【正文】 管理管理核心核心能力能力顧客顧客滿意滿意財(cái)務(wù)財(cái)務(wù)表現(xiàn)表現(xiàn)產(chǎn)品／服務(wù)產(chǎn)品／服務(wù)流程建立流程建立 市場(chǎng)表現(xiàn)市場(chǎng)表現(xiàn)戰(zhàn)略投資戰(zhàn)略投資LEADINGVISIN顧問(wèn)顧問(wèn)平衡計(jì)分平衡計(jì)分 (Balance Scorecard)?列出在平衡計(jì)分卡的列出在平衡計(jì)分卡的 4個(gè)方面中企業(yè)的成功個(gè)方面中企業(yè)的成功要素（要素（ Key Success Factors)?保持管理的可行性，總共保持管理的可行性，總共 16－－ 20個(gè)要素個(gè)要素?企業(yè)遠(yuǎn)景和戰(zhàn)略為中心，不是控制企業(yè)遠(yuǎn)景和戰(zhàn)略為中心，不是控制?需要企業(yè)上下一心，自上而下把平衡計(jì)分卡需要企業(yè)上下一心，自上而下把平衡計(jì)分卡向員工溝通向員工溝通LEADINGVISIN顧問(wèn)顧問(wèn)平衡計(jì)分平衡計(jì)分 (Balance Scorecard)LEADINGVISIN顧問(wèn)顧問(wèn)平衡計(jì)分卡平衡計(jì)分卡 (Balance Scorecard)?全面評(píng)價(jià)企業(yè)提高企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力全面評(píng)價(jià)企業(yè)提高企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力?是是?財(cái)務(wù)總監(jiān)在設(shè)計(jì)全面預(yù)算指標(biāo)系統(tǒng)時(shí)財(cái)務(wù)總監(jiān)在設(shè)計(jì)全面預(yù)算指標(biāo)系統(tǒng)時(shí)?必須有的一張藍(lán)圖必須有的一張藍(lán)圖LEADINGVISIN顧問(wèn)顧問(wèn)（一）預(yù)算目標(biāo)的確定預(yù)算目標(biāo)確定的客觀依據(jù)n 市場(chǎng)標(biāo)準(zhǔn)n 預(yù)算目標(biāo)的提出者 — 出資人n 預(yù)算目標(biāo)的提出依據(jù) — 市場(chǎng)平均利潤(rùn)n 內(nèi)部標(biāo)準(zhǔn)n 歷史水平n 未來(lái)潛力LEADINGVISIN顧問(wèn)顧問(wèn)核心指標(biāo)：是依據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略和發(fā)展規(guī)劃制定的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)年度量化目標(biāo)，房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算年度的工作必須為完成 核心指標(biāo) 而努力。各科目的歸集按照 收付實(shí)現(xiàn)制執(zhí)行。預(yù)算科目是核心指標(biāo)的分解計(jì)算指標(biāo)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)核心指標(biāo)的組成核心指標(biāo)設(shè)計(jì)利潤(rùn)指標(biāo)：現(xiàn)金流指標(biāo)：LEADINGVISIN顧問(wèn)顧問(wèn)核心指標(biāo)的釋義和計(jì)算公式： 利潤(rùn)指標(biāo)利潤(rùn) ＝ 收入 － 成本 費(fèi)用財(cái)務(wù)性收入首付款交齊按揭款到帳項(xiàng)目竣工備案結(jié)轉(zhuǎn)成本 2023年期間費(fèi)用銷售費(fèi)用管理費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用＋ ＋全責(zé)發(fā)生制計(jì)算結(jié)算成本－LEADINGVISIN顧問(wèn)顧問(wèn)結(jié)轉(zhuǎn)成本成本科目 預(yù)算成本 可銷售面積 銷售成本土地成本 8000萬(wàn) 10萬(wàn)平米 800前期成本 2023萬(wàn) 10萬(wàn)平米 200建安成本 10萬(wàn)平米 1600基礎(chǔ)設(shè)施成本 2500萬(wàn) 10萬(wàn)平米 250公共配套成本 0 10萬(wàn)平米 0間接開(kāi)發(fā)費(fèi)成本 800萬(wàn) 10萬(wàn)平米 80成本合計(jì) 10萬(wàn)平米 2930LEADINGVISIN顧問(wèn)顧問(wèn)核心指標(biāo)的釋義和計(jì)算公式： 現(xiàn)金流指標(biāo)現(xiàn)金流 ＝ 經(jīng)營(yíng)性收入 － 經(jīng)營(yíng)性支出年度各種經(jīng)營(yíng)性回款首付回款按揭回款其他回款銷售費(fèi)用管理費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用＋ ＋收付實(shí)現(xiàn)制計(jì)算成本支出成本支出 2023年期間費(fèi)用支出LEADINGVISIN顧問(wèn)顧問(wèn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)預(yù)算科目預(yù)算科目：預(yù)算科目是核心指標(biāo)的分解計(jì)算指標(biāo)。LEADINGVISIN顧問(wèn)顧問(wèn)預(yù)算科目 （一）預(yù)算科目 是房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)未來(lái)需要完成的經(jīng)濟(jì)事項(xiàng)的具體內(nèi)容進(jìn)行分類核算和管理的項(xiàng)目 。按照會(huì)計(jì)信息歸集的程度，預(yù)算科目可劃分為一和二級(jí)科目，各房地產(chǎn)公司也可按項(xiàng)目實(shí)際需要增設(shè)下一級(jí)預(yù)算科目。包括：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入、其他業(yè)務(wù)收入、土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用、前期工程費(fèi)用、建安工程費(fèi)用、項(xiàng)目建設(shè)配套費(fèi)用、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)、銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、固定資產(chǎn)購(gòu)置費(fèi)用、監(jiān)理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、稅金。二級(jí)科目由相關(guān)的合同以及相應(yīng)的會(huì)計(jì)科目進(jìn)行歸集。（三）如果為房地產(chǎn)集團(tuán)公司，集團(tuán)對(duì)各房地產(chǎn)子公司管理費(fèi)用的目標(biāo)考核可以到二級(jí)預(yù)算科目。績(jī)效工資：為變動(dòng)費(fèi)用，詳見(jiàn)營(yíng)銷中心薪酬系統(tǒng)。社會(huì)保障：為固定費(fèi)用、詳見(jiàn)勝捷公司社會(huì)保障制度福利：為固定費(fèi)用，詳見(jiàn)勝捷公司福利制度預(yù)提福利費(fèi)：為固定費(fèi)用，詳見(jiàn)勝捷公司預(yù)提福利費(fèi)制度車輛使用費(fèi)：其中包括了保險(xiǎn)費(fèi)、養(yǎng)路費(fèi)、車船稅、燃料費(fèi)、車輛修理費(fèi)、其他費(fèi)用六項(xiàng)二級(jí)科目。燃料費(fèi)：車輛在銷售過(guò)程中所發(fā)生的加油費(fèi)用，為變動(dòng)費(fèi)用，今年預(yù)算的額度按照去年燃料費(fèi)占銷售額的比例壓縮 15%。其他費(fèi)用：車輛發(fā)生的其它費(fèi)用，為變動(dòng)費(fèi)用。工會(huì)經(jīng)費(fèi)：為固定費(fèi)用，公司總的工會(huì)經(jīng)費(fèi)按人數(shù)分?jǐn)偟綘I(yíng)銷中心辦公費(fèi)：營(yíng)銷中心在日常工作中所領(lǐng)用的低值易耗品，每月固定預(yù)算為 3000元。通訊費(fèi)：其中包括了市內(nèi)通話費(fèi)、長(zhǎng)途通話費(fèi)、移動(dòng)通訊費(fèi)、上網(wǎng)費(fèi)四項(xiàng)二級(jí)科目。移動(dòng)通訊費(fèi)：為固定費(fèi)用， 詳見(jiàn)移動(dòng)通訊費(fèi)管理規(guī)定 。1業(yè)務(wù)招待費(fèi)：為變動(dòng)費(fèi)用，今年預(yù)算的額度為業(yè)務(wù)招待費(fèi)占銷售額的 % ， 1保險(xiǎn)費(fèi)：為固定費(fèi)用，是質(zhì)量保險(xiǎn)費(fèi)，每年 30000元。1市場(chǎng)推廣費(fèi)：變動(dòng)費(fèi)用，總額為銷售額的 2% 。1銷售傭金提成：變動(dòng)費(fèi)用，是銷售回款總額的 0。預(yù)算科目定額與費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)（案例）LEADINGVISIN顧問(wèn)顧問(wèn)房地產(chǎn)企業(yè) 全面預(yù)算編制計(jì)劃與預(yù)算表的使用LEADINGVISIN顧問(wèn)顧問(wèn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)全面預(yù)算編制流程銷售預(yù)算項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)預(yù)算土地 前期 市政 配套 建筑安裝 裝飾裝修 開(kāi)發(fā)間接費(fèi) 銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 稅金開(kāi)發(fā)成本預(yù)算 現(xiàn)金預(yù)算 資料、支出預(yù)算 固定資產(chǎn)購(gòu)買計(jì)劃 負(fù)債計(jì)劃預(yù)算利潤(rùn)表 預(yù)期資產(chǎn)負(fù)債表LEADINGVISIN顧問(wèn)顧問(wèn)（二）預(yù)算的編制預(yù)算編制的程序自上而下 上下結(jié)合 自下而上?集權(quán)管理?缺乏激勵(lì)性?適用于單一產(chǎn)品生產(chǎn)和經(jīng)營(yíng)的企業(yè)?分權(quán)管理?管理失控 /寬打窄用 /擠牙膏?適用于資本型控股集團(tuán)?有效保證企業(yè)總目標(biāo)的實(shí)現(xiàn) ?在討價(jià)還價(jià)中趨于一致?需要清晰一致的游戲規(guī)則計(jì)劃的編制與審核系統(tǒng)一、從編制的流程上解決問(wèn)題是公司整體計(jì)、是公司整體計(jì)劃管理成功的基礎(chǔ)劃管理成功的基礎(chǔ)將外部因素的影、將外部因素的影響降低致最少響降低致最少加強(qiáng)內(nèi)部的客戶、加強(qiáng)內(nèi)部的客戶服務(wù)意識(shí)、全力支服務(wù)意識(shí)、全力支持本部門(mén)計(jì)劃達(dá)成持本部門(mén)計(jì)劃達(dá)成樹(shù)立內(nèi)部客戶、樹(shù)立內(nèi)部客戶服務(wù)意識(shí)，以前期服務(wù)意識(shí)，以前期、工程部門(mén)為內(nèi)部、工程部門(mén)為內(nèi)部客戶，滿足相關(guān)部客戶，滿足相關(guān)部門(mén)要求門(mén)要求關(guān)鍵里程碑控制、關(guān)鍵里程碑控制加強(qiáng)同各部門(mén)、加強(qiáng)同各部門(mén)配合配合成為真正的管、成為真正的管理部門(mén)理部門(mén)從被動(dòng)管理到、從被動(dòng)管理到主動(dòng)管理主動(dòng)管理企業(yè)計(jì)劃管理、企業(yè)計(jì)劃管理的火車頭的火車頭對(duì)可售資源、對(duì)可售資源、產(chǎn)品類型、銷售產(chǎn)品類型、銷售節(jié)奏精確分析節(jié)奏精確分析是拉動(dòng)企業(yè)潛、是拉動(dòng)企業(yè)潛能的核心部門(mén)能的核心部門(mén)前期項(xiàng)目全程策劃前期項(xiàng)目全程策劃 規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)劃規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)劃 工程管理計(jì)劃工程管理計(jì)劃 市場(chǎng)營(yíng)銷計(jì)劃市場(chǎng)營(yíng)銷計(jì)劃LEADINGVISIN顧問(wèn)顧問(wèn)組織運(yùn)作思想與結(jié)構(gòu)外聯(lián)中心 營(yíng)銷中心工程管理中心設(shè)計(jì)研發(fā)中心資金控制核心 :財(cái)務(wù)管理中心成本控制核心 :造價(jià)管理中心人控核心 :人力資源中心立法機(jī)構(gòu)：總經(jīng)辦與管理中心產(chǎn)品供應(yīng)系統(tǒng)審核檢閱系統(tǒng)：成本控制領(lǐng)域內(nèi)控與支持系統(tǒng)：財(cái)務(wù)控制與支持系統(tǒng)立法與監(jiān)約機(jī)構(gòu)：制定游戲規(guī)則，監(jiān)督實(shí)施情況，改進(jìn)內(nèi)控與支持系統(tǒng)：人力控制與支持系統(tǒng)產(chǎn)品供應(yīng)系統(tǒng)的管理 :采用計(jì)劃目標(biāo)管理模式 ,強(qiáng)調(diào)事前管理 ,正式的工作開(kāi)展必須經(jīng)過(guò)計(jì)劃目標(biāo)管理系統(tǒng)的審核后 ,由總經(jīng)理發(fā)布才能開(kāi)展工作公司核心業(yè)務(wù)功能產(chǎn)品供應(yīng)系統(tǒng)各中心業(yè)務(wù)執(zhí)行的重點(diǎn)管理手段 :1\業(yè)務(wù)進(jìn)展情況的監(jiān)約工作由計(jì)劃管理部門(mén)和人力資源部共同承擔(dān) :定期檢查與考核 ,提出改進(jìn)意見(jiàn)2\形成內(nèi)部?jī)r(jià)值連壓力傳遞系統(tǒng) :營(yíng)銷部門(mén)成為工程設(shè)計(jì)部門(mén) \外聯(lián)部門(mén)的內(nèi)部客戶 ,工程部門(mén)成為設(shè)計(jì)部門(mén) \外聯(lián)部門(mén)內(nèi)部客戶 ,內(nèi)部客戶的要求標(biāo)準(zhǔn)國(guó)際化目標(biāo)系統(tǒng)明確3\考核系統(tǒng)與薪酬激勵(lì)系統(tǒng)成為各部門(mén)工作的核心動(dòng)力4\總裁工作的重點(diǎn)是例外管理與監(jiān)查巡視 ,提出更高工作要求LEADINGVISIN顧問(wèn)顧問(wèn)案例： 一個(gè)出色的出色的房地產(chǎn)公司計(jì)劃管理系統(tǒng)LEADINGVISIN顧問(wèn)顧問(wèn)房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算編制計(jì)劃案例：地產(chǎn)公司預(yù)算編制計(jì)劃工作內(nèi)容 責(zé)任單位 協(xié)助單位工作要求 開(kāi)始時(shí)間完成時(shí)間需編制呈送報(bào)表傳遞單位 備注LEADINGVISIN顧問(wèn)顧問(wèn)預(yù)算表作為工作進(jìn)度和財(cái)務(wù)控制的標(biāo)準(zhǔn)，為定期分析、加強(qiáng)控制提供依據(jù)。預(yù)算匯總表是編制單位（集團(tuán)或者子公司）各科目和核心指標(biāo)的預(yù)算目標(biāo)的一覽表，從總體上反映計(jì)劃目標(biāo)分解到各項(xiàng)目和各年份、月份的情況。預(yù)算表的編制LEADINGVISIN顧問(wèn)顧問(wèn)一、預(yù)算表編制流程（一）編制各附表編制單位依據(jù)房地產(chǎn)公司董事會(huì)下達(dá)的年度計(jì)劃目標(biāo)，編寫(xiě)經(jīng)營(yíng)計(jì)劃書(shū)，明確預(yù)算年度的工作量。銷售收入預(yù)算表 —— 銷售部在銷售總監(jiān)的指導(dǎo)下，依據(jù)取得的年度可售住宅面積、車位數(shù)量、非住宅面積和計(jì)劃均價(jià)等數(shù)據(jù)，編制銷售收入預(yù)算表。土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用預(yù)算表 —— 經(jīng)營(yíng)部在經(jīng)營(yíng)部經(jīng)理的指導(dǎo)下，依據(jù)中介機(jī)構(gòu)提供宗地的評(píng)估價(jià)格信息、拆遷補(bǔ)償協(xié)議、與土地方的合作協(xié)議以及年度開(kāi)發(fā)任務(wù)，對(duì)拆遷補(bǔ)償費(fèi)用、地價(jià)款、土地評(píng)估費(fèi)、契稅和其他等項(xiàng)目進(jìn)行估算，編制土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用預(yù)算表。具體項(xiàng)目包括：可研費(fèi)、方案咨詢費(fèi)、招投標(biāo)費(fèi)、設(shè)計(jì)費(fèi)、質(zhì)量監(jiān)督、測(cè)量費(fèi)用、勘探費(fèi)、執(zhí)照費(fèi)、竣工圖費(fèi)、綠化費(fèi)和其他費(fèi)用。建安工程費(fèi)用預(yù)算表 —— 預(yù)算部在預(yù)算合約部經(jīng)理和工程部經(jīng)理的指導(dǎo)下，編制建安工程費(fèi)用預(yù)算表。各項(xiàng)目填報(bào)時(shí)注意： ① 請(qǐng)按樓號(hào)編制工程造價(jià)；② 已開(kāi)工的樓盤(pán)以建安合同為填報(bào)依據(jù)； ③ 待開(kāi)工的樓盤(pán)以規(guī)劃和預(yù)算定額為填報(bào)依據(jù)； ④地下車庫(kù)及裝修單列。銷售費(fèi)用預(yù)算表 —— 銷售部在銷售總監(jiān)的指導(dǎo)下，依據(jù)年度銷售任務(wù)，對(duì)市場(chǎng)推廣費(fèi)用、銷售傭金、管理酬金、日常銷售管理費(fèi)用等項(xiàng)目進(jìn)行謹(jǐn)慎且合理的估算，編制銷售費(fèi)用預(yù)算表，并在表內(nèi)注明各項(xiàng)銷售費(fèi)用的計(jì)提比例。管理費(fèi)用預(yù)算表 —— 財(cái)務(wù)部在財(cái)務(wù)經(jīng)理的指導(dǎo)下，依據(jù)上一年度實(shí)際費(fèi)用支出情況，制定管理費(fèi)用預(yù)算，報(bào)公司總經(jīng)理審定。公司財(cái)務(wù)部門(mén)發(fā)生的管理費(fèi)用計(jì)入公司管理費(fèi)用總額中考核。預(yù)算表的編制LEADINGVISIN顧問(wèn)顧問(wèn)固定資產(chǎn)購(gòu)置費(fèi)預(yù)算表 —— 行政管理部門(mén)在其負(fù)責(zé)人的指導(dǎo)下，對(duì)編制單位在預(yù)算年度可能發(fā)生的超過(guò) 2023元，使用期限在一年以上的各種資產(chǎn)（不含在建工程）購(gòu)置支出，編制固定資產(chǎn)購(gòu)置預(yù)算表。（二）根據(jù)附表編制預(yù)算匯總表預(yù)算編制單位的財(cái)務(wù)部門(mén)按照標(biāo)準(zhǔn)的格式和要求，依據(jù)完成的附表，編制預(yù)算匯總表。預(yù)算表的編制LEADINGVISIN顧問(wèn)顧問(wèn)說(shuō)明l 財(cái)務(wù)費(fèi)用項(xiàng)目和稅金項(xiàng)目由財(cái)務(wù)部門(mén)計(jì)算填寫(xiě)；l 以前年度損益和預(yù)算科目根據(jù)會(huì)計(jì)決算報(bào)告填列；（十三） — （十八）的各項(xiàng)銷售率指標(biāo)按月計(jì)算填列，（十九）銷售率指標(biāo)只按全年完成數(shù)計(jì)算填列。附表應(yīng)詳細(xì)說(shuō)明各項(xiàng)目的填報(bào)依據(jù)及計(jì)算方法，以便核對(duì)。總裁和計(jì)劃財(cái)務(wù)中心、經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)中心、總工辦將核對(duì)各科目的預(yù)算數(shù)，并就其中同計(jì)劃目標(biāo)有差異的部分與編制單位的總經(jīng)理和計(jì)劃財(cái)務(wù)部會(huì)商修改。經(jīng)預(yù)算責(zé)任人簽字的預(yù)算表壹式陸份，集團(tuán)總裁、財(cái)務(wù)中心、經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)中心、總工辦、子公司總經(jīng)理（預(yù)算責(zé)任人）和財(cái)務(wù)部各保留一份。只有嚴(yán)格執(zhí)行預(yù)算，才能保證預(yù)算目標(biāo)最終能夠?qū)崿F(xiàn)。一、支出審批與授權(quán)編制單位的支出包括兩類，第一類支出屬于在建工程投資支出，第二類支出屬于費(fèi)用支出。工程投資支出納入一級(jí)管理；費(fèi)用類支出納入二級(jí)管理。而財(cái)務(wù)部門(mén)，如果是集團(tuán)公司，應(yīng)同時(shí)包括集團(tuán)計(jì)劃財(cái)務(wù)中心和子公司財(cái)務(wù)部，負(fù)責(zé)審查各項(xiàng)支出是否符合預(yù)算，有無(wú)越權(quán)。如預(yù)算調(diào)整審批完成，財(cái)務(wù)部門(mén)應(yīng)根據(jù)更新后的預(yù)算書(shū)作為支出依據(jù)。預(yù)算執(zhí)行案例：某集團(tuán)公司財(cái)務(wù)授權(quán)管理手冊(cè)LEADINGVISIN顧問(wèn)顧問(wèn)二、月度數(shù)據(jù)更新 房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)是動(dòng)態(tài)發(fā)展的過(guò)程，相應(yīng)地，預(yù)算管理要做到動(dòng)態(tài)的控制。 各編制單位的會(huì)計(jì)核算科目應(yīng)與預(yù)算科目有很好的一致性，保證預(yù)算能夠準(zhǔn)確、高效地獲得和匯集相關(guān)數(shù)據(jù)。 各編制單位的財(cái)務(wù)部門(mén)應(yīng)在完成上月的會(huì)計(jì)核算后，將實(shí)際核算結(jié)果匯集，填列預(yù)算差異分析表 （表四：預(yù)算差異分析表） ，報(bào)公司總經(jīng)理，匯總各部門(mén)意見(jiàn)。預(yù)算執(zhí)行實(shí)例：預(yù)算差異分析表LEADINGVISIN顧問(wèn)顧問(wèn)三、月度預(yù)算差異分析 地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)部經(jīng)理在完成月度預(yù)算數(shù)據(jù)更新，編制月度預(yù)算表后，應(yīng)進(jìn)行月度預(yù)算執(zhí)行情況的分析，撰寫(xiě)預(yù)算執(zhí)行情況分析報(bào)告。并將分析過(guò)程寫(xiě)成書(shū)面的預(yù)算執(zhí)行情況分析報(bào)告。每月 5日前完成預(yù)算執(zhí)行情況分