盤前準(zhǔn)備工作以及統(tǒng)一銷講注意事項(xiàng)和執(zhí)行要點(diǎn)-在線瀏覽
2025-03-22 05:25本頁(yè)面
【正文】 格單 ? 付款方式 ? 優(yōu)惠方案等 2. 本階段重點(diǎn)工作 （二）營(yíng)銷策劃 m 房地產(chǎn)智庫(kù)要點(diǎn)： ? 按照決策文件整盤價(jià)格，根據(jù)銷售進(jìn)度的規(guī)劃、市場(chǎng)情況等確定開(kāi)盤銷售均價(jià)； ? 根據(jù)付款方式、一般折扣、特例折扣，合理計(jì)算出平均折扣率，包含在開(kāi)盤價(jià)格內(nèi)制定出開(kāi)盤銷售表價(jià)； ? 折扣要考慮充分，并符合當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)習(xí)慣。 ? 定金收取標(biāo)準(zhǔn)以及認(rèn)購(gòu)后簽約回款時(shí)間要求。 精確到按揭付款比例、到賬時(shí)間等 。 ? 制定完整的、符合項(xiàng)目特征的物管理念和服務(wù)項(xiàng)目框架，形成特色的物業(yè)管理。 ? 根據(jù)物業(yè)成本測(cè)算，結(jié)合周邊同類項(xiàng)目比較，確定能夠促進(jìn)項(xiàng)目銷售的物管費(fèi)用、車位租金等。 ? 相關(guān)招標(biāo)及建設(shè) 完成 ，主要指設(shè)計(jì)、施工、裝修、裝飾、驗(yàn)收等。 ? 樣板房戶型選擇和建設(shè) 。 1. 已經(jīng)完成主要工作內(nèi)容及成果 m 房地產(chǎn)智庫(kù)前期建設(shè)過(guò)程中的關(guān)注要點(diǎn)： ? 按照集團(tuán)售樓處建設(shè)模板 附件：售樓處設(shè)計(jì)模板 .doc和董事長(zhǎng)對(duì)售樓處包裝的要求 附件：關(guān)于落實(shí)董事長(zhǎng)對(duì)于售樓處布置要求的通知 .doc，協(xié)調(diào)成本、設(shè)計(jì)、工程、監(jiān)理部門實(shí)施。 ? 提前 2個(gè)月以上具備現(xiàn)場(chǎng)接待條件，保證開(kāi)盤前至少 2個(gè)月的客戶認(rèn)籌期。 1. 已經(jīng)完成主要工作內(nèi)容及成果 （三）售樓處和樣板房 m 房地產(chǎn)智庫(kù) 網(wǎng)簽系統(tǒng) ? 網(wǎng)簽系統(tǒng)到位和 《 預(yù)售許可證 》 辦理流程存在一定的關(guān)聯(lián)性，在售樓處建設(shè)階段完成網(wǎng)絡(luò)工程，在開(kāi)盤前完成網(wǎng)簽系統(tǒng)安裝調(diào)試。 2. 本階段重點(diǎn)工作 （三）售樓處和樣板房 樣板間后續(xù)包裝 ? 樣板房?jī)?nèi)的空間結(jié)構(gòu)、裝修、裝飾、家具家電、廚衛(wèi)設(shè)備是否為交房標(biāo)準(zhǔn)必須有明確提示，其中非交房標(biāo)準(zhǔn)部分、與實(shí)際戶型、結(jié)構(gòu)的差異等要進(jìn)行明確告知，注明僅供參考，有條件的話進(jìn)行提前公證，避免后期可能產(chǎn)生的糾紛，規(guī)避法律風(fēng)險(xiǎn)。 2. 本階段重點(diǎn)工作 （三）售樓處和樣板房 樣板間后續(xù)包裝 ? 結(jié)合樣板房設(shè)計(jì)理念和要點(diǎn)，增加樣板房的故事性，通過(guò)在室內(nèi)的場(chǎng)景和道具設(shè)置串聯(lián)銷售說(shuō)辭，引導(dǎo)客戶對(duì)未來(lái)生活的情景化體驗(yàn)。 ? 開(kāi)盤時(shí)間確定后，根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)情況對(duì)接待中心內(nèi)部、外部以及周邊的道路、工地樓體進(jìn)行包裝，釋放項(xiàng)目開(kāi)盤信息，渲染熱烈氛圍。 ? 針對(duì)不同的工作目標(biāo)要注意各種證件的關(guān)聯(lián)性，例如：預(yù)售證分多批辦理、建筑拆分驗(yàn)收和測(cè)繪等問(wèn)題。 2. 本階段重點(diǎn)工作 （四）銷售證件 ? 預(yù)測(cè)實(shí)測(cè)的請(qǐng)照?qǐng)D、竣工圖各項(xiàng)設(shè)計(jì)、變更以及現(xiàn)場(chǎng)施工要嚴(yán)格保持一致，避免實(shí)測(cè)風(fēng)險(xiǎn)（面積突變）； ? 選擇經(jīng)驗(yàn)豐富，與主管部門保持良好溝通的測(cè)繪單位，要求前期介入，提供規(guī)劃設(shè)計(jì)建議，從源頭確保各項(xiàng)面積指標(biāo)符合規(guī)范； ? 附件：青島市房產(chǎn)交易中心房屋實(shí)測(cè)繪報(bào)件表 .doc 2. 本階段重點(diǎn)工作 （四）銷售證件 《 商品房銷 （ 預(yù) ） 售許可證 》 辦理 要點(diǎn)： ? 提前取得預(yù)售證辦理清單，了解辦理流程； 附件：預(yù)售許可證辦理清單計(jì)劃 ? 提前進(jìn)行相關(guān)審批費(fèi)用申請(qǐng)； ? 交易手續(xù)費(fèi)（分住宅和非住宅，按照申請(qǐng)面積計(jì)收） ? 檔案管理費(fèi)（按申請(qǐng)?zhí)讛?shù)收?。? 注意：提前確定收取數(shù)額、提前申請(qǐng)費(fèi)用，確保及時(shí)到達(dá)交易中心收款賬戶 2. 本階段重點(diǎn)工作 （四）銷售證件 ? 根據(jù)營(yíng)銷計(jì)劃和推盤節(jié)奏獲取合理范圍的預(yù)售證，分期分棟取得預(yù)售，避免捂盤嫌疑，便于推盤節(jié)奏的把控 ； ? 在各地對(duì)重點(diǎn)項(xiàng)目預(yù)售證辦理?xiàng)l件存在差異，力爭(zhēng)進(jìn)入市重點(diǎn)項(xiàng)目行列，爭(zhēng)取有利條件。 注意：萬(wàn)達(dá)各地新成立商管公司大多為物業(yè)三級(jí)資質(zhì)，托管面積有限制，需提前與主管部門協(xié)調(diào)。 注意：提前考慮規(guī)劃路命名障礙對(duì)門牌號(hào)的制約。 2. 本階段重點(diǎn)工作 （四）銷售證件 與相關(guān)政府部門落實(shí)有關(guān)手續(xù) 、 費(fèi)用 要點(diǎn)： ? 需向房地局了解合同登記備案 、 產(chǎn)權(quán)登記備案 、 產(chǎn)權(quán) （ 他項(xiàng)權(quán)利 ） 證辦理等流程 、 手續(xù) 、 費(fèi)用 （ 需要向客戶告知 ） ； ? 地稅局了解契稅的征收標(biāo)準(zhǔn) 、 優(yōu)惠費(fèi)率的條件等； ? 爭(zhēng)取取得大企業(yè)快速辦理通道 ， 及時(shí)辦理預(yù)告登記及抵押 。 1. 編制營(yíng)銷部崗位設(shè)置方案 要點(diǎn) （ 制度 P202） ： ? 薪酬方案首批開(kāi)盤前一個(gè)月報(bào)集團(tuán)審批完成 （ 制度 P185）。 （ 繳存基數(shù)隨社平工資逐年增加 ， 稅金隨提成發(fā)放的時(shí)間 、 數(shù)額不同有較大變化 ， 要做好預(yù)算量 ） ? 注意提成制定的原則 ， 特別是全體營(yíng)銷人員總提成額度不超過(guò)銷售回款總額的 ‰ ， 薪酬總額不超過(guò)營(yíng)銷費(fèi)用的20%（ 不在制度內(nèi) ， 為另行下發(fā)的通知 ） ? 執(zhí)行 20%風(fēng)險(xiǎn)金的暫留 ， 入伙后發(fā)放 10%， 辦理產(chǎn)權(quán)初始登記備案后發(fā)放 10% （五）人員和薪酬 2. 編制營(yíng)銷部薪酬方案 要點(diǎn)： （ 制度 P202） ? 結(jié)合銷售目標(biāo)完成情況，分住宅、商鋪、公寓等產(chǎn)品，結(jié)合回款任務(wù)及入伙任務(wù)，制定差異性浮動(dòng)提成制度，獎(jiǎng)勤罰懶； ? 制定如銷冠獎(jiǎng)勵(lì)，客服及策劃服務(wù)明星、優(yōu)異表現(xiàn)等公共獎(jiǎng)勵(lì)機(jī)制作為提成制度的有效補(bǔ)充。 （六）銷售道具 應(yīng)具備銷售道具 ? 按照集團(tuán)下發(fā)范本結(jié)合項(xiàng)目情況，確定合同內(nèi)容，經(jīng)過(guò)項(xiàng)目公司和法律顧問(wèn)會(huì)審后上報(bào)審批；如有沖突，上報(bào)集團(tuán)法務(wù)部審批； ? 審批流程：項(xiàng)目公司營(yíng)銷部 、 法律顧問(wèn) 、 工程部 、 開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)部、 成本控制部 、 財(cái)務(wù)部 、 物業(yè)公司 、 項(xiàng)目管理中心營(yíng)銷部 、 計(jì)劃部 、 商管管理公司 、 法律事務(wù)部 、 財(cái)務(wù)部 、 項(xiàng)目管理中心總經(jīng)理 。 ? 如因特殊情況，合同需要進(jìn)行重大調(diào)整，建議上報(bào)集團(tuán)審批。 ? 要點(diǎn)：在 《 建造標(biāo)準(zhǔn)及精裝房標(biāo)準(zhǔn)建議書(shū) 》 審批完成后，會(huì)受到招標(biāo)進(jìn)度影響， 合同附件審批前按建議取得成本部門對(duì)品牌的確認(rèn)，避免交房時(shí)出現(xiàn)較大差異、產(chǎn)生糾紛 。 ? 項(xiàng)目公司在與所在地商管公司就上述文件內(nèi)容協(xié)商后，由商管公司負(fù)責(zé)上述文件及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的報(bào)批工作。 ? 審批完成后需要公示。 4. 合同附件用圖取得 （七）合同與表單 ? 集團(tuán)批準(zhǔn)后，將合同范本、補(bǔ)充協(xié)議錄入當(dāng)?shù)睾灱s系統(tǒng)制作成模板，準(zhǔn)備簽約； ? 注意：不同產(chǎn)品，不同交付標(biāo)準(zhǔn)、不同交付時(shí)間等要制作為不同的模板，分類使用。 ? 公示范本可裝訂封存成冊(cè)，僅限客戶在售樓處現(xiàn)場(chǎng)觀看，不得帶離售樓處。 要點(diǎn)： ? 客戶正式接待起進(jìn)行持續(xù)性裝戶工作，引導(dǎo)客戶意向； ? 開(kāi)盤前進(jìn)行集中裝戶工作，指導(dǎo)開(kāi)盤策略和房源銷控； ? 商鋪產(chǎn)品的裝戶尤其注重衡量客戶未來(lái)經(jīng)營(yíng)方向。 要點(diǎn)： ? 場(chǎng)地包裝包含：開(kāi)盤現(xiàn)場(chǎng)（酒店）、售樓處兩部分； ? 物料制作階段嚴(yán)格進(jìn)行房源、價(jià)格等信息保密。 （八）開(kāi)盤活動(dòng)組織 3. 確定開(kāi)盤場(chǎng)地 ? 依據(jù)現(xiàn)狀確定是否需要活動(dòng)公司； ? 工作人員提前定崗定責(zé)、培訓(xùn)、演練； ? 銷售人員專項(xiàng)培訓(xùn)：流程、房源、價(jià)格、優(yōu)惠、逼定等。 （八）開(kāi)盤活動(dòng)組織 4. 工作人員組織及培訓(xùn) ? 提前同當(dāng)?shù)馗髦髁髅襟w溝通交流； ? 開(kāi)盤后新聞通稿提前準(zhǔn)備，并上報(bào)審批； ? 禁止宣傳敏感銷售數(shù)字信息； ? 提前申請(qǐng)媒體公關(guān)費(fèi)用。 （八）開(kāi)盤活動(dòng)組織 5. 媒體關(guān)系的協(xié)調(diào) ? 按照當(dāng)?shù)卣?guī)定，對(duì)開(kāi)盤活動(dòng)當(dāng)日的流程、人數(shù)提前報(bào)批，并同相關(guān)
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