房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略之城市深度進(jìn)入_(nxpowerlite)-在線瀏覽
2025-03-26 11:42本頁面
【正文】 % 綠城中國 % % 碧桂園 % % 招商地產(chǎn) % % 華潤置地 % % 龍湖地產(chǎn) % % 綠地集團(tuán) % % 首創(chuàng)置業(yè) % % 遠(yuǎn)洋地產(chǎn) % % 福建融僑 % % 中海地產(chǎn) % % 金地集團(tuán) % % 雅居樂 % % 合計 % % 典型上市公司新增土地城市分布 企業(yè)名稱 2023年新增建筑面積 (萬平方米） 2023年上半年新增建筑面積 (萬平方米） 一線 二線 三、四線城市 一線 二線 三、四線城市 萬科地產(chǎn) 12% 64% 24% 4% 47% 49% 保利地產(chǎn) 23% 43% 34% 8% 66% 26% 碧桂園 37% 0% 63% 0% 100% 0% 中海地產(chǎn) 3% 70% 27% 23% 42% 35% 恒大地產(chǎn) 0% 100% 0% 0% 94% 6% 龍湖地產(chǎn) 4% 68% 28% 21% 40% 39% 世茂房地產(chǎn) 7% 93% 0% 17% 77% 6% 綠城中國 8% 49% 43% 5% 46% 49% ? 各房企拿地?zé)崆椴粶p，尤其在二線及三四線城市的布點(diǎn)越發(fā)緊迫。 ? 恒大、碧桂園 幾乎全部投入在二線城市， 保利 也繼續(xù)加大二線城市的投入比例。 初步結(jié)論： ? 2023年，銷售市場“冰火兩重天”，一季度過度高漲，二季度跌入低谷，但總體房企的銷售還算過得去。尤其是主要布局的二線城市的恒大地產(chǎn)，銷售金額 210億，是去年的 %。 ? 各房企依然跟隨自己既定的戰(zhàn)略布局，加快在各自優(yōu)勢區(qū)域獲取土地，尤其二線及三四線城市。 ? 在 2023年國內(nèi)經(jīng)濟(jì)可以描述為“一季度防過熱，三季度防過冷”的非常狀態(tài)。 宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，房地產(chǎn)的機(jī)會 ? 上半年經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)中預(yù)計包含的內(nèi)需過冷和外需過旺信息，將引導(dǎo)決策層反思側(cè)重內(nèi)需刺激政策。 ? 同時，產(chǎn)業(yè)升級符合內(nèi)地經(jīng)濟(jì)的發(fā)展方向和大趨勢，但產(chǎn)業(yè)升級更多指向了供應(yīng)層面。 ? 從中長期看，如果 內(nèi)地經(jīng)濟(jì)在城市化、城鎮(zhèn)化基礎(chǔ)啟動內(nèi)需的舉措得以實施 ，內(nèi)地經(jīng)濟(jì)長期趨勢增長率仍將保持在 10%的水平，并且對房地產(chǎn)產(chǎn)生較大帶動。自 2023年以來， 房地產(chǎn)受政策影響 以半年為短周期波動 ，突顯了政策、經(jīng)濟(jì)、房地產(chǎn)三者之間的癥結(jié)。出臺了信貸、限購等一系列臨時性措施，并探討“征收房產(chǎn)稅”等制度性改革。 ?對于目前政策引導(dǎo)的房地產(chǎn)市場調(diào)整， 預(yù)計在當(dāng)前成交量深調(diào)基礎(chǔ)下，2023年 3季度房價將基本完成實質(zhì)性調(diào)整 。 對房調(diào)政策的未來判斷 在經(jīng)濟(jì)調(diào)整壓力下，加強(qiáng)了決策層對房調(diào)政策的關(guān)注。 在現(xiàn)出臺政策下，造成的市場壓力已具備使房地產(chǎn)完成調(diào)整的基礎(chǔ)。 本次房調(diào)以“遏制房價過快上漲”為著重點(diǎn)，并重點(diǎn)關(guān)注民生。 在三季度之后，預(yù)計政策即便不出現(xiàn)名義上的回暖，但出現(xiàn)實質(zhì)性放松的可能性大。 4月中旬的調(diào)控政策存在一系列臨時性措施，面臨退出問題。 當(dāng)前政策思維在房地產(chǎn)領(lǐng)域具有“糾偏”傾向，長期而言政策對房地產(chǎn)的影響呈現(xiàn)逐漸正?；厔?。 現(xiàn)狀 核心 結(jié)果 未來 對房地產(chǎn)市場調(diào)整的未來判斷 房地產(chǎn)快速上漲局面得到抑制，價格保持在高位。但市場各方對價格下調(diào)預(yù)期收窄， 10%— 20%的調(diào)幅將促使市場恢復(fù)。房地產(chǎn)資產(chǎn)價格背離價值，仍將維持。住宅長期需求空間巨大，對應(yīng)房企發(fā)展空間良好。從房企投資的角度，地價水平在未來預(yù)計將進(jìn)入良性階段 。 2023年土地供應(yīng)計劃影響深遠(yuǎn) ? 2023年 4月，國土部公布的住宅用地供應(yīng)計劃高達(dá) 18萬公頃，相當(dāng)于過去 3年實際完成供應(yīng)的總量。 ? 2023年，全國住宅用地供應(yīng)計劃 10萬公頃，最終完成了 。 ? 7月 4日，在全國國土資源廳局長座談會后，國土資源部部長徐紹史對房價的表態(tài)， “ 目前房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出量跌價滯的態(tài)勢，再過一個季度左右，房地產(chǎn)市場可能會面臨一個全面調(diào)整，房價會有所下降，但下降到什么程度不好說。 房調(diào)情況下，房企的機(jī)會 ? 從主要供應(yīng)釋放區(qū)域看， 城市近遠(yuǎn)郊區(qū)、農(nóng)地轉(zhuǎn)化為城市建設(shè)用地為供應(yīng)主體 。城市內(nèi)外土地同時釋放的局面，符合政府的思維定位，并在目前一線城市中體現(xiàn)明顯。 ? 供應(yīng)與需求熱點(diǎn)： 圍繞核心城市的城市群、城市帶的土地市場 ；一 二線的遠(yuǎn)郊市場 ； 在三四線城市的城市新區(qū) 。具有優(yōu)勢產(chǎn)品形態(tài)的項目，房價地價比可控制在 5%20%之間，優(yōu)勢突出。而另一反面政府土地整理能力不足。 ? 住宅市場雙軌制成為趨勢， 保障房土地供應(yīng)比重成為住宅市場不可忽視的組成部分 ， 企業(yè)介入 具有政策、投資價值、策略性等多重意義。 若嚴(yán)格執(zhí)行土地增值稅對房企影響顯著，將使房地產(chǎn)行業(yè)向社會平均利潤行業(yè)演化 。 圖表：不同毛利率假設(shè)
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