【正文】 吃的是特色、吃的是環(huán)境、吃的是主題、吃的是文化、吃的是時(shí)尚、吃的是品位、吃的是世界共融； 夜店 —— 市場(chǎng)研究 SWOT分析 ? S（優(yōu)勢(shì)） ? 充足客戶基礎(chǔ)，大量目標(biāo)人群； ? 地理位置優(yōu)越，道路條件良好，交通設(shè)施便利； ? 具備充分停車(chē)位； ? W（劣勢(shì)） ? 青年路南路段改造不確定； ? 商業(yè)規(guī)模小，不利于大型零售行業(yè)進(jìn)駐； ? 施工周期需與項(xiàng)目總體平衡； 市場(chǎng)研究 SWOT分析 ? O（機(jī)會(huì)） ? 區(qū)域市場(chǎng)增長(zhǎng)勢(shì)頭強(qiáng)勁； ? 住區(qū)成型，人流穩(wěn)步提高； ? 交通環(huán)境極大改善； ? 商業(yè)結(jié)構(gòu)不合理，市場(chǎng)空白明顯； ? 針對(duì)某些商業(yè)功能需求明顯。 ? 餐飲娛樂(lè)設(shè)施嚴(yán)重不足，經(jīng)營(yíng)檔次較低，無(wú)大型中高檔餐飲服務(wù)設(shè)施，與區(qū)域內(nèi)強(qiáng)勁的消費(fèi)力和巨大的需求形成較大反差。 ? 中國(guó)移動(dòng)通信： 11元 /平米，經(jīng)營(yíng)面積 30平米。 ? 朝陽(yáng)北路周邊目前不存在集中大型休閑娛樂(lè)場(chǎng)所。 ? 產(chǎn)權(quán)店鋪式商業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，在招商、經(jīng)營(yíng)及投資回報(bào)方面存在不確定性，面臨市場(chǎng)考驗(yàn)。 ? 代表項(xiàng)目：朝陽(yáng)園 .尚街、華紡易城底商、國(guó)美第一城商街、珠江羅馬嘉園歐洲風(fēng)情商業(yè)街、 AZ TOWN商業(yè)配套 ? 據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，朝青板塊住宅項(xiàng)目之商業(yè)配套供應(yīng)量近 30萬(wàn)平米。 ? 朝陽(yáng)路改造預(yù)計(jì)明年全部完工，成為 CBD主要道路之一。 。 /平米； ? 兩部分銷(xiāo)售額總計(jì) ，銷(xiāo)售均價(jià) /平米。 ? 金融設(shè)施： ? 二層部分面積設(shè)置為證券公司， ? 二層部分面積作為銀行業(yè)務(wù)部及 VIP室。 ? 公共空間的裝修滿足正常商業(yè)設(shè)施裝修標(biāo)準(zhǔn)即可。 四號(hào)地商業(yè)定位 產(chǎn)品定位 四號(hào)地商業(yè)定位 產(chǎn)品定位 ? 立面風(fēng)格： ? 與項(xiàng)目整體的設(shè)計(jì)風(fēng)格相一致，時(shí)尚、現(xiàn)代、充滿小資的、物質(zhì)生活的氣質(zhì)。 ? 可吸取西方物質(zhì)生活、享樂(lè)主義鼎盛時(shí)期商業(yè)設(shè)施的設(shè)計(jì)風(fēng)格，采用較大的色差、豐富的變幻，刺激區(qū)域內(nèi)主流客群 — 中青年消費(fèi)者的消費(fèi)欲望。 四號(hào)地商業(yè)定位 產(chǎn)品定位 二號(hào)地商業(yè)定位 ? 市場(chǎng)定位 迎合朝青板塊整體商務(wù)環(huán)境的提升，作為寫(xiě)字樓、 soho部分的商務(wù)配套設(shè)施， 攜手知名餐飲經(jīng)營(yíng)企業(yè)，打造朝青路上消費(fèi)新亮點(diǎn)，塑造區(qū)域現(xiàn)代商務(wù)生活中心。 餐飲 金融 ? 功能品牌推薦： ? 一層： ? 零售門(mén)店：金飛鴻電信、 電信營(yíng)業(yè)廳、 711 ； ? 金融設(shè)施：光大銀行、建設(shè)銀行、北京證券； ? 商務(wù)餐飲：上島咖啡、真功夫、面包物語(yǔ)； ? 社會(huì)服務(wù)： DHL； ? 二層： ? 品牌餐飲 ： 渝信川菜、粵色湘天酒樓、漁公漁婆 ? 金融設(shè)施：光大銀行、建設(shè)銀行、北京證券； ? 三層： ? 品牌餐飲 ： 渝信川菜、粵色湘天酒樓、漁公漁婆 二號(hào)地商業(yè)定位 產(chǎn)品定位 ? 公共空間 ? 與青年匯共建部分相呼應(yīng)。 。 。 ? 可考慮出售一二層可分割小面積，獲取銷(xiāo)售收益，同時(shí)保留部分面積，保證長(zhǎng)期租金收益。 市場(chǎng)研究 市場(chǎng)供應(yīng) ? 板塊內(nèi)集中商業(yè)總建筑面積 ，經(jīng)營(yíng)面積達(dá) 5萬(wàn)平米。 新入市面積待市場(chǎng)檢驗(yàn)。品牌檔次明顯不足。 ? 法寶超市： /平米，經(jīng)營(yíng)面積 2023平米，地下。 ? 未來(lái)主要零售供應(yīng)集中在產(chǎn)權(quán)銷(xiāo)售店鋪，同類(lèi)投資產(chǎn)品過(guò)多。 據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前朝青板塊，開(kāi)發(fā)總量已達(dá)到 370萬(wàn)平方米，明年上半年將超過(guò) 400萬(wàn)平米， 朝陽(yáng)路區(qū)域在未來(lái)兩三年內(nèi)，入住人口總數(shù)超過(guò) 40萬(wàn)人， 消費(fèi)能力強(qiáng)勁。 ? 如無(wú)法做到差異化定位，很難規(guī)避同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)。 ? 工作在最好或較好的寫(xiě)字樓、或者時(shí)尚的場(chǎng)所； ? 工作極度忙碌，沒(méi)有過(guò)多時(shí)間；冰箱里除了飲料沒(méi)有什么吃的，幾個(gè)月不開(kāi)火，偶爾浪漫一次在家做飯； ? 喜歡在裝潢漂亮的或者胡同深處的特別地方用餐。 ? 中大型超市類(lèi)產(chǎn)品缺乏，區(qū)域?qū)蛎黠@，大型超市的進(jìn)駐要求苛刻，中型超市更具靈活性、收益性和便利性。 ? 羅賓漢服飾專(zhuān)賣(mài)： 10元 /平米，經(jīng)營(yíng)面積 100平米，正對(duì)華堂商場(chǎng)。 市場(chǎng)供應(yīng) 休閑娛樂(lè)類(lèi)面積供應(yīng) ? 板塊內(nèi)新社區(qū)都設(shè)有會(huì)所，主要為內(nèi)部提供服務(wù)； ? 甘露園臨街洗浴中心，經(jīng)營(yíng)面積近 800平方米的； ? 白云生活廣場(chǎng)四層為小廳影院，五層健身場(chǎng)所，面積 4000平米； ? 尚街地下一層為 2023平米休閑娛樂(lè)場(chǎng)所； ? 財(cái)滿街休閑樂(lè)園，分布二期商業(yè)街三層位置，體量在 8000平方米。 ? 白云市場(chǎng)、韓 SHOW及財(cái)滿街以劃分面積單位形式銷(xiāo)售，均價(jià)： 18000元 /平米，承諾年 8%回報(bào)。 ? 底商及商業(yè)街供應(yīng)總量 20萬(wàn)平米，經(jīng)營(yíng)面積超過(guò)12萬(wàn)平米。 ? 青年路北段改造完成，我項(xiàng)目門(mén)前路段尚無(wú)改造跡象。 ? 采取三年后帶租約銷(xiāo)售可增加盈利 。 ? 以上為假設(shè)四層全部賣(mài)掉可得收益，如銷(xiāo)售受阻，只賣(mài)掉4地一二層和 2地一層，則 ? 4地可實(shí)際銷(xiāo)售收益 ，銷(xiāo)售均價(jià) /平米； ? 2地。 ? 與引入品牌裝修充分結(jié)合，互利互補(bǔ)。 以品牌餐飲的進(jìn)入彌補(bǔ)區(qū)域商業(yè)結(jié)構(gòu)的失衡，提升項(xiàng)目整體氣質(zhì)，為寫(xiě)字樓、酒店式公寓及 SOHO以及未來(lái)周邊規(guī)劃的高檔寫(xiě)字樓提供高品質(zhì)的現(xiàn)代化商務(wù)配套。 第一（ ），提供海量管理資料免費(fèi)下載！ 待選方案一 —— 方 略 第一（ ），提供海量管理資料免費(fèi)下載！ 第一（ ），提供海量管理資料免費(fèi)下載！ 待選方案一 —— 天 大 待選方案 天 大 方 案 第一（ ），提供海量管理資料免費(fèi)下載！ ? 業(yè)態(tài)規(guī)劃 ? 主題及面積比例： ? 各類(lèi)餐飲 —— 50%、 ? 便利賣(mài)場(chǎng) —— 40%、 ? 便利服務(wù)設(shè)施 —— 10%； ?