【正文】 ，他是由工程項(xiàng)目的特點(diǎn)決定的，是工程建設(shè)過程客觀規(guī)律的反映，是工程項(xiàng)目科學(xué)決策和順利進(jìn)行的重要保證。 一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目這一階段的主要工作有：地塊選擇、房地產(chǎn)市場調(diào)查、購房者心理分析、開發(fā)項(xiàng)目市場定位。 Page 19 ● 規(guī)劃階段 —— 對(duì)可行性項(xiàng)目做好開工前的人財(cái)物及軟硬件準(zhǔn)備。 ? 本階段的可交付成果是： 提出項(xiàng)目概要報(bào)告，通過公司決策層批準(zhǔn)進(jìn)入下一階段 Page 20 ● 實(shí)施階段 —— 按計(jì)劃啟動(dòng)實(shí)施項(xiàng)目工作。 ● 結(jié)束（收尾） 階段 —— 項(xiàng)目結(jié)束的有關(guān)工作。 Page 21 Page 22 工 程 項(xiàng) 目 管 理 22 一、工程項(xiàng)目管理 ? 項(xiàng)目管理是通過項(xiàng)目經(jīng)理和項(xiàng)目組織的努力，運(yùn)用系統(tǒng)理論和方法對(duì)項(xiàng) 目及其資源進(jìn)行計(jì)劃、組織、協(xié)調(diào)、控制，旨在實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的特定目標(biāo)的管理方法體系。 PM = PP + PC Page 23 Page 24 工 程 項(xiàng) 目 管 理 過 程 管理是由多個(gè)工作環(huán)節(jié)組成的有限循環(huán)過程 決 策 提出問題（目標(biāo)） 規(guī) 劃 實(shí) 施 檢 查 ? 提出解決問題的多個(gè)可能的方案 ? 對(duì)可能方案進(jìn)行比較 ? 從多方案中選擇 ? 執(zhí)行決策 ? 決策是否執(zhí)行 ? 決策執(zhí)行效果 如發(fā)現(xiàn)新的問題 24 二、工程項(xiàng)目成功的標(biāo)準(zhǔn) ? 滿足預(yù)定的使用功能的要求，能經(jīng)濟(jì)、安全、高效地運(yùn)行； ? 在預(yù)算費(fèi)用（成本或投資）內(nèi)完成，保證項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)性要求； ? 在預(yù)定的時(shí)間內(nèi)完成項(xiàng)目的建設(shè)，達(dá)到項(xiàng)目預(yù)定的目標(biāo)及要求； ? 能為使用者接受、認(rèn)可，同時(shí)照顧到各參與方利益，使各方滿意。 Page 25 Page 26 工程項(xiàng)目 管理班子 業(yè) 主 （提供資金、作出決策） 政府機(jī)構(gòu) （立法、審批、指導(dǎo)） 咨詢部門 （專家、人力） 金融機(jī)構(gòu) （融通資金） 公用設(shè)施 （服 務(wù)） 社會(huì)公眾 承包商 （建 筑） 供應(yīng)商 （原材料與設(shè)備） 生產(chǎn)運(yùn)營部門 內(nèi)部各部門 （專家、資料、業(yè)務(wù)經(jīng)驗(yàn)） 工程項(xiàng)目的主要關(guān)系人（利害關(guān)系者） 26 三、取得項(xiàng)目成功的條件 要取得一個(gè)成功的項(xiàng)目，有許多前提條件，必須經(jīng)過各方面努力，最重要的有如下三個(gè)方面： ? 正確決策 （選擇正確的投資方向，制定正確的，符合實(shí)際的，可行性的項(xiàng)目總目標(biāo)和總體計(jì)劃） ? 科學(xué)設(shè)計(jì) （滿足安全可靠性、適用性和經(jīng)濟(jì)性） ? 有力的、高質(zhì)量的、高水平的項(xiàng)目管理 Page 27 四、工程項(xiàng)目管理的目標(biāo)系統(tǒng) 合 同 PM采用嚴(yán)格的目標(biāo)管理 （ Management By Objectives） 工程項(xiàng)目管理的基本目標(biāo) 有三個(gè)最主要的方面： 進(jìn)度 （工期） 質(zhì)量 （功能） 費(fèi)用 （投資、成本） 投 資 Page 28 五、工程項(xiàng)目管理的主要任務(wù) ? 費(fèi)用 （投資、成本） 控制 ? 進(jìn)度控制 ? 質(zhì)量控制 ? 合同管理 ? 信息管理 ? 組織協(xié)調(diào) Page 29 工 程 管 理 工程管理是什么 什么是工程管理？ ※ 傳統(tǒng)定義（通常理解為）： 對(duì)質(zhì)量、進(jìn)度、成本、安全 …… 進(jìn)行管控 ※ 科學(xué)定義（高等教育專業(yè)）： 工程管理是由具備管理學(xué)、經(jīng)濟(jì)學(xué)、土木工程技術(shù)的基本知識(shí)，掌握現(xiàn)代管理科學(xué)的理論、方法和手段，能在國內(nèi)外工程建設(shè)領(lǐng)域從事項(xiàng)目決策和全過程管理的復(fù)合型高級(jí)管理人才對(duì)一個(gè)工程從概念設(shè)想到正式運(yùn)營的全過程（具體工作包括：投資機(jī)會(huì)研究、初步可行性研究、最終可行性研究、勘察設(shè)計(jì)、招標(biāo)、采購、施工、試運(yùn)行等）進(jìn)行管理。大量由于設(shè)計(jì)、招標(biāo)采購、成本合同等部門遺留的 工程質(zhì)量隱患，都會(huì)集中在工程施工中暴露，工程質(zhì)量已經(jīng)無法由工程部完 全掌控。對(duì)設(shè) 計(jì)階段工程質(zhì)量保障、合同條款工程保障、招標(biāo)采購工程質(zhì)量保障、計(jì)劃管 控工程保障等方面缺乏重視。 沒有一支專業(yè)過硬、能力超群、執(zhí)行力高、 責(zé)任心強(qiáng)、工作高效、賦予挑戰(zhàn)和創(chuàng)新的團(tuán) 隊(duì)質(zhì)量也是無從談起 相關(guān)部門質(zhì)量意識(shí)的淡薄是 質(zhì)量管理中隱形的殺手 Page 40 質(zhì)量管理 開 發(fā) 企 業(yè) 監(jiān) 理 公 司 施 工 單 位 ？ 都在管理工程質(zhì)量問題，為什么還會(huì)出現(xiàn)問題？ Page 41 影響工程質(zhì)量的內(nèi)外因素 外部環(huán)境因素 企業(yè)內(nèi)部因素 施工企業(yè) 監(jiān)理公司 勞務(wù)隊(duì)伍 行業(yè)氣氛 …… ? 設(shè)計(jì)對(duì)質(zhì)量的影響 ? 材料采購對(duì)質(zhì)量的影響 ? 計(jì)劃管控對(duì)質(zhì)量的影響 ? 成本控制對(duì)質(zhì)量的影響 ? 隨意變更對(duì)質(zhì)量的影響 ? 工程人員對(duì)質(zhì)量的影響 外患 + 內(nèi)憂 質(zhì)量到谷底了 Page 42 影響工程質(zhì)量的內(nèi)外因素 ■ 企業(yè)內(nèi)部影響質(zhì)量因素 質(zhì)量 工程管理部門 預(yù)算材料部門 專業(yè)技術(shù)部門 計(jì)劃部門 管理程序支持 技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)支持 質(zhì)量成本支持 設(shè)計(jì)質(zhì)量支持 合理工期支持 采購質(zhì)量支持 提前質(zhì)量預(yù)控支持 有效管控支持 質(zhì)量的支撐來自公司內(nèi)部各個(gè)部門和環(huán)節(jié) 缺一不可 Page 43 影響工程質(zhì)量的內(nèi)部因素 ■ 內(nèi)部影響質(zhì)量因