【正文】 湖 上海龍湖、西安龍湖成立。 ?2023年 “ 龍湖 ” 被認(rèn)定為 “ 中國(guó)馳名商標(biāo) ” ，榮膺 “ 2023中國(guó)房地產(chǎn)公司品牌價(jià)值 TOP10” ?2023年獲 “ 2023中國(guó)房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)規(guī)模性 TOP10” 、 “ 20232023年度中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)誠(chéng)信企業(yè) ” ，在香港主板上市 ?2023年龍湖完成歷史上首筆境外銀行貸款，貸款年限創(chuàng)中國(guó)民營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)最長(zhǎng)紀(jì)錄。年銷售業(yè)績(jī)突破 330億元，同比增長(zhǎng) 81%。 第三階段：全國(guó)擴(kuò)張（ 2023至今） 14 區(qū)域鐵三角布局 上市后的龍湖加快了全國(guó)開(kāi)疆拓土的步伐。 隨著全國(guó)拓展，龍湖地產(chǎn)的 “ 區(qū)域聚焦 ” 戰(zhàn)略日趨完善，分別形成了以重慶為核心的大西南區(qū)域板塊、以北京為核心的環(huán)渤海區(qū)域板塊以及以上海為核心的長(zhǎng)三角區(qū)域板塊。 在全國(guó)戰(zhàn)略鐵三角中，三大核心城市在相應(yīng)區(qū)域扮演著 “ 發(fā)動(dòng)機(jī) ” 的角色。 三駕馬車驅(qū)動(dòng) 經(jīng)過(guò)十多年的發(fā)展，地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和物業(yè)服務(wù)，早已成為龍湖的兩大核心競(jìng)爭(zhēng)力。 2023年初，龍湖明確表示，集團(tuán)的一個(gè)重要策略為 “ 逐步增加收租物業(yè)的持有量，特別是購(gòu)物中心 ” 。 第三階段：全國(guó)擴(kuò)張（ 2023至今） 15 運(yùn)用 帕爾迪模式 進(jìn)行全國(guó)布局 關(guān)鍵戰(zhàn)略：區(qū)域布局戰(zhàn)略 第三階段：全國(guó)擴(kuò)張（ 2023至今） 帕爾迪公司（ Pulte Homes）是美國(guó)第一大房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，從 1956年到2023年，帕爾迪在幾次大的經(jīng)濟(jì)周期中保持 200個(gè)季度、 50年的連續(xù)贏利記錄。帕爾迪在美國(guó)二十幾個(gè)州做跨地域的住宅開(kāi)發(fā)，在跨地域經(jīng)營(yíng)、土地儲(chǔ)備方式、持續(xù)盈利能力、市場(chǎng)占有率、客戶細(xì)分及關(guān)系維護(hù)等諸多方面都有良好表現(xiàn)。 16 ◆ 由北向南從沿海經(jīng)濟(jì)圈中心城市輻射周邊城市； ◆ 用十年左右的時(shí)間完成全國(guó)基本布局； ◆ 2023年進(jìn)入天津，完成環(huán)渤海區(qū)域中心城市布局， 2023年進(jìn)入上海、南京，基本完成長(zhǎng)三角區(qū)域中心城市布局； ◆ 2023年、 2023年從中心城市向版塊內(nèi)其它重要城市滲透。郎咸平在其 《 標(biāo)本 》 一書中把新鴻基作為房地產(chǎn)企業(yè)研究標(biāo)本， “ 香港這些公司之所以在競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出，重要的一點(diǎn)就是運(yùn)用了恰當(dāng)?shù)?風(fēng)險(xiǎn)管理策略 。面對(duì)像亞洲金融危機(jī)、宏觀調(diào)控、外國(guó)投機(jī)性資金融入這樣不可控的外在風(fēng)險(xiǎn)，唯一能做的就是通過(guò)恰當(dāng)?shù)娘L(fēng)險(xiǎn)管理策略減少或者抵消這些風(fēng)險(xiǎn)給公司帶來(lái)的負(fù)面影響。面對(duì)惡劣外部環(huán)境以及行業(yè)周期性變化時(shí)，新鴻基擁有足夠的資金進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)控制。 ◆ 集中于中高端市場(chǎng)，在城市內(nèi)進(jìn)行多業(yè)態(tài)布局。 ◆ 可售物業(yè)數(shù)量維持在高水平并快速周轉(zhuǎn)（尤其是城市化的前期和中期）。 ◆ 適時(shí)發(fā)展具高升值潛力的地標(biāo)性投資物業(yè)。 （ 2）業(yè)態(tài)平衡 —— 使每一個(gè)進(jìn)入的城市都成為穩(wěn)定的根據(jù)地 ◆ 業(yè)態(tài)分布與公司戰(zhàn)略的平衡：龍湖的區(qū)域多業(yè)態(tài)分布戰(zhàn)略，與其業(yè)績(jī)目標(biāo)、風(fēng)險(xiǎn)防范、長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展思維結(jié)合緊密。 第三階段：全國(guó)擴(kuò)張（ 2023至今） 20 開(kāi)發(fā)模式 代表企業(yè) 優(yōu)點(diǎn) 缺點(diǎn) 工業(yè)化開(kāi)發(fā) 萬(wàn)科 快捷、節(jié)能、節(jié)約成本 千篇一律、無(wú)個(gè)性、整體性不強(qiáng) 個(gè)性化開(kāi)發(fā) 龍湖、 soho中國(guó) 創(chuàng)新、個(gè)性化 開(kāi)發(fā)周期拉長(zhǎng)、開(kāi)發(fā)成本增加、資金回流速度放緩、客戶需求值攀高 （ 3）個(gè)性化開(kāi)發(fā) —— 滿足高端客戶的個(gè)性需求 ◆ “ 多業(yè)態(tài)綜合開(kāi)發(fā) ” 在每個(gè)業(yè)態(tài)中形成標(biāo)準(zhǔn)和標(biāo)桿產(chǎn)品。 ? 幾乎將所有的業(yè)態(tài)都作了一遍，而且在各個(gè)領(lǐng)域都有值得稱道的標(biāo)志性產(chǎn)品。 ? 大量投入，研究什么樣的產(chǎn)品最舒適、代表未來(lái)潮流 ? 通過(guò)客戶體驗(yàn)中心不斷反饋數(shù)據(jù)，研發(fā)中心不斷修正產(chǎn)品，滿足客戶對(duì)住房的功能需求。 第三階段：全國(guó)擴(kuò)張（ 2023至今） 21 城市戰(zhàn)略 業(yè)態(tài)戰(zhàn)略 區(qū)域戰(zhàn)略 追求在進(jìn)入城市中的領(lǐng)先地位及市場(chǎng)份額，而不是追求進(jìn)入更多城市，城市領(lǐng)先優(yōu)先于新城市進(jìn)入。 由北向南、從沿海經(jīng)濟(jì)圈、通過(guò)中心城市，進(jìn)行區(qū)域深耕。不冒進(jìn)不急躁，穩(wěn)扎穩(wěn)打的戰(zhàn)略導(dǎo)向。 ? 樹(shù)立鮮明的高端形象，構(gòu)建全方位的城市生活系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)融入城市、引領(lǐng)生活、創(chuàng)造機(jī)會(huì)的戰(zhàn)略主線。 ? 有利于縮小管理幅，集團(tuán)能夠充分授權(quán)到二級(jí)區(qū)域公司，并實(shí)現(xiàn)充分授權(quán)效益。 第三階段：全國(guó)擴(kuò)張（ 2023至今） 22 （一）確定戰(zhàn)略方向 （二）研究戰(zhàn)略路徑 重慶創(chuàng)業(yè)時(shí)期：龍湖走向哪里？ 二 .龍湖的關(guān)鍵問(wèn)題 23 龍湖觀點(diǎn)：中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境，決定了中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)最終領(lǐng)先企業(yè)的狀態(tài)，這也就是龍湖的戰(zhàn)略方向。 大陸型經(jīng)濟(jì)體 領(lǐng)先企業(yè)多區(qū)域布局 地域大且區(qū)域發(fā)展不平衡、土地市場(chǎng)化供給、以獨(dú)立住宅為主、產(chǎn)業(yè)化程度低、勞動(dòng)力成本高 在單一城市內(nèi)多業(yè)態(tài)布局 在全國(guó)范圍內(nèi)多區(qū)域布局 地域大且區(qū)域發(fā)展不平衡、土地政府供給且不平衡、產(chǎn)業(yè)化程度低、勞動(dòng)力成本低 + 業(yè)態(tài) — — 地域 + 城邦型經(jīng)濟(jì)體 領(lǐng)先企業(yè)多業(yè)態(tài)布局 地域小、土地稀缺、由政府集中供給且不平衡 中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)領(lǐng)先企業(yè)的終局判斷 （一）確定戰(zhàn)略方向 24 龍湖的分析： 產(chǎn)品：多樣化中高端產(chǎn)品的建設(shè)相對(duì)復(fù)雜，周期長(zhǎng)，需要精雕細(xì)刻，難以做到快速區(qū)域擴(kuò)張。 龍湖的競(jìng)爭(zhēng)力還不夠強(qiáng)大，資金、管理、人才等各個(gè)方面，既無(wú)法支撐快速區(qū)域擴(kuò)張，又難以在與強(qiáng)勢(shì)對(duì)手競(jìng)爭(zhēng)中占據(jù)優(yōu)勢(shì)。由此，當(dāng) 07年龍湖雙項(xiàng)目在北京引起轟動(dòng)時(shí)，才有 “ 十年重慶苦練，一朝問(wèn)鼎京城 ” 的榮譽(yù)， 這一階段正確的戰(zhàn)略選擇是前提，而下一階段徹底的戰(zhàn)略實(shí)施更是保障。先產(chǎn)品擴(kuò)張是符合龍湖運(yùn)作模式和戰(zhàn)略系統(tǒng)的正確選擇。這一 “ 趴 ” 就是十年。 應(yīng)該選擇怎樣的路徑實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略目標(biāo)，即：產(chǎn)品擴(kuò)張和區(qū)域擴(kuò)張的先后問(wèn)題。而其中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)僅 2名 CIO在此次評(píng)選中勝出，其中一位就是來(lái)自龍湖集團(tuán)的集團(tuán)運(yùn)營(yíng)及投資發(fā)展部信息中心總監(jiān)丁元?jiǎng)傁壬ｋS著龍湖的快速跨域“ 克隆 ” ，龍湖的分公司和下屬物業(yè)管理公司數(shù)目劇增，如何統(tǒng)籌管理好集團(tuán)的資金、信息考驗(yàn)著發(fā)展中的龍湖。龍湖集團(tuán)從 2023年開(kāi)始就把信息化作為支撐企業(yè)運(yùn)營(yíng)和管理的重要手段，在逐步發(fā)展過(guò)程中，通過(guò) IT平臺(tái)的建設(shè)和全面推廣，幫助企業(yè)建立基于管理和運(yùn)營(yíng)的核心優(yōu)勢(shì)。 在 IT系統(tǒng)建設(shè)中，丁元?jiǎng)偢匾暟褍?yōu)化的業(yè)務(wù)流程在 IT系統(tǒng)中固化下來(lái)。保持龍湖快速擴(kuò)張中的速度和穩(wěn)定并存。包括進(jìn)度計(jì)劃管理、階段性成果管理、成本管理、采購(gòu)及分供方管理等多個(gè)模塊，不同地區(qū)的項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的各個(gè)階段，都可以借助于平臺(tái)上的標(biāo)準(zhǔn)化工具、流程、模板進(jìn)行快速運(yùn)營(yíng)決策和操作。通過(guò)全國(guó)統(tǒng)一的運(yùn)營(yíng)管理平臺(tái)，龍湖實(shí)現(xiàn)了對(duì)各分公司的分級(jí)管理，層層把控，并規(guī)范了合同、付款的審批流程，大大降低了集團(tuán)異地管控的風(fēng)險(xiǎn)。該平臺(tái)包括知識(shí)沉淀、協(xié)作及交流管理，信息通報(bào)與發(fā)布管理和知識(shí)庫(kù)系統(tǒng)等，集成了不同產(chǎn)品類型的各個(gè)業(yè)務(wù)模塊的操作經(jīng)驗(yàn)、教訓(xùn)、合作資源等相關(guān)知識(shí)，讓員工可以自由地分享和學(xué)習(xí)這些沉淀下來(lái)的知識(shí)，使每個(gè)部門和崗位在實(shí)踐過(guò)程中形成的個(gè)體經(jīng)驗(yàn)轉(zhuǎn)化為集體知識(shí)。 （一）管理標(biāo)準(zhǔn)化 —— 信息系統(tǒng) 28 積木理論的形成 異地?cái)U(kuò)張 標(biāo)準(zhǔn)化管理標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計(jì) 萬(wàn)科的 “ 住宅產(chǎn)業(yè)化 ” ： 最小的成本、最快的速度和最穩(wěn)定的質(zhì)量 龍湖地產(chǎn)的產(chǎn)品線很長(zhǎng)，不同產(chǎn)品類型針對(duì)的區(qū)域市場(chǎng)和細(xì)分客戶也差異較大，在產(chǎn)品細(xì)節(jié)設(shè)計(jì)和文化表現(xiàn)上有著更高的個(gè)性化要求。 （二）產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化 —— 積木理論 29 龍湖的 “ 積木理論 ” ，是將其開(kāi)發(fā)過(guò)程中積累的開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)，總結(jié)并分解成多個(gè)模塊，在每一個(gè)模塊中設(shè)置多項(xiàng)研發(fā)、建造、營(yíng)銷的關(guān)鍵管控點(diǎn)，將焦點(diǎn)集中在項(xiàng)目進(jìn)度、成本、質(zhì)量、資金等幾個(gè)維度的管理上。 將產(chǎn)品和開(kāi)發(fā)過(guò)程分解成多個(gè)標(biāo)準(zhǔn)模塊，為龍湖開(kāi)發(fā)新項(xiàng)目提供了創(chuàng)新空間。顯然，這種試圖兼顧個(gè)性化的標(biāo)準(zhǔn)化 “ 復(fù)制術(shù) ” ，與其他房企針對(duì)幾種優(yōu)勢(shì)產(chǎn)品進(jìn)行照搬復(fù)制，有著根本的差別。 盡管如此，個(gè)性化與標(biāo)準(zhǔn)化仍然是一對(duì)必然的矛盾。 龍湖地產(chǎn)品牌與戰(zhàn)略部總經(jīng)理秦力洪也坦言： “ 萬(wàn)科現(xiàn)在進(jìn)入 31個(gè)城市，我們沒(méi)有萬(wàn)科這樣的管理水平。 ” 積木理論的內(nèi)涵：標(biāo)準(zhǔn)化模塊，個(gè)性化拼合 （二）產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化 —— 積木理論 30 房地產(chǎn)不僅是資金密集型行業(yè)，更是知識(shí)密集型行業(yè)，從拿地、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工、采購(gòu)、交付、維修、物業(yè)等等方面，涉及多個(gè)行業(yè)的知識(shí)。 龍湖地產(chǎn)以知識(shí)管理鑄造企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力。 從 2023年開(kāi)始，龍湖借助全國(guó)統(tǒng)一的知識(shí)管理平臺(tái)將這套積木理論向全國(guó)復(fù)制，迅速克隆出成都龍湖、北京龍湖、上海龍湖、西安龍湖等多個(gè)分公司。 公司為每位員工設(shè)立 1個(gè)獨(dú)立的個(gè)人知識(shí)積分帳戶，以記錄和統(tǒng)計(jì)員工個(gè)人獲得的知識(shí)管理積分。每半年集團(tuán)分員工和組織兩個(gè)維度進(jìn)行知識(shí)管理積分排名，并授予排名領(lǐng)先者知識(shí)管理獎(jiǎng)與獎(jiǎng)金。 1997年才成立的物業(yè)公司，一直在堅(jiān)持做服務(wù)體驗(yàn)的設(shè)計(jì)，每年設(shè)計(jì)新增 10~20個(gè)新的服務(wù)細(xì)節(jié)讓業(yè)主體驗(yàn)。 ? 不斷的知識(shí)積累，讓獨(dú)立核算的的物業(yè)公司不斷控制成本并達(dá)到盈利。 將知識(shí)管理進(jìn)行輸出獲取收益也是重要部分。物業(yè)在協(xié)助地產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)過(guò)程中，輸出知識(shí)沉淀的同時(shí)，也能從地產(chǎn)公司服務(wù)中得到收益。 龍湖物業(yè)在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的各個(gè)階段都有介入機(jī)制，物業(yè)公司利用自己在與業(yè)主接觸過(guò)程中對(duì)業(yè)主需求的了解，老項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)的積累進(jìn)行系統(tǒng)輸出，對(duì)項(xiàng)目方案提出自己的意見(jiàn)，從項(xiàng)目開(kāi)始就考慮到業(yè)主使用方便、物業(yè)管理的因素，比如門崗的設(shè)置、路燈的安排等等，這樣有利于接收后提升業(yè)主滿意度和降低物業(yè)管理成本。產(chǎn)品品質(zhì)出現(xiàn)問(wèn)題，最后都要物業(yè)來(lái)維護(hù)修理，所以物業(yè)站在業(yè)主的立場(chǎng)，執(zhí)行極其嚴(yán)格的專業(yè)交房標(biāo)準(zhǔn)，這樣首先是對(duì)產(chǎn)品品質(zhì)的保證，但是也降低了未來(lái)物業(yè)維修的幾率和成本。從她 2023年就與香港置地聯(lián)姻，與世界 500強(qiáng)企業(yè)共舞，就可以看出她有更大的野心。 2023年 10月，吳亞軍聯(lián)姻世界 500強(qiáng)香港置地，雙方合作投資 40億元，開(kāi)發(fā) “ 大竹林 ” 國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)的時(shí)尚生活社區(qū)。 吳亞軍表示，龍湖地產(chǎn)的理想是做百年老店。如果不通過(guò)這樣的形式進(jìn)行貼身合作，她也無(wú)法學(xué)到一個(gè)屹立 100多年的國(guó)際化房企精微的東西。她認(rèn)為有這樣的合作伙伴，更容易得到海外市場(chǎng)的信任，這將龍湖地產(chǎn)進(jìn)入國(guó)際舞臺(tái)的時(shí)間表提前了幾年。香港置地的合作伙伴，如普華永道、摩根士丹利、東亞銀行等對(duì)龍湖地產(chǎn)也有了很高的評(píng)價(jià)。 – 2023年，開(kāi)始改建全國(guó)化運(yùn)作的人力資源基礎(chǔ)體系，并用兩年時(shí)間不斷完善； – 構(gòu)建有利于 HR成長(zhǎng)的職業(yè)生態(tài) –“ 大公司、小組織 ” 的形成 ； – 2023年在香港上市； – 業(yè)務(wù)從 5個(gè)城市拓展到13個(gè)城市，形成了具有全國(guó)化競(jìng)爭(zhēng)力的公司。但早在扎根重慶時(shí)，龍湖便清醒地認(rèn)識(shí)到， “ 人才 ” 才是保證自己在房地產(chǎn)行業(yè)長(zhǎng)期健康發(fā)展的關(guān)鍵。 房地產(chǎn) 的產(chǎn)品 屬性 工程產(chǎn)品 社會(huì)產(chǎn)品 人文產(chǎn)品 金融產(chǎn)品 一幢大樓不僅僅是鋼筋水泥的混合體，而應(yīng)該具有良好的品質(zhì)和耐久性，龍湖人應(yīng)具備一定的工程氣質(zhì)，即嚴(yán)謹(jǐn)、務(wù)實(shí)、科學(xué) 建筑是文化、歷史的重要載體，龍湖人應(yīng)具有文化底蘊(yùn)和人文精神，以更好地體察消費(fèi)者需求并創(chuàng)造有利于人的發(fā)展和解放的環(huán)境 作為單價(jià)動(dòng)輒上百萬(wàn)、甚至上千萬(wàn)的房產(chǎn)而言，金融產(chǎn)品是其第三種屬性，資本、善于投資就成為一個(gè)房地產(chǎn)公司必備的能力 房地產(chǎn)產(chǎn)品也是關(guān)系百姓生活和社會(huì)和諧的一種產(chǎn)品，這就要求龍湖具備基本的社會(huì)責(zé)任能力 業(yè)態(tài)擴(kuò)張 從重慶到成都、北京，再到天津、上海、西安等地，龍湖一向堅(jiān)持以地域化聚焦為核心的發(fā)展戰(zhàn)略，以每一個(gè)城市或區(qū)域而不是以全國(guó)為競(jìng)爭(zhēng)單元，進(jìn)行多業(yè)態(tài)的產(chǎn)品開(kāi)發(fā)。 龍湖式 戰(zhàn)略 區(qū)域擴(kuò)張 龍湖式人才： 全面的 綜合的 高素質(zhì) 37 龍湖的戰(zhàn)略 ：自 2023年開(kāi)始，龍湖開(kāi)始實(shí)施全國(guó)化戰(zhàn)略，首先在成都、北京開(kāi)始了 “ 試驗(yàn)性擴(kuò)張 ” 。龍湖的人員及組織能力瓶頸主要表現(xiàn)在兩個(gè)方面： 第一，雖然員工都非常敬業(yè)，但成熟的中層管理者的數(shù)量及全國(guó)化視野相對(duì)不足； 第二，雖然溝通能力和執(zhí)行力都很好，但一個(gè)跨地域的、集團(tuán)化運(yùn)作的組織所必須的系統(tǒng)思考能力相對(duì)欠缺。經(jīng)過(guò)龍湖上下和咨詢團(tuán)隊(duì)的共同努力，適應(yīng)龍湖特點(diǎn)的素質(zhì)模型體系應(yīng)運(yùn)而生。 它分別從全員通用素質(zhì)、職能特殊素質(zhì)和領(lǐng)導(dǎo)力素質(zhì)等三個(gè)層面詳細(xì)定義，并被描述為 “ 可理解、可感知、可操作 ” 的條目，直接用于招聘、培訓(xùn)、員工發(fā)展等各個(gè)方面。 龍湖的企業(yè)精神： 志存高遠(yuǎn)，堅(jiān)韌踏實(shí) 人員標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)一步明確： 有企業(yè)家精神的職業(yè)經(jīng)理人 +操心員工（ 2023） “ 有企業(yè)家精神的職業(yè)經(jīng)理人 ” 就是不僅僅像職業(yè)經(jīng)理人那樣用 “ 腦和手 ” 工作，而更是在用 “ 心和靈魂 ” 工作；他們像狼一樣有更強(qiáng)烈的求勝欲望和團(tuán)隊(duì)合作意識(shí)，善于自我否定，對(duì)官僚主義有天然的免疫力。 ―?操心員工 ’ 是龍湖在第一個(gè)十年取得優(yōu)秀業(yè)績(jī)的根本原因，而 ‘ 有企業(yè)家精神的職業(yè)經(jīng)理人 ’ 將成為龍湖第二個(gè)十年取勝的關(guān)鍵。本地區(qū)公司 95％以