【正文】 ︰ 1。 衡東房地產(chǎn)市場分析 ： 16月，全縣二級市場完成房屋交易 444起，交易面積68264㎡。 16月同期與衡南縣比較為 ︰ 1（ 68264︰ 44302）。 （二級市場存量房情況分析） 衡東房地產(chǎn)市場分析 16月全縣辦理抵押登記 434件，抵押登記面積 311899㎡，抵押融資總額 ，其中住宅抵押登記面積 10606㎡，融資總額 ，與去年同期比較抵押面積增漲 61%，融資額增漲 63%。 16月，衡南縣辦理 327件，抵押登記面積 41086平方米；衡山縣辦理 407起，抵押融資 ；南岳區(qū)辦理 307件，抵押登記面積 76803平方米，抵押融資 6700萬元。 前段，我縣房地產(chǎn)市場運行基本情況是： 。 。 前段全縣房地產(chǎn)市場運用情況及下段趨勢 項目周邊及潛在竟?fàn)庬椖糠治? 錦泰新城 金領(lǐng) 100 項目周邊及潛在竟?fàn)庬椖糠治? 金科名邸 項目周邊及潛在竟?fàn)庬椖糠治? 香格里 項目周邊及潛在竟?fàn)庬椖糠治? 尚達(dá) 豪庭 項目周邊及潛在竟?fàn)庬椖糠治? 市場分析總結(jié) 經(jīng)過我們對衡東房地產(chǎn)開發(fā)市場的初步調(diào)查了解，根據(jù)掌握的初步資料又進(jìn)行了分析，現(xiàn)總結(jié)如下： 市場方面： 衡東的房地產(chǎn)開發(fā)市場起步較晚，目前尚處于成長期向成熟期過度的階段，幾年的市場培育，一批有實力的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)正逐步成熟。 規(guī)模方面： 從走訪的幾家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和樓盤來看，大部分都是十萬平方米之內(nèi)的小型開發(fā)規(guī)模，目前較大規(guī)模的有錦泰新城和建材市場等極少的幾個項目。 營銷方面： 衡東房地產(chǎn)營銷基本上是被動銷售，對項目及企業(yè)缺乏系統(tǒng)性的推廣包裝，對項目優(yōu)勢缺乏有效提煉，對目標(biāo)客戶缺乏精準(zhǔn)分析。電梯房價格差距較大，最低為 3100元 ∕㎡起，最高達(dá) 4100元 ∕㎡以上，價格差異多出現(xiàn)在地段及周邊環(huán)境資源上。但是面門的去化難度較大，存量較多，基本上是有價無市。 第一篇 （項目策劃） 一、前期市場調(diào)研 二、產(chǎn)品形象定位 三、整體營銷策略及推廣建議 四、衡東樓市未來走勢分析 五、本項目投資風(fēng)險及規(guī)避 第二篇 （營銷代理） 一、策劃及代理傭金 二、項目合作保障條件 產(chǎn)品形象定位 關(guān)于案名 ? 龍庭華府 ? 簽語：智謀兼?zhèn)?，德量榮達(dá)，威望成師，洋洋大觀。享天之福，為功利榮達(dá)的吉數(shù)。（吉 ） ? 堰北豪庭 ? 簽語：純陽獨秀，德高望重，和順暢達(dá)，博得名利。膽力才謀具備，禮儀有德，健全和順，能成就大志大業(yè) ,實為博得名利富貴的最大好運數(shù)。 ? 含義：載寶沉舟之象。然而也有大艱難嘗盡后而又成功者，但難免于不幸的命運，故說生在富貴也敗亡。（兇 ） 一、項目 LOGO建議 部分 VI建議 部分 VI建議 部分 VI建議 部分 VI建議 部分 VI建議 一、項目介紹 項目位置 項目位于衡東縣未來中心地帶，位置獨天得厚。 項目規(guī)模 項目為小高層、高層綜合建筑，樓高 90米，地上依次為 1 230層，地下 1層為停車庫，總占地面積： 24042㎡ 總建筑面積為 9萬㎡ 。 2)地塊優(yōu)勢：項目位于龍脈山腳，空氣清新，環(huán)境幽雅。 4)項目所處區(qū)域靠近人工湖、金堰廣場，休閑娛樂生活方便。 6）項目商業(yè)裙樓引進(jìn)品牌超市、百貨后，將進(jìn)一步提升項目及項目所處地段的價值。 2）項目臨近汽車站，噪音及汽車尾汽帶來的污染會降低項目品質(zhì)。 4）電梯房的物業(yè)管理費用較多層房略高。 2）衡東縣房地產(chǎn)發(fā)展處于初級階段，商品房住宅，特別是高檔住宅較少，競爭較小。 項目 SWOT分析 威脅點（ T） 1） 20層以上高層衡東縣客戶認(rèn)可度較底。 3） 項目臨近汽車站，噪音及汽車尾汽帶來的污染。 項目 SWOT分析 目標(biāo)客戶群體定位 從馬斯洛需求層次模式看消費者購買心理 ： 自我實現(xiàn) 是房子 ！ 物業(yè)管理和隱秘性好 ！ 有家的感覺 ！ 是有身份感的經(jīng)典樓盤 ！ 找到生活的意義 ！ 生存需求 安全需求 歸屬需求 自尊需求 基本生理需求 心理需求 目標(biāo)客戶群體定位 從置業(yè)次數(shù)的角度看消費者購買心理 ： 一次置業(yè) ： 主要考慮：實用性和合理性，達(dá)到安置和居住的目的就可以了，一般對環(huán)境、品牌等要求較低，對價格和面積較敏感。 從置業(yè)次數(shù)的角度看消費者購買心理 ： 二次置業(yè)消費者（居住型）選擇項目的標(biāo)準(zhǔn)： 看重項目給他們帶來的實際利益，同時，更注重項目帶來的精神需求。 目標(biāo)客戶群體定位 目標(biāo)客戶群體定位 二次置業(yè)人群 投資客戶群 獲取投資回報 自尊 /自我實現(xiàn)需求 目標(biāo)人群 核心需求動機(jī) 由于項目戶型偏中、小戶型，房屋總價較底，因此其目標(biāo)客 戶是以區(qū)域內(nèi)中低端收入人群為主。 ?收入穩(wěn)定，事業(yè)有成，家庭穩(wěn)定。 ?對生活的品位、身心健康等高質(zhì)量的生活方式有獨到的見解。 ?對居住現(xiàn)狀不滿，有購房要求，并要求有良好的居住環(huán)境和條件的消費者。 ?對文化精神方面有要求，借以體現(xiàn)自己的品位。中高層消費市場具備一定的市場空間，未來城中央高端生活片區(qū)，若項目在推廣方面突出其優(yōu)勢，定能吸引這部分客源。方案能達(dá)到多少預(yù)期的利潤，全在定價一舉。 在具體制訂房地產(chǎn)價格的過程中，要考慮諸多因素，如何充分利用天時、地利、人和，從而更全面地體現(xiàn)整體的營銷戰(zhàn)略極為重要，故要在定價方法之上考慮整體因素，確定最恰當(dāng)?shù)膬r格，獲取最大的利潤目標(biāo)。低 價入市場有利于在前期推廣時吸引客戶關(guān)注，盡快在先期積累一定數(shù)量的客戶，聚集“人氣”，形成良好的市場氛圍，以搶占市場先機(jī)；待項目達(dá)到一定知名度時，再逐步抬高售價，給客戶以本項目定能“保值、增值”的信息；同時，利用購置項目“買漲不買落”的心理給遲疑不決的客戶造成一定緊迫感，以促使其下決心最終成交。 。 第一篇 （項目策劃） 一、前期市場調(diào)研 二、產(chǎn)品形象定位 三、整體營銷策略及推廣建議 四、衡東樓市未來走勢分析 五、本項目投資風(fēng)險及規(guī)避 第二篇 （營銷代理） 一、策劃及代理傭金 二、項目合作保障條件 整體營銷策略及推廣建議 二、工程進(jìn)度 工程進(jìn)度 項目的推廣與工程的進(jìn)