【正文】 餐廳 13平方米 保姆房 10平方米休息區(qū)： 父母房 16平方米功能區(qū)： 車庫 22平方米 llB戶型該戶型為聯(lián)排別墅或相對較小的雙拼別墅，面積控制在 220平方米左右。C戶型 疊加別墅或多層復式： 面積在 180200平方米左右，面積分配如下：l一層平面： 客廳： 36平方米 廚房： 1０平方米 餐廳： 12平方米 衛(wèi)生間：７平方米 老人房： 15平方米 儲藏室： 5平方米 l二層平面：主臥室： 20平方米 次臥室： 18平方米　兒童臥室： 15平方米 主臥衛(wèi)生間： 6平方米 衛(wèi)生間 ： 6平方米 主臥衣帽間 ： 5平方米 主臥陽臺： 7平方米 書房： 12平方米 D戶型 平層或錯層 建筑面積 120平方米以下，面積分配如下：客廳： 25平方米 南陽臺： 5平方米 餐廳： 10平方米 衛(wèi)生間： 7平方米 廚房： 8平方米 洗衣陽臺： 3平方米 （留有上下水） 主臥： 18平方米 兒童臥： 12平方米次臥： 15平方米 E戶型 平層或錯層建筑面積 135平方米以下，面積分配如下：客廳： 30平方米 陽臺： 7平方米 餐廳： 12平方米 （圓型餐廳落地窗） 廚房： 8平方米衛(wèi)生間： 8平方米 主臥衛(wèi)生間： 6平方米洗衣陽臺： 3平方米 （留有上下水）主臥： 18平方米 次臥： 15平方米 兒童臥： 13平方米 儲藏室： 5平方米F戶型 平層或錯層 建筑面積 145平方米以下，面積分配如下：客廳： 30平方米 南陽臺： 7平方米 餐廳： 12平方米 （圓型餐廳落地窗） 廚房： 8平方米衛(wèi)生間： 8平方米洗衣陽臺： 3平方米 （留有上下水） 主臥衛(wèi)生間： 6平方米主臥： 18平方米 次臥： 15平方米 書房： 15平方米 兒童臥： 13平方米 儲藏室： 5平方米戶型層數(shù)變化 三層的別墅在地市銷售不是特別快。多層亦是如此，在第 5層、第 6層盡量多退，營造空中花園，增加頂層賣點?？蛷d的挑空與樓梯的協(xié)調(diào)一致，空中花園的位置布局要符合別墅習慣。層高要在 3米左右，一定要考慮戶式中央空調(diào)的管道問題。對戶型的優(yōu)化組合要超前思維、理性選擇。這樣，充分體現(xiàn)出別墅的氣派和豪華韻味。 公司實力（以往開發(fā)項目） 在雙重水系的懷抱中，劇場般華麗的專屬休閑特區(qū)，少數(shù)貴品人士的社交圈。 外景觀與內(nèi)景觀相融合，形成私享園林與公共園林交相生輝，公共園林提供底蘊，私享園林點出精神。 麗水明珠，將一彎秀水攬入懷中，幽居之美，靈動秀水，帶來無限旖旎風光。園區(qū)內(nèi)依地形而開，繞湖自然開鑿一條銀水系，仿佛一尊翡翠，為尊駕錦上添花，又象一顆超大珍珠，鑲嵌在別墅群旁，與蜿蜒的區(qū)內(nèi)溪流相呼應(yīng)，形成蛟龍戲珠的天工巧合。要實現(xiàn)真正的空間主體的垂直綠化與硬化的結(jié)合，呈現(xiàn)具有秩序的立體花園：地面綠化：選擇一些樹木及盆栽花卉，并配合硬質(zhì)現(xiàn)代小品，使整個綠化形成一個人為的庭院；重視日常使用的精美文化小品，比如指示牌、垃圾箱、都要充滿藝術(shù)品位?？罩芯G化：屋頂南半部為空中平臺，預留花槽與排水管，這樣可以進行空中綠化，形成一個空中花園。 客戶的個性決定樓盤的個性化，所以要做差異化，再難也要做，改良一點點，做了兩天偶像，明天滿大街都模仿，還是沒有個性，所以必須整體升級，邁一大步。 無遮擋規(guī)劃，高尚規(guī)模社區(qū)固始絕無僅有。如同高爾夫一桿一桿之間的懸念，建筑之間不再對視，隱私倍受保護。 建筑如時裝般華麗，極富觀賞性與人居魅力。顛峰產(chǎn)品： 高級城市公寓，花園洋房，花廳闊宅，上層 HOUSE 。且預留大量自由連通與區(qū)隔的靈活空間設(shè)定，極強的空間可塑性印證了如下道理： “ 所謂極品，并非一味的 ‘ 大 ’ 或 ‘ 貴 ’ ，而是以最佳的產(chǎn)品彈性與性價比滿足高品質(zhì)個性化居住的需求。 可作花房式工作間，茶室、也很適合做綠色健身房。 l陽臺與窗，風格迥異，陽光賄賂健康。 l觀景餐廳，生活的盛宴。 l享有超大露臺等稀缺資源的頭等福邸。 我們統(tǒng)稱定義為： 名流人士四、目標客群包裝五、物業(yè)管理服務(wù)包裝：貴族管家式服務(wù) 物管描述：貴族管家式服務(wù) 銷售房屋其實也是銷售服務(wù)，如設(shè)計服務(wù)、建造服務(wù)、裝修服務(wù)、代辦證件服務(wù)等，物業(yè)管理也是其中的服務(wù)之一，社區(qū)高檔次的重要標志之一就是物業(yè)管理服務(wù)。服務(wù)內(nèi)容除了綠化、修繕、治安、清潔基本內(nèi)容外，最能體現(xiàn)檔次的就是特約服務(wù)，此項服務(wù)內(nèi)容涉及定票、托管、家政服務(wù)等，因此建議本樓盤銷售時，增加特約服務(wù)項目，提升樓盤魅力，同時因 為 特約服務(wù)是收費性質(zhì)的，因此有時它僅僅起到包裝效果；其次是物業(yè)形象，視覺的沖擊是語言與文字難以代理的，建議在前期銷售期間，招聘兩名物業(yè)服務(wù)人員，身穿歐式酒店門童酒紅色服飾，指揮停車服務(wù)，將會立刻使本樓盤高檔形象體現(xiàn)在客戶面前。同時通過小報與單頁、電視廣告宣傳我公司筑路及外地房地產(chǎn)項目的信息，塑造我公司強大的實力與技術(shù)背景。 八、智能化智能化系統(tǒng) 車輛出入 控制系統(tǒng) 背景音樂 可視對講 系統(tǒng) 采用 CISCD局域網(wǎng)及寬帶綜合服務(wù)網(wǎng) 閉路、監(jiān)控系統(tǒng) 電子巡更第六部分：營銷傳播策略 秀園 營銷傳播關(guān)鍵：找對客戶群體，通過精準的語境傳達、媒介整合、公關(guān)活動、展示空間、人員行銷，達成與客戶群體的溝通、認可、共鳴、成交。 我們對本項目判斷后認為，要在固始做個性化樓盤，即差異化產(chǎn)品。 一、我們想做一個什么樣的樓盤？ 無論在任何社會形態(tài)，人都是分階層的。（一）目標客戶解析 定位、解析本項目的目標客戶群體 —— 二次置業(yè)者 中上階層 —— 二次置業(yè)者，他們作為個體既希望藏身于城市，作為群體又希望被人辨識。 所以，本項目的案名包裝定位，既要彰顯目標客戶群體的身份，又要給人以厚重安全之感?！?名 ” 的分量非同一般。一旦第一層次的 “ 名 ” 與品質(zhì)發(fā)生關(guān)系，或達到與品質(zhì)的交融境界， “ 名 ” 就會受關(guān)注或受歡迎，就上升到第二個層次、成為了一種標榜、一種性格、一種炫耀，就有了附加價值。對于本項目的案名，我們要將產(chǎn)品劃分區(qū)域進行包裝推廣，實現(xiàn)用案名靶準目標客戶群的心理特征、生活習性、價值觀念。天秀城 則突出天賜佳境，并通過 “ 城 ” 強調(diào)人氣。 關(guān)鍵詞： 稀缺地段 /低密度。 對于麗水明珠來說，以低密度別墅的形式，迅速占有稀貴土地。 境地：城市上行，幾曲老歌的距離。 如果不能改名，則在保留 “ 秀園 命名原則： 簡潔、大氣、震撼，符合項目地位和樓盤形象。本項目別墅產(chǎn)品取名帝景世家，可以突出別墅的大氣、高貴、世代相傳的性質(zhì)，并以此匹配目標客戶的上等地位、高尚風范和家族影響力。多層銷售忌諱無人氣，因此以都市突出城市感，領(lǐng)郡強調(diào)專屬氛圍與貴族氣息，與別墅產(chǎn)品遙相呼應(yīng)。 麗水明珠稀世寶地 名流社交圈帝景世家別墅廣告語領(lǐng)袖人生 領(lǐng)袖別墅都市領(lǐng)郡廣告語夢想家園 榮耀全城（四）整合策略： 品牌構(gòu)建 +產(chǎn)品優(yōu)勢 +貴品人士語境 +競爭力戰(zhàn)術(shù)（五）產(chǎn)品整體描述： 麗水明珠： 觀水 觀林 觀墅 （六）推廣手法： “ 市場細分 +客戶細分 ” 是麗水明珠的推廣基礎(chǔ)：堅決走個性化、差異化樓盤道路。 “ 地毯式營銷體系 ” 是麗水明珠的市場推廣源泉： 產(chǎn)品、廣告、活動等必須有一系列體系支持。 “ 個性化 ” 語言方式和語法結(jié)構(gòu)是麗水明珠的語言訴求基點： “ 給誰說、說什么、怎么說 ” 是線條， “ 產(chǎn)品說、現(xiàn)象說、專家說 ” 是我們的觀點和態(tài)度。 （四） VI更新標志標準字 花體字，精致、高貴，暗合上層階層喜好。第七部分：開發(fā)策略建議從內(nèi)到外，即先推別墅，再推多層，最后推臨街與小高層。反向為之，先推別墅，因為目標客戶大都有私車，對公共交通與安全的依賴性相對較低，同時別墅自成一期，無其他產(chǎn)品因素干擾，形成高檔次形象，并且在二期推多層時，別墅品質(zhì)帶動了多層形象，可使多層價位有效上漲，由于別墅與多層人氣的帶動，臨街門面房的價格自然也有所保障 ,同時小高層配套優(yōu)勢及都市感已顯現(xiàn)，市場接受度增加。 整個開發(fā)可分為三期：一期以別墅、多層復式為主；　　　　　　　　　　　　 二期以多層復式、平層為主；　　　　　　　　　　　　 三期以小高層、臨街門面房為主。第八部分：推廣執(zhí)行體系 別墅開發(fā)是推廣工作中的重點， 在別墅銷售最高潮時推出多層，即可將多層價值達到最大化；如果屆時別墅銷售未達到預期目標，則多層的推出可有力的帶動別墅銷售的人氣，實現(xiàn)互動。一、別墅推廣階段劃分推廣階段 時間預熱期 2023年 12月底前內(nèi)部認購期 2023年 1月初 ——2 月底開盤熱銷期 2023年 3月底 ——6 月底銷售調(diào)整期 2023年 7月 ——8 月底清盤銷售期 2023年 9月 ——10 月二、推廣戰(zhàn)略 廣告吸引人，道具打動人，現(xiàn)場震撼人！ 對于本項目的營銷推廣工作，我公司認為應(yīng)采用先手拳：首先利用廣告拉動需求，再用現(xiàn)場實景 —— 銷售中心帶動受眾感官刺激，營造樓盤形象；同時更要注重后手拳，即工地現(xiàn)場包裝，通過對工地現(xiàn)場包裝，來延伸客戶的視覺激情，把客戶挑毛病的心態(tài)轉(zhuǎn)化為現(xiàn)場對他們的震撼，將主戰(zhàn)場由銷售中心轉(zhuǎn)換到工地現(xiàn)場。別墅推廣時期控制為 10個月，分為三個沖擊期連續(xù)沖擊市場，形成接二連三的推廣高潮。第一輪攻擊：形象沖擊目標：在最短的時間內(nèi)形成品牌號召力，完成行銷推廣的勢能儲備。開始發(fā)放 VIP卡。第二輪攻擊：產(chǎn)品訴求目標：以產(chǎn)品創(chuàng)新的概念和產(chǎn)品解讀的細致手段，讓客戶真正地感受到切身利益，并營造出難以名狀的熱銷緊迫感。 應(yīng)對措施：由于客群對地段的了解及我公司對產(chǎn)品的求證，所以該階段風險在于客戶對價格的抗性，因此價格應(yīng)采用低開高走的策略，確保開盤不冷場，然后采用小步快跑策略，拉動價格上調(diào)，造成熱銷氛圍，迎合客群買漲不買跌的心理。戰(zhàn)術(shù)：舉行答謝酒會與業(yè)主聯(lián)誼會，展現(xiàn)物業(yè)人員形象，預先演示樓盤生活模式，直接在感官上沖擊客戶最后防線，同時有利于建立樓盤忠誠度與美譽度。四、戰(zhàn)術(shù)安排倡導 “ 細節(jié)創(chuàng)新 ” 的營銷戰(zhàn)術(shù)組合，造勢、入市、奪市。 標志 名片 胸牌 辦公用車的車身設(shè)計包裝（二）銷售中心包裝整體風格：簡單大氣、時尚質(zhì)感。 麗水明珠。室內(nèi)包裝：門頭設(shè)計包裝、接待臺、 LOGO墻、沙盤模型、戶型模型、展板等銷售道具。談判桌椅建議用沙發(fā)和玻璃桌，以體現(xiàn)樓盤的形象和質(zhì)感?？蛻糍彿康倪^程就是一次美麗的鑒賞之旅。沙盤與戶型模型的準備 沙盤分為區(qū)位沙盤與社區(qū)沙盤。 建議沙盤做成橢圓形，上部帶扶手，戶型模型底盤為圓形或方形，寫真與寫實風格并用，凸現(xiàn)產(chǎn)品的精致感與華貴感。接待臺與 LOGO 墻的設(shè)計與制作 LOGO 墻的色彩突出金色、中國紅或者紫紅色，彰顯大氣與富貴。人員統(tǒng)一著裝，休閑型套裝。人員培訓：團隊精神培訓、建筑基本知識、接待流程培訓、 Sp配合、價格談判技巧、逼定技巧、電話接聽與邀約技巧、客戶疑議的解決回答、禮儀知識培訓、房地產(chǎn)法律法規(guī)、合同簽定技巧、客戶分類及對策、本項目基本概況培訓、本項目營銷 現(xiàn)場人員配備：案場經(jīng)理 1名（鄭州委派），經(jīng)理助理 1名（本地招聘），銷售代表 4名（本地招聘）。 具體體現(xiàn)在：早晚會、周會、月會。接待流程的確立。定單、合同的簽定、統(tǒng)計、歸檔。人員分工到位，人人均參與管