【正文】 是什么”的問題。 但必須要有自己獨(dú)特的營銷思路 ， 樹立起本案在區(qū)域內(nèi)高品質(zhì)的市場形象將是本項目今后推廣成敗的關(guān)鍵所在 。 6）價格壓力增大： 該區(qū)基本上為中低檔樓盤，多數(shù)以價格作為主要競爭手段的郊區(qū)項目會對本項目造成一定威脅。 2）市場供應(yīng)過剩 ：目前市場上供遠(yuǎn)大于求，競爭激烈，壓力大。 4）區(qū)域認(rèn)同逐增： 隨著區(qū)域的居住氛圍和人文環(huán)境的行成，市場認(rèn)同度認(rèn)知度也在不斷增加。 2）區(qū)域板塊房地產(chǎn)升溫在即 區(qū)域城市的規(guī)劃，帶來了巨大的發(fā)展契機(jī)和新的房產(chǎn)增長點(diǎn)。 2）區(qū)域市場 —— 供需兩旺 ?？偟膩碚f，樓盤向高檔次發(fā)展是近幾年來的趨勢，低檔開發(fā)逐年減緩，中高檔樓盤價格逐年上升。 ■ 保留基地原貌，整治區(qū)外河流，并形成活水水域。 ■ 建筑單體造型現(xiàn)代，外墻色彩亮麗，屋頂坡型和平型結(jié)合，明快輕松的陽臺，形成現(xiàn)代色彩的立面景觀。開發(fā)商通過對地塊的價值分析與研究政府城市規(guī)劃建設(shè)政策的把握，把該項目 的樓盤品質(zhì)定位于中檔、現(xiàn)代而有文脈情結(jié)、節(jié)能的高品質(zhì)項目，把該項目打造成如皋 曲水灣 情景住宅。 項目概況 規(guī)劃設(shè)計以“情” (人文 )和“景”為理念，將綠化景觀、經(jīng)濟(jì)商貿(mào) ,人文情節(jié)和居住建筑有機(jī)的結(jié)合在一起，形成極具特色的一個樓盤 曲水灣“。 ■ 建筑朝向以東南向為主，以避免太陽西曬及增加空氣對流。 項目市場環(huán)境分析 如皋房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀： —— 供銷兩旺，供大于求 2023年，開發(fā)面積６６ .７６萬平方米，竣工面積２５ .５２萬平方米； 2023年，開發(fā)面積８２ .１７萬平方米，竣工面積４９ .２１萬平方米； 2023年，開發(fā)面積１３７ .４萬平方米，竣工面積５７ .５２萬平方米； 預(yù)計 2023年如皋的市場將達(dá)到 140萬平方米。 2023年下半年 多層住宅均價 2200— 2600元 /㎡，小高層均價 2400— 2800元 /㎡ 2023年 1– 4月份 多層住宅 2600— 2900元 /㎡，小高層 2800— 3600元 /㎡ 項目市場環(huán)境分析 競爭樓盤分析 名稱 地段 總建 主力戶型 主力面積 均價（元） 金九華府 二類 19萬 三室兩廳二衛(wèi) 121㎡－ 174㎡ 住宅 2700、商鋪 6800 江建名人城 二類 三室兩廳二衛(wèi) 148㎡－ 166㎡ 住宅 2800、商鋪 7000 光華水韻 三類 6萬 三室二廳二衛(wèi) 110㎡ 均價 1850 龍游御境 三類 1８萬 三室兩廳兩衛(wèi) 110130㎡ 預(yù)計 2750 項目 SWOT分析 ■ 產(chǎn)品優(yōu)勢 內(nèi)部優(yōu)勢 1）一流設(shè)計：多層和高層的建筑，中式現(xiàn)代風(fēng)格的外立面。 項目 SWOT分析 ■ 產(chǎn)品劣勢 內(nèi)部劣勢 1）小區(qū)內(nèi)部有部分拆遷安臵房，在整體的市場品牌形象塑造上很難達(dá)到一定高度； 外部劣勢 1）區(qū)域形象較差： 項目周邊樓盤目前檔次較低，整體視覺形象差； 2）對岸景觀欠缺： 目前正對面的大型碼頭影響景觀，江上過往船只的噪音污染很大 。隨著市場不斷穩(wěn)定有序的發(fā)展，市政配套的逐步完善，客戶對于區(qū)域也有了進(jìn)一步的了解和認(rèn)同。 5）市政利好不斷： 道路的拓寬、加大了整個區(qū)域版塊的開發(fā)力度、河岸濱江綠化帶的規(guī)劃等。 3）區(qū)域版塊競爭： 隨著區(qū)域板塊各大樓盤的社區(qū)成熟，配套完善，再加上價格相對較低，會造成部分客源分流。 項目 SWOT分析和總結(jié) 經(jīng)以上分析 ， 我們認(rèn)為本項目目前處于一種機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存的市場環(huán)境中 ， 由于產(chǎn)品的特殊性決定了本案必須塑造成區(qū)域市場上一個 “ 繼往開來 ” 的產(chǎn)品 ， 取得客戶的廣泛肯定 ， 才會出現(xiàn)良好的銷售態(tài)勢 。 經(jīng)過市場的調(diào)研和產(chǎn)品的分析，本項目的核心問題主要體現(xiàn)在以下幾個方面： 大勢把握 —— 站在整個如皋房地產(chǎn)市場的角度重新審視地塊的核心價值、空間和時間定位，確定其輻射和聚合區(qū)域。 策略設(shè)計 —— 設(shè)計推廣模式，解決“怎么說”的問題。所以“淺水灣”應(yīng)躍上更高層面跟別人比文化、比品味、比氣質(zhì)，用高層面的定位把絕大多數(shù)看似可以競爭的對手排除出局 ■ 凌云臵業(yè)是當(dāng)?shù)匚ㄒ灰患艺嬲饬x上的地產(chǎn)品牌，未來的發(fā)展空間必將延伸到全國各地，從現(xiàn)在就要努力培養(yǎng)旗下的全國性品牌?！皽\水灣”的設(shè)計原則 —— 自然、合理、簡潔、大方 “淺水灣”決不將工作和生活捆綁銷售 “淺水灣”把生活與工作徹底剝離 “淺水灣”只賣生活、不賣工作 …… “淺水灣”是一項興起如皋居住文化的模范工程，廣告不只是宣傳硬件 —— 房子，更渲染一種獨(dú)特的： 【 居住文化 /居住生活 】 項目文化定位 “淺水灣”主題文化定位 “淺水灣” —— 城市原生態(tài)文化 項目文化定位 “淺水灣”主題文化詮釋 : 城市原生態(tài)文化所體現(xiàn)是的兩種生態(tài)環(huán)境的發(fā)展模式 ， 既體現(xiàn)了人與自然的健康發(fā)展的模式 ， 又體現(xiàn)了人與人之間和諧相處生存模式。 項目文化定位 “淺水灣”主題文化寫真 : 親水、親風(fēng)、親光、親人 （水、風(fēng)、光及人文配套一切以適合人們的居住為標(biāo)準(zhǔn)， “淺水灣”只是提供一個讓人親近自然、親近生命的機(jī)會） 項目文化定位 “淺水灣”品牌形象定位 一個洋溢著濃濃人文情意的現(xiàn)代化社區(qū) 項目品牌定位 品牌定位的理由一 : 滿足了如皋城市中層階級對生活的渴求 “淺水灣”所針對的目標(biāo)人群是如皋市中層階級，他們的收入和社會地位屬于中高階層，這全是靠他們自身辛勤工作、努力拼搏的結(jié)果，他們之所以這樣拼搏，其目的還是為了有更好的生活享受。再有數(shù)萬平方米的人民公園 、 水繪圓 、 濱江綠化帶的無盡綠意，精心規(guī)劃的身心休閑空間 …… 項目品牌定位 品牌寫真核心詞： 人 文 〃 活 力 〃 健 康 〃 現(xiàn) 代 （與國際住宅趨勢相同，自然與建筑一切為了適應(yīng)人的生存而存在） 項目品牌定位 品牌寫真描述： 走出辦公室，吹一路輕風(fēng)，踏入 “淺水灣”，滿眼的綠撲面而來，長長的林蔭道，搖弋的景觀樹，大片大片的草地，花兒開了，空氣中彌漫著清新的香味和負(fù)氧離子，還有鄰樓飄來的優(yōu)雅音符，凝神定步，連心跳節(jié)奏也變慢起來。 在如皋當(dāng)?shù)刂饕憩F(xiàn)為： 國家公務(wù)員、教師、小型私營企業(yè)主 …… 項目客戶定位 目標(biāo)消費(fèi)群定位理由 : ■ “人文概念”形成的地理優(yōu)勢：本項目坐落在如皋市人文核心區(qū)域； ■ 環(huán)境和風(fēng)格：環(huán)境幽雅，風(fēng)格現(xiàn)代符合目標(biāo)群的品位和居住要求； ■市場 價位：“淺水灣”的市場價位可以為中產(chǎn)階層所接受； 項目客戶定位 目標(biāo)消費(fèi)群結(jié)構(gòu) : 1）客源分布 本地區(qū)域：市區(qū)居民 /政府公務(wù) /自由職業(yè)者 /企業(yè)主管 /私營業(yè)主等 周邊區(qū)域：周邊城鎮(zhèn)的居民 /私營業(yè)主 /投資客等 2）收入水平 根據(jù)項目公寓住宅的市場定位來看，本案的客戶應(yīng) 10－ 15萬以上的自備款，月