【正文】 實(shí)際發(fā)生成本 實(shí)付成本 房地產(chǎn)智庫 m 房地產(chǎn)智庫 動(dòng)態(tài)成本 =合同成本 +非合同性成本 +待發(fā)生成本 合同性成本是動(dòng)態(tài)成本中變動(dòng)性最大的部分。而非合同性成本，如政府收費(fèi)等則容易控制。必須要以合同為中心。 房地產(chǎn)智庫 m 房地產(chǎn)智庫 三條線： “動(dòng)態(tài)成本”反映任意時(shí)段項(xiàng)目的綜合成本及結(jié)構(gòu)分布。“實(shí)付成本”指實(shí)際已支付的款項(xiàng)與實(shí)際發(fā)生成本對比，反映出款項(xiàng)的支付進(jìn)度。 房地產(chǎn)智庫 m 房地產(chǎn)智庫 用工具管人： 成本管理涉及領(lǐng)域多，管理環(huán)節(jié)復(fù)雜，通過信息化手段將投資測算目標(biāo)、合同預(yù)算、合同結(jié)算、付款等業(yè)務(wù)集合在一起進(jìn)行預(yù)算控制、全程預(yù)警、匯總分析。 m 房地產(chǎn)智庫 成本數(shù)據(jù)庫建立方法與意義 合同執(zhí)行 與后評估 資源調(diào)研 標(biāo)準(zhǔn)定位 數(shù)據(jù)積累 成果應(yīng)用 成本數(shù)據(jù)庫的數(shù)據(jù)標(biāo)準(zhǔn)：數(shù)據(jù)引用與置換。 成本數(shù)據(jù)庫是一個(gè)企業(yè)的財(cái)富。 m 房地產(chǎn)智庫 成本管理體系的梳理圖 1 作業(yè)過程成本控制（ 日常 工作的 成本管理 ） 成本管理體系的建立與實(shí)施 目標(biāo)實(shí)施 目標(biāo)實(shí)現(xiàn) 銷售 /客服 建造過程 策劃 /設(shè)計(jì) 目標(biāo)建立 成本管理之基礎(chǔ) 成本管理之實(shí)現(xiàn) m 房地產(chǎn)智庫成本管理體系的梳理圖 2 成本管理之目標(biāo) 成本優(yōu)勢 產(chǎn)品品質(zhì) 開發(fā)進(jìn)度 全成本管理的實(shí)現(xiàn) 管理規(guī)范 /細(xì)則 流程 /指引 /表單 權(quán) 責(zé)架構(gòu) 績效考核 管控體系 流程績效 崗位績效 業(yè)務(wù)績效 盈利實(shí)現(xiàn) m 房地產(chǎn)智庫五、保利地產(chǎn)成本管理每個(gè)階段控制要點(diǎn) 成本控制 最終達(dá)到利潤最大化 交付階段服務(wù) 立項(xiàng)階段 設(shè)計(jì)階段 招標(biāo)階段 采購階段 施工階段 管理費(fèi) 財(cái)務(wù)費(fèi) 開發(fā)間接費(fèi) 營銷費(fèi) m 房地產(chǎn)智庫（一）誰是對保利地產(chǎn)投資影響最大的階段？ —— 結(jié)論：項(xiàng)目立項(xiàng)決策是主要因素，設(shè)計(jì)方案優(yōu)化是關(guān)鍵因素！ 100 95 75 60 35 25 10 1/4 影響投資的程度（%） 項(xiàng)目進(jìn)展時(shí)間 項(xiàng)目決策 初步設(shè)計(jì) 技術(shù)設(shè)計(jì) 施工圖設(shè)計(jì)準(zhǔn)備 施工圖設(shè)計(jì) 施工階段設(shè)計(jì)變更、發(fā)包 設(shè)計(jì) 招標(biāo)、發(fā)包 設(shè)計(jì)要求改變（設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)、平面布置等） m 房地產(chǎn)智庫? 項(xiàng)目立項(xiàng)決策階段需要注意的問題： 定位是關(guān)鍵。 技術(shù)可行性分析是前提。 土地獲取成本優(yōu)勢是項(xiàng)目成功之本。 m 房地產(chǎn)智庫 （二）關(guān)于設(shè)計(jì)階段的成本控制 科學(xué)合理的設(shè)計(jì)可以降低 10%的工程造價(jià)，以下是控制設(shè)計(jì)的五大策略： 實(shí)行設(shè)計(jì)方案的招投標(biāo)，優(yōu)化設(shè)計(jì)。 加強(qiáng)對設(shè)計(jì)圖紙的會(huì)審與審查。 采用合同措施，有效控制造價(jià)?？朔丶夹g(shù)、輕經(jīng)濟(jì)的思想。 ? 產(chǎn)品型城市（如北京、上海、廣州、深圳等）在關(guān)注核算和控制的前提下，可以進(jìn)行價(jià)值創(chuàng)新。 m 房地產(chǎn)智庫正確運(yùn)用限額設(shè)計(jì) ? 所謂限額設(shè)計(jì)，就是按照批準(zhǔn)的可行性研究報(bào)告的投資估算控制初步設(shè)計(jì)。 （國際廣場案例） ? 限額設(shè)計(jì)的對象：它可將上階段的設(shè)計(jì)審定的投資額和工程量先分解到各專業(yè)，后分解到各單位工程和分部分項(xiàng)工程，通過層層分解，實(shí)現(xiàn)對投資限額的控制管理。 m 房地產(chǎn)智庫正確認(rèn)識(shí)設(shè)計(jì)階段成本優(yōu)化 ? 傳統(tǒng)建筑設(shè)計(jì)院，并不能幫助保利地產(chǎn)企業(yè)全面控制設(shè)計(jì)階段的成本！中國大陸設(shè)計(jì)管理?xiàng)l塊分割嚴(yán)重，保利地產(chǎn)設(shè)計(jì)管理范圍遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于傳統(tǒng)的建筑設(shè)計(jì)院。 ? 保利地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)在需要的是精細(xì)的設(shè)計(jì)管理優(yōu)化。經(jīng)優(yōu)化后地下室部分減少建筑面積約 ，按每平米2500元估算，總價(jià)減少約 6250萬元，現(xiàn)正進(jìn)行進(jìn)一步優(yōu)化，通過抬高地下室標(biāo)高等方法，減少支護(hù)和土方工程量進(jìn)一步節(jié)約造價(jià)。主要優(yōu)化工作為：對從底到頂保持同樣截面尺寸的柱按受力不同分段選擇截面，減少鋼材約 5000噸，在鋼支撐的設(shè)計(jì)中，通過復(fù)核 SOM提供的計(jì)算，在國家規(guī)范許可的范圍內(nèi)降低部分安全系數(shù)，減少鋼材用量約 2023噸，合計(jì)約 7000噸，按每噸約 1萬元計(jì)算，減少造價(jià)約七千萬元。 ? 中環(huán)廣場鋁合金門窗定位及材料選擇： 鋁合金門窗價(jià)格主要由鋁型材、玻璃及五金配件組成，其中 鋁型材表面處理 有陽極氧化、電泳、粉末噴涂、氟碳噴涂、噴涂料是否加金屬粉等不同，前三種價(jià)格差別不大，氟碳噴涂增加約6000元 /噸，按門窗面積每平米 6kg計(jì)算，增加造價(jià)約 36元 /平米。 m 房地產(chǎn)智庫? 再如干掛石材和濕貼石材的費(fèi)用差異： 因干掛對石材剛度的要求，濕貼對石材重量的 限制，兩種墻面裝飾方式存在面材厚度不同引起造價(jià)不同以及干掛時(shí)鋼骨架與濕貼時(shí)砂漿的價(jià)格差異（可達(dá) 200300元 /平米）等。 ? 人防工程：人防面積， 因人防區(qū)的工程費(fèi)用比非人防區(qū)高，在規(guī)范允許的范圍內(nèi)盡量減少人防面積，因人防面積的計(jì)算方法較為繁瑣，需要仔細(xì)核查。 m 房地產(chǎn)智庫 （三）工程投標(biāo)階段的成本控制 項(xiàng)目建設(shè)階段控制的六大渠道： ? 通過招標(biāo)方式選擇好施工隊(duì)伍。 ? 對大宗材料和大型設(shè)備實(shí)行單獨(dú)招標(biāo)采購。 ? 按合同約定實(shí)際完成工作量支付工程進(jìn)度款。 m 房地產(chǎn)智庫如何在招標(biāo)階段有效控制工程造價(jià) ① 形成有效競爭。 ? 保證足夠數(shù)量，新增合格供方保持適當(dāng)比例。 ? 年度標(biāo)因使用方便、工程量增加可以有效提高效率，降低成本。例如白蟻防治、土壤氡濃度、室內(nèi)環(huán)境檢測和基坑監(jiān)測、沉降觀測、工程樁檢測等檢測項(xiàng)目。 m 房地產(chǎn)智庫② 管理程序到位選擇有實(shí)力守信用的施工或供貨單位。同時(shí)認(rèn)真組織考察評審，以項(xiàng)目管理組織認(rèn)定為主，公司資質(zhì)為次的考察觀念。 ? 使用經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)作為標(biāo)底。 ? 需要重新編制標(biāo)底的情況。 m 房地產(chǎn)智庫④ 根據(jù)各種承包方式的優(yōu)缺點(diǎn)和項(xiàng)目的具體情況合理選擇承包方式，重點(diǎn)考慮施工推進(jìn)和成本控制之間的矛盾和平衡 。 例如保利中心設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)要求較高的項(xiàng)目采用按定額計(jì)價(jià)，而西子灣東區(qū)或石樓項(xiàng)目采用總價(jià)包干。 ? 總價(jià)包干但留個(gè)別活口。 ? 按定額報(bào)下浮率。 ? 每種方式均有利有弊，一旦確定，就應(yīng)該揚(yáng)長避短，精心組織和管理，減少不必要的費(fèi)用發(fā)生，可以工程使甲乙雙方得到雙贏。 ? 合同中對價(jià)格組成及風(fēng)險(xiǎn)的約定應(yīng)全面，防止施工或結(jié)算時(shí)要求調(diào)價(jià)，同時(shí)為防止因風(fēng)險(xiǎn)考慮過高致使造價(jià)增高，需要認(rèn)真分析報(bào)價(jià)，核定施工單位所報(bào)措施及風(fēng)險(xiǎn)費(fèi)的合理性。乙方為完成本合同規(guī)定的工作所需考慮上述費(fèi)用及施工組織中的所有費(fèi)用均已在本合同價(jià)款內(nèi)，不再另外計(jì)取。 m 房地產(chǎn)智庫? 付款方式： 為調(diào)動(dòng)施工單位的工作積極性，建議工程進(jìn)度達(dá)到雙方約定的形象時(shí)支付工程款，而不是按每月完成工作量的 85