房地產(chǎn)定價方法研究(修改)-在線瀏覽
2025-02-23 04:27本頁面
【正文】 ，例如 2樓可以直通天橋時， 2樓的百分比較就大。 用作住宅 地下室規(guī)劃為住宅，其價格一般可以定為 1樓住宅的 30%~50%。 裙樓（商用房）的售價調(diào)整系數(shù)表 層次 /系數(shù) /層數(shù) 二層 三層 四層 五層 六層 1 2 2 3 2 4 5 6 同一樓盤裙樓樓層價格隨層數(shù)的上升而降低 ， 但不同樓盤裙樓各層價格相比 ， 裙樓層數(shù)多的樓盤其各層價格相對較高 。 層次 /系數(shù) /層數(shù) 15層 20層 25層 30層 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 12 Company name 確定 項 目垂直價差 四、垂直價差的制定示例 ——高層樓宇售價層次系數(shù) 層次 /系數(shù) /層數(shù) 15層 20層 25層 30層 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 13 Company name 確定 項 目垂直價差 四、垂直價差的制定示例 ——高層樓宇售價層次系數(shù) （ 1）樓層越高，其底層價格相對較低 （ 2）一般情況以中間層作為基準層，取平均價格 （ 3）現(xiàn)在高層樓盤頂部大部分以復(fù)式為主，面積大，日照多，行動不便，單價相對回落，但總價偏高。在同一水平層面，已經(jīng)排除了樓高的差異。 （ 1）只有單棟建筑，則以同一樓層的不同戶別制定水平價差 （ 2）有多棟建筑，現(xiàn)制定各棟之間的水平價差，再分別就同一棟同一樓層的戶別制定差價。 （ 2）樓層之間戶數(shù)不同或位置不同，則需各自指定不同樓層的水平價差 （ 3）雖然戶數(shù)與位置相同，但臨近的環(huán)境卻不同，例如外部景觀等，這些會影響水平價差。 調(diào)整原則 （ 1）大戶型住宅，調(diào)整幅度大；中小型戶型，調(diào)整幅度小 （ 2）單價高時，為達到價差的效果，調(diào)整幅度較大，單價低時，調(diào)整幅度小 （ 3）朝向向南，日照適中時，調(diào)整幅度大；朝西或朝東日照過多、朝北日照明顯不足時，其調(diào)整幅度較小。 17 Company name 確定 項 目水平價差 二、影響水平價差的因素 ——朝向 朝向價差修正系數(shù) 朝向 東 東南 南 西南 西 西北 北 東北 系數(shù) 影響朝向取舍的變因 （ 1）景觀 現(xiàn)代園林設(shè)計、綠化，使得小區(qū)內(nèi)部景觀舒適、清新宜人，由此可以緩解朝向的壓力，優(yōu)質(zhì)景觀設(shè)計可以彌補同方向的朝向缺陷。 （ 3）生活習(xí)慣 例如因工作習(xí)慣，早上需睡懶覺的人就不適合東向朝向，早上充足的陽光會影響睡眠。 調(diào)整原則 （ 1）有暗房時，調(diào)整幅度大，反之則小 （ 2）與鄰屋棟距大時，調(diào)整幅度大，反之則小 （ 3）面前道路寬敞時，調(diào)整幅度大，反之則小 （ 4）日照時數(shù)適中時，調(diào)整幅度大，日照時數(shù)太長或太短時，調(diào)整幅度小 （ 5）樓層位置較高者，調(diào)整幅度大，反之則小 19 Company name 確定 項 目水平價差 二、影響水平價差的因素 ——采光 修正價差 若以單面采光者為零，再以同樓層作比較： （ 1）無采光之暗房價差可為 100~200元 （ 2）二面采光者可比單面采光者多加 100~200元 （ 3）三面采光時則可由兩面采光的價格再加 50~150元 （ 4）四面采光甚至于四面以上，每增加一個采光面，每平方米加 50~100元。 調(diào)整原則 （ 1）同一樓層戶數(shù)較少時，調(diào)整幅度大，反之則小 （ 2）大樓管理品質(zhì)較佳者，調(diào)整幅度大，大樓較復(fù)雜，難以管理者，調(diào)整幅度小 （ 3）防火間隔大者調(diào)整幅度大，反之則小 （ 4）與鄰房無高低差，或高低差小者，調(diào)整幅度大（即私密性程度較高），與鄰房高低差大，則調(diào)整幅度小。在制定景觀差價時，最好事先觀察基地區(qū)域的現(xiàn)狀圖以及城市規(guī)劃圖，以判別是否有遮擋、正對他戶屋角，以及潛在景觀條件等。 若景觀面不止一面，則每多一個景觀面，每平方米可再增加 200~300元。 （ 5）室內(nèi)空氣流通，調(diào)整幅度大，室內(nèi)開窗位置不良，空氣無法對流者，調(diào)整幅度小 水平差價制定的目的，在于適當(dāng)反映同一水平層面各戶之間相對優(yōu)劣的程度。 24 Company name 確定 項 目水平價差 三、制定水平差價的程序 確定同一水平層面的戶數(shù)或單元數(shù) 確定單棟或多棟建筑物，如單棟建筑物，則以該棟同一樓層不同戶別指定 價差，如屬多棟，則以同一層面不同棟別制定差價。 競爭是調(diào)價的主要原因，新競爭者的出現(xiàn)、競爭者價格的變動、促銷手段的變化，都可能引起消費者需求的變化，此時，調(diào)價尤為重要。 產(chǎn)品需求出現(xiàn)變動 價格受供求關(guān)系的影響，地產(chǎn)產(chǎn)品供過于求時，產(chǎn)品就得殺價。 營銷策略的變動 隨著銷售的深入，以及市場行情的變化，營銷策略也隨之不斷調(diào)整，最為營銷策略的一部分，價格也相應(yīng)有了調(diào)整的必 26 Company name 正確運用調(diào)價策略 二、調(diào)價的技巧 ——調(diào)價的時機 在市場上，最有競爭力的手段是降價 調(diào)價標準 對于競爭者的降價，有兩個標準： （ 1）銷售期 （ 2）銷售率 27 Company name 正確運
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