第三講_市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)環(huán)境分析-在線(xiàn)瀏覽
2025-03-19 18:53本頁(yè)面
【正文】 造成市場(chǎng)機(jī)會(huì)和環(huán)境威脅的主要因素，它對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)的影響是廣泛而深遠(yuǎn)的。微觀環(huán)境對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)具有直接影響，微觀環(huán)境中的各種行為者都是在宏觀環(huán)境中運(yùn)作并受其影響的。 變化性和相對(duì)穩(wěn)定性 ? 房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)環(huán)境中各因素都是不斷變化的。 環(huán)境的不可控性 與企業(yè)的能動(dòng)性 ? 環(huán)境因素分為三類(lèi)： 第一類(lèi)是企業(yè)不可控制的因素 第二類(lèi)是企業(yè)可以施加影響 第三類(lèi)是企業(yè)可以控制的因素 層次性和差別性 環(huán)境因素是個(gè)多層次的集合。第三層次是整個(gè)國(guó)家的政策法規(guī)、社會(huì)經(jīng)濟(jì)等因素，包括國(guó)情特點(diǎn)、全國(guó)性的市場(chǎng)條件等。 二、市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)環(huán)境的特征 特 征 內(nèi) 容 多變性和相對(duì)穩(wěn)定性的統(tǒng)一 環(huán)境因素總是在一個(gè)動(dòng)態(tài)的變化中，但自然、文化等因素變化相對(duì)緩慢。 同一地區(qū)、同一行業(yè)面臨環(huán)境又有共同性 關(guān)聯(lián)性和相對(duì)分離性統(tǒng)一 影響企業(yè)環(huán)境因素不是單一的，而是有一系列相關(guān)聯(lián)因素 。 一、人口環(huán)境 (一 )人口數(shù)量及其增長(zhǎng)率 (二 )人口結(jié)構(gòu) (三 )家庭規(guī)模及結(jié)構(gòu) 人口環(huán)境 人口數(shù)量 年齡結(jié)構(gòu) 地理分布 家庭規(guī)模 人口性別 人口發(fā)展 三大趨勢(shì) 增長(zhǎng)迅速 老齡化 家庭小型化 2023年末全國(guó)總?cè)丝跒?130756萬(wàn)人，比上年末增加 768萬(wàn)人（見(jiàn)表 13）。 ? 據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局網(wǎng)站消息， 2023年末，中國(guó)大陸總?cè)丝冢ò?31個(gè)省、自治區(qū)、直轄市和中國(guó)人民解放軍現(xiàn)役軍人，不包括香港、澳門(mén)特別行政區(qū)和臺(tái)灣省以及海外華僑人數(shù)） 134735萬(wàn)人，比上年末增加 644萬(wàn)人。 科學(xué)技術(shù)對(duì)企業(yè)的市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)是 “創(chuàng)造性的破壞力量” ，是一把雙刃劍。包括： ? 價(jià)值觀念 ? 倫理道德 ? 宗教信仰 ? 風(fēng)俗習(xí)慣等因素。 二、微觀營(yíng)銷(xiāo)環(huán)境的因素 競(jìng)爭(zhēng)者 公眾 供應(yīng)商 ?企業(yè) ?中間商 ?顧客 二、供應(yīng)商 ? 供應(yīng)商是指為房地產(chǎn)企業(yè)提供建筑材料、建筑機(jī)械設(shè)備、能源和勞動(dòng)力等資源的企業(yè)和個(gè)人。 ? 其次，資源供應(yīng)的價(jià)格及其變化趨勢(shì)直接影響房地產(chǎn)的成本，最終影響房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)品在市場(chǎng)上的競(jìng)爭(zhēng)力。 三、營(yíng)銷(xiāo)中介 ? 營(yíng)銷(xiāo)中介是指協(xié)助房地產(chǎn)企業(yè)將產(chǎn)品銷(xiāo)售給最終購(gòu)買(mǎi)者的中介機(jī)構(gòu)，包括中間商和輔助商。 ? 輔助商不直接經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)商品，但對(duì)房地產(chǎn)商品的經(jīng)營(yíng)起促進(jìn)和服務(wù)作用，包括房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估事務(wù)所、公證處、廣告代理商、市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)研究機(jī)構(gòu)、市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)咨詢(xún)企業(yè)、律師事務(wù)所等。消費(fèi)者可以是個(gè)人、家庭，也可以是組織機(jī)構(gòu)。 這是指提供能滿(mǎn)足消費(fèi)者同一種需求的不同房地產(chǎn)的競(jìng)爭(zhēng)者。 這是指生產(chǎn)同種房地產(chǎn)，而且其產(chǎn)品的戶(hù)型、面積、配套設(shè)施也相同，但品牌不同的競(jìng)爭(zhēng)者。 ? 公眾主要包括以下七種： 是指影響房地產(chǎn)企業(yè)取得資金能力的財(cái)務(wù)機(jī)構(gòu)。 政府公眾是指負(fù)責(zé)管理房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的各有關(guān)政府機(jī)構(gòu)。 地方公眾是指房地產(chǎn)企業(yè)或項(xiàng)目工程所在地附近的居民和社團(tuán)組織。 企業(yè)內(nèi)部公眾包括股東、經(jīng)理、職工等。 (一 )市場(chǎng)機(jī)會(huì)的特點(diǎn) 1．針對(duì)性 2．利益性 3．時(shí)效性 4．公開(kāi)性 (二 )市場(chǎng)機(jī)會(huì)的價(jià)值分析 ? 市場(chǎng)機(jī)會(huì)的價(jià)值大小由市場(chǎng)機(jī)會(huì)的吸引力和可行性?xún)煞矫嬉蛩貨Q定。 2．市場(chǎng)機(jī)會(huì)的可行性 市場(chǎng)機(jī)會(huì)的可行性是由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)所面臨的內(nèi)部環(huán)境條件、外部環(huán)境狀況兩方面決定的。 ? 區(qū)域 I為吸引力大、可行性弱的市場(chǎng)機(jī)會(huì)。 ? 區(qū)域 Ⅲ 為吸引力、可行性皆差的市場(chǎng)機(jī)會(huì)。該類(lèi)市場(chǎng)機(jī)會(huì)的風(fēng)險(xiǎn)低，獲利能力也小。 ? 環(huán)境威脅主要來(lái)源于房地產(chǎn)行業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的地位以及房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)的變化兩個(gè)方面。 ? 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整與更替是國(guó)家政策、市場(chǎng)需求以及科學(xué)技術(shù)等因素變化與更新的結(jié)果。 ? 這表現(xiàn)在市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)程度、市場(chǎng)的集中度與企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)呈反比關(guān)系。 ? 美國(guó)哈佛商學(xué)院的邁克爾 ? 房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)在其營(yíng)銷(xiāo)計(jì)劃中通過(guò)威脅矩陣把企業(yè)所面臨的威脅識(shí)別出來(lái)，并按其嚴(yán)重性和出現(xiàn)的可能性分類(lèi)。企業(yè)需要為每一種這樣的威脅制定一個(gè)應(yīng)變計(jì)劃，這些計(jì)劃主要闡明在威脅出現(xiàn)之
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