【正文】 的開展不利。通過嫁接國際上先進的農(nóng)副產(chǎn)品生產(chǎn)、加工技術和科技創(chuàng)新，改良農(nóng)副產(chǎn)品的生產(chǎn)工藝，提高農(nóng)副產(chǎn)品的核心競爭力和附加值，為中國農(nóng)副產(chǎn)品走向國際市場提供技術支持。 中國農(nóng)副產(chǎn)品展示中心 中國農(nóng)副產(chǎn)品創(chuàng)新中心 中國農(nóng)副產(chǎn)品走向國際市場需要一個綜合性的國家級平臺，而目前由于種種原因，中國還沒有這樣一個國際化的農(nóng)副產(chǎn)品貿(mào)易臺，華龍市場的出現(xiàn)正好可以填補這一空白，成為真正的中國農(nóng)副產(chǎn)品出口貿(mào)易的橋頭堡，也是中國農(nóng)副產(chǎn)品走向國際市場的必經(jīng)路。 國際農(nóng)副產(chǎn)品交易中心 中國農(nóng)副產(chǎn)品進出口貿(mào)易中心 華龍市場將成為中國農(nóng)副土特產(chǎn)品產(chǎn)業(yè)化的領頭羊，為中國農(nóng)副土特產(chǎn)品的產(chǎn)業(yè)化起重要作用，通過現(xiàn)貨交易、直銷展銷、包裝加工、連鎖配送、運輸倉儲、電子商務等帶動和促進全國農(nóng)副土特產(chǎn)品產(chǎn)業(yè)化的發(fā)展，真正做到“ 建一座市場、帶活一類產(chǎn)業(yè)、造福民族地區(qū)、致富民族群眾 ”。 中國綠色農(nóng)產(chǎn)品出口基地 中國農(nóng)副土特產(chǎn)品產(chǎn)業(yè)化示范基地 第三部分：項目定位 —— 項目總體定位 農(nóng)產(chǎn)品與農(nóng)副土特產(chǎn)品在經(jīng)營、儲存、運輸?shù)确矫娴膭荼容^ 農(nóng)副土特產(chǎn)品 農(nóng)產(chǎn)品 生產(chǎn) 規(guī)模化生產(chǎn)，有一定的品牌 生產(chǎn)規(guī)模較小， 加工 可進行深加工的 一般不進行深加工 貿(mào)易 銷售周期長，進出口方便 一般是在短期內(nèi)進行，銷售周期短 運輸 可進行標準化包裝，運輸方便，可長距離運輸 一般只在本地銷售，不宜進行長距離運輸 儲存 由于一般都經(jīng)過加工，儲存時間較長，不易變質(zhì) 儲存期短，易變質(zhì) 市場形式與功能 一般形成一個產(chǎn)業(yè)鏈，有加工、貿(mào)易、物流、展覽、儲存等功能于一體 一般只是滿足于普通的農(nóng)產(chǎn)品交易 產(chǎn)業(yè)鏈 有一條完整產(chǎn)業(yè)鏈，衍生產(chǎn)品較多 沒有產(chǎn)業(yè)鏈，只有單一產(chǎn)品 第三部分：項目定位 —— 項目功能組合定位 中國少數(shù)民族農(nóng)產(chǎn)品交易會永久會址 （第一屆民交會現(xiàn)場） 功能組合定位一 八大中心 會展中心 中國農(nóng)副產(chǎn)品的展示專區(qū)，展示中國農(nóng)副產(chǎn)品的形象，品種。 網(wǎng)絡中心 一個 24小時服務的網(wǎng)絡交易平臺，所有入場的商戶都可在上面發(fā)布商品信息，并有相應的金融、訂單系統(tǒng)與之配套。 項目營銷推廣策劃中心 定期策劃大型的中國農(nóng)副土特產(chǎn)品交易會，定期策劃各種的市場推廣活動，提高市場的影響力。 人才培訓中心 定期舉辦農(nóng)副產(chǎn)品種植、深加工、包裝、國際貿(mào)易等方面的培訓，并定期為中西部落后地區(qū)的農(nóng)民舉辦專門的培訓班，提高市場的知名度。 第三部分：項目定位 —— 項目功能組合定位 功能組合定位二 九大平臺 產(chǎn)品交易平臺 國內(nèi)外農(nóng)副土特產(chǎn)品交易的大平臺，形成國內(nèi)品種最齊全、種類最多的農(nóng)副產(chǎn)品交易中心 高效物流平臺 與各類特別是第三方物流企業(yè)建立長期合作關系，為客戶提供一整套的低成本、高效率的物流解決方案；配備標準化、機械化、現(xiàn)代化的包裝、分揀、傳送、儲存等倉儲設備。 國際化會展平臺 展示最新的產(chǎn)品，并與相關政府部門聯(lián)手承辦中國最具影響力的農(nóng)副土特產(chǎn)品交易會，成為 “民交會 ”的永久展點。 第三部分：項目定位 —— 項目功能組合定位 金融服務平臺 以先進的物流管理為基礎，與國內(nèi)外金融機構(gòu)合作，為客戶提供貨物抵押貸款服務；只要客戶的貨品進入市場的倉庫，將為客戶出具倉單，客戶憑倉單就可以向金融機構(gòu)申請融資 行業(yè)標準平臺 爭取制定中國農(nóng)副土特產(chǎn)品的行業(yè)標準，造福中國廣大的農(nóng)民和農(nóng)副土特產(chǎn)品 研發(fā)技術平臺 為中國農(nóng)副土特產(chǎn)品的深加工、包裝、儲存等進行研發(fā)，提升農(nóng)副產(chǎn)品的市場競爭力 加工機械交易平臺 為部分農(nóng)副土特產(chǎn)品初加工的機械提供一個展示交易的平臺，為部分農(nóng)副產(chǎn)品在剛采摘下來就可以進行初加工的產(chǎn)品提供相應的機械 功能組合定位二 九大平臺 第三部分：項目定位 —— 項目功能組合定位 華龍市場一層為敞開式交易大廳，進行普通農(nóng)副土特產(chǎn)品的現(xiàn)場大宗交易， 8噸以上的貨車可從一層直接上到二層，二層是 深圳首創(chuàng)的三層復式獨立商鋪，融產(chǎn)品展示、辦公洽談、員工住宿 于一體，同時配備綜合性、數(shù)字化的商務網(wǎng)絡，使商鋪經(jīng)營者足不出戶就可以與全球商家進行交易。 生產(chǎn) 加工 貿(mào)易 運輸 ＋ ＋ ＋ 第三部分：項目定位 —— 項目功能組合定位 中國農(nóng)副土特產(chǎn)品的生產(chǎn)、加工、運輸、貿(mào)易等還是一盤散沙， “ 華龍市場 ” 的產(chǎn)生，將重新整合中國農(nóng)副土特產(chǎn)品的產(chǎn)業(yè)鏈，使這里成為農(nóng)副土特產(chǎn)品產(chǎn)業(yè)的一個上下交集點，形成一條真正的農(nóng)副土特產(chǎn)品產(chǎn)業(yè)鏈。 ③只有形成產(chǎn)業(yè)鏈，才能農(nóng)副土特產(chǎn)品的生產(chǎn)、加工、貿(mào)易、流通等形成一條暢順的產(chǎn)品通道，完成產(chǎn)品從生產(chǎn) — 加工 — 貿(mào)易 — 流通 — 貨款的轉(zhuǎn)變。 ①只有形成了產(chǎn)業(yè)鏈，才能使中國農(nóng)副 土特產(chǎn)品在走向國際市場的過程中搶占先機，為中國農(nóng)副土特產(chǎn)品在國際市場上走俏保航護駕。 以民族分區(qū)： 給中國 56個民族每個民族劃分一個區(qū)域，區(qū)域的大小由本民族的農(nóng)副產(chǎn)品的種類與規(guī)模而定，形成民族特產(chǎn)街。要成為真正的專業(yè)批發(fā)市場，必須確保入場商戶能夠在產(chǎn)品、資金、價格、服務、客戶網(wǎng)絡、營銷能力等方面都是在當?shù)厥浊恢傅凝堫^企業(yè)，才能使市場在短時間內(nèi)取得經(jīng)營成功。商戶需提供相關有效資質(zhì)證明。此外，適當?shù)木芙^一部份低檔無競爭力的小商戶進駐，制造反向話題，使其在行業(yè)內(nèi)迅速傳播，可達到在短期內(nèi)迅速提升項目知度的效果。 “ 經(jīng)營決定價值 ” ， 這是任何商業(yè)地產(chǎn)的根本性價值規(guī)律。 第三部分：項目定位 —— 經(jīng)營管理模式定位 從本項目現(xiàn)實競爭局勢和長遠價值提升的角度考慮，通泰對本項目經(jīng)營管理建議如下： 經(jīng) 營 管 理 基礎服務：“保安、保潔、 維修、代租代管“ 增 值 服 務 （ 1）自建網(wǎng)上商城或與目前已經(jīng)較成熟的行業(yè)網(wǎng)站服務商合作 （ 2）與政府和行業(yè)協(xié)會聯(lián)合舉辦行業(yè)內(nèi)規(guī)格最 高、影響力最大的品牌展會，并定期組織 入場商戶參加重要的國內(nèi)、國際展會，協(xié)助商戶拓展海內(nèi)外市場 （ 3）創(chuàng)辦商城雜志或與專業(yè)行業(yè)雜志合作，為商戶提供專業(yè)宣傳媒體 （ 4）與優(yōu)質(zhì)第三方物流公司合作，為商戶提供低成本、高效率的物流服務 （ 5）整合政府、協(xié)會、媒體資源 （ 6）整合名人效應，體現(xiàn)國際化，迅速建立項目知名度。 項目可比因素 華南城 華龍市場 位 置 條 件 四面臨交通主干道 臨主干道新廈大道，平南鐵路 交 通 條 件 與機荷高速連接，有長途貨運分站，市內(nèi)公交站點， 8輛免費接送車 多路公交車經(jīng)過 市 場 形 式 單純的工業(yè)原材料交易批發(fā)市場，沒有一條完整的產(chǎn)業(yè)鏈 農(nóng)副土特產(chǎn)品交易批發(fā)市場，對農(nóng)產(chǎn)品有再加工、儲存、貿(mào)易、物流功能，產(chǎn)業(yè)鏈完整 信 心 指 數(shù) 02年立項， 04年底開業(yè)，香港五家上市公司聯(lián)合投資 26億。 預計 1000012023元 /平方米 租售 條件 首付 4成， 6成 10年按揭，包租 3年，8%， 3年一次性返租。 首付 4成， 6成 10年按揭，包租 5年， 6%，3年一次性返租，另 2年各 8%。作為專業(yè)的批發(fā)市場，本項目與華南城在很多方面有相似的地方，同樣是專業(yè)市場，同樣是面對行業(yè)內(nèi)的龍頭企業(yè)，同樣面對的是專業(yè)的商家，同樣位于深圳物流基地內(nèi)，有同樣的交通和優(yōu)惠政策！ 第三部分：項目定位 —— 比較價格定位 本項目價格（租 /售）定位原則和影響定價的因素 定價基本原則 影響定價因素 ?以物業(yè)質(zhì)素為基準 ?所經(jīng)營產(chǎn)業(yè)的綜合承受能力 ?經(jīng)營管理對項目升值的影響 ?符合區(qū)域內(nèi)的商業(yè)物業(yè)價格水平 ?投資客戶的支付能力 ?促進銷售，降低風險 ?即保證發(fā)展商賺取合理潤，又具有市場競爭力 ?結(jié)合周邊同類物業(yè)租金平 ?確保商家對租金的承受能力 ?項目所在本市地段優(yōu)劣勢 ?周邊相關項目價格水平參考 ?目標客戶的經(jīng)濟承受能力 ?目標客戶心理價位 ?項目品牌、市場認知度 ?發(fā)展商項目最大利潤 第三部分：項目定位 —— 比較價格定位 本項目的商鋪部分租售價格建議（初步） 租賃價格： 根據(jù)項目周邊的商業(yè)租賃情況和項目作為中國首個民族農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場 的獨有優(yōu)勢，充分考慮到項目與政府層面的密切關系，建議項目的租賃價 格采用高租金、長免租期策略，初步建議項目初始租賃價格為： 第三部分：項目定位 —— 比較價格定位 一樓大廳鋪位租賃價格： 6070元 /平方米 *月 二樓復式鋪位租賃價格： 5060元 /平方米 *月 經(jīng)過后續(xù)經(jīng)營管理和市場培育，逐步提升租金水平 銷售價格： 實行低開高走策略，利用不同的營銷階段推出一定量的鋪位，每次新推出鋪位價格上一幅度，形成商鋪不斷升值的態(tài)勢，建議各 階段推出的鋪位面積與價格區(qū)間如下：（初步建議） 本項目的商鋪部分租售價格建議（初步） 根據(jù)營銷階段 ， 分批將鋪位推出