【正文】 營業(yè)額預(yù)計超過 45 億元。城市先行者是“寶升昌”努力倡導的目標。公司致力通過規(guī)范、標準、透明和穩(wěn)健、專業(yè)的發(fā)展模式，成為客戶、投資者、員工、政府、社會信任和歡迎的企 業(yè)。 項目工作概況 受項目建設(shè)單位的委托，對該項目的基本概況進行調(diào)查了解、實地考察，并根據(jù)唐山市發(fā)展總體規(guī)劃要求，結(jié)合該項目具體情況，對相關(guān)情況進行了分析。 項目概況及結(jié)論 （ 1）建設(shè)理由 剛剛召開的市委八屆五次全會確定了以“搶抓新機遇，建設(shè)新唐山，實現(xiàn)新跨越”為主題，以科學發(fā)展示范區(qū)建設(shè)為總攬，堅持保增長、擴內(nèi)需、調(diào)結(jié)構(gòu)，發(fā)出了“朝著建設(shè)科學發(fā)展示范區(qū)、建設(shè)人民群眾幸福之都”的宏偉目標加速前進的號召。 唐山寶升昌 房地產(chǎn) 開發(fā)有限公司置身于當前全區(qū)上下 ,大干快上科學發(fā)展的實踐洪流，倍感機遇難得、時不我待，決心把對黨和社會濃濃感激之情，轉(zhuǎn)化為積極投身“四個路南”建設(shè)的巨大動力，努力為“三年再造一個新路南”做出最大貢獻。 隨著全市大規(guī)模城市建設(shè)改造工程的推進，我市城區(qū)西部原有的渤海影劇院及其西側(cè)建筑已經(jīng)全部拆除。這一項目是我市建設(shè)科學發(fā)展示范區(qū)的迫切要求，是我區(qū)大力發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)、打造實力路南的具體實踐，是應(yīng)對 當前經(jīng)濟形勢、有效拉動內(nèi)需的具體措施，必將成為造福全市人民、打造幸福路南的德政工程。建筑密度 60%，綠化率 30%。 （ 3）項目選址及建設(shè)條件 該項目坐落在唐山市路南區(qū)南湖生態(tài)城內(nèi)，地理條件十分優(yōu)越。 該址 用地形狀不規(guī)則 ，地勢較為平坦，交通便捷，周邊環(huán)境良好，地理位置優(yōu)越，給水、排水、供暖、供氣、供電、電信等城市基礎(chǔ)設(shè)施完善，可滿足本項目建設(shè)及運營的需要。上述各項規(guī)劃指標和用地性質(zhì)均符合該區(qū)域控制性規(guī)劃要求 。 嘉禾電影主題公園Ⅰ期 是 橙天娛樂集團繼影視、音樂、娛樂之后發(fā)展的新戰(zhàn)略，未來十年內(nèi)將在東南亞區(qū)域成為 最著名的 電影 主題公園之一，代表了 中國 文化 。 唐山 嘉禾電影主題公園Ⅰ期 可以讓更多的 唐山 人了解 中國 ，了解 電影 文化。 嘉禾電影主題公園Ⅰ期 內(nèi)的一個個電影主題 既獨立成章 ,又相互關(guān)聯(lián)，隨著新電影的不斷放映會有新的 游 藝項目更新，內(nèi)容的延展性 將 更加豐富。國外最著名的電影主題公園是好萊塢環(huán)球影城，環(huán)球影城是世界上規(guī)模最大的圍繞電影拍攝場景建立的主題娛樂公園，是一個能夠讓游客走入電影，親身體驗電影拍攝的神奇世界。 電影主題公園最初用于拍攝，其市場主要面向影視拍攝劇組，而旅游化之后，電影主題公園的目標市場則逐漸轉(zhuǎn)向了旅游者。國家旅游局的調(diào)查結(jié)果顯示，目前我國 電影主題公園的主要消費對象是國內(nèi)旅游者，而歐美游客主要鐘情于我國的傳統(tǒng)山水風光和文物古跡景點。通過更多科技的引進可以極大的提高國產(chǎn)電影的制作水平和觀眾的欣賞水平，三維計算機技術(shù)的大量應(yīng)用可以帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，符合 唐山 的城市定位，也符合 生態(tài)唐山 的理念。 嘉禾電影主題公園Ⅰ期 的 游 樂景點中室內(nèi)和棚蓋部分約占 70％，更加適合北 方 的氣候特征 。 嘉禾電影主題公 園Ⅰ期 定位于家庭和商務(wù)，適合各個年齡段的 游 客，較迪斯尼樂園 及好萊塢影城 具有更加廣泛的客源市場。 嘉禾電影主題公園Ⅰ期 擬選址在唐山市南湖生態(tài)城“南湖生態(tài)創(chuàng)意文化園”內(nèi)， 地處 唐山市區(qū)南大門 ， 規(guī)劃占地 130 畝，投資亞洲最大的電影城及商業(yè)附屬設(shè)施。 中國境內(nèi)居民 早已熟悉了香港迪士尼樂園 及美國好萊塢影城 ，正可來 唐山 觀光 游覽，既欣賞 唐山 風情 又 可 體驗 嘉禾 環(huán)球影城的魅力 。 嘉禾電影主題公園Ⅰ期 由橙天娛樂集團（國際）控股有限公司投資，唐山寶升昌 房地產(chǎn) 開發(fā)有限公司開發(fā)，以中國文化植入唐山，打造中國的文化高地 。 （ 6）項目實施進度 本項目建設(shè)期為 202061 至 2020531，第 3 年開始 經(jīng)營 ，整個項目的計算期為 14 年。 （ 8）主要技術(shù)經(jīng)濟指標 各項指標結(jié)果見下表 主要財務(wù)經(jīng)濟技術(shù)指標 序號 項目 單位 數(shù)量 備注 1 銷售收入 萬元 2 銷售稅金及附加 萬元 3 總成本 萬元 4 利潤總額 萬元 5 所得 稅 萬元 6 稅后利潤 萬元 7 總投資 萬元 建設(shè)投資 +鋪底流動資金 8 投資利潤率 % % 9 投資利稅率 % % 10 銷售利潤率 % % 11 財務(wù)內(nèi)部收益率 % % 12 累計財務(wù)凈現(xiàn)值 萬元 13 動態(tài)投資回收期 年 通過分析研究，本報告認為 ” 嘉禾電影主題公園Ⅰ期 ”文化創(chuàng)意 產(chǎn)業(yè)項 目 項目工程開發(fā)建設(shè)可行，并將帶來較好的經(jīng)濟效益和社會效益。 （ 2）此項目投資的財務(wù)內(nèi)部收益率 為 %，高于銀行同期貸款利率，財務(wù)效益較好，有一定的抗風險能力。 第二章 市場預(yù)測 發(fā)展規(guī)劃分析 我國近年來的總體經(jīng)濟發(fā)展良好， 國內(nèi)經(jīng)濟增長穩(wěn)定。 2001 年我國順利加入 WTO，到目前為止各方面情況運轉(zhuǎn)良好，已基本度過入世磨合期，今后經(jīng)濟發(fā)展仍然看好。 在科學發(fā)展觀方面，“十一五”規(guī)劃提出的“堅持以人為本，轉(zhuǎn)變發(fā)展觀念、創(chuàng)新發(fā)展模式、提高發(fā)展質(zhì)量”，以及“進一步擴大國內(nèi)需求，調(diào)整投資和消費的關(guān)系，合理控制投資規(guī)模，增強消費對經(jīng)濟增長的拉動作用，正確把握經(jīng)濟發(fā)展趨勢的變化，保持社會供求總量基本平衡， 避免經(jīng)濟大起大落”等觀點，都與影視旅游 行業(yè)有關(guān)。 2020 年全市國民生產(chǎn)總值達到 2700 億元，全部財政收入 350 多億元，分別比上年增長 %和 %；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入和農(nóng)民人均純收入分別達到 12376 元和 5155 元，主要經(jīng)濟指標均居河北省首位。 該項目選址位于 唐山市路南區(qū)南湖生態(tài)創(chuàng)意文化園內(nèi) ， 東臨唐柏路，西臨南湖生態(tài)創(chuàng)意文化園，南臨南湖入水渠（護城河），北臨岳各莊大街 ；地理條件十分優(yōu)越。 建設(shè) 嘉禾電影主題公園Ⅰ期 是加快唐山第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展的需要。 產(chǎn)業(yè)政策分析 電影 主題公園，即不以影視拍攝功能為主，而是成為以影視拍攝場景、場地、道具、服飾、片段等為資源，以影視文化為主題的娛樂公園。環(huán)球影城是世界上規(guī)模最大的圍繞電影拍攝場景建立的主題娛樂公園，是一個能夠讓游客走入電影，親身體驗電影拍攝的神奇世界。目前我國 國內(nèi)的影視主題公園很難達到如環(huán)球影城一樣的規(guī)模和 影響力，但仍有一些具有獨特的吸引力、發(fā)展較為成功的案例。 2． 3 行業(yè)準入分析 唐山寶升昌 房地產(chǎn) 開發(fā)有限公司成立于 2020 年 4 月 3 日，法定代表人戶健，注冊資本 4000 萬元， 房地產(chǎn) 開發(fā)三級資質(zhì)（編號：冀建房開唐字第 319 號）公司注冊地址：唐山市路 南區(qū)渤海東西街 9 號，營業(yè)執(zhí)照注冊號： 130200000020593，組織機構(gòu)代碼： 787014923。執(zhí)行總經(jīng)理負責制，下設(shè)一名常務(wù)副總經(jīng)理、一名 工程 副總經(jīng)理及一名財務(wù)總監(jiān)。 本次申請開發(fā)的 嘉禾電影主題公園Ⅰ期 項目工程總占地面積15813 平方米，總建筑面積 28500 平方米，符合國家 相關(guān)的行業(yè)準入標準規(guī)定。由于 1976 年大地震的原因，改革開放初期，唐山 處于邊恢復(fù)邊建設(shè)的時期； 1986 年恢復(fù)建設(shè)基本完成后，唐山經(jīng)濟發(fā)展駛?cè)肓丝燔嚨溃?1988 年全市國民生產(chǎn)總值實現(xiàn)第一個翻番； 1994年實現(xiàn)了第二個翻番； 1996 年跨入全國綜合實力 50 強。三次產(chǎn)業(yè)增加值構(gòu)成比重為 ： ： 。六大龍型經(jīng)濟規(guī)模不斷壯大，全市 500 萬元以上規(guī)模農(nóng)業(yè)龍頭企業(yè) 225 家，其中銷售收入超億元的 16 家。機電一體化、電子信息、生物工程、新材料四個高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)群體扎實起步。 1988 年，唐山市被國務(wù)院批準為沿海對外開放地區(qū)，對外開放初步形成了全方位、多層次、寬領(lǐng)域格局。 2020年實際利用外資 億美元 。人民生活總體達到小康水平。城市居民人均可支配收入 14480萬元，位居河北省首位。 當前，唐山正處于經(jīng)濟社會加速轉(zhuǎn)型、全面小康和現(xiàn)代化建設(shè)加速推進的新階段。 2020 年 7月，胡錦濤總書記視察唐山并發(fā)表重要講話 ，殷切希望我們加快建設(shè)繁榮文明和諧新唐山 ,把曹妃甸建成科學發(fā)展示范區(qū)； 2020 年“ ”國際勞動節(jié)，溫家寶總理又親臨曹妃甸 視察，明確要求我們把曹妃甸這塊“黃金寶地”建成環(huán)渤海地區(qū)的“耀眼明珠”。 一個主題 ：就是搶抓新機遇，建設(shè)新唐山。 兩大任務(wù) ：就是實現(xiàn)更好更快發(fā)展，構(gòu)建和諧唐山。 六項戰(zhàn)略重點 ：就是以建設(shè)科學發(fā)展示范區(qū)為主導，大力推進資源型城市轉(zhuǎn)型；以重大產(chǎn)業(yè)項目集聚為主要抓手，加快曹妃甸新區(qū)建設(shè)； 以打造主導產(chǎn)業(yè)鏈為著力點，不斷提高經(jīng)濟的整體實力和核心競爭力；以建設(shè)適宜人居和創(chuàng)業(yè)的濱海城市為目標，把城市規(guī)劃建設(shè)管理提高到一個新水平；以統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展為基本途徑，加快城鄉(xiāng)一體化進程；以提高人民群眾幸福指數(shù)為著眼點，扎實推進和諧唐山建設(shè)， 把新唐山建設(shè)得更繁榮更文明更和諧。 第三章 資源條件評價 資源開發(fā)方案 可持續(xù)發(fā)展是人類社會的一種全新的發(fā)展觀。特別是在人口、資源、環(huán)境日趨沉重的壓力下 ,人們徹底認識到 ,可持續(xù)發(fā)展是人類擺脫危機、真正達到健康發(fā)展的唯一出路。發(fā)展 影視旅游 業(yè)必須把生態(tài)環(huán)境保護與資源節(jié)約放在首位，把可持續(xù)發(fā)展作為現(xiàn)代 影視旅游 業(yè)最大的利益原則，可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略是指社會經(jīng)濟發(fā)展必須同自然環(huán)境及社會環(huán)境相聯(lián)系，使經(jīng)濟建設(shè)與資源、環(huán)境相協(xié)調(diào)，以保證社會實現(xiàn)良性循環(huán)發(fā)展。 此項目在資源利用方面嚴格遵守可持續(xù)發(fā)展得原則，符合資源的有效利用。土地是第一資源，也是最為重要的資源。土地為唐山寶升 昌 房地產(chǎn) 開發(fā)有限公司通過掛牌招標取得開發(fā)權(quán) 。 屬土地利用總體規(guī)劃規(guī)定的城市建設(shè)用地范圍 內(nèi) 的土地，依據(jù)國土資源部《關(guān)于發(fā)布實施全國工業(yè)用地出讓最低標準的通知》（國土資源發(fā) [2020]307 號）河北省人民政府辦公廳《關(guān)于貫徹落實國家土地調(diào)控政策的實施意見》（冀政辦 [2020]2 號）等文件精神，本項目按照高起點規(guī)劃，高標準建設(shè)原 則實現(xiàn)五通一平，充分合理利用開發(fā)了土地。 能源種類 計量單位 年需實物量 折標系數(shù) 折標煤噸 電力 萬千瓦時 865 采暖 百萬千焦 19555 煤氣 萬立方米 合計 節(jié)約能源是我國能源政策的重要組成部分，本項目選用先進合理的技術(shù)，以及國內(nèi)高性能的節(jié)能設(shè)備，本著節(jié)約能源、利用能源的目的，在滿足正常生活條件下，盡量減少能源的不必要損耗，在充分利用能源的同時，獲得最大的經(jīng)濟效益。停車場設(shè)庭院燈，方便顧客，增 加城市夜景。為保證用電安全，各建筑設(shè)總等電位連接，在需要處作局部等電位連接。建設(shè)期， 根據(jù)國家頒發(fā)的《節(jié)約能源暫行條例》、《評價企業(yè)利用電技術(shù)導則》、《評價企業(yè)合理利用熱水技術(shù)導則》等有關(guān)能源綜合利用、節(jié)約能源的規(guī)定，編制本項目商業(yè)計劃書節(jié)能措施。運營期， 本項目在 開發(fā)、建設(shè)、銷售上 本著例行節(jié)約的原則，按照節(jié)約能源的要求設(shè)計。在 開發(fā)、建設(shè)、銷售 過程中，注意提高能源利用率，降低能耗，使能源得到綜合利用 。 由于我國高速的經(jīng)濟發(fā)展一直是依托在高耗能低產(chǎn)出的粗曠型發(fā)展模式的背景下進行的，導致現(xiàn)在出現(xiàn)能源緊缺的現(xiàn)狀，全國南北拉閘限電不斷，煤炭供不應(yīng)求。因此，節(jié)能節(jié)水的性能是本項目重點 考慮的問題。 本項目所有建 筑均設(shè)計為鋼結(jié)構(gòu)或砼框架剪力墻結(jié)構(gòu)，均為獨立柱基礎(chǔ)。所有建筑從設(shè)計、施工等方面要求抗變形。外窗及陽臺門的氣密性等級，不低于該標準規(guī)定的 II級。 本項目采暖供熱系統(tǒng)按連續(xù)供熱進行設(shè)計 。 各個基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)都是為了優(yōu)化用能結(jié)構(gòu)，滿足相關(guān)技術(shù)政策和設(shè)計標準而采用的主要節(jié)能降耗措施，并起到了相應(yīng)的節(jié)能效果。把生活廢水生活中排放的污水、雨水等，經(jīng)過收集、凈化處理后，用于綠化、空調(diào)冷卻、消防供水、水景設(shè)施、沖洗便器等，從而達到節(jié)省淡水用量的目的。 給水工程。本項目最高日用水量 125 立方米，最高日最大時用水量 立方米 /h。 年用水量為 40500 立方米， 接入城市供水網(wǎng)絡(luò)。給水管采用襯塑鋼管，直埋敷設(shè)。雨水按重現(xiàn)期 P=1 計算，中心最大時雨水量 萬立方米 /h。把生活廢水生活中排放的污水、雨水等，經(jīng)過收集、凈化處理后，用于綠化、空調(diào)冷卻、消防供水、水景設(shè)施、沖洗便器等，從而達到節(jié)省淡水用量的目的。 項目節(jié)水分兩個階段 ：施工建設(shè)階段和經(jīng)營階段。此階段中，主要是混凝土攪拌過程和養(yǎng)護過程的合理用水，避免浪費。生產(chǎn)運營階段消耗主要是辦公、生活用水。采用先進技術(shù)、工藝和設(shè)備，增加循環(huán)用水次數(shù)，提高水的重復(fù)利用率。 （ 1） 規(guī)劃 要求 項目用 地面積 15813平方米 。 項目所在地塊規(guī)劃用地性質(zhì)為 商 業(yè)文化娛樂 用地 。 (2)土地權(quán)屬