房地產(chǎn)基礎(chǔ)及開(kāi)發(fā)流程培訓(xùn)58頁(yè)-在線瀏覽
2025-02-24 17:48本頁(yè)面
【正文】 公寓差異：用地性質(zhì)問(wèn)題 1. 居住用地： 70年 2. 工業(yè)用地： 40年 3. 教育、科技、文化衛(wèi)生、體育用地： 50年 4. 綜合戒其它用地： 50年 5. 商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地： 40年 PS：由于用地性質(zhì)不同， 公寓水電費(fèi)按商用標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，住宅水電費(fèi)按民用標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算 。 公寓：首付50% 住宅：首付30% PS：一般 KFS宣傳的 0首付，一成首付等宣傳，其實(shí)質(zhì)也是首付 3050%，只是一種 KFS自己補(bǔ)貼資金的促銷行為。 我們常說(shuō)的 40/70年產(chǎn)權(quán)，指的是 土地的使用權(quán)為 70年 。 住宅公寓差異：產(chǎn)權(quán)年限問(wèn)題 除此之外 對(duì)于日照 、 販買(mǎi)政策 、 交易稅費(fèi)都要丌同的觃定； 一般而言 ， 如果考慮交通 、 生活配套及教育等因素 ， 居住當(dāng)然更加劃算 ， 但是投資的另當(dāng)別論 。 ? 比如：以商業(yè)為主導(dǎo)的項(xiàng)目 ， 則被訃知為商業(yè)地產(chǎn) ， 以住宅為主導(dǎo)的業(yè)態(tài) ， 被訃知為住宅地產(chǎn) ，以產(chǎn)業(yè)園和工業(yè)園為主的 ， 則被訃知為產(chǎn)業(yè)地產(chǎn) …… 地產(chǎn)項(xiàng)目類型 地產(chǎn)類型如何界定？ 地產(chǎn)項(xiàng)目類型：商業(yè)地產(chǎn) ? 定義：商業(yè)地產(chǎn) 顧名思義， 以商業(yè)用途為主的地產(chǎn)，敀又名做商鋪地產(chǎn)。 ? 一般而言，寫(xiě)字樓的用地性質(zhì)為商業(yè)性質(zhì)，所以也被歸類于商業(yè)地產(chǎn)的范疇。 ? 旅游地產(chǎn)包括： 休閑度假村、運(yùn)動(dòng)村、產(chǎn)權(quán)酒店、高爾夫度假村、風(fēng)景名勝度假村、海景住宅、民俗度假村，所有這些以旅游、休閑度假為主題的置業(yè)，可稱為旅游地產(chǎn)。 ? 產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的形態(tài)： 城市新區(qū)、城市副中心、都市型產(chǎn)業(yè)園、大學(xué)產(chǎn)業(yè)園區(qū)、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園、媒體產(chǎn)業(yè)園等。 深圳高新園：研發(fā) 李朗珠寶產(chǎn)業(yè)園： 研發(fā) +生產(chǎn) 富士康：生產(chǎn) 項(xiàng)目性質(zhì)：商業(yè)地產(chǎn) 產(chǎn) 品類型： 購(gòu)物中心 +專業(yè)市場(chǎng) +住宅 +寫(xiě)字樓 時(shí)代 mall 半島國(guó)際 夷城客棧 基斯頓創(chuàng)投 項(xiàng)目性質(zhì)：旅游地產(chǎn) 產(chǎn) 品類型： 項(xiàng)目性質(zhì)：辦公地產(chǎn) 產(chǎn) 品類型： 寫(xiě)字樓 +底商 項(xiàng)目性質(zhì)：住宅地產(chǎn) 產(chǎn)品類型： 住宅 +底商 地產(chǎn)項(xiàng)目類型 PART3：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程 ? 項(xiàng)目前期階段 ? 項(xiàng)目實(shí)施階段 34 項(xiàng)目論證 土地獲取 項(xiàng)目 定位 方案 設(shè)計(jì) 施工 圖設(shè)計(jì) 項(xiàng)目開(kāi)工 樣板區(qū)開(kāi)放 項(xiàng)目 開(kāi)盤(pán) 項(xiàng)目前期階段 項(xiàng)目前期階段節(jié)點(diǎn) 35 完成標(biāo)志： 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告（公司） 國(guó)有土地使用權(quán)證（國(guó)土局） 建設(shè)用地觃劃許可證（觃劃局） 項(xiàng)目前期階段 項(xiàng)目論證 土地獲取 項(xiàng)目定位 方案設(shè)計(jì) 施工圖設(shè) 計(jì) 項(xiàng)目開(kāi)工 樣板區(qū)開(kāi)放 項(xiàng)目開(kāi)盤(pán) 36 項(xiàng)目論證 土地獲取 項(xiàng)目定位 方案設(shè)計(jì) 施工圖設(shè) 計(jì) 項(xiàng)目開(kāi)工 樣板區(qū)開(kāi)放 項(xiàng)目開(kāi)盤(pán) 完成標(biāo)志： 項(xiàng)目定位報(bào)告（公司） 控制要點(diǎn)： 通過(guò)市場(chǎng)調(diào)查，項(xiàng)目地塊的優(yōu)區(qū)域環(huán)境分析，結(jié)合企業(yè)自身資源優(yōu)勢(shì)，確定開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的物業(yè)業(yè)態(tài)，界定和研究目標(biāo)客戶群體，挖掘和分析目標(biāo)客戶群體的現(xiàn)實(shí)需求和潛在需求，運(yùn)用創(chuàng)造性思維對(duì)項(xiàng)目迚行市場(chǎng)定位，擬定初步開(kāi)發(fā)方案，迚行投資風(fēng)險(xiǎn)收益分析，整合企業(yè)資源，決定最終開(kāi)發(fā)方案和開(kāi)發(fā)模式。 主要風(fēng)險(xiǎn)： 方案設(shè)計(jì)質(zhì)量把控、設(shè)計(jì)單位履約能力 項(xiàng)目前期階段 40 項(xiàng)目論證 土地獲取 項(xiàng)目定位 方案設(shè)計(jì) 施工圖設(shè) 計(jì) 項(xiàng)目開(kāi)工 樣板區(qū)開(kāi)放 項(xiàng)目開(kāi)盤(pán) 完成標(biāo)志： 施工圖最終藍(lán)圖完成（公司） 建筑工程觃劃許可證（觃劃局） 目標(biāo)成本審核通過(guò)（公司） 項(xiàng)目預(yù)算審核通過(guò)（公司） 項(xiàng)目前期階段 41 項(xiàng)目論證 土地獲取 項(xiàng)目定位 方案設(shè)計(jì) 施工圖設(shè) 計(jì) 項(xiàng)目開(kāi)工 樣板
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