【正文】 服務(wù)工作埋下隱患；最后要呼吁有關(guān)部門盡快出臺更合理、更完善、更切合實際的物業(yè)管理具體法規(guī)、和辦法，規(guī)范物管公司和業(yè)主的行為。其實這些相應(yīng)的措施與辦法大家都很清楚，關(guān)鍵是如何實施，具體怎么做才能達到提高物業(yè)服務(wù)費收繳率，這里我想舉一實例說明。物業(yè)管理企業(yè)在制定前期 物業(yè)管理 方案的時候，應(yīng)該更多地從即將入住的業(yè)主利益出發(fā)，心里的一桿秤應(yīng)該在他們身上，要充分考慮這些群體的交費意愿和承受能力，確定一個能讓大多數(shù)業(yè)主較為愉快的接受方案，才能為入住后的和諧管理打下良好的基礎(chǔ)。? 物業(yè)管理屬于服務(wù)性行業(yè)，所提供的商品是無形的 “ 服務(wù) ”。物業(yè)管理不同于其他行業(yè)，有時它對員工道德素質(zhì)的要求要高于專業(yè)素質(zhì)。對每一位新員工進行 “ 職業(yè)道德，禮儀禮貌” 培訓(xùn)，培養(yǎng)員工們與人 溝通，協(xié)作 的能力。? 物業(yè)的每一個管理員都能注重和 業(yè)主建立良好的關(guān)系 ，他們在日常工作積極熱情地為每一位業(yè)主服務(wù)，對一些不太了解甚至反感 物業(yè)管理 的業(yè)主，他們會主動上門與其溝通、交流。這讓業(yè)主們真正體會到了物業(yè) “ 以人為本 ” ， “ 人性化、親情化 的微笑服務(wù) ” 的服務(wù)禮念以及 “細小入微、四勤 ” 企業(yè)精神。（三）是實行收費考核，建立內(nèi)部激勵機制。具體做法是以各管理處為單位進行收費率考核。由于物業(yè)服務(wù)費的足額收取，使公司的能夠正常運作， “ 物管費和服務(wù) ” 兩者形成了良性循環(huán)，極大地推動了企業(yè)自身的發(fā)展。（四）是加強 物業(yè)管理 相關(guān)知識的宣傳。在每一個國家或地方的物業(yè)管理相關(guān)法規(guī)、條例頒布以后，首先組織員工及時地學(xué)習(xí)和了解，然后將其擴大復(fù)印張貼在布告欄上，讓業(yè)主們及時了解：業(yè)主在物業(yè)管理公司為其提供服務(wù)的過程中應(yīng)享有的權(quán)利和應(yīng)盡的義務(wù)。? 所以物業(yè)管理公司提供的服務(wù)只能是 “ 物有所值 ” 或是 “ 物超所值 ” ，而絕不能 “ 物低所值 ”甚至是 “ 物無所值 ” 。使業(yè)主清楚自己所交的物業(yè)服務(wù)費到底用在了什么地方，從而也可以讓業(yè)主了解交納物業(yè)費的合理性和必要性。就像睦鄰物業(yè)一樣，它所提供的服務(wù)永遠不會少于業(yè)主所付的費用，并且睦鄰物業(yè)溫馨的 人性化、親情化 服務(wù)可以讓業(yè)主心里始終有一種溫暖的感覺，一種家的感覺?。┪飿I(yè)收費必須依據(jù)服務(wù)合同。這種費用的收取，關(guān)系到業(yè)主和使用人的切身利益，關(guān)系到相關(guān)服務(wù)的質(zhì)量和程度。管理服務(wù)人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等 。物業(yè)公共部位、共用設(shè)施、設(shè)備的日常運行和維護費用 。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)清潔衛(wèi)生費用 。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)綠化養(yǎng)護費用 。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)秩序維護費用 。辦公費用 。物業(yè)管理 企業(yè)固定資產(chǎn)折舊 。物業(yè)公共部位、共用設(shè)施、設(shè)備及公眾責(zé)任保險費用 。經(jīng)業(yè)主大會同意的其它費用等。 ? 物業(yè)管理企業(yè)可根據(jù)國家、省、市有關(guān)法律規(guī)定，對個別業(yè)主少交、欠交 物業(yè)管理費的行為提起法律訴訟，但此項工作要有理有據(jù)。對經(jīng)過做各方面工作仍無效果的業(yè)主，只能通過 法律訴訟程 序，用法律的武器維護廣大業(yè)主的權(quán)益，維護企業(yè)自身的尊嚴和合法權(quán)益。? 有時候可能業(yè)主在小區(qū)碰到你，會向你反映一些在物業(yè)服務(wù)急需改近的見意，我都會拿個小本子把業(yè)主見意逐一記下來，不能馬上解決的耐心向業(yè)主解釋，能解決的馬上通知各部門現(xiàn)場解決，讓業(yè)主看到我們的服務(wù)態(tài)度和對業(yè)主的重視成度。日常催費方法加強內(nèi)部人員培訓(xùn)，提高服務(wù)意識。? ② 員工的禮貌服務(wù) (如文明用語 )、敬業(yè)精神、團隊精神等培訓(xùn)。 通過以上內(nèi)容的培訓(xùn)，使員工掌握物業(yè)管理服務(wù)最為基本的語 言、行為規(guī)范以及必備的物業(yè)管理、服務(wù)知識。尤其碰到業(yè)戶是上班族的，我們上班，他們也在上班；我們下班，他們也下班，造成了客服員收費的困擾，一到收費期就要加班加點，挨家挨戶地上門收。發(fā)白色催繳通知單改為溫馨的粉色　? 也許很多人不知道，廣州 這一地帶的人特別迷信，日常生活中忌諱事情也特多。他們最忌諱的顏色就是白色，感覺它是帶著喪禮的晦氣、不吉利的預(yù)兆，這跟書上記載的白色是代表純潔、天真的說法，明顯有截然不同之處。通常，我們還會在貼白色催繳通知單的同時額外添加一個致命之法，那就是一大早向業(yè)戶催繳費用。待平息后， 我改為溫馨的粉色加上誠肯的語言， 這些業(yè)戶自然就會每月如期支付，而不再以碰不到等各種理由拖延繳費的時間。首先，我們以客服主管名義擬寫了一份 《 致 業(yè)戶的一封信 》 。信中可專門以拒交戶所提出的不同理由為核心，針對各業(yè)戶所提出的問題一一加以說明，譬如為什么屋頂漏水是屬于開發(fā)商問題；為什么郵局的工作噪聲所造成的影響與物業(yè)管理費用是兩回事；為什么物業(yè)管理企業(yè)并沒有執(zhí)法權(quán)等等諸如此類的疑難雜癥。 給 ⅹⅹ ⅹⅹ 業(yè)主：? 你們好！我是新上任麗園雅庭服務(wù)中心經(jīng)理李永剛，到我們小區(qū)工作十多天，非常感謝你們對我的信任和工作的支持，同時也對我們工作人員服務(wù)不能到位之處表示深深的歉意。ⅹⅹ 服務(wù)中心的工作人員更好的為您服務(wù)，敬請您為服務(wù)中心提出寶貴的建議，近期服務(wù)中心人員將上門回訪，有問題請及時向我們反映，也可以撥打服務(wù)中心電話（ ⅹⅹ ）預(yù)約我上門聆聽您的意見。? 有些方面我們做的不到位，清潔衛(wèi)生很多業(yè)主提出意見，元月份開始我們將對小區(qū)的清潔衛(wèi)生進行整治，包括電梯拋光打蠟、小漁池的清洗等。您的支持是我們工作最大的動力！? 此致 ? 敬禮? 年 月 日? 給您的一封信? （先生 /小姐）： ? 展函致敬！在您百忙之中煩擾閣下，我深感歉意。ⅹⅹ 服務(wù)中心經(jīng)理李永剛，非常感謝您及家人對我工作的關(guān)心和支持，同時也對我們工作人員服務(wù)不能到位之處表示深深的歉意。ⅹⅹ 為保障您的物業(yè)升值與保值，請您及時繳納物業(yè)管理費，我們的服務(wù)中心所有人員將不勝感激。我們一直也在不斷完善服務(wù)質(zhì)量，小區(qū)的管理全體業(yè)主和物業(yè)的共同管理，敬請您為服務(wù)中心提出寶貴的建議，如果因我們工作方法不正確，影響了您的生活，請您及時向我反映，新年將至，為了小區(qū)的安全，我們在消防設(shè)備上做了添加，供水管做了維修，同時也對大家最關(guān)心的電梯、供水泵做了檢修，希望業(yè)主過一個愉快的新年，構(gòu)建我們和諧的家園，現(xiàn)管理處各項開支運轉(zhuǎn)困難，各項設(shè)施設(shè)備需要維修保養(yǎng)，公共區(qū)域需要修補，人員也需要發(fā)工資過年，請您支持我們的工作，您的支持是我們工作最大的動力！? 愉祝您和家人幸福安康，萬事如意，新年快樂！? 廣州 ⅹⅹ ⅹⅹ服務(wù)中心? 年 月 日動之以情? 三字經(jīng)有這么一句話：人之初，性本善。因此，在擁有充足理由的前提下，應(yīng)該派客服員到拒交戶家中拜訪（拜訪次數(shù)不低于三次），然后再由客服主管進行上門勸說，勸說過程要注重業(yè)戶的一言一行，面帶微笑，適當(dāng)?shù)貧g迎他到物業(yè)處辦公室坐客等。以上所講的方法類似于三國演義中劉備 “三顧茅蘆 ” 的做法，對于通情達理并又無特別理由的業(yè)主是行之有效的。作為業(yè)主其實并不想惹上官司，那樣做既失去了面子又浪費了時間，相當(dāng)于賠了夫人又折兵。舉個例子，我們小區(qū)催款函的主要內(nèi)容是表明“ 業(yè)主拒交物業(yè)管理費用的行為是不合理、不合法 的，也損害了其他業(yè)主的合法權(quán)益。這樣一來，業(yè)主不擔(dān)心也得擔(dān)心了。） ／69 82 13 6 總計 注： 水費暫由住戶服務(wù)中心代收，請業(yè)主盡快與自來水公司簽訂委托劃扣協(xié)議。如有任何疑問，歡迎致電 ⅹⅹ ⅹⅹ 查詢。ⅹⅹ 客服服務(wù)中心繳費，逾期電腦將自動產(chǎn)生滯納金，謝謝合作！? 如有疑問請致電 ⅹⅹ ⅹⅹ 貴戶的行為嚴重影響我司正常工作的開展；現(xiàn)我司再次以書面的形式通知貴戶將所拖欠的費用給予清繳。屆時，產(chǎn)生的一切責(zé)任由貴戶自行承擔(dān)。ⅹⅹ 020? ⅹⅹⅹⅹ 09年 7月乘坐電梯墜梯，造成身體不適，