房地產(chǎn)交易管理及稅收制度與政策-在線瀏覽
2025-03-26 11:38本頁(yè)面
【正文】 審查，并在１５日內(nèi)作出是否受理申請(qǐng)的書(shū)面回答； 第四 房地產(chǎn)管理部門(mén)核實(shí)申報(bào)的成交價(jià)格，并根據(jù)需要對(duì) 轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)勘察和評(píng)估； 第五 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人按照規(guī)定交納有關(guān)稅款； 第六 房地產(chǎn)管理部門(mén)核實(shí)過(guò)戶單； 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收取的證件 建設(shè)部關(guān)于印發(fā)《簡(jiǎn)化房地產(chǎn)交易房屋權(quán)屬登記程序指導(dǎo)意見(jiàn)》的通知中提到轉(zhuǎn)移登記的必收要件： ? 房屋權(quán)屬證書(shū) ? 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓證明材料（房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同或協(xié)議、法院司法文書(shū)、房地產(chǎn)贈(zèng)與、房地產(chǎn)繼承公證書(shū)等） 房屋贈(zèng)與手續(xù)應(yīng)該如何辦理？ ? 一、贈(zèng)與人與受贈(zèng)人訂立房屋贈(zèng)與的書(shū)面合同 ，即贈(zèng)與書(shū)。 ? 二、房屋贈(zèng)與的當(dāng)事人憑原房屋所有權(quán)證、贈(zèng)與合同，按規(guī)定繳納有關(guān)契稅 。 ? 三、辦理公證 。 ? 四、辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。 ? 五、贈(zèng)與人將房屋交付受贈(zèng)人。如果未辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，但當(dāng)事人之間訂立了書(shū)面贈(zèng)與合同，贈(zèng)與人已將原房屋產(chǎn)權(quán)證交給受贈(zèng)人的，根據(jù)最高人民法院的規(guī)定，也應(yīng)當(dāng)認(rèn)定贈(zèng)與成立。 商品房預(yù)售管理 商品房預(yù)售的條件 ? 已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書(shū)； ? 持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證； ? 按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的 25％以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期； ? 開(kāi)發(fā)企業(yè)向城市、縣人民政府房產(chǎn)管理部門(mén)辦理預(yù)售登記，取得《商品房預(yù)售許可證》。也即是開(kāi)發(fā)商必須具備五證，才能保證購(gòu)房業(yè)主在購(gòu)房后能取得房屋產(chǎn)權(quán)證。開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)管理部門(mén)申請(qǐng)預(yù)售許可，取得《商品房預(yù)售許可證》。開(kāi)發(fā)企業(yè)申請(qǐng)預(yù)售許可，應(yīng)當(dāng)提交下列證件（復(fù)印件）及資料： ? 商品房預(yù)售許可申請(qǐng)表； ? 開(kāi)發(fā)企業(yè)的《營(yíng)業(yè)執(zhí)照》和資質(zhì)證書(shū)； ? 土地使用權(quán)證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證； ? 投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金占工程建設(shè)總投資的比例符合規(guī)定條件的證明； ? 工程施工合同及關(guān)于施工進(jìn)度的說(shuō)明； ? 商品房預(yù)售方案。 商品房預(yù)售合同登記備案 《城市房地產(chǎn)管理法規(guī)定》商品房預(yù)售，開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與承購(gòu)人簽訂商品房預(yù)售合同。 預(yù)售合同登記備案管理主要是備案的及時(shí)性、準(zhǔn)確性、公開(kāi)性。 ? 商品房現(xiàn)售 ,應(yīng)當(dāng)符合以下條件： ? 現(xiàn)售商品房的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)； ? 取得土地使用權(quán)證書(shū)或者使用土地的批準(zhǔn)文件； ? 持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證； ? 已通過(guò)竣工驗(yàn)收； ? 拆遷安置已經(jīng)落實(shí)； ? 供水、供電、供熱、燃?xì)?、通訊等配套基礎(chǔ)設(shè)施具備交付使用條件，其他配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施具備交付使用條件或者已確定施工進(jìn)度和交付日期； ? 物業(yè)管理方案已經(jīng)落實(shí)； “五證兩書(shū)” “五證” ，是房屋合法出生的證明。五證包括： ? 《國(guó)有土地使用證》 ? 《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》 ? 《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》 ? 《建設(shè)工程開(kāi)工證》 ? 《商品房預(yù)售許可證》 “兩書(shū)” 是開(kāi)發(fā)商在向業(yè)主交付房產(chǎn)時(shí)必須具備的。 商品房銷售中禁止的行為 ? 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得在未解除商品房買(mǎi)賣(mài)合同前，將作為合同標(biāo)的物的商品房再行銷售給他人。 ? 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房。 ? 按套內(nèi)建筑面積或者建筑面積計(jì)價(jià)的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中載明合同約定面積與產(chǎn)權(quán)登記面積發(fā)生誤差的處理方式。 ? 買(mǎi)受人不退房的： （ 1）產(chǎn)權(quán)登記面積大于合同約定面積時(shí)， 面積誤差比在 3％以內(nèi)（含 3％）部分的房?jī)r(jià)款由買(mǎi)受人補(bǔ)足；超出 3％部分的房?jī)r(jià)款由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)承擔(dān)，產(chǎn)權(quán)歸買(mǎi)受人。 （二） 面積誤差比絕對(duì)值超出 3％時(shí) 目前，我國(guó)直接將房產(chǎn)和地產(chǎn)作為征稅對(duì)象的稅種，現(xiàn)行房地產(chǎn)稅收制度主要涉及 14個(gè)稅種，目前實(shí)際征收的有 12種。 其他與房地產(chǎn)緊密相關(guān)的稅種主要有營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育附加費(fèi)（”兩稅一費(fèi)”），企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅印花稅等。 現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制的基本概況 ? 按照征稅發(fā)生的環(huán)節(jié)，可以分為房地產(chǎn)的 取得 、 保有 和 流轉(zhuǎn) 三個(gè)環(huán)節(jié)的稅收。 ? 保有環(huán)節(jié) 的稅收有三種 ， 分別是 城鎮(zhèn)土地使用稅 、 房地產(chǎn)稅 和 城市房地產(chǎn)稅 （ 僅針對(duì)外商企業(yè)和外籍人員 ） 。 房產(chǎn)稅 ： 以房產(chǎn)為對(duì)象，向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種稅。 （外商投資企業(yè)和外籍人員暫不繳納） （ 2） 課稅對(duì)象 ：城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)的房產(chǎn)。 （ 4） 稅率： 采用比例稅率 按房產(chǎn)余值計(jì)征的，稅率為 ％； 按房產(chǎn)租金收入計(jì)征的，稅率為 12％。 （ 6） 減稅、免稅 國(guó)家機(jī)關(guān)、人民團(tuán)體、軍隊(duì)自用的房產(chǎn) 國(guó)家財(cái)政部門(mén)撥付事業(yè)經(jīng)費(fèi)的單位自用的房產(chǎn) 宗教寺廟、公園、名勝古跡自用的房產(chǎn) 個(gè)人擁有的非營(yíng)業(yè)用的房產(chǎn) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)的商品房在出售前，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)而言是一種產(chǎn)品，因此，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)建造的商品房，在售出前，不征房產(chǎn)稅；但對(duì)售出前已經(jīng)使用或出租，出借的商品房應(yīng)按規(guī)定征收房產(chǎn)稅。 （ 4） 適用稅額和應(yīng)納稅額的計(jì)算 :幅度定額稅率 ? 城鎮(zhèn)土地使用稅率 級(jí)別 人口 （ 萬(wàn) ） 稅額 （ 元 /平米 .年 ） 四川省 ? 大城市 =50 ~10 ~5 ? 中等城市 20~50 ~8 ~4 ? 小城市 =20 ~6 ~3 ? 縣城 、 _ ~4 ~2 建制鎮(zhèn) 、
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