàng)目競爭樓盤：仁恒怡庭 項(xiàng)目單體： 建筑主色調(diào)為淺色調(diào) ,采用石材、進(jìn)口涂料等高檔的飾面材料。 戶型配比： 規(guī)劃為 18棟住宅樓，都為 7層的多層，主推 160平米、 200平米精裝大戶型公寓，以及約 300平米的疊加別墅房源。 二、江灣項(xiàng)目現(xiàn)有貨量分析 ? 目前江灣項(xiàng)目在售住宅 121套，存貨 276套，后續(xù)銷售壓力較大。 ? 依據(jù)市場及在售貨量去化情況，江灣項(xiàng)目銷售將延長至 2023年。會議明確，實(shí)行更為嚴(yán)格的差別化住房信貸政策，提高貸款購買住房的首付款比例和貸款利率：對購買首套自住房且套型建筑面積在 90平方米以上的家庭，貸款首付比例不得低于 30%；對貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例不得低于 50%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的；對于貸款購買第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比例和利率水平。 三、來人來電情況分析 二、 新政下來人來電及成交情況 2023年 3月 1日 4月 14日 來人 來電 成交樓盤 398組 2034組 108套 2023年 4月 15日 7月 4日 來人 來電 成交樓盤 216組 740組 4套 三、來人來電情況分析 三、 結(jié)論 由上圖可見，新政出臺后的 4月 15日至 7月 4日這兩個半多月時(shí)間里的來人、來電情況分別只有新政前 3月 1日至 4月 14日這一個半月的 %、 %，成交量更是驟減到了原來的 %。因此，目前項(xiàng)目首要任務(wù)是先解決案場的來人來電情況，拔高現(xiàn)場的人氣，增強(qiáng)現(xiàn)場的銷售氛圍，從而為我們創(chuàng)造一個有力的逼定成交環(huán)境。由于貸款政策的限制，加之 6月份媒體推廣僅維持最低配置，導(dǎo)致本案成交量一度停滯不前。從現(xiàn)場客戶的反映來看，新政下原有折扣讓利難以打動客戶，成交一度停滯不前。此舉在樓市“臘月寒冬”之際極大的振奮了新城御景上下員工的士氣！但同時(shí)也清醒的意識到，樓市新政不容小覷，后續(xù)銷售壓力依然較大。 四、推廣計(jì)劃 二、 37樓推出原因 基于上述背景，針對我項(xiàng)目自身優(yōu)勢， 擬建議以 37樓作為下一階段主推樓盤，運(yùn)用有力的營銷推廣，提高案場的來人來電量，從而促進(jìn)樓盤剩余房源的銷售。 從整個新江灣城板塊來看，雖然樓市嚴(yán)冬寒意未去，但自住和投資需求依然是剛性要素，市場供需的結(jié)構(gòu)并未發(fā)生根本轉(zhuǎn)變。而這一類新江灣城板塊的稀缺產(chǎn)品恰恰是我項(xiàng)目 37樓所呈現(xiàn)的。 四、推廣計(jì)劃 三、 37樓建議推廣主題 建議主題一： 新江灣城 盛裝精品 ——