【正文】 理成本信息披露評估與考核：事前 /事中控制動態(tài)評估工具績效指標(biāo)體系化獎懲重點(diǎn)與力度設(shè)計(jì)階段：流程節(jié)點(diǎn)控制設(shè)計(jì)任務(wù)書 成本控制要求設(shè)計(jì)評審 — 成本校核設(shè)計(jì)深度與標(biāo)準(zhǔn) 成本依據(jù)建立成本目標(biāo)落實(shí)成本目標(biāo)第三步：跟蹤執(zhí)行 —— 即動態(tài)成本體系230。動態(tài)成本是項(xiàng)目實(shí)施過程中的預(yù)期成本，通過實(shí)時(shí)反映目標(biāo)成本與動態(tài)成本的差異，幫助有關(guān)部門及時(shí)發(fā)現(xiàn)問題并解決問題，實(shí)現(xiàn)對成本的控制。230。如果只能在項(xiàng)目結(jié)束時(shí)才得到數(shù)據(jù)，實(shí)際上只有基本的成本核算功能，對成本控制都沒有任何幫助。如何實(shí)現(xiàn)動態(tài)成本監(jiān)控？概括為： “一個(gè)中心，三條線 ”。其 “高變性 ”決定了它是成本控制的重中之重。合同不確定性表現(xiàn)為 “變更黑洞 ”、 “款項(xiàng)超付 ”等成本失控現(xiàn)象頻現(xiàn)。把目標(biāo)成本分解到合同中去，形成合同目標(biāo)成本。 “實(shí)際發(fā)生成本 ”指的是項(xiàng)目當(dāng)前已審定的工程量與動態(tài)成本對比，可反映出項(xiàng)目整體進(jìn)度。做到動態(tài)成本一月一清，設(shè)計(jì)變更、工程簽證均當(dāng)月結(jié)清，填報(bào)成本月報(bào)表，形成動態(tài)管理的好習(xí)慣。并且通過多個(gè)項(xiàng)目積累，形成企業(yè)成本管理知識庫沉淀下來，不因人員的流動而流失。成本數(shù)據(jù)積累，是反擊串標(biāo)的有力武器，是各部門成本控制溝通的平臺，是對手研究的執(zhí)行沉淀。第四步：成本業(yè)績評估（績效考核）230。 成本管理體系的梳理圖 1作業(yè)過程成本控制（ 日常 工作的 成本管理 ）成本管理體系的建立與實(shí)施目標(biāo)實(shí)施 目標(biāo)實(shí)現(xiàn)銷售 /客服建造過程策劃 /設(shè)計(jì)目標(biāo)建立成本管理之基礎(chǔ)成本管理之實(shí)現(xiàn)成本管理體系的梳理圖 2成本管理之目標(biāo)成本優(yōu)勢產(chǎn)品品質(zhì)開發(fā)進(jìn)度全成本管理的實(shí)現(xiàn)管理規(guī)范 /細(xì)則流程 /指引 /表單權(quán) 責(zé)架構(gòu)績效考核管控體系流程績效崗位績效業(yè)務(wù)績效盈利實(shí)現(xiàn)五、房地產(chǎn)成本管理每個(gè)階段控制要點(diǎn)成本控制最終達(dá)到利潤最大化交付階段服務(wù)立項(xiàng)階段設(shè)計(jì)階段招標(biāo)階段采購階段施工階段管理費(fèi)財(cái)務(wù)費(fèi)開發(fā)間接費(fèi)營銷費(fèi)（一）誰是對房地產(chǎn)投資影響最大的階段？ —— 結(jié)論：項(xiàng)目立項(xiàng)決策是主要因素，設(shè)計(jì)方案優(yōu)化是關(guān)鍵因素！1009575603525101/4影響投資的程度（%）項(xiàng)目進(jìn)展時(shí)間項(xiàng)目決策初步設(shè)計(jì)技術(shù)設(shè)計(jì)施工圖設(shè)計(jì)準(zhǔn)備施工圖設(shè)計(jì)施工階段設(shè)計(jì)變更、發(fā)包設(shè)計(jì)招標(biāo)、發(fā)包設(shè)計(jì)要求改變（設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)、平面布置等）230。230。 重點(diǎn)對市場現(xiàn)行售價(jià)和預(yù)期走勢進(jìn)行準(zhǔn)確的調(diào)查判斷，確定目標(biāo)售價(jià)。230。土地獲取成本優(yōu)勢是項(xiàng)目成功之本。 土地價(jià)格無論以何種方式取得，均應(yīng)事先做到心中有數(shù)。實(shí)行限額設(shè)計(jì)，有效控制造價(jià)。深入應(yīng)用價(jià)值工程原理。這個(gè)階段要特別注意以下幾點(diǎn)：230?？朔丶夹g(shù)、輕經(jīng)濟(jì)的思想。 成本型城市（如武漢、長沙、南昌等）要永遠(yuǎn)關(guān)注核算和控制，對設(shè)計(jì)成本優(yōu)化要放在第一位。 產(chǎn)品型城市（如北京、上海、廣州、深圳等）在關(guān)注核算和控制的前提下，可以進(jìn)行價(jià)值創(chuàng)新。 在同一城市也應(yīng)特別注意產(chǎn)品型地塊（如珠江新城）和成本型地塊（如西子灣）的差別。 所謂限額設(shè)計(jì)，就是按照批準(zhǔn)的可行性研究報(bào)告的投資估算控制初步設(shè)計(jì)。 （國際廣場案例）230。同時(shí)也實(shí)現(xiàn)了對設(shè)計(jì)規(guī)模、設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)、工程量與概算指標(biāo)等各方面的控制。 傳統(tǒng)建筑設(shè)計(jì)院，并不能幫助房地產(chǎn)企業(yè)全面控制設(shè)計(jì)階段的成本！中國大陸設(shè)計(jì)管理?xiàng)l塊分割嚴(yán)重，房地產(chǎn)設(shè)計(jì)管理范圍遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于傳統(tǒng)的建筑設(shè)計(jì)院。 房地產(chǎn)設(shè)計(jì)管理思路：作為房地產(chǎn)公司從事規(guī)劃設(shè)計(jì)管理的工程師，除了要完成傳統(tǒng)規(guī)劃、設(shè)計(jì)管理的工作外，還要向二個(gè)方向延伸，一是土地規(guī)劃、設(shè)計(jì)性質(zhì)的整合，二是甲方另行委托的二次設(shè)計(jì)和選材用料。 房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)在需要的是精細(xì)的設(shè)計(jì)管理優(yōu)化。經(jīng)優(yōu)化后地下室部分減少建筑面積約 ，按每平米2500元估算，總價(jià)減少約 6250萬元，現(xiàn)正進(jìn)行進(jìn)一步優(yōu)化，通過抬高地下室標(biāo)高等方法，減少支護(hù)和土方工程量進(jìn)一步節(jié)約造價(jià)。主要優(yōu)化工作為：對從底到頂保持同樣截面尺寸的柱按受力不同分段選擇截面，減少鋼材約 5000噸，在鋼支撐的設(shè)計(jì)中，通過復(fù)核 SOM提供的計(jì)算，在國家規(guī)范許可的范圍內(nèi)降低部分安全系數(shù)，減少鋼材用量約 2023噸，合計(jì)約 7000噸，按每噸約 1萬元計(jì)算，減少造價(jià)約七千萬元。230。 230。230。230。 230。 設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)盡量選用標(biāo)準(zhǔn)設(shè)備 ，非標(biāo)準(zhǔn)門因需要重新開模較標(biāo)準(zhǔn)門費(fèi)用高出較多。 通過招標(biāo)方式選擇好施工隊(duì)伍。 加強(qiáng)合同管理，完善合同條款。 對大宗材料和大型設(shè)備實(shí)行單獨(dú)招標(biāo)采購。 嚴(yán)格履行工程發(fā)包合同。 按合同約定實(shí)際完成工作量支付工程進(jìn)度款。 加強(qiáng)對監(jiān)理單位的管理，主動防范施工單位索賠。保利公司是一塊金字招牌，因良好的付款信譽(yù)和社會聲譽(yù)，絕大多數(shù)企業(yè)愿意與我們合作。 保證足夠數(shù)量，新增合格供方保持適當(dāng)比例。 230。 對于價(jià)格受市場變化影響不大的項(xiàng)目，進(jìn)行年度招標(biāo)。對于對外觀要求不高、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)較為簡單的材料設(shè)備可以進(jìn)行年度招標(biāo)，例如防火門、不銹鋼水箱、戶內(nèi)配電箱等材料，若受市場變化影響較大的材料設(shè)備，注意招標(biāo)時(shí)間的確定并關(guān)注市場變化。 組織對施工及供貨單位考察，填寫合格供方考察表（公司 ISO文件）。③ 標(biāo)底是對擬招標(biāo)項(xiàng)目造價(jià)的預(yù)期，標(biāo)底的準(zhǔn)確確定需要對設(shè)計(jì)和現(xiàn)場條件準(zhǔn)確把握，通過標(biāo)底的編制還可以提前發(fā)現(xiàn)設(shè)計(jì)不足，防止施工單位串標(biāo)。 使用經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)作為標(biāo)底。 230。 例如，西子灣外電項(xiàng)目招標(biāo)時(shí)，各家報(bào)價(jià)與經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)相比有較大差異，為澄清事實(shí)，請專業(yè)公司做標(biāo)底，使招標(biāo)項(xiàng)目由原來投標(biāo)約 2300萬減少至 ，保證了公司的利益不受損害。 按定額 （定標(biāo)最快、不需要完善的圖紙、增加工程施工單位易于接受，缺點(diǎn)是實(shí)際施工時(shí)需定價(jià)材料較多，結(jié)算