某房地產(chǎn)營(yíng)銷目標(biāo)達(dá)成策略溝通案-在線瀏覽
2025-02-19 22:09本頁面
【正文】 價(jià)格 五礦萬境水岸 以消化剩余的70140平 24房為主 約 400套 內(nèi)部認(rèn)購(gòu)去化約 130套（均價(jià) 6000），之后去化約 50套（均價(jià) 6500），目前月均去化 15套（均價(jià)6600）； 按照目前去化速度，上半年將以消化目前貨源為主，下半年起將推新品 6500 德思勤城市廣場(chǎng) 推 40200平的公寓，同時(shí)推15300平的商鋪 公寓約1000套 目前未開盤，未做客戶升級(jí)動(dòng)作， 預(yù)計(jì)上半年開盤，以公寓和商鋪為主，下半年或?qū)⒓油破渌麠澨?hào)公寓 報(bào)價(jià)1000013000（含精裝修） 瓏璟臺(tái) 目前以銷售開盤剩余貨源為主，預(yù)計(jì) 3月份起加推新貨源 約 500套 共銷售約 260套，目前客戶量非常少，月均銷售不到 10套 目前瓏璟臺(tái)基本無大的銷售動(dòng)作，預(yù)計(jì)上半年將維持現(xiàn)狀，而下半年將加大推廣及出貨力度 5200 喜盈門范城 預(yù)計(jì) 3月首推商鋪和 4080平公寓 約 1000套 未開盤 上半年基本以公寓和商鋪為主，下半年將推新品 報(bào)價(jià) 8500（含精裝修） 湘府十城 上半年推 60102平 23房， 約 6萬方 目前月均去化不到 10套 上半年以消化原有約 400套存貨，下半年推新品 6400 翡翠云天 上半年以銷化已推 80160平尾貨為主 約 目前銷售緩慢，月均去化 約 8套 7月加推新貨， 6100 World Union 市場(chǎng)小結(jié) 政策調(diào)控： 政策調(diào)控不動(dòng)搖，政策從緊，短期內(nèi)市場(chǎng)走勢(shì)依然不容樂觀； 金融調(diào)控：信貸政策有所松動(dòng)，旨在保障市場(chǎng)剛性需求購(gòu)房，對(duì)本項(xiàng)目剛需產(chǎn)品銷售有一定利好； 長(zhǎng)沙市場(chǎng)：年初銷量上升實(shí)質(zhì)為以價(jià)換量 ,長(zhǎng)沙樓市并未真正回暖，市場(chǎng)前景仍需保持謹(jǐn)慎； 區(qū)域市場(chǎng)：區(qū)域低價(jià)樓盤充斥，形成價(jià)格干擾，并分流區(qū)域客源。 World Union 綜合體價(jià)值兌現(xiàn) 鉑爾曼酒店的引進(jìn)和即將舉辦的簽約儀式將有效支撐項(xiàng)目綜合體價(jià)值，實(shí)現(xiàn)價(jià)值兌現(xiàn)，但后續(xù)大型商超的引進(jìn)對(duì)綜合體價(jià)值的提升更具影響力。 項(xiàng)目綜合體形象未成型，難以支撐高價(jià)，需更多利好價(jià)值支撐！ World Union 2023年項(xiàng)目營(yíng)銷背景 2 宏觀市場(chǎng)及區(qū)域市場(chǎng)背景 項(xiàng)目自身?xiàng)l件背景 客戶背景 World Union 項(xiàng)目從 9月初進(jìn)外展點(diǎn)，到 11月中開始進(jìn)行辦卡，截止至 3月 7日，共辦卡 475張（定存 168張，普卡 307張），由于蓄客時(shí)間過長(zhǎng)，近 50%辦卡客戶流失。 客戶構(gòu)成 World Union 區(qū)域性地緣客戶占主導(dǎo)，且大部分為剛需客戶，區(qū)域外項(xiàng)目影響力較低，客戶來源需要擴(kuò)大。 現(xiàn)階段客戶對(duì)于價(jià)格的心理預(yù)期普遍偏低，半數(shù)以上集中在 6300－ 6500元每平米范圍內(nèi)。 World Union 營(yíng)銷目標(biāo)再審視： 實(shí)現(xiàn)銷售額 4億元，回款率超過 90%； 從市場(chǎng)、項(xiàng)目和客戶背景來看， 2023年華悅城營(yíng)銷思路應(yīng)遵循： 價(jià)格安全、推售緊密、形象提升、價(jià)值兌現(xiàn)四大原則 World Union 2023年項(xiàng)目整體營(yíng)銷策略 3 World Union 面對(duì) 2023年 不明朗的宏觀市場(chǎng)環(huán)境 、 區(qū)域價(jià)格干擾 以及 項(xiàng)目處于綜合體價(jià)值初步發(fā)聲期 的綜合背景，遵循價(jià)格安全、推售緊密、形象提升、價(jià)值兌現(xiàn)營(yíng)銷思路，以 安全、平穩(wěn)、快速的銷售模式 ，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，確保目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。 小步快跑原則，快速出貨，合理安排推售，預(yù)留足夠的蓄客期，確保熱銷 World Union 推售策略 考慮全年推貨量以及前期的蓄客情況，同時(shí)為保障每次推售有足夠長(zhǎng)的蓄客期，首批推售必須在 6月份推出，以降低后續(xù)推售的蓄客壓力。 ?目標(biāo)角度： 4億銷售額， 8萬方住宅 1萬方商業(yè)，勢(shì)必需要多次推售方能實(shí)現(xiàn)，針對(duì)每次推售必須預(yù)留足夠蓄客期以作為客戶支撐，保障熱銷； 建議首批推盤時(shí)間： 6月上旬 World Union 推售策略 全年推售鋪排：住宅分 5次推售，首推 2棟，后續(xù)每次推售 1棟，確保每次推售的蓄客期在 30－ 45天；商業(yè)分 2次集中推售，每次推售3棟住宅底商，將 C2地塊商業(yè)全部推出。 首批推盤價(jià)格以市場(chǎng)前排價(jià)格為參考，在保障合理的利潤(rùn)率條件下堅(jiān)持安全出貨原則，重在熱銷，奠定市場(chǎng)影響力 首批推盤建議價(jià)格： 6600－ 6800元 /平米 五礦萬境水岸： 6400元 /平米 金域華府： 7400元 /平米（精裝） 喜盈門： 8500元 /平米（精裝 1500） World Union 價(jià)格策略 在項(xiàng)目綜合體價(jià)值不斷兌現(xiàn)，項(xiàng)目影響力提升的情況下，后續(xù)價(jià)格小幅攀升，預(yù)計(jì)整體均價(jià)突破 7500元 /平米。 關(guān)鍵動(dòng)作 1 起勢(shì)活動(dòng) —— 通過奢侈品展或商超簽約儀式吸引眼球，制造話題，引起市場(chǎng)關(guān)注 World Union 關(guān)鍵動(dòng)作 2 提升產(chǎn)品品質(zhì) —— 品質(zhì)公共空間、尊貴入戶大堂、智能安防門鎖 產(chǎn)品品質(zhì)是客戶關(guān)注度較高的因素，周邊普宅項(xiàng)目此項(xiàng)展示均比較到位，華悅城產(chǎn)品品質(zhì)建議進(jìn)一步加強(qiáng)。 World Union 關(guān)鍵動(dòng)作 4 綜合體兌現(xiàn) —— 酒店商超的引入簽約等直接決定客戶對(duì)項(xiàng)目的信任度 酒店商超是高端綜合體項(xiàng)目不可或缺的因素，對(duì)于項(xiàng)目形象和銷售有極大的促進(jìn)作用。 前期簽約籌備 第二重動(dòng)作：提前至認(rèn)籌期間進(jìn)行客戶征信查詢，對(duì)客戶信貸情況進(jìn)行摸排，及時(shí)解決客戶潛在的購(gòu)房信貸問題； 第三重動(dòng)作：在客戶認(rèn)籌期間即開始客戶簽約資料的收集整理，在客戶簽約的第一時(shí)間內(nèi)遞交至銀行，提高簽約速度； 第一重動(dòng)作：除開發(fā)貸銀行外，運(yùn)用公關(guān)手段，選取放款速度快、信貸條件低的銀行作為貸款銀行。 客戶把控與維系 通過強(qiáng)有力的線上推廣和多渠道線下拓客等手段吸引目標(biāo)客戶上門； 通過客戶摸排梳理、預(yù)銷控措施
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