【正文】 2銷 售均價(jià) 洋房： 2500元 2別 墅： 6000多元 2 最高價(jià)洋房： 3000多元 2別 墅： 7000多元 2 最低價(jià)洋房： 2023元 2聯(lián) 排 別 墅： 4200元 2戶 型比例 戶 型 面 積 戶 數(shù) 比例 銷 售率獨(dú)立別墅 227537 M2聯(lián)排別墅 164279 M2洋房 65145 M2樓盤主要賣點(diǎn)或產(chǎn)品特色超級配套：五星標(biāo)準(zhǔn)酒店，近 10萬 M2商業(yè)廣場，省一級標(biāo)準(zhǔn)學(xué)校；創(chuàng)韶關(guān)至高交樓標(biāo)準(zhǔn)（目前只有該項(xiàng)目帶裝修）物管服務(wù)：酒店式物業(yè)管理；品牌效應(yīng)樓 盤預(yù)計(jì)推出情況 07年 10月 1日推出一期現(xiàn)已售馨；二期將 12月 1日公開發(fā)售 200套聯(lián)排別墅。韶關(guān)碧桂園點(diǎn)評 該樓盤推出大量別墅，大量占領(lǐng)市場，成為本項(xiàng)目的強(qiáng)大競爭對手 。劣勢：地處韶關(guān)城郊，位置偏僻，目前沒有公交車可直達(dá)；生活配套不完善，目前該樓盤附近沒有大型商場、超市；花園面積偏大，而且額外收費(fèi)，導(dǎo)致客戶購房成本加大；外立面是半涂料，不夠美觀耐用；樣板房較粗糙?？傄?guī)劃圖森林觀邸主要戶型圖項(xiàng)目現(xiàn)狀營銷包裝森林觀邸點(diǎn)評 優(yōu)勢： 6米挑高大廳；絕版地段 :韶關(guān)國家森林公園大門口無敵景觀 :2700公頃韶關(guān)國家森林公園 ,5000㎡主題蓮花池超大贈(zèng)送 :最大約 120㎡半地下室、前后花園、近 50㎡天頂花園 劣勢：別墅在鐵路傍，干擾生活；車位露天；半地下層的通風(fēng)采光不佳；定價(jià)不科學(xué)；外立面效果不佳。菲詩艾倫樓 盤 名稱 龍洲島 菲詩艾倫點(diǎn)評優(yōu)勢：一線江景（ 100%推窗見景）；每戶贈(zèng)送面積 60214平方入戶花園及 2054平方空中露臺(tái)；國際標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)管理；雙城中心純粹島居； “3重 6防 ”安防系統(tǒng)。菲詩艾倫點(diǎn)評劣勢：價(jià)格較高，戶型布局與車位設(shè)計(jì)不合理，花園較小，設(shè)計(jì)封閉，外立面全涂料，曾水浸口碑不佳。p 價(jià)格：相對于碧桂園帶裝修均價(jià) 7000元 / M2，市場上別墅盤以蓉山 p 戶型：當(dāng)?shù)厝溯^喜歡碧桂園的大氣。翡翠灣做得較好，匯洋 ?威尼斯雖然戶外廣告多，但樣板房和戶型不理想。該樓盤現(xiàn)接受意向登記，預(yù)計(jì) 08年春節(jié)推出。長城世家（一期）點(diǎn)評優(yōu)勢：1， 200米風(fēng)情商業(yè)街；2，生活配套成熟；3，都市核心：政府重點(diǎn)發(fā)展地區(qū)；4，戶型設(shè)計(jì)新穎（疊院洋房、 1戶型、客廳凸窗）劣勢：距離風(fēng)情商業(yè)街較近，打破寧靜的居住環(huán)境；景觀不佳。威尼斯（一期）樓 盤 名稱 匯洋 樓 盤預(yù)計(jì) 推出情況 分兩期開發(fā)一期 07年 6月 8日份推出 394套，售出 184套，現(xiàn)已封頂；二期未開發(fā)。威尼斯（一期）點(diǎn)評優(yōu)勢：背山面江，能飽攬三江六岸之美景；目前韶關(guān)最高的住宅建筑物。通風(fēng)采光性差；富康 山水華府 銷售熱線 07518619288， 8619388地理位置 武江區(qū)工業(yè)西路沙湖公園口 所 處 片區(qū) 武江區(qū)基本資料 開 發(fā) 商 /投 資 商 韶關(guān)市富康物業(yè)有限公司 物 業(yè) 管理 韶關(guān)市?？滴?業(yè) 有限公司占地面積 總建筑面積 25萬平方米物 業(yè) 管理 費(fèi) 步梯房： / M2，電 梯房： 1元 / M2 容 積 率 約 綠 化率 約 40％建筑規(guī)模與類型 多 層 、小高 層 層 數(shù) 8F,12F,17F 總戶 數(shù) 1680配套 設(shè) 施 游泳池，會(huì)所，幼兒園，健身中心，球 場住宅 銷 售均價(jià) 3000元 / M2 最高價(jià) 3500元 / M2 最低價(jià) 2530元 / M2戶 型比例 戶 型 面 積 戶 數(shù) 比例 銷 售率3房 2廳－ 4房 2廳 126180 M2 80%樓盤主要賣點(diǎn)或產(chǎn)品特色廣東省綠色住區(qū)試驗(yàn)小區(qū)；高密封塑鋼窗；直飲水；高科技變壓排氣管；法國戴思樂泳池；配套（武江中英文小學(xué)、女子中等職校、工業(yè)西肉菜市場、城市文化廣場）；物管（智能化系統(tǒng)、閉路電視監(jiān)視系統(tǒng)）樓 盤預(yù)計(jì) 推出情況 05年 5月份首推，由四個(gè)小區(qū)組成，目前只剩下一個(gè)區(qū)的 12棟小高層未推出，但現(xiàn)已封頂；其他區(qū)已推出，銷售率高達(dá) 80％匯展華城（二期）樓 盤 名稱 匯展華城（二期） 銷售熱線 07518481888地理位置 工業(yè)中路，林業(yè)局對面 所 處 片區(qū) 武江區(qū)基本資料 開 發(fā) 商 /投 資 商 韶關(guān)市匯展房地產(chǎn)有限公司 物 業(yè) 管理 韶關(guān)市 億 科物 業(yè) 管理有限公司占地面積 10萬平方米 裝修 標(biāo) 準(zhǔn) 毛坯總建筑面積 23萬平方米 容 積 率 綠 化率 45％建筑規(guī)模與類型 6棟 小高 層 層 數(shù) 19F 總戶數(shù) 306配套 設(shè) 施 田家炳小學(xué)、會(huì)所、酒店、超市 物 業(yè) 管理 費(fèi) 步梯樓： / M2 ，電 梯樓： 1元 / M2住宅 銷 售均價(jià) 3900元 / M2 最高價(jià) 4400元 / M2 最低價(jià) 3400元 / M2戶 型比例 戶 型 面 積 戶 數(shù) 比例 銷 售率三房 11413 142平方米 280 ％ ％四房 180平方米 26 ％樓 盤銷 售情況 分三期開發(fā)：第一期 06年年底開售現(xiàn)已收樓，第二期分二批，第一批 07年 7月推出 176套售出 152套，第二批 10月 5日推出 130套售出 56套。 以下是案名的構(gòu)想：主推案名：v比華利山莊（ ）v宣傳語：經(jīng)典建筑造就經(jīng)典人生比華利山莊 案名來源： 美國洛杉磯的 “比華利山莊 ”—— 舉世聞名的比華利山莊是全球富豪心目中的夢幻之地。在 1920年有一位名叫道格拉斯 皮戈福特建造了一座美輪美奐的莊園，一時(shí)間吸引了眾多好萊塢男女的目光，他們移居此地，相繼大興土木建造各自心目中的夢幻之園。2， “比華利山莊 ”的地理位置與本項(xiàng)目相似，位于山坡之上，背山面湖。 經(jīng)典建筑造就經(jīng)典人生宣傳語構(gòu)想： 1， “經(jīng)典 ”代表唯一、稀缺、典型、有代表性，代表本項(xiàng)目的高雅華麗無與倫比。3， “經(jīng)典人生 ”寓意住在本項(xiàng)目的業(yè)主擁有尊貴的身份，享受高品質(zhì)的生活，從而專心地建造自己的事業(yè)。案名構(gòu)想：1， “豐澤 ”有豐澤大地，滋養(yǎng)萬物的意思。3， “源 ”取 “園 ”的諧音， “源 ”表示源頭，資源。豐澤大地，源遠(yuǎn)流長 宣傳語構(gòu)想：1， “豐澤大地 ”寓意碧水環(huán)繞，本項(xiàng)目受水的滋潤。3， “豐澤大地，源遠(yuǎn)流長 ”喻示本項(xiàng)目在自然資源稀缺的情況下，依然保有一片凈土，并永遠(yuǎn)留存下來。 次推案名：二，麒麟山莊宣傳語：碧翠仙境，麒麟福地 麒麟山莊案名來源：本項(xiàng)目碧水藍(lán)天，群山環(huán)繞，環(huán)境優(yōu)美，風(fēng)水格局好。麒麟對老百姓而言，乃是送子神獸；麒麟含仁懷義，麒麟在官員朝服上也多被采用。麒麟山莊2， “山莊 ”是表達(dá)本項(xiàng)目的地理位置，有居高臨下，環(huán)境遠(yuǎn)離都市的感覺。宣傳語構(gòu)想：1， “碧翠仙境 ”強(qiáng)調(diào)本項(xiàng)目的自然資源豐富，環(huán)境舒適宜人，是居住的好地方。有祈福和安佑的用意。次推案名： 三，御龍灣宣傳語：皇者氣派，卓越非凡御龍灣案名來源：本項(xiàng)目的人造湖泊彎曲伸延，配合獨(dú)立別墅大氣非凡。2， “龍 ”與 “御 ”相對應(yīng)，龍為皇權(quán)的象征，作為華夏先民的圖騰，它代表一種精神，而不是一種物質(zhì)。 3，灣是本項(xiàng)目湖的延伸， “灣 ”更切合本項(xiàng)目的環(huán)境。2， “卓越 ”是表現(xiàn)一種氣質(zhì)，以及延伸到事業(yè)的成功。市場透視u市場狀況u市場分析u市場總結(jié)市場狀況1，韶關(guān)的房價(jià)在廣東省還處于偏低水平，現(xiàn)正不斷增長，樓市均價(jià)從 06年的 1700元 2，到 07年 7的2982元 2，再到 11月的 3377元 2，速度驚人，但相對周邊地區(qū)的房價(jià)，甚至是廣州的樓價(jià)還是有一大段距離，升值潛力無限。市場狀況3，雖然政府正大力推動(dòng)西部的建設(shè)，并且新政府將遷移到西部，但這需要好幾年的發(fā)展，短時(shí)間無法實(shí)現(xiàn)，因此市民普遍以市區(qū)作為活動(dòng)中心，對郊區(qū)的樓盤興趣不大。5，韶關(guān)增長速度緩慢，北江污染事件導(dǎo)致了韶冶停產(chǎn)，還有煤礦和洪災(zāi)等等，使減慢 2% 。當(dāng)?shù)氐馁彿恐髁槠髽I(yè)老板。菲詩艾倫、蓉山 翡翠灣、森林觀邸。別墅項(xiàng)目 目前，韶關(guān)的別墅盤以聯(lián)排、聯(lián)體為主，獨(dú)立別墅較少，價(jià)格大多在 60007000元 2間，最高達(dá)到 12023元 2，聯(lián)排別墅面積在150250 M2間，獨(dú)立別墅在 360390 M2之間。 以下為四個(gè)別墅盤的分析：韶關(guān)碧桂園： 具有品牌效應(yīng)，目前價(jià)格為韶關(guān)最貴，并是唯一帶裝修樓盤，設(shè)計(jì)大氣，符合本地人的要求。芙蓉山隧道的貫通為該盤帶來更多便利。龍洲島 外立面全涂料容易變舊，花園設(shè)計(jì)封閉不好使