【正文】 家庭人均可支配增長 % ） 鹽城的價格控制政策解讀 鹽城政府對房地產(chǎn)市場房價進行嚴厲的控制政策，迫使各家開發(fā)商的價格一直保持穩(wěn)定的增長 Code of this report | 17 169。但由于樓市旺盛的需求，使得各家開發(fā)商通過各種手段來規(guī)避政策限制。 Code of this report | 18 169。 鹽城房地產(chǎn)市場概述 182。 鹽城房地產(chǎn)運行分析 182。 Copyright Centaline Group, 2023 鹽城房地產(chǎn)市場概述 鹽城房地產(chǎn)市場起步于2023年，前期房地產(chǎn)市場受制與城市發(fā)展水平限制，發(fā)展速度較為緩慢。 Code of this report | 20 169。 消費者收入水平提高；區(qū)域市場發(fā)展出現(xiàn)不平衡，地段價值開始顯現(xiàn)；市場存在不規(guī)范操作，政策因素影響大。 房地產(chǎn)市場以二級市場交易為主、市場為大地產(chǎn)商所主導；土地市場與商品房市場完全規(guī)范；但政府的住房福利依舊少量存在。 大量新競爭者介入，開發(fā)投資量猛增；需求復雜、市場細分顯現(xiàn)；競爭以市場份額的競爭為主。 競爭者數(shù)量進一步減少，消費者需求減少。 生存、改善需求兼有；需求急劇增加；客戶層面擴大 需求增長趨于平穩(wěn)；改善需求為主；客戶結(jié)構(gòu)復雜多樣。 供應(yīng)特征 單純數(shù)量型，產(chǎn)品形式單一，基本無附加值。 產(chǎn)品注重質(zhì)量，價值構(gòu)成廣泛，產(chǎn)品附加值很好體現(xiàn)。 鹽城樓市處于 快速發(fā)展階段 鹽城房地產(chǎn)市場概述 Code of this report | 21 169。 Code of this report | 22 169。 市政基礎(chǔ)設(shè)施到位、名校較多、后發(fā)優(yōu)勢明顯 潛在供應(yīng)量較大，市場供需矛盾明顯 優(yōu) 優(yōu) 城北 環(huán)境差，未來物流和工業(yè)基地，居住人口往城南、城東轉(zhuǎn)移。 市政配套成熟、生活便利、區(qū)域認可度強 供應(yīng)量低，價格偏高，消費者承受力受限 優(yōu) 一般 城西南 受市政府和鹽中等利好的輻射，地理位置、自然環(huán)境較好。 價格不高，生活配套較為齊全，升值潛力大 市政配套不成熟，交通相對不便，區(qū)域接受度有限 良 優(yōu) 鹽城房地產(chǎn)市場格局 Code of this report | 23 169。 ■ 商品房價格呈中心強周邊弱的趨勢 由于近年鹽城城市規(guī)劃向城市南面轉(zhuǎn)移，導致目前房價以市中心一帶為高價集中區(qū)，從整個城市格局來看，以市中心一帶為價格高地，向周邊地區(qū)遞減的價格分布。激烈的競爭，同時也形成鹽城的開發(fā)商們的危機意識，在產(chǎn)品規(guī)劃、立面、景觀、物業(yè)等方面均推成出新，有各自的亮點。 Copyright Centaline Group, 2023 ■ 小高層、高層產(chǎn)品成為市場主流 由于市政規(guī)劃對土地指標的要求，小高層和高層產(chǎn)品成為市場的主流，市場上多層物業(yè)較少。 ■ 中小戶型成為市場熱點 隨著房地產(chǎn)市場的變化，購房者在選擇產(chǎn)品時越來越看重其實用性，所以中小戶型越來越受青睞。鹽城房地產(chǎn)市場進入了產(chǎn)品時代。 Copyright Centaline Group, 2023 ■ 外來人口量有限，暫無法形成消費拉動效應(yīng) 由于鹽城的整體發(fā)展相對較為落后，相對于高素質(zhì)人才的引進，具有一定的劣勢，從目前的房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀來看，區(qū)隔性非常強，外來人口尚不成為購房的主力之一。 ■ 租金價格低導致投資回報有限，影響了投資客的介入 從投資的角度來看，鹽城的房地產(chǎn)投資價值平均低于合理回報，當前住宅臵業(yè)投資回報率普遍較低，大多維持于 4％以下，投資回報普遍不高（一般公認較為合理投資回報不低于 6％），租賃人群的低接受度、低層次在很大程度上影響了投資性客源的市場介入可能。剛性需求主要體現(xiàn)在以下幾個方面：舊城改造，拆遷戶安臵購房，年輕人結(jié)婚購臵新房，為子女選擇學區(qū)而重新購房，二次臵業(yè)更換環(huán)境購房等。 鹽城房地產(chǎn)市場特征 Code of this report | 26 169。主要是購房者在一個區(qū)域中生活、工作多年后大都習慣以前的生活方式和居住氛圍地緣因素很強。 ■ 市場逐漸成熟，購房客群更加理性 鹽城整體商品房銷售均價仍處于小幅上升階段，但隨著價格的不斷上升，投資客已在逐步減少，購房者更加理性等方面的反應(yīng)已逐步顯現(xiàn)出來。另外由于城南片區(qū)學校較多，為孩子上學選擇學區(qū)房而在城南臵業(yè)的客戶群也日漸增多。 鹽城房地產(chǎn)市場特征 Code of this report | 27 169。銷售商品房 萬平方米，同比下降 %；銷售商品住房 ，同比下降%。從整體上看，全年商品住房供銷比一直都略顯緊張。 2023年鹽城樓市在新政的打壓下，成交量僅出現(xiàn)輕微萎縮，同比下降 %。 Code of this report | 28 169。總體看來，“限價令”下的樓市房價上漲，基本屬于結(jié)構(gòu)性上調(diào)。 Copyright Centaline Group, 2023 鹽城房地產(chǎn)市場運行分析 ?城南板塊以 %的成交占比位列各版塊第一位，城中和河東以微弱差距排在其后。其中城南是鹽城重點打造的新城區(qū)，城中則具有配套齊全、地段優(yōu)越等優(yōu)勢，而河東板塊的價格優(yōu)勢十分明顯。 Copyright Centaline Group, 2023 鹽城房地產(chǎn)市場運行分析 ?城南憑借巨大的發(fā)展?jié)摿εc配套成熟的城中位居鹽城房地產(chǎn)市場價格的第一階梯。 鹽城房地產(chǎn)市場受到“限價令”的影響，各個區(qū)域成交均價呈現(xiàn)波動走勢。 Copyright Centaline Group, 2023 小結(jié) 通過上面的分析我們可以知道，雖然近段時間內(nèi)樓市經(jīng)歷了前所未有的政策調(diào)控，但鹽城房地產(chǎn)市場整體運行走勢基本平穩(wěn)，沒有出現(xiàn)意料之中的低迷。 Code of this report | 32 169。 城南房地產(chǎn)市場概述 182。 城南房地產(chǎn)運行分析 182。 Copyright Centaline Group, 2023 城南板塊市場概述 ?城南板塊劃分區(qū)域主要為大慶路以南、世紀大道沿線、開放大道以西地帶。 Code of this report | 34 169。隨著城南區(qū)建設(shè)工作的深入、配套完善、居住價值高的區(qū)域優(yōu)勢越來越明顯，城南區(qū)是整個鹽城樓市的熱點。 ■ 前期市場供應(yīng)量大，后市的開發(fā)量持續(xù)增加 隨著城南區(qū)域的大力發(fā)展，前兩年城南區(qū)域的土地供應(yīng)量較大，開發(fā)商前期拿的土地都開始動工并銷售，前期開發(fā)的大盤項目進入大消化階段，市場上還同時存在開發(fā)商已經(jīng)拿下而沒有動工的土地。 ■ 中高端客群的關(guān)注，促進了產(chǎn)品品質(zhì)的提高 鹽城住宅市場已經(jīng)從賣方市場進入買方市場，市場供應(yīng)壓力開始顯現(xiàn)，臵業(yè)主體和臵業(yè)目的正在發(fā)生顯著的變化，購房者更加關(guān)注項目品牌和品質(zhì)的選擇，這些將直接推動市場品質(zhì)的提高。這一點在城南板塊的體現(xiàn)尤為明顯，產(chǎn)品和品質(zhì)的競爭成為城南項目的主旋律。 Copyright Centaline Group, 2023 項目 總建面積（萬平米） 容積率 建筑類別 推出時間 鳳鳴緹香 45 小高層、高層 2023年 05月 中南 .世紀城 280 小高層、高層 2023年 12月 中庚 .海德公園 62 高層 2023年 03月 觀湖壹號 30 小高層、高層 2023年下半年 領(lǐng)秀嘉園 20 多層 高層 小高層 2023年 04月 陽光御園 12 高層 2023年 09月 鳳凰匯 33 高層 2023年 06月 學林雅苑 10 高層 2023年 06月 天瀾灣 33 高層 2023年 09月 未來區(qū)域市場供應(yīng)量巨大，市場供需矛盾將日益尖銳，市場競爭也將日益白熱化 城南板塊市場運行分析 Code of this report | 36 169。 ?城南板塊的運行走勢基本與全市的走勢基本一致，沒有出現(xiàn)太大的變化。 ?2023年成交量有所下降，但一是由于目前市場依然處于市場淡季，二是受到市場上的供應(yīng)量少的影響。 Copyright Centaline Group, 2023 城南板塊的價格在“限價令”公布之前，呈現(xiàn)飛速上漲的態(tài)勢。 5月成交均價超過 6000元 /平米，上升至歷史最高點。 城南板塊市場運行分析 4562 5054 6953 6554 5599 5552 5759 5538 5218 6409 6215 5206 5265 5197 5259 0 1000 2023 3000 4000 5000 6000 7000 8000 成交均價Code of this report | 38 169。首先城南是鹽城重點打造的板塊，未來發(fā)展?jié)摿薮螅l(fā)展前景廣闊。但與此同時，該板塊目前已經(jīng)有大量房地產(chǎn)項目開發(fā)，供應(yīng)量巨大，未來市場競爭將極為激烈。 Copyright Centaline Group, 2023 競爭項目分析 182。 中南 .世紀城 182。 Copyright Centaline Group, 2023 ?開發(fā)商： 江蘇中庚房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 ?總建面： 62萬平米 ?容積率： ?規(guī)劃總戶數(shù)： 4800多戶 ?物業(yè)類型： 住宅、商業(yè) ?建筑類別 ：高層 ?首次開盤時間： 2023年 3月 ?綠化率： % ?主力戶型： 78平米兩房、 89112平米三房 ?銷售均價： 53005500元 /平米 ?物業(yè)公司 ：中庚物業(yè) ?物業(yè)費 ： /平米 /月 ?銷售情況： 一期推出 264套 ,已經(jīng)銷售了 85% 二期預計 5月左右推出 ?內(nèi)部配套： 商業(yè)配套 21200平米，超市、菜場等， 4000平米會所、18班幼兒園。 Copyright Centaline Group, 2023 【 項目主要賣點 】 ? ArtDeco建筑風格； ?雙名校學區(qū)房； ?4200平米 18班幼兒園 。 ?地理位臵優(yōu)越、交通便捷，周邊配套齊全； ?臨近風景秀麗的內(nèi)港湖公園。 Copyright Centaline Group, 2023 78平米（兩房兩廳一衛(wèi)） 112平米（三房兩廳一衛(wèi)） 90平米（三房兩廳一衛(wèi)） 89平米（三房兩廳一衛(wèi)） 中庚 .海德公園 Code of this report | 43 169。 Copyright Centaline Group, 2023 ?開發(fā)商： 鹽城中南世紀城房地產(chǎn)投資公司 ?總建面： 280萬平米 ?容積率： ?規(guī)劃總戶數(shù)： 30000多戶 ?物業(yè)類型： 住宅、商業(yè)、酒店、公寓、寫字樓、 ?建筑類別 ：高層、小高層 ?首次開盤時間： 2023年 12月 ?綠化率： 40% ?主力戶型： 8690平米兩房、 114117平米小三房 ?銷售均價： 5500元 /平米 ?物業(yè)公司 ：青島物業(yè) ?物業(yè)費： /平米 /月 ?銷售情況： 一期推出 1000套 ,基本售馨 ,二期預計 5月份推出 ?內(nèi)部配套： 五星級酒店、商業(yè)中心、學校、市政府行政商務(wù)中心、三甲醫(yī)院、超市、雙語幼兒園 ?交通： BRT、 1路、 8路、 20路、 33路、 38路 中南 .世紀城 Code of this report | 45 169。 ?緊靠鹽塘河公園； ?社區(qū)雙語幼兒園 15全班。 中南 .世紀城 Code of this report | 46 169。 Copyright Centaline Group, 2023 中南 .世紀城 Code of this report | 48 169。 ?周邊配套： 8萬平米的商業(yè)、幼兒園、會所、網(wǎng)球場 ?交通： BRT 1號線 鳳鳴緹香 Code of this report | 49 169。 Copyright Centaline Group, 2023 117平米 (三房二廳一衛(wèi) ) 92平米 (二房二廳一衛(wèi) ) 82平米 (二房二廳一衛(wèi) ) (二房二廳一衛(wèi) ) 鳳鳴緹香 Code of this report | 51 169。 Copyright Centaline Group, 2023 ?鹽城市城南新區(qū)位于市區(qū)南部，規(guī)劃建設(shè)范圍為：東至通榆河，西至西環(huán)路，北至青年路，南至新河，面積 里。 ?城南新區(qū)定位為： 全市的政治、經(jīng)濟、文化中心和以現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為主的地區(qū)總部經(jīng)濟中心 ,是鹽城都市圈區(qū)域協(xié)調(diào)和合作發(fā)展的中心環(huán)節(jié)，鹽城未來城市形象的集中體現(xiàn)區(qū)域。 城南板塊規(guī)劃 Code of this report | 53 169。目前仍處于規(guī)劃狀態(tài)。 Copyright Centaline Group, 2023 規(guī)劃布局結(jié)構(gòu)為“一心、兩軸、五廊、四片”。功能上主要包括行政中心、商貿(mào)中心、金融中心及居住等。 其中，沿解放路、躍馬路沿線形成整合行政商貿(mào)服務(wù)、科創(chuàng)服務(wù)、旅游服務(wù)等設(shè)施集中區(qū)的軸線。 城南板塊規(guī)劃 Code of this report | 55 169。 ■ 四片 規(guī)劃以道路及橫向通廊為界形成四個特色區(qū)塊： 新興產(chǎn)業(yè)