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源路精品時尚公寓項目發(fā)展定位報告_58p_前期策劃-在線瀏覽

2025-02-21 15:21本頁面
  

【正文】 ,先天商務(wù)氛圍濃厚l 昭示性好 —— 緊鄰城市主干道 “ 滇源路 ” ,臨街面長,昭示性好;l未來開發(fā)熱點區(qū)域 —— 商品房整體供應(yīng)量少;隨著未來企事業(yè)單位大 量入駐,區(qū)域投資價日漸凸顯,優(yōu)勢 項目核心價值點梳理l 區(qū)域形象差,目前消費層次較低l 鐵路距離項目近,不利于項目產(chǎn)品品質(zhì)的提升l 區(qū)域存在大量城中村,未來改造空間大,相應(yīng)的預(yù)期增量對項目形成競爭l 項目規(guī)模小,可操作空間小劣勢 項目目前面臨的壁壘非城市核心區(qū)域的小規(guī)模、高容積率的項目非城市核心區(qū)域的小規(guī)模、高容積率的項目物業(yè)突破方向究竟在哪里?物業(yè)突破方向究竟在哪里?讓我們從市場中尋找答案。讓我們從市場中尋找答案。市場環(huán)境下的物業(yè)發(fā)展方向判研、市場環(huán)境下的物業(yè)發(fā)展方向判研 住宅物業(yè)發(fā)展判研重點項目 區(qū)域 占地規(guī)模(畝 ) 容積率 綠化率( %) 物業(yè)類型 總戶數(shù)(戶 ) 車位 價格區(qū)間錦達豪庭 主城區(qū)  高層 198 140 7500惠豐新城 主城區(qū) 130 38 多層、小高層、 高層  1700 1500 3000—5000藝海天城 主城區(qū)       高層     均價 3400 建標(biāo)華城 開發(fā)區(qū) 多層、高層 1418 1194 4100花韻藍灣 北城區(qū) 45 花園洋房 671 110 6000河畔人家 北城區(qū) 42  高層 880 181 3200(一期已售完) 萬誠蒼洱大觀 北城區(qū) 41 別墅、花園洋房 141 暫無 待定 梨花溪 北城區(qū) 145 小高層、別墅  600 386 1300—6000藝墅花鄉(xiāng) 北城區(qū) 116 7 27 高層?。ㄈ保?800 240 6800—7500 洱海莊園 北城區(qū) 450 41  公寓、別墅、 小高層、洋房 2200 2023 4500—75007000700700 洋房、別墅 12023 368別墅 12023145145別墅 60008101000住宅、公寓、別墅   暫無 暫無 暫無 公寓、別墅 601293海東 洱海龍灣 海東區(qū)容積率低物業(yè)類型以別墅、花園洋房為主 主城區(qū)容積率高物業(yè)形態(tài)主要以高層為主北城區(qū)放量大,容積率高,物業(yè)類型多樣化—— 中心區(qū)已是寸土寸金,開發(fā)力度逐漸減弱,目前住宅主力開發(fā)方向集中在北片區(qū)和東片區(qū),產(chǎn)品供應(yīng)以洋房、別墅等中高端品質(zhì)的改善型產(chǎn)品為主,中檔投資型物業(yè)相對欠缺;目前市場供應(yīng)局面未來下關(guān)待售項目:河畔人家 2期、財富中心、建標(biāo)華城、昌茂大廈、梨花溪四期等共計 13個項目將陸續(xù)推出或銷售。城中村改造項目:目前大理市舊改項目眾多,達到 18個,后續(xù)開發(fā)量巨大,且改造格局集中于主城區(qū),對整個項目存在很大的壓力住宅物業(yè)發(fā)展判研 —— 下關(guān)市場未來供應(yīng)量持續(xù)井噴,主要表現(xiàn)為 13個待售項目和9個城中村改造項目的放量沖擊所帶來的競爭壓力??蛻糁脴I(yè)流向的局面分析:主城區(qū)開發(fā)力度減弱,客戶向外流出;隨著大理城市規(guī)劃東移,經(jīng)開區(qū)將加大開發(fā)力度;更多城市地緣客戶會選擇在經(jīng)開區(qū)置業(yè);216。而此類客戶群所能接收的產(chǎn)品大部份是以低價為主的產(chǎn)品,對產(chǎn)品的要求主要是生活配套完善。價格接受能力的局面分析 通過對大理購房分析,從價格段客群占比中可以看出,目前大理市場客戶對物業(yè)價格承受能力大部份集中在 30—65 萬之間。緊鄰主城區(qū),享受市中心配套216。緊鄰城市主干道 “ 滇源路 ” ,臨 街面長,昭示性好;216。地塊規(guī)模小,不成規(guī)模216。區(qū)域目前形象檔次差,居住感不 強烈216。區(qū)域位于城市發(fā)展主軸線,未來 發(fā)展?jié)摿Υ?16。置業(yè)客戶逐漸東移,為區(qū)域住宅 物業(yè)發(fā)展提供客源支撐216。品質(zhì)型開發(fā)企業(yè)進駐,對本地開 發(fā)水平的要求逐漸提高SO策略:發(fā)揮優(yōu)勢,搶占機會 ——充分利用地塊特性,依靠局部細節(jié)景觀優(yōu)化設(shè)計,打造小面積高性價比的投資、剛需型精品物業(yè);填補市場空缺,滿足定向消費群體需求SW策略:放大優(yōu)勢,規(guī)避劣勢 ——站位年青一族,充分利用地塊臨街昭示性好的優(yōu)勢,依靠時尚立面打造及以年青一族 “ 樂活 ” SOHO領(lǐng)地的概念進行包裝,附有生活態(tài)度的 LOFT產(chǎn)品設(shè)計,吸引城市白領(lǐng)人群置業(yè)住宅物業(yè)發(fā)展 SWOT 分析綜合上述分析可看出,本地塊發(fā)展住宅物業(yè)的優(yōu)勢大于劣勢,存在一定的市場機會,發(fā)展住宅物業(yè)可行;但要從競爭激烈的市場中脫穎而出,必須結(jié)合地塊實際情況走差異化住宅路線,從產(chǎn)品設(shè)計,概念包裝方面下足功夫。時間成本和資金回籠不利。銷售價格將超出市場價格,造成價格虛高,返租條件配合不到位給項目帶來巨大銷售風(fēng)險;對開發(fā)商后續(xù)返租的兌現(xiàn)能力有較高的要求;使用權(quán)周期到后對項目會造成混亂,帶來一定的法律風(fēng)險。由此建議該項目最終的發(fā)展規(guī)劃方向是全部進行銷售,走短平快的線路。因此,不建議發(fā)展該類物業(yè)。塑造高性價比的產(chǎn)品定位來提升項目整體價值。n住宅物業(yè)單獨存在n酒店物業(yè)單獨存在n辦公物業(yè)單獨存在市場需求是多元化的,單一的物業(yè)功能無法滿足市場需求,對實現(xiàn)項目價值產(chǎn)出助力不明顯結(jié)合市場競爭、需求及去化難度對上述三種物業(yè)發(fā)展可行性機會和難點評估分析得出,本地塊發(fā)展住宅物業(yè)相對于其他兩種物業(yè)形態(tài)來說,存活機會較大,市場更容易接受。未來發(fā)展?jié)摿Υ髇 距離主城區(qū)近,交通便利,通達性極佳n 兩面臨街,地塊昭示性好n目前大理市場客戶對物業(yè)價格承受能力大部份集中在 30—65 萬之間。n小戶型物業(yè)可作為本項目市場競爭的突破產(chǎn)品。區(qū)域遠景規(guī)劃價值、市政利好朝向是本項目站位的基礎(chǔ)252。252。公寓產(chǎn)品為 3860㎡ 平層戶型,憑借旅游大盤概念包裝、優(yōu)越的自然資源及全方位綜合型內(nèi)部配套支撐公寓產(chǎn)品賣點,售價 8000元 /㎡ 。本項目由于自身規(guī)模小,限制了其利用自身配套等外部賣點來實現(xiàn)產(chǎn)品價值的提升。固本項目小戶型產(chǎn)品應(yīng)從產(chǎn)品內(nèi)部附加空間的優(yōu)越性設(shè)計來體現(xiàn)同等
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