【正文】 第三部分 城市深度進(jìn)入 領(lǐng)先房企已基本完成階段性城市布局戰(zhàn)略 萬科地產(chǎn) 領(lǐng)先房企已基本完成階段性城市布局戰(zhàn)略 保利地產(chǎn) 領(lǐng)先房企已基本完成階段性城市布局戰(zhàn)略 龍湖地產(chǎn) 領(lǐng)先房企已基本完成階段性城市布局戰(zhàn)略 富力地產(chǎn) 領(lǐng)先房企已基本完成階段性城市布局戰(zhàn)略 碧桂園 領(lǐng)先房企已基本完成階段性城市布局戰(zhàn)略 金地地產(chǎn) 領(lǐng)先房企已基本完成階段性城市布局戰(zhàn)略 恒大地產(chǎn) 領(lǐng)先房企已基本完成階段性城市布局戰(zhàn)略 綠城地產(chǎn) 領(lǐng)先房企 2023年土地儲備策略 公司名稱 土地儲備策略 萬科 A 盤活市場存量土地，以主流住宅用地為主，積極關(guān)注養(yǎng)老地產(chǎn)度假物業(yè) 保利地產(chǎn) 適度向二三線城市輻射，把握城鎮(zhèn)化和保障性住房的發(fā)展機(jī)會，適度拓展養(yǎng)老地產(chǎn) 金地 一線城市副中心和軌道交通連接的外延區(qū)域；二線城市把握工業(yè)化進(jìn)程帶來的區(qū)域機(jī)會；三線城市看重未來長遠(yuǎn)的上升空間 SOHO中國 在 2023年， SOHO中國主要的市場應(yīng)該是在上海，在上海的投資比例應(yīng)該超過北京 中海外 2023年將進(jìn)入 4個(gè)新城市并新增土儲不少于 600萬平米 遠(yuǎn)洋地產(chǎn) 2023年將堅(jiān)持深耕環(huán)渤海，拓展長江三角，尤其是上海，并將在海南以及成都、重慶等西南部城市物色項(xiàng)目 合生創(chuàng)展 北京、上海、廣州 3個(gè)城市為核心的三足鼎立的發(fā)展態(tài)勢，加大對環(huán)渤海、長三角和珠三角地區(qū)一線城市住宅物業(yè)的投入 富力地產(chǎn) 廣州、北京、天津等一線城市發(fā)展大型項(xiàng)目，在海南等二線城市挖掘潛力項(xiàng)目。城市內(nèi)外土地同時(shí)釋放的局面，符合政府的思維定位，并在目前一線城市中體現(xiàn)明顯。但市場各方對價(jià)格下調(diào)預(yù)期收窄， 10%— 20%的調(diào)幅將促使市場恢復(fù)。 ?對于目前政策引導(dǎo)的房地產(chǎn)市場調(diào)整， 預(yù)計(jì)在當(dāng)前成交量深調(diào)基礎(chǔ)下，2023年 3季度房價(jià)將基本完成實(shí)質(zhì)性調(diào)整 。尤其是主要布局的二線城市的恒大地產(chǎn)，銷售金額 210億，是去年的 %。 ? 一線城市應(yīng)聲而跌， 深圳、上海、杭州 成交量則在去年的 20%以下。這對房地產(chǎn)影響的復(fù)雜性將提高，但是越是復(fù)雜越有機(jī)會，往往“亂世出英雄”，關(guān)鍵是如何從中尋找機(jī)會點(diǎn)。在政策不出現(xiàn)回暖下， 2023年三季度房價(jià)將調(diào)整。 平衡點(diǎn) 土地政策調(diào)整的影響 ? 從當(dāng)前政策思路看，增加供應(yīng)，限制土地價(jià)格，將使土地重置成本出現(xiàn)變化，主要顯現(xiàn)在今年招拍掛土地成交、溢價(jià)幅度已大幅滑落。 ? 在土地供應(yīng)上，短周期內(nèi)，早前嚴(yán)格用地指標(biāo)限制的局面將有所改善。 住宅市場雙軌制下的保障性用房，可能成為房企在住宅市場中不可或缺的重要組成部分 城市深度進(jìn)入的積極擴(kuò)張策略 以政府對新區(qū)規(guī)劃發(fā)展或舊區(qū)改造為主線 產(chǎn)品線： ? 高容積率、高密度的中小型住宅產(chǎn)品； ? 城市中心區(qū)住宅商業(yè)一體化社區(qū)； ? 大規(guī)模城郊結(jié)合體住宅商業(yè)一體化社區(qū)； 選擇項(xiàng)目要點(diǎn)： ? 政府緊密的合作關(guān)系； ? 拆遷成本和難度（若是舊區(qū)改造等）； ? 交通通達(dá)性（若是新區(qū)建設(shè)）； ? 市政配套的綜合解決方案； ? 資金運(yùn)作的支持。 ? 在土地增值稅趨嚴(yán)背景下，在房企產(chǎn)品開發(fā)結(jié)構(gòu)上，持有型物業(yè)不受影響，將推動當(dāng)前房企關(guān)注“租售并舉”的潮流 。即便2023年最終實(shí)際供應(yīng)量 與計(jì)劃存在一定差距，也 將遠(yuǎn)超 2023年住宅用地供應(yīng) 。房地產(chǎn)制度建設(shè)將承擔(dān)“接力棒”角色，包括土地供應(yīng)、稅收等制度完善，其長效影響大。 附：國務(wù)院正加速批準(zhǔn)國內(nèi)的區(qū)域規(guī)劃 2023年 1月 廣西北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)發(fā)展規(guī)劃 廣西 2023年 3月 天津?yàn)I海新區(qū)綜合配套改革試驗(yàn)總體方案 天津 2023年 1月 珠江三角洲地區(qū)改革發(fā)展規(guī)劃綱要 廣東 2023年 2月 國務(wù)院關(guān)于推進(jìn)重慶市統(tǒng)籌城鄉(xiāng)改革和發(fā)展的若干意見 重慶 2023年 4月 上海建設(shè)國際金融中心和國際航運(yùn)中心 上海 2023年 5月 建設(shè)海峽兩岸經(jīng)濟(jì)區(qū) 福建 2023年 5月 成都市統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革試驗(yàn)總體方案 四川 2023年 6月 江蘇沿海地區(qū)發(fā)展規(guī)劃 江蘇 2023年 6月 關(guān)中 ― 天水經(jīng)濟(jì)區(qū)發(fā)展規(guī)劃 陜西、甘肅 2023年 7月 遼寧沿海經(jīng)濟(jì)帶發(fā)展規(guī)劃 遼寧 2023年 8月 橫琴總體發(fā)展規(guī)劃 廣東 2023年 9月 促進(jìn)中部地區(qū)崛起規(guī)劃 山西、安徽、江西、湖北、湖南、河南 2023年 11月 圖們江區(qū)域合作開發(fā)規(guī)劃綱要 吉林 2023年 12月 黃河三角洲高效生態(tài)經(jīng)濟(jì)區(qū)發(fā)展規(guī)劃 山東 2023年 1月 皖江城市帶承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移示范區(qū)規(guī)劃 安徽 2023年 2月 湘潭市城市總體規(guī)劃 湖南 2023年 3月 沈陽經(jīng)濟(jì)區(qū)國家新型工業(yè)化綜合配套改革試驗(yàn)區(qū) 遼寧 2023年 3月 武漢市城市總體規(guī)劃 武漢 2023年 5月 重慶兩江新區(qū) 重慶 2023年 5月 深圳關(guān)內(nèi)關(guān)外一體化