復件房地產投資項目基礎數(shù)據(jù)的分析估算-在線瀏覽
2025-03-22 00:19本頁面
【正文】 資 估算說明 1 開發(fā)建設投資 1． 11 1． 12 土地費用 前期工程費 基礎設施建設費 建筑安裝工程費 公共配套設施建設費 開發(fā)間接費 管理費用 財務費用 銷售費用 開發(fā)期稅費 其他費用 不可預見費 2 經營資金 3 項目總投資 （ 1） +（ 2） 3． 1 3． 2 3． 3 開發(fā)產品成本 固定資產投資 經營資金 表 51 項目總投資估算表 單位：萬元 序 號 項 目 開發(fā)產品成本 固定資產投資 合計 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 土地費用 前期工程費用 基礎設施建設費 建筑安裝工程費 公共配套設施建設費 開發(fā)間接費 管理費用 財務費用 銷售費用 開發(fā)期稅費 其他費用 不可預見費 合 計 表 52 開發(fā)建設投資估算表 單位：萬元 5． 1房地產開發(fā)項目總投資與總成本費用的估算 3．開發(fā)產品成本 開發(fā)產品成本是指房地產開發(fā)企業(yè)在開發(fā)過程中所發(fā)生的各項費用，也就是當開發(fā)項目產品建成時，按照國家有關會計制度和財務制度規(guī)定轉入的房地產產品的開發(fā)建設投資。 開發(fā)建設投資是指在開發(fā)期內完成房地產產品開發(fā)建設所需投入的各項成本費用，主要包括：土地費用、前期工程費用、基礎設施建設費用、建筑安裝工程費用、公共配套設施建設費用、開發(fā)間接費用、管理費用、財務費用、銷售費用、開發(fā)期稅費、其他費用以及不可預見費用等 （見表 52）。 對于開發(fā)后租售模式下的房地產開發(fā)項目而言，開發(fā)商本身所形成的固定資產大多數(shù)情況下很少甚至是零，房地產項目總投資基本就等于房地產項目的總成本費用。第 5章 房地產投資項目基礎數(shù)據(jù)的分析估算 ?房地產開發(fā)項目總投資與總成本費用的估算 ?房地產投資項目的收入、稅金估算與資金籌措 ?借款還本付息的估算 5． 1房地產開發(fā)項目總投資與總成本費用的估算 我們以開發(fā)項目為例，來介紹投資與成本費用的估算方法。 5． 1． 1房地產開發(fā)項目投資與成本費用的相關概念 1．房地產開發(fā)項目投資與一般建設項目投資的不同 對一般建設項目而言，其總投資是固定資產投資、建設期借款利息和流動資金之和。 5． 1房地產開發(fā)項目總投資與總成本費用的估算 2．房地產開發(fā)項目總投資 開發(fā)項目總投資包括開發(fā)建設投資和經營資金（見表 51）。 經營資金是指房地產開發(fā)企業(yè)用于日常經營的周轉資金。 5． 1房地產開發(fā)項目總投資與總成本費用的估算 從財務的角度講，這些成本可按其用途分為：土地開發(fā)成本、房屋開發(fā)成本、配套設施開發(fā)成本。 5． 1房地產開發(fā)項目總投資與總成本費用的估算 例如，某開發(fā)商開發(fā)一小區(qū)，總建筑面積為 49 781平方米，其中，住宅部分為 47 581㎡，休養(yǎng)所為1 200㎡，綜合商場為 1 000㎡。該項目總投資為 13 057萬元，其中開發(fā)建設投資 13 049萬元，由開發(fā)產品成本 12 867萬元和自營固定資產的 182萬元組成；綜合商場在開發(fā)完畢后自營時，需經營資金 8萬元，到項目結束時一次性收回。 從上圖可以看出，如果該項目只有租售部分無自營部分，那么其總投資就不包括經營資金 8萬元；其中的開發(fā)建設投資也不包括自營固定資產 182萬元，而只余下開發(fā)產品成本 12 867萬元。 如果是開發(fā)完成后用于租售的項目，項目總投資基本上等于開發(fā)建設投資并等于開發(fā)產品成本（也即總成本費用）。 對土地費用的估算要依實際情況而定。土地征用拆遷費分為：農村土地征用拆遷費和城鎮(zhèn)土地拆遷費。 主要包括向政府繳付的土地使用權出讓金和根據(jù)土地原有狀況需要支付的拆遷補償費、安置費、城市基礎設施建設費或征地費等 。 土地轉讓費是指土地受讓方向土地轉讓方支付土地使用權的轉讓費。 土地租用費是指土地租用方向土地出租方支付的費用。房地產項目土地使用權可以來自房地產項目的一個或多個投資者的直接投資。 序 號 項 目 金 額 估算說明 1 2 3 4 5 6 土地出讓金 征地費 拆遷安置補償費 土地轉讓費 土地租用費 土地投資折價 合 計 表 53 土地費用估 單位：萬元 5． 1房地產開發(fā)項目總投資與總成本費用的估算 2．前期工程費用 房地產項目前期工程費主要包括：開發(fā)項目前期規(guī)劃、設計、可行性研究，水文、地質勘測，以及“三通一平”等階段的費用支出。 一般按實際工程量估算。 建筑安裝工程費用估算可以采用單元估算法、單位指標估算法、工程量近似匡算法、概算指標估算法、概預算定額法，也可以根據(jù)類似工程經驗進行估算。 一般按規(guī)劃指標和實際工程量估算。 主要包括：工資、福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉房攤銷和其他費用等。 管理費可按項目投資或前述 1~5項直接費用的一個百分比計算，這個百分數(shù)一般為 3%左右。 主要包括借款和債券的利息、金融機構手續(xù)費、融資代理費、外匯匯兌凈損失以及企業(yè)籌資發(fā)生的其他財務費用。 2）年利率（有效年利率） 2）流動資金借款部分是按全年利息。 3）利息以外的費用一般占利息的 10%左右。主要包括銷售人員工資、獎金、福利費、差旅費、銷售機構的折舊費、修理費、物料消耗、廣告費、宣傳費、代銷手續(xù)費、銷售服務費及預售許可證申領費等。 2）銷售代理費，一般約為銷售收入的 %~2%。 以上各項合計，銷售費用約占到銷售收入的 4%~6%。這些費用按當?shù)赜嘘P部門規(guī)定的費率估算，一般約占投資額的 2%~3%。各
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