怎樣做一個合格的項目經(jīng)理-在線瀏覽
2025-02-27 23:18本頁面
【正文】 創(chuàng)業(yè)的胸懷，踏實地工作作風(fēng)，具備韌性，承受住來自各方面的壓力，做到冷靜、理性與果敢，具備冒險和創(chuàng)新精神。 ? 具備良好的專業(yè)技能和管理技能，往往需要從事相關(guān)項目多年，善于總結(jié)相關(guān)項目的經(jīng)驗知識，至少需要從頭到尾的完整的項目經(jīng)驗。管理技能要制定項目目標(biāo)、合理分配、合理計劃、周密組織、大局感要強。 ? 具備良好的組織、協(xié)調(diào)、溝通能力。善于積累人脈。 ? 具備應(yīng)對突發(fā)事件的能力，解決麻煩的能力。 ? 具備一定的財務(wù)知識、法律知識，拿過一份合同能夠讀出合同的危險點及可能性分析。 ? 組建項目管理團(tuán)隊，個人認(rèn)為成熟的項目管理團(tuán)隊?wèi)?yīng)該由 3年以上的工程人員及其他人員組成，項目經(jīng)理至少有五年的工作經(jīng)驗，多層管理 2萬 3萬平方米，高層 45萬平方米，各專業(yè)人員配備齊全，不能兼職。我一直贊同這個觀點：“項目經(jīng)理是干出來的，不是學(xué)出來的；是帶出來的，不是教出來的?？扛?，完全不學(xué)，可以出項目經(jīng)理。光干不學(xué)，有可能會出現(xiàn)的情況是，你的能力本來可以做一個大項目經(jīng)理，但現(xiàn)在可能只能做一個中的或者小的項目經(jīng)理，因為你沒有理論指導(dǎo)，有些問題可能處理得不夠好。是否可以這樣想，沒有眼淚和汗水，你是無法成功的！ 上一次講課 ， 董事長對項目經(jīng)理的職責(zé)已經(jīng)進(jìn)行了詳細(xì)的講述 ， 在這里不再一一敘述 。 在市場調(diào)研 、 開發(fā)成本估算 、 項目融資 、 可行性研究分析 、 征收拆遷 、 土地獲取 、 勘察設(shè)計 、 開發(fā)建造、 銷售 、 竣工驗收 、 物業(yè)移交 、 客戶服務(wù) 、 項目后評估等各方面對集團(tuán)拿出決策的依據(jù) ， 嚴(yán)格執(zhí)行集團(tuán)決議 ， 保證項目的建設(shè) 、 盈利目標(biāo)的實現(xiàn) ， 項目后期運營管理 、 物業(yè)服務(wù)等 。 、 經(jīng)濟(jì)環(huán)境調(diào)查：經(jīng)濟(jì)發(fā)展的規(guī)模及趨勢，項目所在地的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，人口及就業(yè)情況、就學(xué)條件、基礎(chǔ)設(shè)施配套，同類競品，一般利率水平，居民的收入水平，一些正在建設(shè)或者已完工的項目調(diào)研。 、 市場需求及消費行為調(diào)查：需求量分析，影響因素調(diào)查，購買動機調(diào)查，購買行為調(diào)查。 、房地產(chǎn)市場價格調(diào)查。 、 成本估算 、 土地價款及大配套費。 、 建筑安裝費用：土建、安裝成本，監(jiān)理費用、質(zhì)檢、安檢費，變更及簽證。 、 公共設(shè)施配套費：人防、物業(yè)用房等。 、 資金成本，根據(jù)項目周期不同而不同。 、管理費用 ，一般占項目成本的 3%。 、 土地增值稅。 ? 可行性研究分析： 可行性研究是指在投資決策前 ， 對與項目有關(guān)的資源 、 技術(shù) 、 市場 、 經(jīng)濟(jì) 、 社會等各方面進(jìn)行全面的分析 、 論證 、 和評價 ， 判斷項目在技術(shù)上是否可行 、 經(jīng)濟(jì)上是否合理 、財務(wù)上是否盈利 ， 并對多個可能的備選方案進(jìn)行擇優(yōu)的科學(xué)方法 ， 其目的是使房地產(chǎn)開發(fā)項目決策科學(xué)化 、 程序化 、 從而提高決策的可靠性 ， 并為開發(fā)項目的實施和控制提供參考。 、 可行性研究內(nèi)容：項目概況 、 市場調(diào)查和分析 、 規(guī)劃設(shè)計方案優(yōu)選 、 開發(fā)進(jìn)度安排 、項目投資估算 、 項目資金籌集方案及籌資成本估算 、 項出讓取得 、 轉(zhuǎn)讓取得 、 還有從劃撥地轉(zhuǎn)化為出讓地取得三種主要方式 。 開發(fā)勘察設(shè)計階段 、勘察： 是根據(jù)建設(shè)的需要，對場地內(nèi)的巖石、地層構(gòu)造、礦產(chǎn)、地下水、地貌等地質(zhì)情況進(jìn)行重點有所不同的調(diào)查研究工作。 、設(shè)計任務(wù)書的編制與項目設(shè)計 、項目設(shè)計任務(wù)書的編制是為了指導(dǎo)項目的設(shè)計，應(yīng)該是由多個部門、多個人員編制成的。 、 項目初步設(shè)計。 、 圖紙會審 （圖紙會審流于形式，僅僅施工單位針對施工問題提
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