中原_深圳怡楓尚品項目開盤流程_開盤總結(jié)報告_80頁-在線瀏覽
2025-03-13 19:10本頁面
【正文】 明廳、明廚，戶型設(shè)計方正實用u戶型不足：實用率較低衛(wèi)生間與主臥室相隔較遠，使用不便116 三房只有 1個衛(wèi)生間，舒適性比較差臥室門對衛(wèi)生間門不太好廚房、衛(wèi)生間空間相對局促9項目營銷推廣策略策略 因本項目臨路邊，展示性很強，加之項目體量不大（僅 176套單位），開發(fā)商不愿花太多成本在營銷推廣上，故除了很早在樓體懸掛樓體字、電話號碼以及圍板廣告外，以及在開盤前一天做了半版晚報開盤廣告公告外，項目沒有做任何對外的線上線下的推廣。主要依靠銷售線的對外口徑來拔高客戶的心理預(yù)期價格。15項目來訪客戶分析策略到訪的 1255批客戶中，居住在附近和路過的客戶主占 88% ；有9%的客戶是通過朋友介紹認知；有 3%的客戶是專程到訪。16項目來訪客戶分析策略到訪的 1255批客戶中， 1房的需求占 3% ； 2房需求占 9%； 3房需求占 9%；有 79%的客戶沒有明確，但多表示無所謂，能選到就好。18項目來訪客戶分析策略小結(jié)： 因本項目在公開發(fā)售前，除樓體廣告外，沒有做其他媒體的推廣，故客戶認知渠道有限，途經(jīng)比較單一，主要以樓體和路過為主；客戶群也主要以周邊及福田區(qū)客戶為主。19項目客戶梳理分析策略目標(biāo)客戶梳理策略：在各階段，通過不同的銷售口徑，不斷拔高客戶的心理價格預(yù)期第一階段：進駐咨詢中心 口徑：價格在 1萬以上第二階段：進駐銷售中心 口徑：價格在 第三階段： 6月初，通過與周邊二手房價格作比，排除不能接受 戶；此時 3000批客戶余下 1000批左右第四階段：開盤前一周，通過價格試算，派發(fā)選房抽簽卡 104組，排除多認卡等水分，預(yù)計誠意客戶 500余批20項目價格策略策略前提：實收總價計算本項目目標(biāo)單價（折前）： 18427元 /平米（建面單價）查賬可售住宅總面積： 總價 =18427/平米 * =237， 370， 899元價格表制作說明價格表的制定設(shè)定水平系數(shù)和垂直系數(shù) 2大系統(tǒng)，并針對各系統(tǒng)分別評分賦值：216。垂直系數(shù) 是指樓層差，各單位隨著樓層的不同，隨著樓宇遮擋、視野景觀變化等因素情況而造成的差異性。項目周邊以大量樓宇為主，沒有較好的景觀；本項目緊靠蓮花路，噪音較大；216。樓宇高度及樓間距所造成的視野好壞成為各單位最重要的影響因素；216。216。同時規(guī)避噪音較大、視野較差的單位出現(xiàn)滯銷，216。同時將噪音干擾和景觀的權(quán)重縮小，整體平面優(yōu)劣價差拉大；項目價格策略策略222）垂直系數(shù)項目價格策略策略層差 100 全層 47層、一房 1012層跳差 1 240 全層視野 78層跳差跳差 2 450 全層視野 89層跳差跳差 3 200 全層視野 1719層跳差跳差 4 195 兩房景觀 47層跳差跳差 5 650 兩房景觀 910層跳差跳差 6 165 全層景觀 925層跳差跳差 7 1250 兩房 1112層跳差23項目價格策略策略216。8樓剛好越過怡楓園一期，與 8樓以下樓層相比，采光明顯增加，視線開揚 ， 因此設(shè)置 78 層全層跳差 240元 /平方米；；216。 1719樓可以越過周邊樓宇屋頂，景觀視更好，因此設(shè) 1719層全層跳差 200元 /平米216。兩房越過 8樓后，可遠觀蓮花山景觀，設(shè) 910樓跳差 650元 /平米；216。越過 8樓以后，全層景觀視野比較好，整體 925層全層景觀跳差 165元 /平米。3）特殊系數(shù)項目價格策略策略4）特殊硬減項目 07/08戶型部分單位靠近婦兒大廈通風(fēng)機口，噪音影響很大，因此， 07戶型的 816樓根據(jù)噪音影響，總價硬減 800015000不等； 08戶型的 821樓根據(jù)噪音的影響，總價硬減 1202320230不等。在開盤前一周，確定價格，進行價格試算
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