【正文】 W O R L D U N I O N P R O P E R T I E S世 聯(lián) 地 產(chǎn)新政背景 2023年國務(wù)院三度調(diào)控樓市，溢需求、促供給力度空前 中國通貨膨脹日益加劇，負(fù)利率不斷擴(kuò)大 ?2023年 CPI同比增長 % ?11月 CPI同比上升 %,創(chuàng) 2023年 7月以來 最高 升幅。世 聯(lián) 地 產(chǎn)W O R L D U N I O N P R O P E R T I E S世 聯(lián) 地 產(chǎn)天津合生 〃 帝景灣項(xiàng)目 營銷投標(biāo)報告 謹(jǐn)呈：天津合生地產(chǎn) 世 聯(lián) 地 產(chǎn)W O R L D U N I O N P R O P E R T I E S世 聯(lián) 地 產(chǎn)序 這是一片充滿希望的新區(qū) 這是一方改革開放的熱土 這是一個激情創(chuàng)新的舞臺 這是一個和諧生態(tài)的魅力之城 多少人 將金子般寶貴的歲月鋪灑在這方土地上 謹(jǐn)以此項(xiàng)目 獻(xiàn)給那些已經(jīng)為或者正在為開發(fā)區(qū)事業(yè)孜孜奮斗的人們 …… 世 聯(lián) 地 產(chǎn)W O R L D U N I O N P R O P E R T I E S世 聯(lián) 地 產(chǎn)開發(fā)區(qū)邊緣 /緊鄰濱海交通主動脈 /高端及基本生活配套完善 /精裝大戶社區(qū) 本體價值 區(qū)位： 開發(fā)區(qū)邊緣 遠(yuǎn)期便捷交通： 緊鄰未來城市交通主動脈海濱大道、津?yàn)I輕軌、機(jī)場專線，周邊公共交通便捷 2KM內(nèi)完善配套： 坐享開發(fā)區(qū)最完善的教育、醫(yī)療、商業(yè)、商務(wù)、文化體育、金融新政配套 /同時地塊緊鄰天津港博物館、天津港商務(wù)中心 歐陸風(fēng)格： 最具國際化意向及尊貴典雅的建筑外立面 大戶社區(qū)： 66%的 153m178。大戶型住宅社區(qū) 豪華精裝： 3000元 /m178。 ?2023年 CPI已經(jīng)目標(biāo) 提高至 4%左右 ① ② ?房地產(chǎn)占 GDP的 %和四分之一投資，相關(guān)產(chǎn)業(yè) 達(dá)到 60個 ,在中國家庭經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)支出中房地產(chǎn)支出 占家庭支出的 63%。新一輪政策的出臺必會使觀望客戶增加，延長客戶的購買周期。 世 聯(lián) 地 產(chǎn)W O R L D U N I O N P R O P E R T I E S世 聯(lián) 地 產(chǎn)新政影響 ?部分客戶失去購買資格，增加再購買難度 ?剛需、剛改類產(chǎn)品支撐市場 ?彈性改善型客戶需求明顯被抑制 ?客戶購房趨向理性，決策更加謹(jǐn)慎 客戶表現(xiàn) —— 11年上半年市場走勢不容樂觀，全年房價走勢存在下行壓力 開發(fā)商應(yīng)做好長期應(yīng)對政策的準(zhǔn)備 理性市場下客戶價值的回歸是營銷的關(guān)鍵 世 聯(lián) 地 產(chǎn)W O R L D U N I O N P R O P E R T I E S世 聯(lián) 地 產(chǎn)目標(biāo)解讀 ?經(jīng)營目標(biāo) —— 2023年 ，其中暫定 ，居住公寓 ?品牌目標(biāo) —— 實(shí)現(xiàn)合生品牌在濱海完美落地 高速 高價 ?LOFT： 11月首開，總價約 77萬， 2個月 需去化 570套 。含 1000元 /m178。、含 3000元 /m178。 世 聯(lián) 地 產(chǎn)W O R L D U N I O N P R O P E R T I E S世 聯(lián) 地 產(chǎn)Q1: 目標(biāo)與現(xiàn)實(shí)之下的核心問題 Q2: Q3: 目前不穩(wěn)定的市場環(huán)境下，哪類客戶會買單？ 營銷如何達(dá)成？ ?目標(biāo)：高速高價 ?背景：政策強(qiáng)化年，調(diào)控主旋律 淡市背景下，大戶型產(chǎn)品價值如何跳脫區(qū)域平臺？ LOFT產(chǎn)品如何實(shí)現(xiàn)快速跑量？ 世 聯(lián) 地 產(chǎn)W O R L D U N I O N P R O P E R T I E S世 聯(lián) 地 產(chǎn)01〃 機(jī)遇突圍 世 聯(lián) 地 產(chǎn)W O R L D U N I O N P R O P E R T I E S世 聯(lián) 地 產(chǎn)濱海熱點(diǎn)眾多，但新興板塊尚處于開發(fā)階段 開發(fā)區(qū)始終是濱海最核心、最高端的居住板塊 板塊機(jī)遇 生態(tài)城 國家級戰(zhàn)略、生態(tài)環(huán)保示范新城 國際級開發(fā)商、高層低密的產(chǎn)品 今年下半年集中入市 有政策，有資源 主打宜居居住屬性 但，完善配套，營造居住氛圍還需 35年 北塘 傳統(tǒng)漁文化、水庫資源 新興城市外擴(kuò)板塊 今年集中入市 東疆港 海資源驅(qū)動，外向型國際意向高端板塊 2023年集中入市 上北 城市外擴(kuò)板塊，原始認(rèn)知低端 土地放量逐漸減少 傳統(tǒng)居住板塊， 居住氛圍濃厚 土地日益稀缺 但 僅開發(fā)區(qū)為高端居住板塊 開發(fā)區(qū) 原始高端居住板塊 濱海城市核心 土地稀缺 塘沽 紫云 傳統(tǒng)中低端居住板塊 ,居住氛圍濃厚 土地稀缺 響螺灣 于家堡 濱海中央商務(wù)區(qū)，未來濱海核心 綜合體為主 響螺灣 2023年竣工 于家堡 2023年竣工 金融商務(wù)屬性 居 住 商務(wù) 世 聯(lián) 地 產(chǎn)W O R L D U N I O N P R O P E R T I E S世 聯(lián) 地 產(chǎn)開發(fā)區(qū)高端居住價值日益突顯稀缺 廠房區(qū) 京山鐵路 塘沽 紫云 MSD 開發(fā)區(qū)高端住區(qū)持續(xù)向東北 開發(fā)區(qū)最后一塊高端住宅用地，此后 開發(fā)區(qū) 開發(fā)殆盡 ?板塊分布：目前在售項(xiàng)目呈現(xiàn)三大街、泰豐兩大聚集板塊 ?三大街板塊以豪宅產(chǎn)品供應(yīng)為主體，泰豐板塊以高端改善為主體，相繼進(jìn)入尾盤階段 ?剛需及首臵產(chǎn)品呈現(xiàn)外擴(kuò)趨勢，遠(yuǎn)離城市核心資源 高尚住宅組團(tuán) 板塊機(jī)遇 世 聯(lián) 地 產(chǎn)W O R L D U N I O N P R O P E R T I E S世 聯(lián) 地 產(chǎn)資源、配套是驅(qū)動高端居住區(qū)形成的根源，泰達(dá)時尚廣場及 MSD板塊將成為開發(fā)區(qū)最后的高端居住區(qū) 萬科金域藍(lán)灣 德圣公館 萬通新城國際 伴景灣 萬通華府 華納豪園 御景園 陽光新園 萬麗國際公寓 雅都天園 泰達(dá)新天地 ?20232023年， 第一大街、第二大街 依托 華納高爾夫 成為涉外高管的主流居住片區(qū) ?20232023年， 第三大街、泰豐板塊， 濱海商圈漸成氣候，依托商業(yè)或公園資源吸引高端改善需求進(jìn)駐 ?20232023年， 第三大街和泰豐板塊土地日益稀缺。此外，萬通華府以 MSD為依托，打造成為開發(fā)區(qū)高端項(xiàng)目。） 總價（萬） 月均消化量（套） 存量（萬 m178。 東壹區(qū) 智諦山 萬科海港城 弘澤城 天保金海岸 公園 6號 主力戶型 90平，剩余 30萬 m178。 ? 開盤！ 剩余 2萬 m178。 36萬 m178。 待售 在售 世 聯(lián) 地 產(chǎn)W O R L D U N I O N P R O P E R T I E S世 聯(lián) 地 產(chǎn)改善類 項(xiàng)目 兩居 三居 四居 精裝 單價（萬 /m178。） 在售 華納豪園 170、 180 —— 有， 5000 萬通華府 12 169 21 251 269 有， 5000 13 弘澤制造 —— 195210 無 萬通新城國際 13 160 310 無 公元 6號 141146 有， 1500 萬科海港城 115 —— 有， 1000 27 待售 萬科柏翠園 —— 170200 200300 —— 融科泰豐項(xiàng)目 定位高端 30 47萬 m178。 190平小高層，后期推售洋房 m178。 中高端改善型項(xiàng)目面臨市場空白 剩余 4000m178。左右改善型產(chǎn)品存在市場空白 未來中高端改善型項(xiàng)目存在市場空白 市場機(jī)遇 m178。 m178。 /m178。在塘沽、漢沽、大港、開發(fā)區(qū)四個區(qū)域中以開發(fā)區(qū)人口密度最大，為 1384人 /平方公里。 2023年全區(qū)生產(chǎn)總值 ，比上年增長 %； 2023年，濱海新區(qū)戶籍人口 180萬人以上，其中城鎮(zhèn)人口 165萬人，城市化水平達(dá)到 90%；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 26800元，增長 11%；農(nóng)民人均純收入 12600元，增長 % 。十大戰(zhàn)役中僅南港戰(zhàn)役和臨港工業(yè)區(qū)的戰(zhàn)役就需要增加 50萬的就業(yè)崗位。剩余10%多被市區(qū)吸納！ 老街里板塊云集了塘沽區(qū) 90%以上的塘沽本地 高端 客群。 老街里 紅色區(qū)域 是高端客戶云集區(qū)域 綠色區(qū)域 是低端客戶集中區(qū)域 橙色區(qū)域 是客戶即將升級區(qū)域 橙色區(qū)域 早期的 紫云板塊（又稱新港板塊） 靠近天津港， 客戶多為港務(wù)局職工 。隨著堿渣山的遷出、紫云公園的興建，加上紫云居住區(qū)配套齊全，主流客群（港務(wù)局職工）素質(zhì)尚好，讓紫云板塊價值有所提升。但由于其板塊內(nèi)已經(jīng)聚集了大量的中低端產(chǎn)品，較難將整個紫云區(qū)域提升到高端位臵。他們看重的是二、三大街的商服、娛樂休閑配套，同時看中未來區(qū)域的發(fā)展?jié)摿?；他們厭惡的是二、三大街的商?wù)功能帶來的擁擠的人群和擁堵的交通；他們期待的是生態(tài)環(huán)境的改善和產(chǎn)品品質(zhì)的提升！ 市民廣場、泰達(dá)時尚廣場、天保板塊 市民廣場、泰達(dá)時尚廣場以頂級客戶 資產(chǎn)處臵 型投資為主， 天保板塊以政府人士 機(jī)會投資 為主。他們看重的是區(qū)域價值提升的潛力；隨著永旺等大型商業(yè)的進(jìn)駐，周邊配套進(jìn)一步成熟，進(jìn)一步提升 板塊宜居屬性 。由于 開發(fā)時間較早 ，產(chǎn)品品質(zhì)、物業(yè)水準(zhǔn)、社區(qū)景觀等均無法滿足頂級客群的頂級需求，頂級客群遷出成為必然。 泰豐板塊 時尚廣場板塊 天保板塊 市民廣場板塊 二、三大街板塊 世 聯(lián) 地 產(chǎn)W O R L D U N I O N P R O P E R T I E S世 聯(lián) 地 產(chǎn)客戶需求 未來客戶改善到開發(fā)區(qū)的需求大量存在 /環(huán)境及教育資源及社區(qū)品質(zhì)成為改善的主要因素 “ 現(xiàn)在住在老城里，因?yàn)楦改付荚谶@邊，但是我一直都有在開發(fā)區(qū)買房的想法。而且孩子馬上就要上小學(xué)了，還是開發(fā)區(qū)那邊的學(xué)校比較好 ” 。金融街、管委會，體育場、會展中心、永旺購物中心都在那邊，挺方便的，未來發(fā)展?jié)摿σ泊?，我肯定不會離開這塊的。看過公園六號，太差了。 —— 伴景灣業(yè)主 付先生 環(huán)境改善 +保值性需求 “ 現(xiàn)在的房子住的時間長了，肯定想換個更好的環(huán)境。最好是一個小區(qū)里頭又有大戶型，又有小戶型，就可以一起買了 ” 。所以物業(yè)管理一定要好。 —— 泰豐一期客戶 吳先生 品質(zhì)改善 +物業(yè)改善 世 聯(lián) 地 產(chǎn)W O R L D U N I O N P R O P E R T I E S世 聯(lián) 地 產(chǎn)改善型客戶需求仍然存在 ② 新港或者大港人，往來于開發(fā)區(qū)，向往開發(fā)區(qū)城市核心配套 外部區(qū)域想要進(jìn)入開發(fā)區(qū)的改善客戶 在開發(fā)區(qū)工作階段性居住 在開發(fā)區(qū)品質(zhì)升級、資產(chǎn)處臵 首選 開發(fā)區(qū) ① 塘沽本地人，有經(jīng)濟(jì)實(shí)力，長期向往開發(fā)區(qū) 世 聯(lián) 地 產(chǎn)W O R L D U N I O N P R O P E R T I E S世 聯(lián) 地 產(chǎn)新政反應(yīng) 剛需剛改及品質(zhì)改善類客戶仍然活躍 / 控制總價型剛需產(chǎn)品及稀缺品改項(xiàng)目存在市場機(jī)會 區(qū)域 項(xiàng)目 銷售套數(shù) （套） 銷售總面積 （萬㎡） 銷售額 （萬元） 均價 （元 /㎡ ） 客戶情況 塘沽區(qū) 貽成豪庭 252 18700 9300 塘沽老街里、上北周邊地緣性客戶為主，剛性需求 塘沽區(qū) 貽錦臺 40 4800 12023 塘沽