【正文】 小高 100—108 ， 122平米 30004000 周邊居民，職工、部分潁上鄉(xiāng)鎮(zhèn)客 戶龍騰萬霖花苑 多層、小高 80兩房、 120三房小高 3200（小高層 ） 無 周邊居民以及鄉(xiāng)鎮(zhèn)客群各區(qū)主要樓盤列表板塊區(qū)域 案名　規(guī)模（萬平米）物業(yè)類型 （在售）主力面積 均價（元 /平米）后續(xù)推貨量客源泉水灣 約 多層 一期尾房 80110左右兩房、三房 3000 周邊居民、西北商貿(mào)城生意 人、北部鄉(xiāng)鎮(zhèn)客群電力名園 20 洋房、別 墅、高層 三期 7120三房 33003400 內(nèi)部職工、周邊企事業(yè)單位員 工、北部鄉(xiāng)鎮(zhèn)客群穎西北板塊中泰名城 11 多層、小高 小高： 87兩房 120三房 3200 北部太和縣及其他鄉(xiāng)鎮(zhèn)以及 西北商城生意人百合康城 約 多層、高層 89兩房、 100三房 33003400 區(qū)內(nèi)換房客戶及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)外來 客戶依泉庭院 20 多層、高層 8090兩房、 130 三房 估 3100左右未開盤 20 ——經(jīng)開區(qū) 富安森活印象 14 多層、小高80兩房、 90三房 2600 周邊居民，職工、部分潁上鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶廣城四季花都 多層 阜陽中端收入人群、周便鄉(xiāng)鎮(zhèn)穎東 御龍灣 約 多層、小高 102108三房 2800 阜陽中端收入人群、周便鄉(xiāng)鎮(zhèn)各區(qū)主要樓盤列表老城中心板塊 —— 老城商務(wù)中心區(qū)環(huán)境：商業(yè)配套齊全，地段優(yōu)勢明顯，寸土寸金物業(yè)：多以商住綜合為主，戶型偏大，價格： 40004400左右，消化較慢客源：區(qū)域企事業(yè)單位公務(wù)員、周邊生意人、其它區(qū)域換房客戶以及周邊縣城（太和）生意人穎西南新政板塊 —— 政策導(dǎo)向新區(qū)環(huán)境：處于城市向西、向南發(fā)展軸線，緊鄰規(guī)劃政務(wù)新區(qū)，為居住、文化、科教為主，未來區(qū)域前景廣闊，且區(qū)域內(nèi)無工業(yè)區(qū)，適宜居住，但目前周邊生活配套尚不齊全物業(yè)：多以 20萬方以上大盤為主，多層為主，大規(guī)模高層亦有出現(xiàn)，區(qū)域內(nèi)高端物業(yè)樓盤拔高了區(qū)域整體形象價格： 35004000左右，僅次于老城中心區(qū)客源：多以周邊縣城換房客戶為主，個別高端樓盤亦有大部分政府公務(wù)員、企事業(yè)單位等高收入追求品質(zhì)換房客戶，亦有部分投資客經(jīng)開區(qū)、穎東板塊環(huán)境：城市發(fā)展較慢區(qū)域，穎東區(qū)域由于布有鐵路，以物流居住為主；經(jīng)開區(qū)為工業(yè)園區(qū)，廠房眾多，環(huán)境較為嘈雜，形象一般物業(yè)：多層、小高為主；產(chǎn)品多以 80100平米中小戶型為主，價格： 24002800，單價、總價相對較低，客源：多為中低收入人群、及周邊職工，亦有大部分周邊縣城客戶穎西北板塊 —— 北部商貿(mào)新區(qū)環(huán)境：區(qū)域新興樓盤眾多，距市中心較近，以商貿(mào)、輕工為主物業(yè)：多層為主，部分小高層凸現(xiàn)，樓盤規(guī)模適中價格： 3000－ 3400 客群：周邊單位職工、商貿(mào)城及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)生意人老城中心板塊穎西南新政板塊經(jīng)開區(qū)板塊穎西北板塊穎東人民路潁河路清河路雙清路板塊特征及區(qū)域價格老城中心板塊穎西南新政板塊經(jīng)開區(qū)板塊穎東人民路潁河路清河路雙清路價格穎西北板塊： 30003400老城中心板塊： 40004400穎西南板塊： 35004000穎東、經(jīng)開區(qū)板塊： 24002800阜陽房產(chǎn)價格以老城中心區(qū)為主導(dǎo)，價格最高，穎西南板塊及穎西北板塊次之，穎東及經(jīng)開區(qū)板塊最低，區(qū)域價格層次明顯老城中心區(qū)引領(lǐng)整個市場，各區(qū)價格層次明顯客源分析 各板塊除以區(qū)域內(nèi)部少量客戶外，周邊縣城客戶占到一半以上，（太和、潁上、阜南等地）。整體營銷推廣現(xiàn)狀 阜陽在售住宅項目多位本地開發(fā)商，缺少與營銷代理公司的合作，除個別樓盤，整體營銷水平一般，尚停留在初級階段。p 阜陽在售樓盤以老城中心區(qū)為主，不斷向外擴(kuò)展，形成穎西北、穎西南、穎東經(jīng)開區(qū)幾個板塊共存的格局，城市格局逐漸拉開；p 板塊差異明顯，各區(qū)域功能分區(qū)明顯，城市向西向南發(fā)展，穎西南板塊未來發(fā)展空間較大，區(qū)域前景廣闊；p 老城中心區(qū)引領(lǐng)整個市場，各區(qū)價格層次明顯。p 房產(chǎn)整體市場營銷水平一般，亟待于提升。l宏觀經(jīng)濟(jì)l阜陽整體住宅市場分析l住宅市場微觀分析l典型競爭個案典型競爭個案 1項目位置 阜王路與潁南路交口用地 /總建 385畝 /50萬方綠化率 40%物業(yè) 合肥順昌物業(yè)管理公司中央景觀區(qū) 區(qū)內(nèi)近 5萬平米濱河森林公園（ 500米景觀水岸， 100米寬原生態(tài)河濱景觀）建筑風(fēng)格 簡歐式周邊配套 緊鄰市政規(guī)劃清河森林公園、天馬菜市、華聯(lián)超市、中醫(yī)院、十五中、小學(xué)、雙語幼兒園總戶數(shù) 4600戶商業(yè)網(wǎng)點 70000平米商業(yè)社區(qū)首次開盤時間 未推貨量 近 39萬方潁南路阜王路一期二期規(guī)劃三期基礎(chǔ)信息易景國際花園p地段優(yōu)勢 ：城市新老城區(qū)過渡地帶，城市向西、向南發(fā)展的軸心方向，為來區(qū)域地段價值潛力巨大；p配套優(yōu)勢 ：緊鄰市政規(guī)劃清河森林公園（阜陽未來最大的公共綠地），社區(qū)內(nèi) 5萬方天然景觀（濱河森林公園）社區(qū)內(nèi)小學(xué)、雙語幼兒園、近 7萬方大型商業(yè)社區(qū)，周邊 10分鐘便利生活圈，自身配套齊全；p推廣主題 ：締造阜城傳奇 開啟浪漫生活 卓越品質(zhì) 讓夢想觸手可及；p宣傳語 ：眼光決定未來 增值取決地段p在售貨量 ：一期尾貨及即將推出的二期 3 3 26樓 130余套 80120平米兩房、三房本月 28日即將開盤，目前正在認(rèn)籌中（ 10000元誠意金抵 20230元購房款），按揭 99折，一次性付款 98折；p價格 ：一層 4700元 /平米左右；二層 3750元 /平米；三層 3660元 /平米左右；四層 3500元 /平米左右 ……p產(chǎn)品亮點 ：一層贈送前后近 45平米的院子； 25層雙陽臺 270度轉(zhuǎn)角落地飄窗，采光、通風(fēng)效果佳p劣勢 ：目前周邊生活氛圍尚未形成，配套較為欠缺，近 50萬方大盤，開發(fā)周期緩慢，周邊大規(guī)模競爭樓盤較多，后期貨量壓力較大；p客源 ：政府公務(wù)員、周邊教師、醫(yī)務(wù)人員、市政企事業(yè)單位公務(wù)員等中高收入、高素質(zhì)客戶為主，另有部分周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)生意人典型競爭個案 1 產(chǎn)品分析典型競爭個案 1現(xiàn)場包裝：簡約時尚，銷售氛圍濃厚，符合項目自身品質(zhì)形象營銷推廣：公交、報紙、戶外、大牌、短信 …… ，寬面多渠道宣傳，常規(guī)營銷推廣營造大盤氣勢包裝推廣產(chǎn)品典型競爭個案 180兩房、 108120三房，面積適中；戶型方正、緊湊實用，南北雙陽臺、轉(zhuǎn)角落地飄窗；同時樣板房精心設(shè)計無疑增加了產(chǎn)品的亮點與賣點，同時建筑材料及入戶安防等設(shè)施的展示將品質(zhì)大盤氣質(zhì)在細(xì)節(jié)處發(fā)揮的淋漓盡致。外灘國際城項目位置 勝利北路以東；河濱路以南 用地 /總建 102萬平米 /100余萬（住宅 ）物業(yè) 紹興市環(huán)球物業(yè)阜陽分公司中央景觀區(qū) 泉河河濱水景建筑風(fēng)格 現(xiàn)代周邊配套 東臨開放式青潁公園，北臨泉河大壩，國貿(mào)、人民路商業(yè)街盡在咫尺總戶數(shù) 1341戶商業(yè)網(wǎng)點 近 40萬方首次開盤時間 未推貨量 近 （住宅）典型競爭個案 2p地段優(yōu)勢 ：老城繁華商圈核心地帶， 10余條公交線路通達(dá)全市，是炙手可熱的投資地段，市中心寸土寸金的絕版地段；p配套優(yōu)勢 ：周邊緊鄰國貿(mào)、千百意、大樓等大型商場 ；緊鄰城市中心唯一大型公共綠地 —— 青潁公園，政要機(jī)關(guān)、醫(yī)院、書店、酒店、休閑娛樂場所、高檔寫字樓等配套齊聚左右，一中、三中、八中、北城小學(xué)、第六人民醫(yī)院等學(xué)校醫(yī)院就在小區(qū)邊緣，成熟生活配套一應(yīng)俱全。其建設(shè)的氣勢是令人震憾的。p劣勢 ：產(chǎn)品規(guī)模巨大，開發(fā)周期較長，項目內(nèi)部拆遷尚未完畢，戶型 40160平米，跨度較大，客源差異大，較為分散，且項目位于市中心，單價、總價過高；p客源 ：政府公務(wù)員、市政企事業(yè)單位公務(wù)員等及太和等周邊縣城生意人。第二章、麗豐一品競爭力分析u項目概況u產(chǎn)品力u品牌力清河路雙清路二環(huán)線城中心商務(wù)圈人民路步行街本案 規(guī)劃政務(wù)新區(qū)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)地塊位置n區(qū)位：項目地處老城區(qū)與規(guī)劃新政務(wù)區(qū)之間，一環(huán)線與二環(huán)線之間，城市向西、向南發(fā)展軸線，未來區(qū)域前景廣闊。城市未來發(fā)展軸線，地段價值炙手可熱，未來區(qū)域前景廣闊地塊周邊環(huán)境 藍(lán)天商業(yè)街汽車西站本案教育局潁州區(qū)政府市行政服務(wù)中心阜陽商廈中新超市阜陽電視臺文昌中學(xué)、高新教育學(xué)校市檢察院阜陽中級人民法院潁州區(qū)公安局移動大廈教育學(xué)院一道河路雙清路清河路阜南路阜王路 中清路金牛巷 中清路一小東方超市市委市政府生活區(qū)上海華聯(lián) 1170店市中心醫(yī)院國稅局家屬院民航家屬院藍(lán)色雅苑小區(qū)翠玉江南小區(qū)市十五中學(xué)l學(xué)區(qū)配套：市十五中、中清路一小、文昌中學(xué)、高新教育學(xué)院等l商業(yè)配套：周邊藍(lán)色雅苑翠玉江南小區(qū)社區(qū)商業(yè)等，目前生活配套價位欠缺；l其他：周邊企事業(yè)、政府辦公機(jī)構(gòu)眾多，為項目提供了一定的客戶來源 ；市中心醫(yī)院、移動大廈等；銷售中心徽商銀行金牛小區(qū)地塊內(nèi)外現(xiàn)狀l項目地塊較為方正，南抵一道河路，北達(dá)雙清路，地塊內(nèi)東西貫穿天然河流一道河，南北河流中清河尚未挖通；l地塊內(nèi)部未拆遷量大，尚有居民居住，（西北側(cè)尚遺留未遷走的墳?zāi)挂约胺涓C煤窯），加大施工難度及開發(fā)周期，且工程成本增加；l項目南側(cè)沿一道河路附近形象較好，而北側(cè)雙清路尚未貫通處為居民自建房，形象較差，商業(yè)氛圍不濃厚，金牛小區(qū)沿街門面亦多處于關(guān)門中；21一道河路 456藍(lán)色雅苑 1212433364415237788 995566中清河尚未 挖通樣板間藍(lán)色雅苑小區(qū)中國移動 一道河西路藍(lán)色雅苑小區(qū)休閑文化廣場 一道河在建 7樓（ 3層）2（地基完成）地塊內(nèi)未遷墳?zāi)?未拆遷居民戶蜂窩煤廠 雙清路一角7項目概況項目四至北東南西藍(lán)色雅典小區(qū)徽商銀行潁州區(qū)政府待拆民房雙清路在建家居市場項目概況56萬平米的大規(guī)模社區(qū)，未來城南 1萬人口的高密度居住地。項目概況u外部預(yù)留 4個商業(yè)廣場空間；u景觀組團(tuán)設(shè)計采取兩軸一心多組團(tuán)設(shè)計；u景觀組團(tuán)規(guī)劃動靜結(jié)合，組團(tuán)設(shè)計較為均衡；u三面環(huán)水，親水性強(qiáng)居住景觀條件優(yōu)越。u共計 351套房源u戶型面積區(qū)間 米u(yù)景觀資源優(yōu)越，南向沿項目主景觀水系。u開售房源緊鄰項目次出入口，出行便利。水系景觀軸城市規(guī)劃中道路項目概況功能分隔不明晰南北對流較差南北進(jìn)深大，采光勢必不足雙陽臺設(shè)計增加亮點戶型小結(jié)：小面積的戶型設(shè)計志在吸引年輕客群，對于 48㎡的戶型設(shè)計