【正文】 本項(xiàng)目作為城市核心區(qū)的舊改項(xiàng)目，也一 定會(huì)遵循前期以區(qū)域周邊客戶為主的規(guī)律 他們是： ?省政府、區(qū)政府公務(wù)員 /企事業(yè)單位職工 ?周邊武漢理工大學(xué)、武漢科技大學(xué)科教學(xué)院、十五中、武工大附中等高收入教師群體 ?中南路商務(wù)圈辦公的私企老板、職業(yè)經(jīng)理人以及高收入白領(lǐng) ?武漢大學(xué)醫(yī)學(xué)院、洪山醫(yī)院廣州軍區(qū)武漢總醫(yī)院、省婦幼保健院、武漢大學(xué)口腔醫(yī)學(xué)院等高收入醫(yī)療工作者 ?以及區(qū)域內(nèi)的私營企業(yè)主及個(gè)體工商業(yè)主 …… 他們一般文化水平和社會(huì)地位較高、一般遵循傳統(tǒng)價(jià)值理念、對(duì)于事物具有自己獨(dú)立的見解、對(duì)于前景和規(guī)劃的理解和接受能力較強(qiáng) …… 區(qū)域內(nèi)目標(biāo)客戶搜索 區(qū)域內(nèi)客戶 客戶類型一： 收入水平高，出于自身工作、娛樂、子女教育等因素考慮，在城市中心置業(yè)是他們的首選，本項(xiàng)目強(qiáng)大的區(qū)位優(yōu)勢(shì)以及超大的項(xiàng)目規(guī)模是吸引他們的主要原因 客戶類型二： 收入水平一般，自身對(duì)項(xiàng)目區(qū)域具有特殊情感，自身情感認(rèn)同以及良好的生活便利度是項(xiàng)目吸引他們的主要原因 典型客戶：區(qū)域內(nèi)公務(wù)員、企事業(yè)單位職工；周邊 高校教師、大型三甲醫(yī)院醫(yī)生 典型客戶：項(xiàng)目周邊“原住民” ——拆遷戶、私營企業(yè)主、個(gè)體工商戶 本項(xiàng)目承載的歷史使命和發(fā)展商對(duì)項(xiàng)目的期望使得盡快引爆區(qū)域外市場(chǎng)成為客戶定位的重點(diǎn) 傳統(tǒng)的區(qū)域臵業(yè)觀念 天然形成的城市格局 周邊環(huán)境、形象的影響 交通條件的制約 …… 誰將成為跨區(qū)臵業(yè)的先鋒 客戶層次：中高端 籍貫屬性： 武漢人： 籍貫是武漢 事業(yè)移民： 在武漢長期工作的外來人員 外地人： 武漢周邊（“ 1+8”城市圈及省內(nèi)主要城市） 來源區(qū)域： 按照武昌、漢口和漢陽、外地進(jìn)行劃分 基于客戶來源對(duì)客戶進(jìn)行分類分析 外地人 事業(yè)移民 武漢人 武昌 漢口和漢陽 外地 籍貫屬性 來源區(qū)域 E B D A C 傳統(tǒng)武漢人對(duì)區(qū)域及距離敏感性強(qiáng)， 而事業(yè)移民及外地人愿意為資源和底蘊(yùn)付出時(shí)間成本 ?傳統(tǒng)武漢人 由于對(duì)武漢三鎮(zhèn)固有格局的矜持和交通現(xiàn)實(shí)狀況的阻隔，置業(yè)區(qū)域選擇集中在本區(qū)域，基本不會(huì)考慮跨區(qū)置業(yè)；在選擇作為第一居所時(shí)，一般希望車程在半小時(shí)以內(nèi)； ?事業(yè)移民 群體更多的考慮的是周邊的資源、居住環(huán)境以及區(qū)域底蘊(yùn)，往往對(duì)區(qū)域距離相對(duì)模糊，愿意為更好的資源付出時(shí)間成本； ?外地人 由于要以武漢為平臺(tái)，會(huì)更多考慮所選區(qū)域的城市化程度以及對(duì)內(nèi)、外的交通便捷性。 所謂地產(chǎn)因子，指的是一個(gè)建筑地塊所具備的適宜建造某種功能建筑的條件和質(zhì)素。 項(xiàng)目產(chǎn)品定位是一個(gè)相對(duì)復(fù)雜的過程，主要取決的因素有： 項(xiàng)目所在區(qū)位呈現(xiàn)以下特點(diǎn)： 區(qū)域形象： 立足武昌中心區(qū)，輻射漢口、漢陽及周邊城市 地理位置： 緊鄰城市內(nèi)環(huán)線，城市中心 強(qiáng)勢(shì)資源： 地鐵二號(hào)線、四號(hào)線，新武昌火車站，區(qū)域交通環(huán)境不斷改善 在土地屬性及規(guī)劃批準(zhǔn)使用條件上， 項(xiàng)目表現(xiàn)出：地塊南北跨度較大、容積率適中、南部地塊與主體地塊分隔等特點(diǎn)。 產(chǎn)品功能方向 住宅發(fā)展分析 指標(biāo)角度： 容積率適中，地塊規(guī)模大且較為集中 開發(fā)角度 ： 周邊存在道路、變電站、高壓走廊等負(fù)面因素，規(guī)劃時(shí)應(yīng)予以考慮 市場(chǎng)角度： 目前周邊區(qū)域住宅存在產(chǎn)品單一、配套欠缺、附加值低狀況 本案通過產(chǎn)品多元化、控制面積、控制總價(jià)，增加附加值，營造高性價(jià)比形象，在高檔市場(chǎng)營造較強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)力 綜合評(píng)估： 適合發(fā)展中高檔住宅 居住發(fā)展方向研究 根據(jù)項(xiàng)目容積率和占地規(guī)模，住宅部分通?？赡艹霈F(xiàn)三種產(chǎn)品形式的組合方式 根據(jù)項(xiàng)目地塊規(guī)劃條件以及資源優(yōu)勢(shì)，通過項(xiàng)目研究可以看到在容積率在 2左右的情況下，一般可能出現(xiàn)的產(chǎn)品形式有以下幾種： 容積率 =2 純小高層（高層）社區(qū) 小高層、多層混合社區(qū) 高層（小高層）、低密度類別墅社區(qū) 對(duì)項(xiàng)目整體形象的樹立貢獻(xiàn)不足 提升項(xiàng)目形象、 收益最大化 臨時(shí)性居?。üⅲ┌l(fā)展分析 指標(biāo)角度： 符合發(fā)展指標(biāo) 開發(fā)角度： 周邊配套成熟，地段中心，具有商業(yè)商務(wù)氛圍，有開發(fā)可能 市場(chǎng)角度： 區(qū)域市場(chǎng)早期公寓型物業(yè)市場(chǎng)認(rèn)可度較高 綜合評(píng)估： 可行且風(fēng)險(xiǎn)較小 商務(wù)發(fā)展方向研究 指標(biāo)角度： 項(xiàng)目用地各方向均不臨主干道，通達(dá)性有所欠缺 開發(fā)角度： 項(xiàng)目北端地塊位于城市核心，商務(wù)氛圍濃厚，具備商務(wù)發(fā)展基本條件 寫字樓開發(fā)成本高，風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較大，但有利于建立企業(yè)及項(xiàng)目品牌，具有發(fā)展價(jià)值 市場(chǎng)角度： 中南區(qū)域目前為武昌高檔寫字樓最密集地區(qū)，商務(wù)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈 綜合評(píng)估： 可行但具有具有一定風(fēng)險(xiǎn) 商業(yè)發(fā)展方向研究 指標(biāo)角度： 有較高公建比例要求，將商業(yè)價(jià)值充分挖掘是項(xiàng)目定位的重要方面之一 開發(fā)角度： 地塊近鄰三大商圈，商業(yè)價(jià)值具有挖掘空間； 本項(xiàng)目未來 3萬多位業(yè)主成為潛在消費(fèi)客戶； 考慮企業(yè)發(fā)展目標(biāo)，項(xiàng)目商業(yè)將以出售作為主要開發(fā)目標(biāo)。 【 項(xiàng)目整體效果圖 】 “ 蘋果二十二院街”堪稱是整個(gè)蘋果社區(qū)的“靈魂之作”，用三十多個(gè)由中國民居建筑文化符號(hào)和現(xiàn)代建筑手法平行構(gòu)臵的現(xiàn)代院落建筑構(gòu)成，這些院落錯(cuò)落有致地散布在綠地上，蔓延出胡同與巷弄，形成曲折有致的天然街景，構(gòu)成一個(gè)有著深厚文化內(nèi)涵的城市建筑群落。 “蘋果二十二院街”是風(fēng)格獨(dú)特的中國現(xiàn)代院落商街，是完全獨(dú)立存在的商街。 【 商街效果圖 】 商業(yè)案例研究二 上海逸飛創(chuàng)意街由 已故著名藝術(shù)家陳逸飛先生生前親自策劃，英國 ALSOP公司完成整體概念設(shè)計(jì)， 建筑形態(tài)極具創(chuàng)意，富含藝術(shù)氣息，是藝術(shù)與商業(yè)的完美結(jié)合。 ，藝術(shù)化的商業(yè)更具生命力 ，開放的 街區(qū)商業(yè)與道路、與城市保持密切連通 聚集人氣，能夠形成知名度，帶來城市名片效應(yīng) ，商業(yè)提升居住品質(zhì) 案例對(duì)本項(xiàng)目商業(yè)的啟示 走差異化路線 不是從規(guī)模上 而是從業(yè)態(tài)上、檔次上及建筑形態(tài)上著手 本項(xiàng)目商業(yè)發(fā)展方向： 打造武昌乃至大武漢獨(dú)樹一幟的高檔特色街區(qū)商業(yè) 特色風(fēng)情街 便捷的步行距離 特色街區(qū)指示 /街名 開放的街道 實(shí)用的公共設(shè)施 動(dòng)感、趣味 /生活 /文化 自然的步行系統(tǒng) 標(biāo)志點(diǎn) 景觀元素 核心交匯點(diǎn) 建立分界線 優(yōu)勢(shì)展示 提升項(xiàng)目附加值 單元陣列式創(chuàng)新布局商業(yè)街 ：擯棄以住宅底商作為商業(yè)街的普通發(fā)展模式 ， 利用模式創(chuàng)新吸引眼球 ， 提升項(xiàng)目知名度及附加值 。 【 風(fēng)情街形態(tài)示意 】 特色資源利用 －－廠房改造的酒吧 /餐廳 /創(chuàng)意工作室 住宅 中高檔 、 建筑形態(tài)多元化 產(chǎn)品特點(diǎn)： 控制戶型面積 ， 增加附加值 主力客戶 ：區(qū)域內(nèi)公務(wù)員、企事業(yè)單位職工；周邊高校教師、大型三甲醫(yī)院醫(yī)生 臨時(shí)性居住 公寓 （ 產(chǎn)權(quán)式酒店式公寓 ） 產(chǎn)品特點(diǎn)： 面積小 ， 總價(jià)低 ， 適合投資或過渡居住 主力客戶 ：青年白領(lǐng) 、 投資客戶 商務(wù) 高檔寫字樓 產(chǎn)品特色：形象好 ， 配臵合理 、 管理到位 主力客戶：大中型企業(yè) 、 武漢及外地投資客戶 商業(yè) 獨(dú)特風(fēng)情商業(yè)街 產(chǎn)品特色：風(fēng)格獨(dú)特 、 富含藝術(shù)氣息 主力客戶：餐飲 、 娛樂 、 創(chuàng)意行業(yè)自營商家 ， 投資客 各可行物業(yè)發(fā)展形態(tài)建議 項(xiàng)目形象定位 縱觀武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)，武漢天地、世茂錦繡長江等高端大盤均擁有一線江景資源的強(qiáng)力支撐，即將入市的復(fù)地 .東湖國際也依托東湖的自然景觀提升項(xiàng)目的整體形象。 項(xiàng)目資源 市場(chǎng)形象 027社區(qū)（ 5800） 靜安上城（ 7000） 御景名門（ 6400） 水岸星城（ 8500） 東湖國際 本案 武漢天地 世茂錦繡長江 項(xiàng)目整體定位 新武漢 百萬方 復(fù)合功能發(fā)展區(qū) 新武漢： 中部崛起、“ 1+8” 城市圈、軌道交通、舊城改造 〃〃〃 武漢擁有千載難逢的發(fā)展契機(jī) 百萬方： 城心 120萬方超大規(guī)模 復(fù)合功能發(fā)展區(qū)： 復(fù)合功能是項(xiàng)目在產(chǎn)品上的特點(diǎn)，也是項(xiàng)目未來重要競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)之一 案名建議一： 百年 .又一城 ?百年前，早已是享譽(yù)海外的大都市 ?百年后，幾經(jīng)沉浮，武漢欲重回巔峰 ?百年的等待，迎來又一座憾世新城 案名建議二： 故地 GRADE ?城市的變遷，總是讓人充滿回憶 ?故地重游，定有另一番感觸 ?不經(jīng)意間，已經(jīng)步入另一個(gè)階層 產(chǎn)品布局建議 地塊與外界的關(guān)系對(duì)價(jià)值及布局造成的影響 價(jià)值點(diǎn)： 近鄰三大商圈，商業(yè)、商住價(jià)值明顯 在規(guī)劃布局時(shí)，要優(yōu)先考慮將酒店、商業(yè)街區(qū)等配套分布于此，充分利用其良好的昭示性，最大限度地提升自身形象以及傳播口碑 價(jià)值點(diǎn)： 中心區(qū)位、環(huán)境優(yōu)美 —— 居住價(jià)值 位于地塊中心，出入自如、動(dòng)靜相宜，大量原生態(tài)植被，描繪出氣度不凡、大隱于市的寫意人生，建議規(guī)劃高檔住宅及部分低密度類別墅產(chǎn)品 價(jià)值點(diǎn)： 近鄰主干道、周邊相對(duì)嘈雜 —— 居住配套 離城心較遠(yuǎn)，一期地塊相對(duì)隔離，周邊配套及形象較差，不宜規(guī)劃項(xiàng)目最高端產(chǎn)品；與其他部分相比土地利用價(jià)值相對(duì)較低，可考慮將學(xué)校、會(huì)所、運(yùn)動(dòng)場(chǎng)地等社區(qū)配套規(guī)劃于該區(qū)域 五期 住宅： 花園洋房 電梯洋房 六期 住宅： 高層兩房三房 復(fù)式 丁字橋 石牌嶺 雄楚大道 N S W E 產(chǎn)品布局及分期建議 布局原則： ?充分發(fā)揮各地塊資源優(yōu)勢(shì)； ?針對(duì)住宅產(chǎn)品與商務(wù)、商業(yè)產(chǎn)品的不同特性分區(qū)擺布，力爭(zhēng)使相互價(jià)值共同提升； ?考慮到地塊區(qū)位、外部環(huán)境因素以及資源利用最大化，將會(huì)所、運(yùn)動(dòng)設(shè)施等社區(qū)配套布局在資源相對(duì)缺乏區(qū)域。 中小戶型建議 通過控制面積、增加附加值，使中小戶型住宅具有較高的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。 亮點(diǎn)三：倒凸窗 倒凸窗窗臺(tái)客戶可根據(jù)需要拆卸 ，從而達(dá)到贈(zèng)送面積的目的 中等面積戶型建議 二房二廳 建筑面積：約 82平方米 通過凸窗 、 錯(cuò)層露臺(tái)及空中花園等贈(zèng)送實(shí)惠面積 ， 充分保證戶型舒適性 。 類別墅產(chǎn)品戶型建議 多層洋房產(chǎn)品特點(diǎn)： ? 每?jī)蓪右粦? ? 每戶客廳挑高 6米 ? 6米高闊綽陽臺(tái) ? 在普通的多層基礎(chǔ) 上，創(chuàng)造出別墅居住 的空間效果 戶型配比建議 產(chǎn)品形式 面積區(qū)間 物業(yè)形態(tài) 面積 面積比 合計(jì) 一房 4550 高層住宅 約 14萬方 15% 58% 5065 公寓 約 6萬方 6% 二房 7090 高層住宅 約 30萬方 31% 8090 公寓 約 6萬方 6% 小三房 104115 高層住宅 約 20萬方 21% 29% 大三房 120140 高層住宅 約 8萬方 8% 四房 150160 復(fù)式 約 3萬方 3% 13% 160180 多層洋房 約 10萬方 10% 總計(jì) 97萬方 100% 100% 營銷推廣 肆 PART FOUR 產(chǎn)品的 更新 與 創(chuàng)新 是本案立于不敗之地的基礎(chǔ) 在長達(dá) 5年的工程進(jìn)度與推盤方式都必須站定 市場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)者 地位 總主題：當(dāng)世界聚焦武漢，我們以百年城見證未來 產(chǎn)品：高層＋小高層 主題：武昌等待重新起動(dòng) 產(chǎn)品：商業(yè)及配套 主題：財(cái)富百年，扼守中南 產(chǎn)品：精裝小高層＋高層小戶型、 產(chǎn)權(quán)式酒店式公寓 主題：城市萬有引力 產(chǎn)品：高層＋超高層 主題：成熟