xx青年匯佳園商業(yè)部分產(chǎn)品定位報(bào)告-在線瀏覽
2025-02-15 11:36本頁面
【正文】 費(fèi)欲望。 以品牌餐飲的進(jìn)入彌補(bǔ)區(qū)域商業(yè)結(jié)構(gòu)的失衡，提升項(xiàng)目整體氣質(zhì)，保證長期收益。青年匯佳園 商業(yè)部分產(chǎn)品定位報(bào)告 中新集團(tuán)研發(fā)中心市場部 目 錄 ? 項(xiàng)目概述 ? 項(xiàng)目位置 ? 技術(shù)指標(biāo) ? 交通環(huán)境 ? 市場研究 ? 區(qū)域環(huán)境 ? 市場供應(yīng) ? 目標(biāo)客群 ? Swot分析 ? 項(xiàng)目定位 ? 4地商業(yè)定位 ? 市場定位 ? 產(chǎn)品定位 ? 2地商業(yè)定位 ? 市場定位 ? 產(chǎn)品定位 ? 投資分析 ? 投入產(chǎn)出分析 ? 經(jīng)營分析 第二部分 項(xiàng)目定位 項(xiàng)目定位 四號地商業(yè)定位 ? 市場定位 打造朝青路上消費(fèi)新亮點(diǎn)，塑造區(qū)域食尚新生活中心。 朝青路未來 5年內(nèi)最大，囊括品牌餐飲和現(xiàn)代便利生活設(shè)施的青年主題社區(qū)生活中心。 四號地商業(yè)定位 產(chǎn)品定位 四號地商業(yè)定位 產(chǎn)品定位 ? 立面風(fēng)格： ? 與項(xiàng)目整體的設(shè)計(jì)風(fēng)格相一致，時(shí)尚、現(xiàn)代、充滿小資的、物質(zhì)生活的氣質(zhì)。 ? 在設(shè)計(jì)初期將可能進(jìn)入的品牌對門頭、招牌的特殊需求考慮到設(shè)計(jì)中。 ? 以內(nèi)街廊道提升非臨街店鋪價(jià)值，利用其對不同風(fēng)格品牌商鋪進(jìn)行分區(qū)，引導(dǎo)人流。 ? 以景觀、燈光手段豐富，豐富其時(shí)尚現(xiàn)代的商業(yè)氣質(zhì)。 ? 公共空間的裝修滿足正常商業(yè)設(shè)施裝修標(biāo)準(zhǔn)即可。 二號地商業(yè)定位 產(chǎn)品定位 囊括品牌餐飲和現(xiàn)代便利生活設(shè)施的商務(wù)主題生活中心。 二號地商業(yè)定位 產(chǎn)品定位 ? 立面風(fēng)格 ? 與青年匯項(xiàng)目公建部分整體風(fēng)格統(tǒng)一。 ? 因考慮大面積出租，與知名餐飲服務(wù)企業(yè)合作，應(yīng)盡早確定合作品牌，協(xié)調(diào)制定外裝修方案。 ? 金融設(shè)施： ? 二層部分面積設(shè)置為證券公司， ? 二層部分面積作為銀行業(yè)務(wù)部及 VIP室。 ? 以景觀、燈光手段豐富，豐富其時(shí)尚現(xiàn)代的商業(yè)氣質(zhì)。 ? 公共空間的裝修滿足中高檔商務(wù)商業(yè)設(shè)施裝修標(biāo)準(zhǔn)即可。 5. 此計(jì)算的前提條件為開發(fā)商設(shè)立經(jīng)營管理公司統(tǒng)一經(jīng)營統(tǒng)一出租，以此保證經(jīng)營規(guī)劃的實(shí)施和租金的回收 4地層面 銷售面積 銷售單價(jià) 銷售 總價(jià) 單方首付 單方月供 單方日供 使用率 折合單位日租 考慮出租率后日租 如出租，年租金收益 區(qū)域?qū)嶋H租金價(jià)格 如出租，年租金收益 一層 2681 4 10724 2 220 10 15 12 二層 2721 154 7 10 7 三層 2501 99 5 7 4 四層 1398 66 3 4 合計(jì) 9301 4 24522.2 2地層面 一層 2298 10341 5 247.5 12 17 12 二層 2709 176 8 12 7 三層 2709 121 6 8 4 合計(jì) 7716 4 24969.6 總計(jì) 17017 1 49491.8 收益分析 銷售收益分析 注： 1. 計(jì)算前提為竣工后經(jīng)營兩年時(shí)帶租約銷售； 2. 計(jì)算考慮建筑使用率為 ； 3. 年出租率一層為 ，二層為 ，三四層為 4. 此處以銷售價(jià)格折合之租金僅為參考數(shù)值，用以比較與實(shí)際租金之間差異，實(shí)際招商時(shí)，還需考慮租金優(yōu)惠政策等。 /平米； ? 兩部分銷售額總計(jì) ，銷售均價(jià) /平米。 /平米； ? 兩部分銷售額總計(jì) ，銷售均價(jià) /平米。 /平米； ? 兩塊地商業(yè)部分銷售額總計(jì) 5億元，銷售均價(jià) /平米。 ? 以上為假設(shè)三層全部賣掉可得收益，如因高層經(jīng)營單位較大，不利于銷售，只賣掉 4地一二層和 2地一層，收入其余層面租金，則 ? 4地可實(shí)際銷售收益 ，銷售均價(jià) /平米； ? 2地。 。 ? 采取三年后帶租約銷售可增加盈利 ， ? 并年增加租金收益 950萬元。 ? 竣工后帶租約銷售，可獲取最高的銷售收益。 項(xiàng)目概況 朝陽北路 一期產(chǎn)品 ? 項(xiàng)目位置 ? 4地位于朝陽北路與青年路交匯處，緊鄰城市交通主干道； ? 2地沿朝陽北路，緊鄰鐵路； ? 技術(shù)指標(biāo) 2地 4地 總計(jì) 用地性質(zhì) SOHO和主題性商業(yè)街 主題性社區(qū)商業(yè)配套 單位 平米 總建筑面積 35800 11000 46800 ? 交通環(huán)境 ? 青年路、朝陽路、朝陽北路構(gòu)成板塊整體的交通框架。 ? 朝陽路改造預(yù)計(jì)明年全部完工，成為 CBD主要道路之一。 ? 城鐵 6號線規(guī)劃從西八里莊經(jīng)青年匯至常營， 2023年開工。 第一部分 市 場 研 究 市場研究 區(qū)域環(huán)境 ? 宏觀環(huán)境影響朝青板塊熱度直線上升； ? 朝青板塊內(nèi)近 20個(gè)項(xiàng)目，均價(jià)超過 8500元 /平米 產(chǎn)品類型豐富； ? 2023年該區(qū)域的開發(fā)總量達(dá)到了 400多萬平方米； ? 未來該區(qū)域人口密度較高； ? 零售類商業(yè)配套，包括集中商業(yè)、特色商業(yè)街及底商等都種形式，整體商業(yè)面積至少 30萬平米以上； ? 區(qū)域內(nèi)現(xiàn)實(shí)商業(yè)，特別是餐飲類供應(yīng)仍明顯不足； ? 區(qū)內(nèi)住宅供應(yīng)量巨大，商業(yè)供應(yīng)量不足，現(xiàn)實(shí)功能配比不合理。 ? 代表項(xiàng)目：住邦 2023二期商業(yè)、韓 show商場和首創(chuàng)白云商場。 ? 代表項(xiàng)目：朝陽
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