【正文】 代廣場 室內(nèi)清水公共部分裝修 2 SR國際新城 室內(nèi)清水公共部分裝修 3 浦江國際公寓 室內(nèi)清水公共部分裝修 4 皇朝萬鑫 室內(nèi) 3000－ 4000元標準精裝 公共部分精裝 5 世茂五里河 未定 6 茂業(yè)中心 未定 7 佳兆業(yè) 室內(nèi)及公共部分精裝 8 華強廣場 室內(nèi)清水大堂裝修 9 新華天璽 室內(nèi) 5000元 /平米精裝修 10 領(lǐng)先國際 室內(nèi) 2023元 /平米精裝修 11 裕景中心 未定 12 嘉里中心 未定 13 盛華公館 精裝標準 2023元 /平米 14 華府天地 裝修標準： 1500元 / ㎡ 15 東森總部商務廣場 16 地王國際白金公寓 精裝標準 800元 /平 17 新北市 清水 18 泰元中心 室內(nèi)交房 精裝修 19 紅星國際 全精裝修 智能化配套 20 鐵西萬達廣場公寓 800元 /平 21 豐瑞威士頓廣場 室內(nèi)清水 大堂裝修 22 天潤廣場 室內(nèi)清水 大堂裝修 23 中糧大悅城 D區(qū) 室內(nèi)清水 大堂裝修 絕大部分的酒店式公寓項目都為精裝修 酒店式公寓的精裝修應該是項目定位的必要條件之一，對提升項目整體品質(zhì)和銷售利潤有很重要的作用。 沈陽市酒店式公寓市場分析 產(chǎn)權(quán)年限分析 序號 項目名稱 產(chǎn)權(quán)年限 1 億豐時代廣場 40 2 SR國際新城 50 3 浦江國際公寓 40 4 皇朝萬鑫 40 5 世茂五里河 40 6 茂業(yè)中心 40 7 佳兆業(yè) 40 8 華強廣場 40 9 新華天璽 40 10 領(lǐng)先國際 50 11 裕景中心 40 12 嘉里中心 40 13 盛華公館 50 14 華府天地 40 15 東森總部商務廣場 40 16 地王國際白金公寓 40 17 新北市 50 18 泰元中心 40 19 紅星國際 40 20 鐵西萬達廣場公寓 40 21 豐瑞威士頓廣場 40 22 天潤廣場 40 23 中糧大悅城 D區(qū) 40 83%17%4 0 年產(chǎn)權(quán)5 0 年產(chǎn)權(quán)目前在售酒店式公寓的產(chǎn)權(quán)年限，絕大多數(shù)項目產(chǎn)權(quán)為住宅立項的 40年，少部分的為 50年。 沈陽市酒店式公寓市場分析 銷售價格分析 0500010000150002023025000億豐時代廣場SR國際新城 皇朝萬鑫 茂業(yè)中心世茂五里河華強廣場 新華天璽 領(lǐng)先國際 璞瑅公寓東森商務總部地王國際白金公寓明城新北市紅星國際鐵西萬達廣場豐瑞威士頓廣場天潤廣場中糧大悅城D區(qū)從在售酒店式公寓的均價來看，目前普遍的價格水平在 6500元 /平米至 21000元 /平米之間不等，但此類產(chǎn)品受地段影響非常明顯，金廊沿線的兩個項目新華天璽與領(lǐng)先國際因為其顯著的區(qū)位優(yōu)勢均價已經(jīng)分別站在了 21000元 /平米和 17000元 /平米的高位。其中地王國際白金公寓屬于沈陽早期的公寓產(chǎn)品，開盤時間較早，同時由于位置好，現(xiàn)已售罄。位置好、周邊配套齊、商業(yè)氛圍濃厚、且檔次較高的公寓產(chǎn)品比較受市場歡迎。少量住宅性質(zhì)的公寓戶型面積偏大，且采光面較多。同時大回廊式高密度的平面布局，不僅造成使用率低于普通住宅，同時也使物業(yè)的識別性、私密性較差，這也對高端客戶的選擇有直接影響。此數(shù)據(jù)說明沈陽的公寓市場尚處于發(fā)展階段，仍有上升空間。 沈陽市酒店式公寓市場分析 商業(yè)配套分析 序號 項目名稱 商業(yè)類型 1 億豐時代廣場 集中商業(yè) 2 SR國際新城 底商 3 浦江國際公寓 未定 4 皇朝萬鑫 集中商業(yè) 5 茂業(yè)中心 集中商業(yè) 6 世茂五里河 集中商業(yè) 7 佳兆業(yè) 集中商業(yè) 8 華強廣場 底商 9 新華天璽 集中商業(yè) 10 領(lǐng)先國際 集中商業(yè) 11 璞瑅公寓 底商 12 東森商務總部 底商 13 地王國際白金公寓 集中商業(yè) 14 明城新北市 底商 15 紅星國際 集中商業(yè) 16 鐵西萬達廣場 集中商業(yè) 17 豐瑞威士頓廣場 集中商業(yè) 18 天潤廣場 集中商業(yè) 19 中糧大悅城 D區(qū) 集中商業(yè) 6%65%29%10萬平以下的項目10萬 100 萬平的項目100 萬平以上的項目目前在售酒店式公寓近 70%是綜合體項目，除了公寓之外還有大量的集中商業(yè)，最少也會有一定體量的底商，這對未來項目整體投資環(huán)境的提升有很大作用，但一般來說在銷售公寓時商業(yè)的業(yè)態(tài)和經(jīng)營方式都還沒有確定，很難對客戶的選擇產(chǎn)生決定性影響。面積較小，人群以中小型企業(yè)主及投資客為主。沈河、和平為主，企業(yè)職員、小私營業(yè)主 皇朝萬鑫 來自沈河區(qū)、和平區(qū)等經(jīng)濟較為發(fā)達區(qū)域的中青年客戶群體，擁有較強的購買力和豐富的置業(yè)經(jīng)驗。高端人群，投資兼自用皆有。 璞瑅公寓 40歲以上的私企業(yè)主、政府公務員，看中地理位置及項目的升值潛力。 明城新北市 3040歲之間，以個體業(yè)主為主，白領(lǐng)為輔；主要來自沈河、和平；以投資為主、辦公、自用為輔。 鐵西萬達廣場 鐵西區(qū)為主要客戶來源，企業(yè)職員、小型企業(yè)主，投資兼自用。 天潤廣場 購買客戶以中青年客戶群體為主，置業(yè)用途以投資為主，另有少量客戶購買投資使用。 由于 50平米甚至更小的戶型雖然能滿足基本的生活需求，但其舒適度遠遠不如普通住宅，很大程度上是一種過渡性的居住物業(yè)。隨著環(huán)境和價格的變化其作為投資的功能完全的體現(xiàn)出來了，自住客的比例進一步的弱化，投資性質(zhì)凸顯。 沈陽市酒店式公寓市場分析 小 結(jié) ◇ 目前沈陽酒店式公寓市場已經(jīng)進入較理性發(fā)展階段，客戶開始對項目的品質(zhì)、區(qū)位、背景、經(jīng)營方式、回報率進行綜合的分析。同時客戶對于精裝修公寓的接受程度較好，喜歡其所帶來的附加價值。而大面積產(chǎn)品則需要較長的消化周期。因此渾南新區(qū)的公寓類產(chǎn)品在逐漸增加，并逐步得到市場認可，未來預計市場放量會進一步增加，品質(zhì)也會有所提高，競爭將加劇。 重點個案分析 ☆皇朝萬鑫 ☆領(lǐng)先國際 ☆鐵西萬達廣場公寓 ☆世茂五里河 ☆浦江國際公寓 ☆新華天璽 ☆中糧大悅城 D區(qū) 重點個案分析 浦江國際公寓 基本信息 開發(fā)商 沈陽新洲實業(yè)股份有限公司 物業(yè)地址 渾南新區(qū)沈陽渾南新區(qū)三義街 2號 建筑形態(tài) 公寓 ,寫字樓 經(jīng)營形式 出售 總占地面積 17173平方米 總建筑面積 122479平方米 總套數(shù) －－－ 層高 平層 3米 容積率 面積區(qū)間 40— 100平米 主力面積 5060平米 商業(yè)形式 未定 車位 205個 車位比 價格 未定 渾南核心區(qū)最具標志性海派建筑，獨享金廊、銀帶交匯坐標，融聚五里河商貿(mào)區(qū)、渾南CBD商務區(qū)，蘊含無限商機。面積區(qū)間 40－ 100平米，主力 50－ 60平米。 重點個案分析 浦江國際公寓 客戶分析 需求情況 購買目的 來自區(qū)域 家庭資產(chǎn) 職業(yè) 年齡 3050歲為主 個體業(yè)主為主，白領(lǐng)與小私企老板為輔 家庭資產(chǎn)在 100萬以上，月收入在 8000以上 沈河區(qū)、和平區(qū)、渾南區(qū)為主 以投資為主，辦公、自用為輔 青睞于 5070㎡ 中小面積戶型，總價在 5060萬之間 年齡在 3050歲之間，以個體業(yè)主為主，白領(lǐng)、小私企老板為輔；主要來自沈河、和平、渾南區(qū)域。 重點個案分析 皇朝萬鑫 產(chǎn)品信息 外立面為玻璃幕墻，檔次高端，大堂及公共部分精裝修，裝修標準為五星級酒店標準。 公寓類產(chǎn)品以中小戶型為主，既可滿足自住辦公的需要，亦可滿足投資需要。 重點個案分析 皇朝萬鑫 客戶分析 客戶來源 沈河區(qū)、和平區(qū)、皇姑等市內(nèi)區(qū)域 在外地工作的沈陽人 在沈陽工作的外地人 周邊城市往來于沈陽辦理事務（大連、鞍山、撫順） 租 /購寫字間的國內(nèi)外大中型企業(yè) 所占比例 25% 5% 10% 10% 50% 置業(yè)用途 方便在市內(nèi)的工作、交際活動兼投資房產(chǎn)升值潛力 短期居住或為父母購買兼投資房產(chǎn)升值潛力 短期居住兼投資房產(chǎn)升值潛力 不定期居住兼投資房產(chǎn)升值潛力 做為高級管理者暫住用途 年齡層次 4050歲之間 3040歲之間 3545歲之間 3040歲之間 ———— 消費屬性 二次或以上置業(yè)，具備專業(yè)的投資目光 二次或以上置業(yè)，具有豐富的置業(yè)經(jīng)驗 二次或以上置業(yè)，具有豐富的置業(yè)經(jīng)驗 二次或以上置業(yè)，具有一定的投資眼光 企業(yè)發(fā)展的需要，領(lǐng)導人具有投資目光 客戶屬性 在北部或者南部區(qū)域有別墅，需要在市內(nèi)有高檔居所方便辦理事務 工作地點在外地，過年過節(jié)放假需要短期居住在沈陽且居住檔次要求高水準 一般為企業(yè)高層、外派管理人員，需要短期居住在沈陽 頻繁往來于沈陽政府或者其他單位處理業(yè)務問題，需要不定期居住在沈陽 企業(yè)發(fā)展到一定規(guī)模，經(jīng)常有外派人員到訪或直接給外派人員短期居住 目標客戶主要是來自沈河區(qū)、和平區(qū)等經(jīng)濟較為發(fā)達區(qū)域的中青年客戶群體，擁有較強的購買力和豐富的置業(yè)經(jīng)驗。 重點個案分析 產(chǎn)品信息 世茂五里河 住宅產(chǎn)品以中大戶型為主，主要針對購買力較強的高端目標消費群體。 位于金廊沿線，五里河商圈核心區(qū)域，擁有城市高端生活配套設(shè)施。 CBD中心地段，使之擁有城市中無法復制的優(yōu)勢。室內(nèi)裝修約 5000元 /平標準，國際化大品牌配備，公共部分裝修也采用豪華標準，欲打造沈陽高端住宅典范。 重點個案分析 產(chǎn)品信息 新華天璽 k戶型 1室 1廳 1衛(wèi) ㎡ I戶型 1室 1廳 1衛(wèi) ㎡ d戶型 1室 1廳 1衛(wèi) ㎡ f戶型 1室 1廳 1衛(wèi) ㎡ e戶型 2室 1廳 1衛(wèi) ㎡ o戶型 3室 2廳 2衛(wèi) ㎡ 戶型面積以60－ 100平米中小面積為主力，戶型方正，利于規(guī)劃，辦公自住均可。 文化：市博物館、遼寧大劇院、 商業(yè)：卓展購物中心、卓越大廈、北市場、家樂福超市、樂購超市 . 餐飲：漁夫碼頭，一家村，杏花春酒店，順峰等 . 市府廣場，沈陽市絕版核心地段，毗鄰中街、太原街兩大商圈，商業(yè)政治氛圍皆濃厚，配套齊全豐富。高端人群，投資兼自用皆有。投資與自住的比例大約一半一半。 重點個案分析 領(lǐng)先國際 基本信息 城市中心地段，大型購物中心之上的公寓項目。 開發(fā)商 沈陽新拓置業(yè)發(fā)展有限公司 物業(yè)地址 沈河青年大街與大西路交匯處 (市委對面 ) 建筑形態(tài) 高層 經(jīng)營形式 物業(yè)公司經(jīng)營 總占地面積 32141 ㎡ 總建筑面積 299132 ㎡ 總套數(shù) 500 總層數(shù) 28 層高 容積率 面積區(qū)間 45－ 90 ㎡ 主力面積 50－ 70 ㎡ 商業(yè)形式 地下一層，地上五層，上海百聯(lián)打造的購物中心 車位 近 1200個 車位比 1： 1 價格 公寓： 17000 元 /㎡ 車位：未定 寫字間： 18000元 /㎡ 公 寓 住 宅 住 宅 住 宅 寫 字 樓 寫 字 樓 重點個案分析 領(lǐng)先國際 產(chǎn)品信息 2023元 /平米精裝修，標準較高。綜合性價比較高。 重點個案分析 周邊配套 交通： 地上交通主干線（ 296路、 237路、 214路、 244路、 289路、 253路、 168路 ……）； 地下交通干線：地鐵 2號線換乘站。 餐飲娛樂： 高登、凱賓斯基、青年公園、市府廣場、遼寧歌劇院、北圖、彩電塔。 領(lǐng)先國際 重點個案分析 領(lǐng)先國際 客戶分析