【正文】 數據來源：海口市統(tǒng)計局?？诤暧^經濟背景分析?？谏虅辙k公市場分析?？趯懽謽巧虡I(yè)特點22本報告是嚴格保密的。第二產業(yè)穩(wěn)步快速發(fā)展，四大核心制造業(yè)成長迅速，未來發(fā)展空間較大u從產值構成分析，海口的交通運輸設備制造業(yè)，食品加工及制造業(yè)，醫(yī)藥產業(yè)和化學原料生產業(yè)已構成了四大主導產業(yè)，2023年它們的工業(yè)產值占工業(yè)總產值的 58%；u“ 十一五 ” 期間將大力扶持汽車，化工，生物醫(yī)藥，農產品加工等五大支柱行業(yè)；u海口市以輕工業(yè)為核心的四大主導產業(yè)，憑借海南的資源優(yōu)勢，未來還有相當的成長空間；單位 :億元2023～ 2023第二產業(yè)增加值穩(wěn)步快速增長07年四大核心制造業(yè)高速發(fā)展數據來源：海口市統(tǒng)計局?？诤暧^經濟背景分析海口商務辦公市場分析?？趯懽謽巧虡I(yè)特點24本報告是嚴格保密的。?？谄髽I(yè)以中小企業(yè)居多，新增企業(yè)資金實力有所提高?？谌兄行∑髽I(yè)員工人數平均為 92人，在全國 17個大中城市當中排名倒數第二。貸款需求在 50萬至 200萬元之間，周轉金需求在 10萬元至50萬元之間。07年新增外資企業(yè)以港資企業(yè)為主，占全市新設外資企業(yè)總數的 46%，合同外資較 06年增長近 4倍。海口中小企業(yè)受到目前不景氣的經濟環(huán)境沖擊大，企業(yè)經營面臨困境企業(yè)債務重負，銀行壞賬叢生，金融和債務危機頻繁；社會貨幣供應過多，銀行業(yè)務過重，宏觀調控難度加大；政府稅收困難，財政危機與金融危機相伴；通貨膨脹纏繞著社會經濟，泡沫經濟時有發(fā)生，經濟波動頻繁，經濟增長經常受阻；企業(yè)資金不足帶來經營困難，提高了破產和倒閉率，企業(yè)兼并活動頻繁，降低了企業(yè)的穩(wěn)定性，增加了失業(yè)，不利于經濟增長和社會的穩(wěn)定。?？谕顿Y環(huán)境在全國 120個城市中排名倒數第二，影響企業(yè)投資信心?？谄髽I(yè)平均以占銷售收入 %的高稅費名列 120個城市之首，而廣東前五名城市平均值僅為 %?？谄髽I(yè)娛樂和旅行支出占銷售收入的 %，排名墊底，而廣東排名前五名的城市僅為 %。海口私營中小企業(yè)獲得銀行貸款的比例僅占 %，排成后 20名，而世界銀行的建議為 50%較為合理，全國 120個城市的多數城市都在 30%以上。海口政府也相應出臺相關政策，從財政、稅收、金融、土地等方面扶持企業(yè)的發(fā)展，已取得一定的成效。?？诤暧^經濟背景對目標實現的啟發(fā)?？诤暧^經濟對本項目有利因素：?？诤暧^經濟對本項目有利因素：216。良好的城市定位、交通良好的城市定位、交通216。新增企業(yè)保持良好增長，且資金實力有所增強新增企業(yè)保持良好增長，且資金實力有所增強?？诤暧^經濟對本項目不利因素?？诤暧^經濟對本項目不利因素 ：：216。GDP總量偏低總量偏低216。較差的投資環(huán)境較差的投資環(huán)境海口宏觀經濟背景分析?？谏虅辙k公市場分析海口寫字樓商業(yè)特點29本報告是嚴格保密的。目前?？趯懽謽鞘袌鎏幵诳焖侔l(fā)展期u以爭奪優(yōu)勢資源的圈地運動盛行；u以銀行為代表的金融機構參與地產炒作，交易缺乏監(jiān)管，金融風險巨大；u不存在真實消費需求，房地產泡沫在產權交易中不停放大；u泡沫隨著緊縮性貨幣政策而破裂（ 1993年），伴隨經濟硬著陸，房地產業(yè)處在崩潰的邊緣，爛尾樓頻現，交易量幾乎為 0，出現了著名的?？?10大爛尾樓，市場形象較差；2023年以后2023－ 2023年1990－ 2023年u政府主導的大規(guī)模土地交易逐步復蘇，后期品牌開發(fā)商大量進入拿地；u政府補貼開發(fā)商進行爛尾樓改造，長期處于成本性房價，部分爛尾樓得到重新盤整；u金融監(jiān)管加強，房地產企業(yè)對市場發(fā)展謹慎，年開工量增量有限，市場形象逐步改善；u市場競爭被壓抑，市場缺乏有競爭力的產品；u市場交易逐步放大，消費者主要以本地客戶和外地養(yǎng)老客戶為主；u隨著市場回暖，土地交易價格快速上升；u以天邑國際為代表的 10大爛尾樓改造逐漸完畢，高端寫字樓逐漸出現在?？谑袌錾?；u企業(yè)實力的不斷增長，對高端寫字樓的需求將得到釋放；泡沫破裂 階段 穩(wěn)步復蘇 階段 快速發(fā)展 階段?？诤暧^經濟背景分析?？谏虅辙k公市場分析海口寫字樓商業(yè)特點31本報告是嚴格保密的。?？趯懽謽鞘┕っ娣e、竣工面積逐年增加，市場供應量比較多，未來競爭激烈數據來源：海口市統(tǒng)計局?？诤暧^經濟背景分析?？谏虅辙k公市場分析海口寫字樓商業(yè)特點2023年以后，?？趯懽謽鞘┕っ娣e、新開工面積等都較之前有大幅度的提高，顯示出開發(fā)商對海口未來寫字樓前景較為樂觀。?？趯懽謽强罩妹娣e逐年增加，空置率高，市場需求消化壓力大數據來源：海口市統(tǒng)計局實際銷售面積雖然保持增長，但總量仍然較低，仍無法消化當年竣工面積空置面積較大， 06年的空置率達到 45%， 07年的空置率更高達 57%，遠遠高于 5%14%的波動標準?？诤暧^經濟背景分析海口商務辦公市場分析?？趯懽謽巧虡I(yè)特點34本報告是嚴格保密的。?？谏虅辙k公板塊主要由長流板塊、濱海板塊、國貿板塊和新中心區(qū)板塊組成板塊分布圖板塊分布圖長流板塊長流板塊西海岸?？跒硣Q板塊濱海板塊濱海板塊東海岸新中心區(qū)板塊?？诤暧^經濟背景分析海口商務辦公市場分析?？趯懽謽巧虡I(yè)特點36本報告是嚴格保密的。海口宏觀經濟背景分析?？谏虅辙k公市場分析?？趯懽謽巧虡I(yè)特點37本報告是嚴格保密的。海口地王、?？貒H廣場、天邑國際、?？谧C大五道口金融中心等高端寫字樓項目均位于此區(qū)域。片區(qū)目前在售樓盤只有天邑國際 ，預計 09年底至 10年，將陸續(xù)有?？诘赝?、?？貒H廣場等項目入市，短期內片區(qū)高端市場競爭不激烈。?？诤暧^經濟背景分析海口商務辦公市場分析?？趯懽謽巧虡I(yè)特點38本報告是嚴格保密的。片區(qū)商務辦公項目整體檔次不高，商務氛圍比較濃，配套較為完善。片區(qū)后續(xù)供應較少，目前有包括玉沙國際、北京大廈、寶發(fā)國際等 3個項目在售， 片區(qū)缺少高端寫字樓供應。 客戶看中的是片區(qū)地段、價格、周邊配套 。直接競爭項目天邑國際 —— 地標建筑 商務巔峰項目資料：規(guī)模： 占地面積 1萬㎡，建筑面積 8萬㎡樓高： 198米，為?？谀壳暗谝桓叨?，地上 45層功能布局： 15層為金融中心， 640層為商務辦公中心、 36層為中央商務區(qū)、頂級為高級會所、觀光塔。中企業(yè)，包括物流、地產等，主要購買 1427層。海口宏觀經濟背景分析?？谏虅辙k公市場分析?？趯懽謽巧虡I(yè)特點40本報告是嚴格保密的。問卷及訪談啟示：經濟不景氣下，寫字樓客戶置業(yè)更加保守、謹慎在企業(yè)經營面臨困難的情況下，控制成本成為企業(yè)經營的重中之重！寫字樓租客暫緩購買寫字樓，視后市經濟而定部分縮小辦公面積，盡可能節(jié)約成本尋找成本更低的辦公場所，節(jié)約成本寫字樓持有者放棄購買新的、面積更大的辦公場所分租部分寫字樓面積，盡可能減少費用轉賣持有的辦公場地，租用新辦公樓海口宏觀經濟背景分析?？谏虅辙k公市場分析海口寫字樓商業(yè)特點問卷及訪談結果見附件42本報告是嚴格保密的。寫字樓處于發(fā)展階段，市場對高端寫字樓存在潛在需求寫字樓處于發(fā)展階段，市場對高端寫字樓存在潛在需求216。商務辦公空置率高，供過于求，市場消化壓力大商務辦公空置率高，供過于求，市場消化壓力大216?？蛻粢灾行∑髽I(yè)為主，對價格較為敏感客戶以中小企業(yè)為主，對價格較為敏感海口宏觀經濟背景分析?？谏虅辙k公市場分析?？趯懽謽巧虡I(yè)特點43本報告是嚴格保密的。濱海板塊寫字樓商業(yè)以辦公配套為主 市場供應特征市場供應特征 ：?？趯懽謽巧虡I(yè)體量主要為 10000平方米， 14層占多數，主要分布在天邑國際、玉沙國際、寶發(fā)國際、北京大廈等少數幾個樓盤。報告架構46項目發(fā)展戰(zhàn)略項目整體定位5 案例借鑒321 項目解析項目機會分析7項目核心問題界定產品調整建議8 營銷策略總綱9 營銷鋪排46本報告是嚴格保密的。快速建立市場領導者地位216。利用各種推廣手段，擴大客戶來源216。項目競爭戰(zhàn)略定位 —— 挑戰(zhàn)者 +領導者領導者l壟斷價格壟斷價格l產品有不可重復性產品有不可重復性l過河拆橋過河拆橋追隨者l搭便車，借勢l以小博大，殺傷戰(zhàn)術l價格戰(zhàn)的制造者創(chuàng)新者 l目標明確，挖掘客戶l瞄準市場縫隙l創(chuàng)新產品和需求點挑戰(zhàn)者行業(yè)老大 非行業(yè)老大，中大規(guī)模市場次 /非主流市場 敏銳的機會主義者l改變游戲規(guī)則改變游戲規(guī)則l強調新的評估標準強調新的評估標準l強調產品的特色和價值強調產品的特色和價值48本報告是嚴格保密的。“國際商會大廈 ”案例研究?案例借鑒50本報告是嚴格保密的?；A資料標準層平面圖區(qū)位圖位置 : 深圳市福田中心區(qū)新洲路與深南大道交匯南側建筑面積 ： 62481平方米容積率 ： 層高 : 28層標準層面積 ： 1300平方米功能構成 ： 地下兩層停車場， 2層商業(yè)、金融， 3層商務會所， 428層辦公間案例借鑒52本報告是嚴格保密的。u 在空置率居高不下的同時 ,銷售量持續(xù)下滑 ,潛在供應量又有所上升 .如何在清淡的市場中 ,激發(fā)出寫字樓購買熱潮是國際商會大廈啟動時首先面臨的困境之一 .案例借鑒53本報告是嚴格保密的。寫字樓的銷售率與區(qū)域的商務氛圍及成熟度呈明顯的正比關系 。營銷背景 3:入市時項目周邊寫字樓品質、售價、營銷水平等參差不齊高品質價格比的定位問題u 據 2023年前幾年在售項目的調查顯示，現實的客戶多數追求高品質價格比，而且高價格的甲級寫字樓銷售率普遍偏低且銷售周期過長 .在客戶購買寫字樓的行為中,對價格的關注度排在第二位 .u 確定一個什么樣的品質和價格關系定位是國際商會大廈啟動時面臨的困境之三 .品質價格高高低低I大廈H大廈G大廈D大廈 A大廈C大廈 B大廈E大廈 F大廈寫字樓品質價格比較案例借鑒55本報告是嚴格保密的。城市中心商務區(qū)主要由商務辦公、金融和服務類三大職能設施構成，銀行、保險公司、專業(yè)服務（律師行等）、管理機構（大公司總部、行政機構等）是寫字樓的主力客戶。鎖定這類企業(yè)作為國際商會大廈的主要目標客戶的合理性還表現在：這類企業(yè)在深圳這個高速發(fā)展的新興城市中新增數量最多。營銷攻略 2:“ 甲 A級 ” 形象定位：深入演繹CBD概念，給足客戶對未來的信心u 項目啟動時 ,中心區(qū)六大公建項目已動工 ,中心區(qū)概念深入人心 。u 新聞媒體的 CBD概念宣傳叫響 CBD的第一步 。深圳城市規(guī)劃建設成就1992年 聯合國人居獎1992年 1994年1997年1999年深圳市中心區(qū)建設大事記之一1986年 《深圳經濟特區(qū)總規(guī)劃》提出規(guī)劃建設新的城市中心 “ 深圳中心區(qū) ”1992年 心區(qū)控1993年深圳市中心區(qū)建設大事記之二1995年 深圳城市規(guī)劃委員會提出進行市中心區(qū)城市設計國際咨詢1996年 7月 深圳市中心區(qū)開發(fā)建設辦公室成立，負責貫徹中心區(qū)開發(fā)建設領導小組決定 ,集中管理中心區(qū)的規(guī)劃設計和開發(fā)建設 圖片展提綱售樓處案例借鑒57本報告是嚴格保密的。u “ 中國人做世界生意 ”u “ 中國 營銷成果 :速度及價格皆獲得當時同區(qū)多次雙料冠軍 ,迅速建立開發(fā)商品牌形象 ,形成深圳聞名的 “ 寫字樓營運專家 ”u 價格從低走高 ,區(qū)域價值獲得市場認同 。u 客戶為能成為 CBD的“ 先驅 ” 而自豪?59本報告是嚴格保密的。高端形象，給足客戶信心與榮耀營造形象差異化，提升項目賣點案例總結60本報告是嚴格保密的。項目客戶定位研究思維框架市場現有客戶構成事實經濟發(fā)展及城市發(fā)展方向發(fā)現機會機會選擇（客戶選擇 /定位）創(chuàng)造機會（引導客戶 /定位）前期適應客戶為主引導客戶為輔中后期引導客戶為主適應客戶為輔現階段要解決的客戶定位客戶定位62本報告是嚴格保密的。市場現有客戶構成事實?？谀壳爸饕谑垌椖靠蛻纛愋停阂?金融、醫(yī)藥、媒體、實業(yè)、旅游 為主在售主要寫字樓 企業(yè)類型純寫字樓天邑國際 醫(yī)藥 /能源 /金融 /制造業(yè) /媒體北京大廈 裝飾 /服裝 /文化傳媒 /IT/旅游寶發(fā)國際 房地產 /建筑 /裝修 /投資 /貿易玉沙國際 會展 /裝修 /會計 /律師 /服飾 /旅游客戶定位64本報告是嚴格保密的。本項目前期目標客戶定位主流客戶：旅游、地產、貿易核心客戶：中小企業(yè)核心客戶：中小企業(yè)如裝修、裝飾、事務所、傳媒、 IT、貿易、旅游等重要客戶：大企業(yè)重要客戶：大企業(yè)如金融、能源、醫(yī)藥、實業(yè)、投資、物流游離客戶：投資