【正文】 項(xiàng)目概況 ■ 重點(diǎn)特色是建成集購(gòu)物休閑娛樂為一體的節(jié)日集會(huì)式商業(yè)中心，形成步行街。 ■ 保留基地原貌，整治區(qū)外河流，并形成活水水域。 項(xiàng)目市場(chǎng)環(huán)境分析 如皋房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì) 無 序 —— 有 序 經(jīng) 濟(jì) —— 品 質(zhì) 傳 統(tǒng) —— 創(chuàng) 新 小 盤 —— 品 牌 項(xiàng)目市場(chǎng)環(huán)境分析 如皋房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格趨勢(shì) —— 穩(wěn)中有升 從市場(chǎng)調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，市民的消費(fèi)水平逐漸趨高?？偟膩碚f，樓盤向高檔次發(fā)展是近幾年來的趨勢(shì)，低檔開發(fā)逐年減緩，中高檔樓盤價(jià)格逐年上升。 2）園林景觀：以休閑舒適、人文情懷為核心的創(chuàng)新設(shè)計(jì)，使得產(chǎn)品更具差異性。 2）區(qū)域市場(chǎng) —— 供需兩旺 。 3）高層住宅受阻： 在區(qū)域市場(chǎng)的高層住宅較少，市場(chǎng)接受度偏低 。 2）區(qū)域板塊房地產(chǎn)升溫在即 區(qū)域城市的規(guī)劃，帶來了巨大的發(fā)展契機(jī)和新的房產(chǎn)增長(zhǎng)點(diǎn)。同時(shí)區(qū)域各不同樓盤的共同開發(fā)，對(duì)于激活區(qū)域市場(chǎng)和提升該區(qū)域的市場(chǎng)地位也起到了相當(dāng)?shù)淖饔?，為此本案升值潛力巨大? 4）區(qū)域認(rèn)同逐增： 隨著區(qū)域的居住氛圍和人文環(huán)境的行成，市場(chǎng)認(rèn)同度認(rèn)知度也在不斷增加。 項(xiàng)目 SWOT分析 ■ 產(chǎn)品威脅 1）非主流產(chǎn)品 ：多層作為市場(chǎng)的主流產(chǎn)品，已為廣大市民所接受。 2）市場(chǎng)供應(yīng)過剩 ：目前市場(chǎng)上供遠(yuǎn)大于求，競(jìng)爭(zhēng)激烈，壓力大。 4）居住版塊崛起： 預(yù)計(jì)區(qū)域同期推出的樓盤很多 ,會(huì)對(duì)本項(xiàng)目造成影響。 6）價(jià)格壓力增大： 該區(qū)基本上為中低檔樓盤，多數(shù)以價(jià)格作為主要競(jìng)爭(zhēng)手段的郊區(qū)項(xiàng)目會(huì)對(duì)本項(xiàng)目造成一定威脅。 為此對(duì)產(chǎn)品也相應(yīng)提出了更高的要求 。 但必須要有自己獨(dú)特的營(yíng)銷思路 ， 樹立起本案在區(qū)域內(nèi)高品質(zhì)的市場(chǎng)形象將是本項(xiàng)目今后推廣成敗的關(guān)鍵所在 。解決“為什么”的問題。解決“是什么”的問題。 推廣整合 —— 設(shè)計(jì)宣傳攻勢(shì)，解決“誰來說”的問題。 其核心是：如皋居住文化的興起，回歸國(guó)際化住宅趨勢(shì) 項(xiàng)目主題定位 “淺水灣”主題形象理由 : ■ “淺水灣”地處城市東北角，從一般層面看，競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手很多。這就是要求位臵站得更高，具有前瞻性眼光，看到未來潛在的需求 項(xiàng)目主題定位 “淺水灣”主題形象支撐 : ■ 發(fā)展商有實(shí)力 站在從來沒有人領(lǐng)略過的高度需要勇氣與實(shí)力 。 “淺水灣”的印象 以現(xiàn)代、明朗、親切的語言與目標(biāo)溝通： ■ 在 “ 淺水灣”，快樂生活是永恒的形容詞 ■綠蔭庭院，潺潺溪水，休閑廣場(chǎng) …… 一條美不勝收的回家之路 ■陽光通過連廊溜進(jìn)電梯間，讓等候的心情變得晴朗 ■白天的工作裝進(jìn)手提袋，夜晚的生活溶進(jìn)音樂和咖啡 ■你在樓上看風(fēng)景，看風(fēng)景的人在河邊看你 “淺水灣”的印象 以現(xiàn)代、明朗、親切的語言與目標(biāo)溝通： ■象巴黎一樣 ， “淺水灣”的美，源自于自然的藝術(shù) …… ■悠然的校園生活，在“淺水灣”里自然地延續(xù) …… ■踏上那條熟悉的回家之路，心情一如路邊平靜的水 ■在“淺水灣”里 ， 不離開城市，聆聽大自然的聲音 ■“淺水灣”，對(duì)空間、環(huán)境、人文都有一份苛求 …… ■有一個(gè)地方，你可以找到適合自己品味的居住空間 —— “淺水灣” “淺水灣”的印象 以現(xiàn)代、明朗、親切的語言與目標(biāo)溝通： ■ 簡(jiǎn)約沉靜的風(fēng)格，卻又每一處精心雕琢，有意無意間讓樓房、建筑成為背景隱退在后，人成為這里的主角 ■活動(dòng)在自然生態(tài)環(huán)境中的人，本身就是一幅絕美的畫 ■工作就是工作，生活就是生活；在 “淺水灣”這片洋溢著浪漫情緒的土地上，一次次被證明 ■居住的感覺，就是要讓人從一日的繁忙中回到家里，真正得到享受和放松。 城市原生態(tài)文化代表著著他們的生活和工作方式特點(diǎn)，體現(xiàn)他們的居住理念和工作理念，又?jǐn)⑹鏊麄兊纳钣^與工作觀。 項(xiàng)目文化定位 “淺水灣”主題文化理由 : 本項(xiàng)目所處區(qū)域環(huán)境是城市未來規(guī)劃的人文旅游景點(diǎn) ， 公園 、 學(xué)校 、 寺廟等文化底蘊(yùn)十分濃厚為原生態(tài)文化的定位提供了理由之一 項(xiàng)目的建設(shè)設(shè)計(jì)和園林景觀設(shè)計(jì)都是以人文為核心 、 說明“淺水灣”，對(duì)空間、環(huán)境、人文健康和諧發(fā)展都有一份苛求 項(xiàng)目文化定位 “淺水灣”主題文化延伸 : 她是一種群體文化 ―― 是城市新生代的部落； 她是一種生存文化 ―― 既是工作狂，更是享樂家； 她是一種時(shí)尚文化 ―― 生活是現(xiàn)代的，更是時(shí)尚的； 她是一種消費(fèi)文化 ―― 為自己生活，不再為別人供房； 她是一種城市文化 ―― 為城市而活，“不城市，毋寧死”； 她是一種創(chuàng)造文化 —— 是城市日新月異的原動(dòng)力； 她是一種個(gè)性文化 —— 是特立獨(dú)行的城市一族； 她是一種創(chuàng)富文化 —— 是中國(guó)“福布斯”的搖籃，富豪的階梯?？梢哉f，“工作時(shí)拼命工作，玩時(shí)拼命玩”是他們的普遍心態(tài) 項(xiàng)目品牌定位 品牌定位的理由二 : “淺水灣”正是追求居住與生活的國(guó)際化 “工作就是工作，生活就是生活”，這也正是許多西方文明程度較高國(guó)家人們的流行生活態(tài)度。要說國(guó)際化，這才是最極致的體現(xiàn) 項(xiàng)目品牌定位 品牌定位的理由三 : 很好的反映出 “淺水灣” 樓盤特色 既要充分享受現(xiàn)代化的生活方式，又能符合如皋交通狀況的理想居地， 10分鐘車程，讓現(xiàn)代城市中產(chǎn)階層既能拋開工作走進(jìn)生活，也能迅速由生活投入工作。沿著彎彎曲曲的河岸，悠然漫步 …… 項(xiàng)目品牌定位 品牌寫真描述： 看不遠(yuǎn)處商業(yè)中心 “ 濱江步行街 ” 人頭攢動(dòng) ， 五彩斑斕 ，大都會(huì)與大自然的距離近得令你不敢相信 。 項(xiàng)目主推語定位 廣告語定位詮釋 : ■ 居住感受不一樣 —— 空間更開闊，色彩更明媚，社區(qū)更和睦，環(huán)境更美好，心情更放松，生活更有趣，孩子更聰明，睡得更香，做夢(mèng)更甜 ■ 居民面貌不一樣 —— 這里的人修養(yǎng)、氣質(zhì)、談吐、品味、情趣、心情 ……與眾不同 ■ 社區(qū)氛圍不一樣 —— 這里的人，溫文爾雅、知書達(dá)理；這個(gè)社區(qū)，有著濃郁的人文氛圍 項(xiàng)目客戶定位 目標(biāo)消費(fèi)群定位 : —— 如皋市工作的中產(chǎn)階層 —— 非體力勞動(dòng)者，主要是三資企業(yè)及小型私營(yíng)企業(yè)的管理層、金融、貿(mào)易、傳媒、演藝界、高科技、咨詢服務(wù)業(yè)等行業(yè)的從業(yè)人員。 3）購(gòu)買目的 二次改善臵業(yè)居多，追求頂級(jí)的生活環(huán)境，希望實(shí)現(xiàn)自己理想居住方式，進(jìn)一步提升社會(huì)。 ■ 有良好的收入預(yù)期，對(duì)未來有較高的信心。 ■ 有良好的見解和自己對(duì)生活的主張。 ■ 一步到位概念強(qiáng)，注重智慧安保設(shè)施和生活私密感。 硬性廣告：媒體發(fā)布廣告 活動(dòng)促進(jìn)：文武雙作 文作：公關(guān)活動(dòng)、事件活動(dòng) (PR) 武斗：促銷活動(dòng) (SP) 現(xiàn)場(chǎng)烘托：促進(jìn)購(gòu)買 ，包括 logo、名片等系列識(shí)別設(shè)計(jì)； ，包括工地美化，路徑引導(dǎo)戶外廣告發(fā)布等 營(yíng)銷控制策略 首先，控制銷售節(jié)奏，保持銷售持續(xù)高潮； 其次，控制價(jià)格調(diào)整，使銷售進(jìn)程良性發(fā)展 再者 , 控制方案調(diào)整，保持在售物業(yè)的產(chǎn)品力優(yōu)勢(shì)；