【正文】 租賃市場規(guī)模不斷擴大歷年銷售量穩(wěn)定上升，租賃市場規(guī)模不斷擴大歷年銷售量穩(wěn)定于歷年銷售量穩(wěn)定于 30－－ 50萬平方米，萬平方米， 2023年寫字樓出租量近年寫字樓出租量近 200萬平方米。 ? 目前市場供求呈現(xiàn)目前市場供求呈現(xiàn) ““ 金字塔金字塔 ”” 結構結構 甲級寫字樓供不應求，空置率低；中低檔寫字樓供過于求，空置率呈逐年上升趨勢。項目 1995 1996 1997 1998 1999 2023 2023銷售面積 出租面積 供應量 吸納量 當年空置量 － － 累計空置量 城市房地產市場特征分析城市房地產市場特征分析 ———— 寫字樓市場：上海寫字樓市場：上海市場供求市場供求 單位：萬平方米區(qū)域租金水平區(qū)域租金水平? 租金租金 ““ 觸底反彈觸底反彈 ”” ，但離歷史高峰（，但離歷史高峰（ 96年）仍有較大差距年）仍有較大差距? 區(qū)域租賃市場新格局出現(xiàn)，傳統(tǒng)熱點區(qū)域風采不復區(qū)域租賃市場新格局出現(xiàn)，傳統(tǒng)熱點區(qū)域風采不復租金水平地區(qū)格局也略有變化，小陸家嘴、南京西路和淮海路成為租金最高的區(qū)域；而人民廣場、虹橋開發(fā)區(qū)則失去領導地位，與徐家匯處于同一租金水平。 2023年，在西部大開發(fā)的利好因素下，寫字樓投資再次達到 ；? 寫字樓市場規(guī)模較小，尚處于剛剛起步階段寫字樓市場規(guī)模較小，尚處于剛剛起步階段2023年末寫字樓存量約為 85萬平方米；? 市場檔次不高市場檔次不高甲級寫字樓僅有大都會商廈等 3家，數(shù)量偏少；而乙級和乙級以下的普通寫字樓卻占市場比重的 85%；? 空置率高達空置率高達 65% 項 目 1997 1998 1999 2023 2023竣工面積 － － 銷售面積 空置面積 城市房地產市場特征分析城市房地產市場特征分析 ———— 寫字樓市場：重慶寫字樓市場：重慶市場供求市場供求單位：萬平方米區(qū)域租金水平區(qū)域租金水平? 租金水平差異較大，大都處于較低價位，入住率總體水平均不高租金水平差異較大，大都處于較低價位，入住率總體水平均不高? 除上述純寫字樓，重慶存有大量的商住樓（商務公寓）和一些酒店附屬商除上述純寫字樓，重慶存有大量的商住樓（商務公寓）和一些酒店附屬商務樓，在商用寫字樓市場占有較大份額。重慶純寫字樓約 50萬平方米，商萬平方米，商住樓約住樓約 26萬平方米，酒店附屬商務樓約萬平方米，酒店附屬商務樓約 9萬平方米。指 標 甲級寫字樓 乙級寫字樓 普通寫字樓規(guī) 模 甲級寫字樓僅有大都會商廈等 3家，數(shù)量偏少 乙級寫字樓是市場的供應主流，占 45% 普通寫字樓數(shù)量較多，比重約為 40%供應量 20萬平方米位 置均位于渝中區(qū)， 2家分布在解放碑片區(qū)， 1家分布在兩路口片區(qū)主要分布于渝中區(qū)解放碑及兩路口片區(qū)，另有個別分布于各商圈邊緣主要集中在渝中區(qū)兩路口片區(qū)及南岸區(qū)南坪片區(qū)租 金 60元 /㎡ 月 20－ 35元 /㎡ 業(yè)區(qū)的店鋪價格高居各類店鋪之榜首，且繼續(xù)呈穩(wěn)中有升的走勢。該地區(qū)大面積底商的推出，必將牽動投資重心的偏移。氛圍，并且規(guī)模正在日益壯大。南城近兩年內的表現(xiàn)格外突出。天。近期上市的小面積格直逼城市中心區(qū)域。產權商鋪售價較高。 ? 重大項目的陸續(xù)開業(yè)，大大刺激各商圈發(fā)展重大項目的陸續(xù)開業(yè)，大大刺激各商圈發(fā)展如：沙坪壩商圈 —— 三峽廣場、華宇廣場、欣陽百貨、新世紀百貨、太平洋百貨 南岸商圈 —— 天龍廣場 北部商圈 —— 北城天街購物廣場 ? 租賃市場走紅，價格直線上升租賃市場走紅，價格直線上升城市房地產市場特征分析城市房地產市場特征分析 ———— 零售物業(yè)市場：重慶零售物業(yè)市場：重慶城市 /區(qū)位 2023Q1 2023Q2 2023Q3 2023Q4中心區(qū) 25000 27000 30000 28000次中心區(qū) 18000 20230 17000 18000城市邊緣區(qū) 7000 7500 8000 8000郊區(qū) 4000 3500 3800 3800商鋪一級市場平均銷售價格 單位：元 /平方米 )城市房地產發(fā)展趨勢展望城市房地產發(fā)展趨勢展望 ———— 宏觀經濟預測宏觀經濟預測隨著隨著 ““ 十五十五 ”” 計劃的推進、城市規(guī)劃的實施，三地經濟增長速度將保持較高水平，城市建計劃的推進、城市規(guī)劃的實施，三地經濟增長速度將保持較高水平，城市建設規(guī)模將繼續(xù)擴大。設規(guī)模將繼續(xù)擴大。 成功舉辦 APEC、 中國加入WTO， 以及申辦 2023年世界博覽會等利好因素促動，經濟增長動力強勁。經濟總量： ■ ■ ■ ■增長速度： ■ ■ ■ ■ ■產業(yè)結構： ■ ■ ■ ■人均 GDP： ■ ■ ■城市建設： ■■■■綜合評價： ■ ■ ■ ■借助西部大開發(fā)的契機，經濟發(fā)展和城市建設速度將更快。 城市人口 ■ ■ ■收入水平 ■ ■ ■ ■ ■消費水平 ■ ■ ■ ■ ■ 住房狀況 ■ ■ ■ ■綜合評價 ■ ■ ■ ■ ■收入水平較高，消費能力強，房價與收入矛盾突出，居住條件較好。城市人口 ■ ■ ■ ■ ■收入水平 ■ ■消費水平 ■ ■ ■ 住房狀況 ■ ■ ■ ■綜合評價 ■ ■北京、上海城市建設和經濟發(fā)展水平相當，人民生活水平和綜合購買力較強，并將北京、上海城市建設和經濟發(fā)展水平相當，人民生活水平和綜合購買力較強，并將在一段時間內保持領先地位。重慶城市化程度低，經濟發(fā)展較落后，人民生活水平有待提高，市場綜合購買力不足。城市房地產發(fā)展趨勢展望城市房地產發(fā)展趨勢展望 ———— 宏觀經濟預測宏觀經濟預測居民生活水平及購買力居民生活水平及購買力城區(qū)熱點城區(qū)熱點CBD地區(qū)中關村金融街亞奧地區(qū)城市房地產發(fā)展趨勢展望城市房地產發(fā)展趨勢展望 ———— 城市熱點發(fā)展區(qū)域分析：北京城市熱點發(fā)展區(qū)域分析：北京衛(wèi)星城衛(wèi)星城良鄉(xiāng) 黃村順義通州亦莊昌平““ 十五十五 ”” 期間，北京市將期間，北京市將加強衛(wèi)星城的市政、經濟加強衛(wèi)星城的市政、經濟建設，近期將重點發(fā)展通建設，近期將重點發(fā)展通州、昌平、順義、黃村、州、昌平、順義、黃村、亦莊、良鄉(xiāng)六個衛(wèi)星城，亦莊、良鄉(xiāng)六個衛(wèi)星城，使之成為市區(qū)人口轉移的使之成為市區(qū)人口轉移的主要地區(qū)。 城市房地產發(fā)展趨勢展望城市房地產發(fā)展趨勢展望 ———— 城市熱點發(fā)展區(qū)域分析：北京城市熱點發(fā)展區(qū)域分析：北京““ 黃浦江綜合開發(fā)黃浦江綜合開發(fā) ”” 規(guī)劃地區(qū)規(guī)劃地區(qū)南浦大橋地區(qū)獨特的 “江邊島 ” ，創(chuàng)建生活、娛樂、工作綜合區(qū)，占地約 。 上海船廠 — 北外灘地區(qū)大型購物、娛樂和博物館等綜合場所，占地約 公里。城市房地產發(fā)展趨勢展望城市房地產發(fā)展趨勢展望 ———— 城市熱點發(fā)展區(qū)域分析：上海城市熱點發(fā)展區(qū)域分析：上?！啊?一城九鎮(zhèn)一城九鎮(zhèn) ”” 規(guī)劃地區(qū)規(guī)劃地區(qū)城市房地產發(fā)展趨勢展望城市房地產發(fā)展趨勢展望 ———— 城市熱點發(fā)展區(qū)域分析：上海城市熱點發(fā)展區(qū)域分析：上海主城區(qū)依然是城市熱點發(fā)展區(qū)域主城區(qū)依然是城市熱點發(fā)展區(qū)域雖然雖然l重慶 “ 十五 ” 計劃 —— 以市域產業(yè)布局為依據，都市圈為核心，主要交通線為發(fā)展軸，逐步形成以重慶都市圈為中心，萬州、涪陵、黔江等城市為地區(qū)中心的網絡式城鎮(zhèn)體系，但是但是l目前城市熱點發(fā)展區(qū)域依然是集中在主城區(qū)。l西部西部 ———— 沙坪壩沙坪壩完備的居民生活配套設施，強大的商品住宅消費群體，得天獨厚的城市文化氛圍，將會成為商品住宅市場發(fā)展的亮點。 l中部中部 ———— 渝中區(qū)渝中區(qū)受規(guī)劃的限制和區(qū)內拆遷成本過高，開發(fā)商普遍將未來發(fā)展重點轉移出該區(qū)。 城市房地產發(fā)展趨勢展望城市房地產發(fā)展趨勢展望 ———— 城市熱點發(fā)展區(qū)域分析：重慶城市熱點發(fā)展區(qū)域分析：重慶?北京房地產市場處于市場調整期北京房地產市場處于市場調整期?預計近期市場供應將進一步放大，價格保持平穩(wěn)預計近期市場供應將進一步放大，價格保持平穩(wěn)?別墅市場供應將趨緊別墅市場供應將趨緊?經濟適用房建設將較快增長經濟適用房建設將較快增長?危改動遷與舊城改造力度繼續(xù)加強危改動遷與舊城改造