【正文】 持有的抵押貸款，組成 “抵押貸款庫 ”（只是一種分類以示區(qū)別而已），并通過一定的信用提升手段（如保險、擔保和保證金等）達到需要的信用級別，特別機構通過分析和定價。? 一般來說，銀行負責將借款者的還款在扣除銀行管理費和其他費用（包括工本費、公證費、房產(chǎn)評估費、稅等）后，轉讓給特別機構，特別機構負責按時返還證券投資者的本金和利息，并支付各機構的費用（如保險費、評級費等），余下的則是特別機構的收益。如果發(fā)生這類情況，該特別機構的聲譽也將受到致命影響。? 2023年美國商業(yè)房地產(chǎn)和多家庭住宅抵押貸款總額的 16417億美元中，來自商業(yè)銀行的抵押貸款只占 ％，其余 ％則分別來自人壽保險公司（ %）、儲蓄機構（%）、聯(lián)邦和相關機構（ %）、抵押池和信托（ %）、個人和其（ %）。美國 2023年各種物業(yè)類型抵押貸款余額占 GDP的比例達到了 ％（其中，獨戶住宅抵押貸款余額為 GDP的 %） **，獨戶住宅抵押貸款 2023年 6月末在美國全國性商業(yè)銀行貸款總額中的比重也達到了 25％。 存量房與房地產(chǎn)金融? 資金密集的房地產(chǎn)市場具有金融屬性，特別是存量房這一塊。在啟動我國房地產(chǎn)市場之初，已有 80％的住房變成了房改房。存量房與房地產(chǎn)金融? 據(jù)推算，到 2023年底，我國城鎮(zhèn)約有房地產(chǎn)180億平方米，其中住宅 110億平方米。在過去市場經(jīng)濟處于 “ 淡化” 狀況時，由于極少流動，它實際上是一筆數(shù)額巨大的 “ 死錢 ” 。可以預測，在全國商品流通總量中，房地產(chǎn)商品占有的比重將日益增大，并將帶動貨幣流通量和貸款量的增加。對于我們國家來說，要達到 100％的私有率，低收入群貸款會使銀行面臨最大的風險。 存量房與房地產(chǎn)金融? 政府支持銀行、金融機構從廉租屋、經(jīng)濟適用房入手，啟動房地產(chǎn)投資信托 REITs，通過發(fā)行受益憑證的方式，募集投資者的資金，進行房地產(chǎn)或房產(chǎn)抵押貸款投資，將這部分住房以出租的方式提供給廣大低收入者居住。存量房與房地產(chǎn)金融? 在啟動房地產(chǎn)證券化的同時，為廣大投資者開辟了新的投資領域。個人業(yè)務：民生房貸獨門絕學? 在國內(nèi)銀行產(chǎn)品監(jiān)管空間狹窄、產(chǎn)品同質(zhì)化非常嚴重的環(huán)境下，民生銀行依靠科技創(chuàng)造出新的房貸產(chǎn)品，竟然能夠一枝獨秀，令競爭者望塵莫及，其它銀行幾乎無法跟著 “ 復制 ” 。 ? 可實際上，目前實行的兩種方式都過于死板，客戶的選擇余地太小，一經(jīng)與銀行簽訂合同，就很難更改還貸方式，因此，在運作過程中，有許多客戶的需求根本得不到滿足。按照現(xiàn)在北京的房價水平，想在城區(qū)周圍買一套 120平米左右的房子，總價格應在 60萬～ 70萬元之間，如果采用首付20％、 20年按揭貸款，無論是等額本息法還款，還是等額本金法還款，先期每個月還款金額都不會低于 3500元，這意味著他們生活質(zhì)量的下降。 民生房貸獨門絕學 組合還款法? 如果采用民生銀行的 “ 組合還款法 ” ，他們就可以避免這個兩難境地，既不影響生活質(zhì)量，又可以買下理想的房子。 ” 民生房貸獨門絕學 組合還款法? 這樣一來，不但這部分客戶的需求得到滿足，而且銀行的利息收入也與以往不同。 ? 如果先期償還的本金數(shù)額較小，按照利息計算的總原則：當月利息＝上個月剩余本金 月利率這個公式來計算，客戶的剩余本金數(shù)額大，相應付給銀行的利息就更多。當然，如果先期客戶償付的本金數(shù)額較大，銀行的利息收入則會相應減少一些。我們認為，當前除了開展財產(chǎn)保險及信用保證保險以外，保險公司可以積極嘗試開辦壽險抵押貸款。其中利息付給銀行，本金則交給保險公司，貸款到期，保險公司將本金全部交還銀行。 個人業(yè)務：反向抵押貸款保險 ? “ 反向抵押貸款 ” 是指在老年居民中推行的 “ 抵押房產(chǎn)、領取年金 ” 的壽險服務。 保險公司按月向投保人（受益人）支付給付金，也是終身支付 。 ? 這種保險業(yè)務在英法等國已相當成熟，因其操作過程像是把抵押貸款業(yè)務反過來做，像是保險公司用分期付款的方式從投保人手中買房，所以在美國也被稱為 反向抵押貸款 。它使得投保人終生可以提前支用該房屋的銷售款，而投保人一直享有居住權和出租權，直至投保人亡故，保險公司才將其抵押的房屋收回，進行銷售或拍賣。 反向抵押貸款保險? 比如說李先生現(xiàn)年 60歲，在城南一次性付款購買了一套現(xiàn)房，房子面積 148平方米，總價 42萬元。經(jīng)評估， 9年后房屋約折損 11萬元，但房屋與土地增值預計約為 16萬元，因此計增 5萬元。雖然是按 9年計算，但只要李先生不死，保險公司一直都得付下去，一直付到老人亡故，這樣他的晚年生活就有充足的保障。所以有人稱這種投保為 生死合同 ，雙方盈虧全在于壽命的長短。 由于我國房屋價格持續(xù)上升，城市土地持續(xù)增值，推行這一險種對改善保險資產(chǎn)質(zhì)量肯定會有好處 。但這時給付金的支出也比較少，這時投保人的房屋資產(chǎn)和未付出的給付金卻全在保險公司賬上，可以在一定的條件下進行經(jīng)營獲利，預期贏利也是計算得出來和可以反映在報表上的。實行了 反向抵押貸款 保險服務就使得壽險公司把保險業(yè)同房屋的長期經(jīng)營結合起來，進入一個空間廣闊而且贏利豐厚的經(jīng)營領域。 實行 反向抵押貸款 保險服務的社會效應? 多年來我國居民儲蓄率過高而消費率較低，特別是中年人源源不斷地把錢存入銀行，原因之一是老年保障制度不健全。 ? 它可以鼓勵人們放心消費購買住房，擴大居民對于住房的購買需求，因為產(chǎn)權住房可以成為一種 養(yǎng)老儲蓄 。所謂 “ 五十九歲現(xiàn)象 ” ，就是人到接近退休的時候生活預期不良，為維持自己今后的體面和生活水平不下降，采取了不正當?shù)拇胧?。這種壽險服務的建立，使他們?yōu)橥砟晟嫸`法違紀不再有經(jīng)濟上的必要。即通過向多數(shù)投資者發(fā)行基金份額設立基金公司，由基金公司自任基金管理人或另行委托基金管理人管理基金資產(chǎn)，由基金托管人來托管基金資產(chǎn)，從事創(chuàng)業(yè)投資、企業(yè)重組投資和基礎設施投資等實業(yè)投資，它是一個與證券投資基金相對等的概念。 ? 當前，在中國產(chǎn)業(yè)基金只能向確定的投資者發(fā)行基金份額，也就是說產(chǎn)業(yè)投資基金只能采用私募基金的模式。由于私募基金的銷售和贖回都是通過基金管理人與投資者私下協(xié)商來進行的，因此它又被稱為向特定對象募集的基金。 ? 一般來說，房地產(chǎn)基金可以分為以下四種形式：第一種為消費型基金，匯集居民以住房消費資金積累為目的的住房資金；第二種是投資基金，匯集投資者的資金投資于房地產(chǎn)的基金，這種基金一般不直接從事具體房地產(chǎn)項目的開發(fā)，主要投資于房地產(chǎn)投資信托基金及房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)等來實現(xiàn)間接的房地產(chǎn)投資；? 第三種是資產(chǎn)運營型基金，以房地產(chǎn)投資信托基金（ＲＥＩＴ）為代表，即不進行項目投資活動，而是直接運作房地產(chǎn)資產(chǎn)，由此而產(chǎn)生經(jīng)濟收益作為基金回報；第四種，在實際情況中，還存在已經(jīng)具備權益關系但未以證券化方式表現(xiàn)的基金形式，這主要是住房公積金和住房合作社兩大類形式。另一方面，在中國成立純粹意義上的房地產(chǎn)投資基金的外部條件還不具備，適合成立具有房地產(chǎn)投資信托基金性質(zhì)的 “ 房地產(chǎn)投資基金 ” 。 ? 房地產(chǎn)投資基金也有開放式基金和封閉式基金的區(qū)分，采用互惠基金（ＭｕｔｕａｌＦｕｎｄ）和共同基金（ＣｏｍｍｏｎＦｕｎｄ）組織形式的房地產(chǎn)投資基金基本屬于開放式基金，而采用有限合伙制（ＬｉｍｉｔｅｄＰａｒｔｎｅｒｓｈｉｐ ? 即Ｌ ． Ｐ ． ）形式的房地產(chǎn)投資基金多為封閉式基金。 房地產(chǎn)投資信托