【正文】 單位。鳳妍苑 總占：約 總建：約 共： 500戶 2房： 80106㎡， 50％ 3房： 93102㎡， 50％ 6500 毛坯 2023年 12月底即將推出鳳妍苑二期花園洋房，共 15棟 17層，超大陽(yáng)臺(tái)，地理位置優(yōu)越，生態(tài)環(huán)境好、綠化面積大 現(xiàn)代城市花園 總占：約 總建：約 共： 1130戶 2房： 7082㎡ , 62％ 3房： 91160㎡ ,38％ 5600 毛坯 共 15棟 1130戶，東南亞中央水景園林，住宅已售完，現(xiàn)推出少量臨街商鋪，小區(qū)交通方便、周邊配套設(shè)施成熟完善 一、區(qū)域代表性樓盤(pán)概況 樓盤(pán)名稱(chēng) 規(guī)模 ㎡ 戶型比例 目前均價(jià) (元 /㎡ ) 裝修標(biāo)準(zhǔn) (元 /㎡ ) 備注 亞太銀座 總占：約 總建：約 共： 508戶 1房： 4060 ㎡， 18％ 2房： ㎡， 29％ 3房： 125136㎡， 30％ 4房： 168㎡， 23％ 5716 1000 自 2023年 10月 8日公開(kāi)發(fā)售，共 8棟 17層；采用人車(chē)分流設(shè)計(jì)，商業(yè)配套設(shè)施齊，鄰近地鐵 13號(hào)線，地處商業(yè)圈。 東方名都 總占：約 18萬(wàn) 總建：約 50萬(wàn) 共： 3000戶 1房： 4950㎡ , 16％ 2房： 4950㎡ , 17％3房： 96128㎡ , 48％ 4房： 79161㎡ , 11％ 5房： 337367㎡ , 8％ 5800 毛坯 自 2023年 3月正式發(fā)售，規(guī)劃配套完善，公園式園林綠化，交通便利兼有高尚生活品味。新天地 總占：約 16萬(wàn) 總建：約 61萬(wàn) 共： 5000戶 2房： 7082㎡ , 15％ 3房： 88160㎡ , 63％ 4房： 125197㎡ ,12％ 5房： 160295㎡ ,10％ 5400 毛坯 2023年 11月 14日推出 29棟，預(yù)計(jì) 11月底推出新品洋房；小區(qū)戶型多元化，檔次高規(guī)模大，交通便利，綠化率高。 金澤豪庭 總占：約 10萬(wàn) 總建：約 共： 2193戶 2房： 7090㎡ , 50％ 3房： 124135㎡ ,35％ 4房： 172㎡ , 15％ 4900 毛坯 二期工程正式動(dòng)工，預(yù)計(jì)明年 6月份開(kāi)售。 20232023年增城市住房建設(shè)分區(qū)計(jì)劃 單位：萬(wàn)平方米 政府保障性的經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房地塊的容積率定為 。） 關(guān)于保障性住房建設(shè)的供應(yīng)面積，在 20232023年期間，中新鎮(zhèn)和石灘鎮(zhèn)的保障性住房面積包含在新塘鎮(zhèn)，小 樓鎮(zhèn)和正果鎮(zhèn)則歸并到派潭鎮(zhèn)。廣州及東莞區(qū)域客戶購(gòu)房比例還將有較大幅度的增長(zhǎng)。加上原有的碧桂園、香江集團(tuán)、新世界幾大集團(tuán)樓盤(pán)，該地區(qū)未來(lái)市場(chǎng)的供應(yīng)量以及產(chǎn)品的品種都將會(huì)更為豐富，市場(chǎng)發(fā)展體系更為完善。 2023年碧桂園鳳凰城成功打響市場(chǎng)之后，隨著香江集團(tuán)等的進(jìn)駐，加上原先已經(jīng)進(jìn)駐的大發(fā)展商，碧桂園鳳凰城、翡翠綠洲、新塘新世界等共同撐起整個(gè)新塘地區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展。 八、房地產(chǎn)市場(chǎng)供求情況 分 析 ： ，新塘的商品住宅價(jià)格上揚(yáng)較快； 、鳳凰城以及恒大山水城等樓盤(pán)推出，新塘商品房檔次提高； ，居住環(huán)境凸現(xiàn)，商品房的價(jià)格也隨之攀升。 七、房地產(chǎn)市場(chǎng)整體情況 (新塘鎮(zhèn) )預(yù)售商品房批出面積 面積： 萬(wàn)平方米 05年 06年 07年 08年 09年 (上半年 ) 09年上半年增 (+)減 () 預(yù)售商品房批出面積 % 商品住宅批準(zhǔn)預(yù)售面積 單位：萬(wàn)平方米 –% 商品住宅批準(zhǔn)預(yù)售面積 同比 08年上半年 09年上半年 05年 06年 07年 08年 0 9 年( 上半年)預(yù)售商品住宅批出面積 7 3 . 9 1 5 6 . 1 2 1 3 3 . 8 3 1 8 0 . 9 7 6 9 . 3 8批出面積增長(zhǎng)比例 9 2 . 6 5 % 9 2 . 2 2 % 9 3 . 8 9 % 9 5 . 3 0 % 9 5 . 9 7 %預(yù)售商品住宅成交面積 7 9 . 7 6 1 6 9 . 3 1 4 2 . 5 4 1 8 9 . 8 9 7 2 . 2 9 增城市商品房住宅供求對(duì)比一覽表 面積 :萬(wàn)平方米 新塘已經(jīng)成為在增城置業(yè)的主要區(qū)域； 新塘主要是工業(yè)區(qū)，鎮(zhèn)內(nèi)人口有一定的消費(fèi)能力； 靠近廣州的鳳凰城以及恒大山水城、荔湖城等主要是消化廣州的購(gòu)買(mǎi)力。 未來(lái)的新塘鎮(zhèn)將建設(shè)成為廣州東部新城區(qū)的重要組成部分，集產(chǎn)業(yè)加工基地、現(xiàn)代生產(chǎn)服務(wù)基地和區(qū)域物流中心于一體的濱江城鎮(zhèn)。增城在規(guī)劃以及經(jīng)濟(jì)發(fā)展方面把更多的資源放在新塘鎮(zhèn)，為迎合廣州市的“東進(jìn)”發(fā)展而創(chuàng)造更多的機(jī)會(huì)。 ? 從 2023至 2023年市場(chǎng)情況看，居民在新塘鎮(zhèn)置業(yè)已成主流 , 占增城市商品房銷(xiāo)售總面積的 71． 73％ ? 2023年 ,新塘鎮(zhèn)工業(yè)產(chǎn)值達(dá)到 797億元，吸引大量的外來(lái)人口進(jìn)入新塘鎮(zhèn)，使新 塘鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場(chǎng)快速發(fā)展。 四、交通環(huán)境分析 415501020304050602023年 2023年人口增長(zhǎng)? 總?cè)丝诮冢?2023年）為 41萬(wàn)人，遠(yuǎn)期（ 2023年）為 55萬(wàn)人。 ? 2023年都將完成，業(yè)主 20分鐘可到達(dá)廣 州。 二、地理區(qū)位分析 ? 新塘作為廣州“東部板塊”的重要組成部分； ? 新塘的牛仔休閑服裝、汽車(chē)、摩托車(chē)、機(jī)械裝備等支柱產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展； ? 新塘在珠三角“經(jīng)濟(jì)版圖”中的地位顯得越來(lái)越重要。 “東部都會(huì)”的核心區(qū)域是目前大廣州的幾個(gè)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)極當(dāng)中經(jīng)濟(jì)總量最為強(qiáng)大的，是目前廣州的工業(yè)和高科技產(chǎn)業(yè)的重點(diǎn)區(qū)域。優(yōu)越的地 理位置，使新塘同時(shí)接受廣州、 深圳、香港三地的經(jīng)濟(jì)輻射因而被稱(chēng)為： 廣州東部板塊的“黃金走廊” 一、綜合環(huán)境分析 新塘毗鄰廣州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)，正是廣州規(guī)劃的“東部都會(huì)”的核心地區(qū)。待 進(jìn)行更為細(xì)致的市場(chǎng)調(diào)研及與貴司進(jìn)行更加深入的溝通后， 將逐項(xiàng)提交相應(yīng)策略建議報(bào)告， 提出更詳盡和切合實(shí)際的可執(zhí)行操盤(pán)策略。廣州增城市新塘 107國(guó)道項(xiàng)目 市 場(chǎng) 定 位 策 略 報(bào) 告 深圳市營(yíng)銷(xiāo)協(xié)會(huì)地產(chǎn)策劃中心 深圳固誠(chéng)地產(chǎn)策劃?rùn)C(jī)構(gòu) 2023年 01月 08日 前 言 首先，感謝貴司的充分信任！我司希望通過(guò)此次的交流，加深彼此的了解和信任，并進(jìn)一步為本項(xiàng)目提供強(qiáng)有效的全方位攻略，從而贏得市場(chǎng)，并樹(shù)立品牌，引領(lǐng)新塘地產(chǎn)潮流。 因時(shí)間倉(cāng)促、資料有限，此報(bào)告僅為項(xiàng)目 定位的方向性策略，疏漏及不足之處望貴司不吝指正， 關(guān)于項(xiàng)目整體規(guī)劃、戶型創(chuàng)新、戶型配比、園林規(guī)劃、營(yíng)銷(xiāo)中心、樣板房、銷(xiāo)售物料、銷(xiāo)售接待、廣告表現(xiàn)、媒體表現(xiàn)、價(jià)格策略及物業(yè)管理等多方面的建議，均未作詳盡涉及，在此致以歉意。 目錄 一、 新塘房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)環(huán)境研究 二、 新塘區(qū)域代表性項(xiàng)目研究 三、 項(xiàng)目自身?xiàng)l件 SWOT分析 四、 項(xiàng)目可行性市場(chǎng)定位構(gòu)想 PART1 新塘房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)環(huán)境研究 （新塘夜景） 新塘， 是廣東省及廣州市示范中心鎮(zhèn)也是增城市的工商業(yè)重鎮(zhèn)，正處于廣州、深圳、東莞的中心交匯點(diǎn)上。 大廣州的規(guī)劃發(fā)展中，以“東進(jìn)，西聯(lián)，南拓，北優(yōu)”城市發(fā)展的核心思想指導(dǎo)下，廣州的城市發(fā)展格局已經(jīng)基本露出水面，在東、南、北方面形成三個(gè)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)極，在西面則展開(kāi)與佛山地區(qū)的聯(lián)動(dòng)發(fā)展。同時(shí)該地區(qū)也是與珠三角東岸各個(gè)城市和地區(qū)的連接經(jīng)濟(jì)和交通紐帶。 三、產(chǎn)業(yè)環(huán)境分析 半小時(shí)生活圈 軌道交通提速“半小時(shí)生活圈” ? 未來(lái)新塘將有穗莞深城際輕軌、廣州地鐵 13號(hào)線等軌道交通在此交匯。 ? 新塘正在加速融入廣州、東莞的“半小時(shí)生活圈”。 ? 人口不斷增長(zhǎng)是導(dǎo)致住房市場(chǎng)需求大量 釋放的根本因素。 單位：萬(wàn)人 五、人口環(huán)境分析 新塘的規(guī)劃發(fā)展是增城市作為拉近與廣州經(jīng)濟(jì)發(fā)展接軌的重要地區(qū)。未來(lái) 10年內(nèi)，新塘將崛起成為一座具有 50萬(wàn)人口的中等規(guī)模城區(qū)，達(dá)到一個(gè)中等城市的規(guī)模，與廣州經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)共同支撐起“東部都會(huì)”的發(fā)展藍(lán)圖。 六、發(fā)展規(guī)劃分析 ?近年，新塘鎮(zhèn)成為廣州除中心城區(qū)備受關(guān)注的 8個(gè)房地產(chǎn)熱點(diǎn)之一； ?新塘鎮(zhèn)已成為廣州品牌房地產(chǎn)的集聚地 ,吸引廣州 /東莞及增城的購(gòu)房群體需求； ?新塘各大樓盤(pán)價(jià)格有不斷地漲價(jià)，目前均價(jià)較 09年年初已有 15%20%漲幅； ?從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，隨著地鐵輕軌的動(dòng)工建設(shè)、 居住氛圍的優(yōu)化，新塘樓盤(pán)的價(jià)格將呈現(xiàn)穩(wěn)步上揚(yáng)的態(tài)勢(shì)。 房地產(chǎn)市場(chǎng)整體呈現(xiàn)高速增長(zhǎng)、需求大于供給的有利局面。 新塘房產(chǎn)年度價(jià)格分析325035003300380048003500380036503000280030003680430041005900010002023300040005000600070002023年 2023年 2023年 2023年 2023年單位: 元/ 平方起價(jià) 均價(jià) 最高價(jià)九、房地產(chǎn)銷(xiāo)售價(jià)格情況 2023年以前，新塘地區(qū)以及廣州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)還是處于自給自足的市場(chǎng)需求，外來(lái)的消化力量極小。 現(xiàn)在，新塘更是一個(gè)地產(chǎn)界藏龍臥虎的地方，金地集團(tuán)、和黃集團(tuán)、合景泰富地產(chǎn)等都已經(jīng)圈地進(jìn)入新塘地區(qū)，在近幾年正式投入市場(chǎng)。 十、房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)情況 未來(lái)幾年，增城及新塘房地產(chǎn)市場(chǎng)仍將保持高速發(fā)展趨勢(shì)，并且隨著與廣州、東莞城市更為緊密的聯(lián)系，房地