物業(yè)管理講座培訓(xùn)課件-在線瀏覽
2025-03-14 21:29本頁面
【正文】 第十六條 業(yè)主委員會應(yīng)當自選舉產(chǎn)生之日起 30日內(nèi)，向物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案。 ? (二 )代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同 。 ? (四 )監(jiān)督管理規(guī)約的實施 。 ? 3?業(yè)主大會職權(quán) ? 《 條例 》 第十一條 下列事項由業(yè)主共同決定： ? (一 )制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則 。 ? (三 )選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員 。 ? (五 )籌集和使用專項維修資金 。 ? (七 )有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項 。 ? 2?物業(yè)管理企業(yè)權(quán)利 ? （ 1）制定健全的物業(yè)管理制度 ? （ 2）對物業(yè)實施管理 ? （ 3）收取物業(yè)費 ? （ 4）維護物業(yè)公共安全和秩序，制止違反物業(yè)管理的行為 ? （ 5）協(xié)助政府部門對物業(yè)區(qū)域內(nèi)治安、交通、消防等事項進行管理 ? （ 6）選聘專營公司承擔(dān)專項管理業(yè)務(wù) ? （ 7）其他事項 ? 3?物業(yè)管理企業(yè)義務(wù) ? （ 1）提供物業(yè)管理服務(wù) ? （ 2）聽取業(yè)主的意見和建議，接受業(yè)主及業(yè)委會的監(jiān)督 ? （ 3）接受政府有關(guān)主管部門的監(jiān)督指導(dǎo) ? （ 4）定期公布代管基金收支和帳目，接受質(zhì)詢和審計 ? （ 5）重大管理事項和年度工作計劃應(yīng)與委托人協(xié)商 ? （ 6）法定的和合同約定的其他義務(wù) （四）物業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) ? 1?在業(yè)委會成立前選聘物業(yè)管理企業(yè) ? 2?向業(yè)委會和物業(yè)管理企業(yè)提供辦公用房 ? 3?向業(yè)委會移交物業(yè)項目檔案資料 四、物業(yè)管理收費 ? （一）物業(yè)收費項目 ? （ 二）物業(yè)收費標準 ? （ 三）物業(yè)費如何調(diào)增 ? （ 四）物業(yè)費收取的幾個誤區(qū) ? （一）物業(yè)收費項目 ? 《鄭州 市物業(yè)服務(wù)收費管理辦法 》 第四條 本辦法所稱物業(yè)服務(wù)收費 ,是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定 ,提供物業(yè)服務(wù)向業(yè)主所收取的費用，主要包括以下內(nèi)容： ? （一）綜合管理服務(wù)； ? （二）物業(yè)共用部位的日常維護和管理； ? （三）物業(yè)共用設(shè)施、設(shè)備及其運行、使用的日常維護和管理； ? （四）環(huán)境衛(wèi)生、綠化管理服務(wù)； ? （五）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共秩序維護。 ? 物業(yè)管理服務(wù)收費項目和標準，由雙方當事人協(xié)商約定。具體的收費項目和數(shù)額由業(yè)主委員會或者業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理服務(wù)合同中約定 。不同物業(yè)的具體定價形式，按照省有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。 ? 物業(yè)服務(wù)收費實行市場調(diào)節(jié)價的，物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、收費項目、收費標準由業(yè)主或業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定。 ? 住宅小區(qū)未成立業(yè)主大會和 新建住宅前期物業(yè)服務(wù)，物業(yè)服務(wù)收費實行政府指導(dǎo)價 。 ? 別墅及非住宅類物業(yè)服務(wù)收費實行市場調(diào)節(jié)價 。 ? （三）物業(yè)費如何調(diào)增 《 鄭州物業(yè)收費管理辦法》 ? 第十二條 本辦法實施前實行政府指導(dǎo)價的住宅小區(qū)，繼續(xù)按原合同約定執(zhí)行。 ? （三） 物業(yè)費如何調(diào)增（續(xù)） ? 物業(yè)服務(wù)企業(yè)調(diào)增收費標準的程序 ? ,讓業(yè)主了解物業(yè)服務(wù)企業(yè)的收費及盈虧情況，向小區(qū)業(yè)主說明調(diào)增物業(yè)服務(wù)費的理由、調(diào)增費用的金額及調(diào)增起始日期并形成調(diào)增費用的問卷調(diào)查表。 ? ,企業(yè)應(yīng)在小區(qū)中公告調(diào)查結(jié)果并報政府相關(guān)部門備案。 ? （三）物業(yè)費如何調(diào)增（續(xù) ） ? 企業(yè)調(diào)增費用和收費是否違規(guī)的判斷 ? 、幅度和期限是否合理； ? ； ? 了小區(qū)全體業(yè)主的兩個二分之一。 ? （三）物業(yè)費如何調(diào)增（續(xù)） ? 企業(yè) 自行違規(guī)調(diào)增收費的處理 ? ，請政府對企業(yè)自行違規(guī)調(diào)增費用的行為進行干預(yù)； ? ，可請第三方對調(diào)價幅度的合理性進行評估； ? 《高院關(guān)于關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件解釋》第五條規(guī)定，拒交費用，如果企業(yè)已收取的，有權(quán)要求其退還； ? ； ? ，對企業(yè)是否調(diào)可以增費用或調(diào)增多少，由小區(qū)兩個二分之一以上業(yè)主表決決定； ? ，業(yè)主可召開業(yè)主大會解聘選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。業(yè)主請求物業(yè)服務(wù)企業(yè)退還其已收取的違規(guī)費用的，人民法院應(yīng)予支持。根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定和合同約定，商品房的開發(fā)商應(yīng)履行房屋在保修期間的保修義務(wù)，其保修期應(yīng)從房屋交付之日起計算。對施工單位維修拖延或維修不合格的，要督促施工單位維修到位，并做好業(yè)主的溝通安撫工作，最終維修合格后，應(yīng)要求業(yè)主簽字確認，對于業(yè)主不會簽字或不愿簽字的，應(yīng)由兩名工作人員拍照并作出記錄，將相關(guān)記錄存檔。當事人應(yīng)當在合同中就保修范圍、保修期限、保修責(zé)任等內(nèi)容做出約定。在保修期限內(nèi)發(fā)生的屬于保修范圍的質(zhì)量問題，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當履行保修義務(wù)，并對造成的損失承擔(dān)賠償責(zé)任?！? ? 《 城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第三十一條：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當在商品房交付使用時，向購買入提供住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當按照住宅質(zhì)量保證書的約定，承擔(dān)商品房保修責(zé)任 。 ? 《 最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第六條規(guī)定：“經(jīng)書面催交，業(yè)主無正當理由拒絕交納或者在催告的合理期限內(nèi)仍未交納物業(yè)費，物業(yè)服務(wù)企業(yè)請求業(yè)主支付物業(yè)費的，人民法院應(yīng)予支持。 ? 這里 面明確的說明：業(yè)主無正當理由拒絕交納物業(yè)費的，人民法院不予支持。 五、物業(yè)管理服務(wù) ? （ 一 ） 、 房屋共用部位的維護和 管理
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