【正文】 產(chǎn)市場整體規(guī)模、樓盤檔次、產(chǎn)品品質(zhì)、服務(wù)質(zhì)量等方面都將得到長足發(fā)展。 十一、房地產(chǎn)市場未來建設(shè)情況 類別 普通商品住房 經(jīng)濟(jì)適用房 廉租房 合計 分區(qū) 中小戶型 大戶型 中心城區(qū) （ 22620套） （ 6872套） （ 1179套） （ 219套） （ 30890套） 新塘鎮(zhèn) 2..05 （ 33472套） （ 9830套） （ 341套） （ 32套） （ 43675套） 注： 中小套型商品住房的戶均建筑面積計算標(biāo)準(zhǔn)為 85平方米；大套型商品住房的戶均建筑面積計算標(biāo)準(zhǔn)為 125平方 米；經(jīng)濟(jì)適用房的戶均建筑面積計算標(biāo)準(zhǔn)為 60平方米；廉租房的戶均建筑面積計算標(biāo)準(zhǔn)為 50平方米；（住房建 設(shè)面積單位為萬平方米。又由于派潭鎮(zhèn)保障性住房需求量偏小， 20232023年派潭鎮(zhèn)（包括小樓鎮(zhèn)和正 果鎮(zhèn)）的保障性住房需求均規(guī)劃為貨幣補貼形式；在 20232023年期間，新塘、中新、石灘三鎮(zhèn)分別按各自需 求建設(shè)供應(yīng)；小樓鎮(zhèn)和正果鎮(zhèn)的建設(shè)供應(yīng)仍歸屬在派潭鎮(zhèn)一并計算。 注： 商品住房地塊的容積率定為 ； 2023—2023年增城市住房建設(shè)用地分區(qū)供應(yīng)計劃 單位：公頃 合計 0 派潭鎮(zhèn) 0 中新鎮(zhèn) 0 石灘鎮(zhèn) 新塘鎮(zhèn) 中心城區(qū) 合計 廉租房 經(jīng)濟(jì)適用房 普通商品住房 類別 分區(qū) PART2 新塘區(qū)域代表性項目研究 樓盤名稱 規(guī)模 ㎡ 戶型比例 目前均價 (元 /㎡ ) 裝修標(biāo)準(zhǔn) (元 /㎡ ) 備注 新世界花園 總占：約 35萬 總建：約 50萬 共： 3000戶 2房： 7088㎡ ,50％ 3房： 124㎡ , 35％ 4房： 172㎡ , 15％ 5800 —— 自 2023年 11月正式發(fā)售，共 39棟 18層；花園采用組團(tuán)式布局 ,高級洋房風(fēng)格獨特，環(huán)境優(yōu)雅、安全舒適。共 17棟 26層，戶型方正，布局合理、靠近地鐵口 錦繡 嘉駿豪苑 總占：約 總建：約 共： 1088戶 1房： 4260㎡ , 22％ 2房： 84㎡ , 34％ 3房： 100147㎡ ,34％ 4房： ㎡ , 10％ 4200 毛坯 一期 9棟 19層，獨到新穎的戶型結(jié)構(gòu)，功能分區(qū)卓越，部分戶型帶入戶花園，交通便利，高層?xùn)|向可看江景。 碧桂園鳳凰城 新塘廣場 總占：約 總建：約 共： 775戶 1房： 4671㎡， 25％ 2房： 7696， 30％ 3房： 122146㎡， 35％ 4房： 161165㎡， 10％ 4500 毛坯 共 4棟 29層； 地理位置優(yōu)越、交通便利、大社區(qū)活動空間大、小區(qū)內(nèi)配套完善。 崇和花園 總占：約 總建：約 共： 1200戶 2房： 86㎡， 25％ 3房： 89135㎡， 40％ 4房： 148152㎡， 25％ 6房： 195㎡， 10％ 4300 毛坯 共 30棟 12層 , 現(xiàn)售住宅單位為第四期產(chǎn)品，僅剩余數(shù)套復(fù)式單位在售。 盛世名門 總占：約 17萬 總建：約 40萬 共： 4000戶 2房： 61118㎡， 30％ 3房： 91118㎡， 38％ 4房： 173220㎡， 22％ 5房： 259㎡， 10％ 5000 毛坯 共 63棟 11層 /18層 /32層 , 在售剩余戶型為三房和四房復(fù)式單位，戶型設(shè)計多元化。 根據(jù)上表深入分析可知，區(qū)域住宅項目主要呈現(xiàn)以下特點： 以二房單位為主要供應(yīng)樓盤，面積大多介于 3080㎡ 1. 從樓盤推出單元看，以二房居多，平均占市場 50%左右，面積多以 3080㎡為主； 2. 主力面積為 50方的小戶型，它是黃金分割點，具有最佳的投資價值； 3. 部分業(yè)主選擇“以租抵供”的方式置業(yè)，有穩(wěn)定收益回報，更可輕松擁有物業(yè)。 中心區(qū)中高檔樓盤一帶，主要以大面積單元為主，并供應(yīng)四房單元 1. 中心區(qū)中高檔樓盤設(shè)計了大面積的三房或四房單位以吸引部分客源； 2. 四房單位一般面積都大多在 160㎡以上，平均占至新塘市場的 15%左右。 樓盤一：新世界花園 樓盤二：金澤豪庭 樓盤三：錦繡 〃 新天地 樓盤四：嘉駿豪苑 樓盤五：廣園東 〃 東方名都 樓盤六：碧桂園鳳凰城 〃 鳳妍苑 樓盤七：現(xiàn)代城市花園 樓盤九：新塘廣場 樓盤十：順欣花園 樓盤十一：匯美體育花園 樓盤十二：新都 〃 盛世名門 樓盤十三：金澤華庭 樓盤八：亞太銀座 二、區(qū)域代表性項目情況 樓盤名稱 戶型 1房 2房 3房 4房 5房（ 6房） 新世界花園 —— 7088㎡， 50％ 124㎡， 35％ 172㎡， 15％ —— 金澤豪庭 —— 7090㎡， 50％ 124135㎡， 35％ 172㎡ ,15％ —— 錦繡 東方名都 4950㎡ ,16％ 4950㎡ ,17％ 96128㎡ ,48％ 79161㎡ ,11％ 337367㎡， 8％ 碧桂園鳳凰城 鳳妍苑 —— 80106㎡， 50％ 93102㎡， 50％ —— —— 現(xiàn)代城市花園 —— 7082㎡， 62％ 91160㎡， 38％ —— —— 亞太銀座 4060㎡ ， 18％ 108110㎡， 29％ 125136㎡， 30％ 167㎡ ,23％ —— 新塘廣場 4671㎡ ， 25％ 7696 ㎡， 30％ 122146㎡ ， 35％ 161165㎡ ， 10％ —— 順欣花園 —— 88㎡， 25％ 8287㎡， 60％ 93140㎡ ， 15％ —— 崇和花園 —— 86㎡， 25％ 89135㎡， 40％ 148152㎡ ， 25％ 6房 ,195㎡ ， 10％ 匯美體育花園 —— 8189㎡， 32％ 118126㎡， 50％ 146162㎡ ， 18％ —— 新都 環(huán)境優(yōu)雅、安全舒適，是個住家的好小區(qū)。 產(chǎn)品分析： 樓盤名稱 新世界花園 開發(fā)商 新世界中國 有限公司 占地面積 151000㎡ 地理位置 增城市新塘鎮(zhèn) 花園東路 總建面積 325000㎡ 建筑類別 高層洋房 總 戶 數(shù) 3000多戶 棟 數(shù) 39棟 18層 戶 型 二梯三戶 二梯四戶 容積率 均 價 5800元 ∕ ㎡ 車 位 1： 1 裝 標(biāo) 精裝修 管理費 /㎡ /月 優(yōu)劣勢分析 : ? 優(yōu)勢：▲風(fēng)格獨特 、 戶型面積實用▲小區(qū)成熟 ▲環(huán)境優(yōu)雅、舒適 ▲規(guī)模大、有品牌實力 ? 劣勢：▲交通不便 ▲周邊環(huán)境吵鬧 ▲路邊空氣污染大 ▲周邊教育配套少 銷售分析： ? 現(xiàn)推萬象新都 7棟剩余高層單位，隨樓贈送精美裝修、廚具四件套，年底準(zhǔn)備推 出 4棟和 6棟高層洋房。 新世界花園戶型比例分布50%35%15%2 房2 廳 3 房2 廳 4 房2 廳項目概況： 樓盤二：金澤豪庭 金澤豪庭座落于增城新塘鎮(zhèn)太平洋工業(yè)區(qū)白江路段 107國道旁；位置好環(huán)境靚 ,具有優(yōu)越的投資與人居環(huán)境；交通便利，多路公交車往返廣州，近將要開通的地鐵輕軌出口；周邊配套齊全，綠化率達(dá) 30% 。一期剩少量高層中央景觀樓王，均價 4900元 /㎡。新天地 錦繡新天地雄踞新塘中心城區(qū)，東鄰府前路 ,與新塘公園、新塘政府，新塘文化藝術(shù)中心等市政配套毗鄰而居；南望浩瀚東江，視野遼闊，城市美景，一覽無余。預(yù)計 出新品洋房。 產(chǎn)品分析： 樓盤名稱 錦繡 銷售分析： ? 在售剩余單位戶型為 8090㎡兩房和 110㎡ 120㎡三房，現(xiàn)樓發(fā)售毛坯均價 4200元 /㎡。 東方名都 東方名都首期首創(chuàng)半圍合弧形組團(tuán)式布局，汲取廣園東豪宅建筑精華，融合現(xiàn)代的流線設(shè)計，采用二梯一戶及一梯二戶設(shè)計，引入了觀光電梯、私家電梯廳、空中入戶陽光花園等創(chuàng)新的設(shè)計。 優(yōu)劣勢分析： ? 優(yōu)勢：▲交通便利 ▲有高尚生活品味 ▲地理位置優(yōu)越 ? 劣勢：▲靠公路、空氣污染大 ▲周邊車流量大，出入危險 客戶分析： ? 以新塘本地人自住居多，約占 50%，部分為廣州黃埔自住占 20%和投資占 30%。二期要到明年才推出。 東方名都 開發(fā)商 廣州市盈毅房地產(chǎn)有限公司 占地面積 180000㎡ 地理位置 增城市新塘鎮(zhèn)廣園東與新塘 出口東洲大道交匯處 總建面積 500000㎡ 建筑類別 高層洋房、小高層洋房 總 戶 數(shù) 3000戶 棟 數(shù) 一期 10棟 29層 戶 型 兩梯一戶 二梯四戶 容積率 均 價 5800元 ∕ ㎡ 車 位 1200個 裝 標(biāo) 毛坯 管理費 /㎡ /月 東方名都戶型比例分布16%17%16%20%12%11%8%1 房2 廳 2 房2 廳 3 房2 廳1 衛(wèi) 3 房2 廳2 衛(wèi)3 房2 廳3 衛(wèi) 4 房2 廳 5 室3 廳項目概況： 樓盤六：碧桂園鳳凰城 鳳妍苑的底層裙樓在開發(fā)時已規(guī)劃為大型商業(yè)配套，與現(xiàn)有交通中心的商鋪、東門商業(yè)街、鳳馨苑商業(yè)街等商業(yè)配套相輝映。主要靠近鳳凰城商業(yè)配套中心，有商業(yè)街、康體中心、游泳池等等。 產(chǎn)品分析： 樓盤名稱 碧桂園鳳凰城 成熟的人文社區(qū)、和諧的居住氛圍，讓你感受到生活的情趣。 客戶分析： ? 以新塘本地人自住居多，約占 80%，少部分為投資客，約占 20%左右。于 2023年 10月 8日公開發(fā)售，成功認(rèn)購近 400套物業(yè)；項目采用人車分流設(shè)計，小區(qū)內(nèi)規(guī)劃有綠化、水景、兒童樂園等；身處都市繁華旺地、商業(yè)中心，高尚住宅區(qū)、時尚聚集地。 客戶分析： ? 以廣州和東莞的投資客居多，約占 60%，部分為新塘本地的投資客，約占