【正文】 獲取土地 ?貸款購買土 地使用權(quán) 項目設計 ?建筑與 結(jié)構(gòu)設 計 規(guī)劃 ?功能 和業(yè)態(tài)簡單排布，主力店選 擇關(guān)鍵租戶 、租戶類型比例 獲取土地 ?獲得土地的所有權(quán)或使用權(quán) 項目施工 ?委托施工 單位進行 建設 項目招商 ?獨自招商或 委托代理公 司進行 開業(yè)經(jīng)營 ?獨自經(jīng)營 或委托專 業(yè)經(jīng)營管 理公司 無規(guī)劃或“拍腦子”規(guī)劃，項目盲目性極大 13 盡管部分開發(fā)商開始對項目進行前期規(guī)劃，但往往停留在營銷、租戶組合和主力店選擇上，缺乏對市場深入的調(diào)查與研究，依然無法準確地建立有競爭力的市場定位 辦公和商業(yè)策劃不就是把租戶組合在一起，分類、安放在 各樓層嗎 主力店確定了就萬事大吉了，其他租戶的招商會很容易 租戶招商都是看品牌，把有號召力的品牌招進來，其他的品牌都會跟風進來的 我對市場非常了解，我相信我的經(jīng)驗，我的感覺常常是對的 ?? 市場調(diào)查不一定準的，那些數(shù)字怎么說都可以 ?? 14 通過對消費者、競爭環(huán)境的深入研究，項目策劃將回答項目定位的戰(zhàn)略問題，是項目未來成功地進行設計、定位、銷售、招商和運營管理的堅實基礎 上實投資辦公及商用物業(yè)項目的服務內(nèi)容 項目戰(zhàn)略策劃 1. 概念策劃 2. 詳細規(guī)劃 ?物業(yè)概念 – 開發(fā)戰(zhàn)略定位 – 目標消費者 – 寫字樓客戶需求 – 商業(yè)部分定位 – 核心價值 – 品牌內(nèi)涵 – 差異化內(nèi)容 /特色 /賣點 – 功能組合 ?模塊配比 – 功能范圍 – 面積占比 – 布局 – 交通動線設計 ?商業(yè)及 租戶組合 – 核心租戶 /品牌 / 業(yè)態(tài) – 位置安排 – 根據(jù)租戶要求考 慮規(guī)劃調(diào)整 ?收益預測 ?招商策略 3. 設計 協(xié)助第三方設計公司 – 出具建筑設計 任務書 – 協(xié)助設計公司 有效理解規(guī)劃 意圖 – 參與建筑方案 評審 4. 招商 ?招商策劃與推廣 ?組織實施招商 5. 運營 （專業(yè)運營公司） ?商業(yè)運營管理 ?物業(yè)管理 ?市場營銷管理 國泰在本區(qū)域內(nèi)積累了成功的辦公物業(yè)開發(fā)案例經(jīng)驗 但企業(yè)的持續(xù)發(fā)展 /良好口碑/項目形象的提升 /投資回報要求及其與市場現(xiàn)狀間的距離為實現(xiàn)目標帶來極大挑戰(zhàn) 如何深度挖掘地塊的潛在價值和區(qū)域價值 ， 對產(chǎn)品進行科學組合以突破局限是上實的核心課題 我們的核心問題 16 壹、市場綜述 17 在世界經(jīng)濟版圖上，張家港所處的 【 長三角都市群 】 是世界經(jīng)濟發(fā)展最快最活躍的區(qū)域之一 巴黎大都市圈 倫敦大都市圈 紐約大都市圈 五大湖大都市圈 長三角大都市圈 東京大都市圈 ? 世界五大都市圈：世界創(chuàng)造財富最多的地方 ? 大都市圈融合： 21世紀經(jīng)濟發(fā)展的主旋律 長三角 ● 世界第六大都市圈 18 中國已經(jīng)形成了三大城市群，其中以長三角城市群地區(qū)經(jīng)濟最為發(fā)達，城市一體化程度最高，逐漸形成以上海為核心的世界第六大都市圈。 ?美國東北部大西洋沿岸都市群 ?美國五大湖大城市群 ?日本東海道太平洋沿岸都市群 ?英國大城市群 ?歐洲西北部大城市群 ?中國長三角大城市群 珠三角10%京津冀10%長三角21%其他59%2023年全國 GDP分布 41,3％ 環(huán)渤海城市群特征： 中心化城市強化階段，即極化階段。 珠江三角城市群特征： 中心城市的軸向擴散帶動中小城市發(fā)展，點 —— 軸系統(tǒng)形成，即擴散階段。 長三角城市群特征： 信息化與產(chǎn)業(yè)高技術(shù)化高速發(fā)展，區(qū)域生產(chǎn)力向均衡化發(fā)展，空間結(jié)構(gòu)網(wǎng)絡化，形成點 ——軸 —— 網(wǎng)絡系統(tǒng)，整個區(qū)域成為一個高度發(fā)達的城市化區(qū)域。 19 上海 蘇州 揚州 無錫 杭州 寧波 嘉興 張家港 鎮(zhèn)江 南通 舟山 臺州 泰州 湖州 紹興 核 心 —— 對外窗口 第一圈層 —— 次級輻射中心 第二圈層 —— 專業(yè)產(chǎn)業(yè)基地、專業(yè)市場 第三圈層 —— 原材料基地 上海將重點發(fā)展國際經(jīng)濟、金融、貿(mào)易、航運、信息服務等服務業(yè)，成為長江三角洲城市群的綜合服務中心；同時上海國際大都市的地位得到加強，承但了長三角對外窗口的功能。 集中發(fā)展優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)，形成專業(yè)性的產(chǎn)業(yè)基地 南京 為產(chǎn)業(yè)基地提供原材料，并形成專業(yè)市場 第三圈層 原材料基地，以廉價的人力、物力、豐富的自然資源為核心競爭力。 依靠人才、信息、技術(shù)、成本優(yōu)勢，完成產(chǎn)品的深加工，提高產(chǎn)品附加值。 上海作為長三角都市圈的核心承擔著綜合服務中心和對外窗口的功能。 21 隨著張家港產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化及與人口的良性互動發(fā)展，最終將形成類梯形的高素質(zhì)人口結(jié)構(gòu)，并促進張家港樓市與辦公樓市場良性發(fā)展。 ? 沿海和長江兩大經(jīng)濟開發(fā)帶交匯處 ； ? 長江沿線最大的國際性貿(mào)易商港，中國最大的內(nèi)陸港口； ? 全國唯一的內(nèi)河港型保稅區(qū)：江蘇省張家港保稅區(qū)和張家港保 稅物流園區(qū)。 規(guī)劃 2023年 總?cè)丝?169萬，其中常住人口 89萬，外來人口 80萬。 2023年，實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值 1250億元（預計數(shù)，下同），按可比價計算增長 %；完成全社會固定資產(chǎn)投資 310億元，三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整為 ∶∶36 。完成服務業(yè)投資 110億元，增長 10%。完成社會消費品零售總額 166億元，增長 24%。 6家企業(yè)入選全國服務業(yè) 500強， 5家企業(yè)入選全省服務業(yè) 100強， 2家企業(yè)躋身中國物流百強。 2023年完成全口徑財政收入 ，增長 %，地方一般預算收入 ，增長 %；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入24250元，農(nóng)民人均純收入 11600元，分別增長 ％和 ％。完成工業(yè)產(chǎn)品銷售收入 3700億元，增長 %。全市工業(yè)產(chǎn)銷率 %，規(guī)模以上工業(yè)經(jīng)濟綜合指數(shù)達 250%，遠高于蘇州全市平均水平。 宏觀市場分析 25 人均 GDP情況分析 近五年張家港人均GD P分析0481216202023年 2023年 2023年 2023年 2023年單位:萬元? 2023年以來，張家港人均 GDP保持高速增長，年均增幅為 %，至2023年人均 GDP達到 ，同比增長 %，低于去年增速近 分點，仍高于全國人均 GDP增長速度。 宏觀市場分析 26 固定資產(chǎn)投資情況分析 近五年張家港固定資產(chǎn)投資分析0801602403204002023年 2023年 2023年 2023年 2023年單位:億元?2023年全市完成固定資產(chǎn)投資 ，同比增長 %，略低于去年同期增幅 。 宏觀市場分析 27 居民儲蓄狀況分析 近五年張家港市居民儲蓄余額分析01402804205607002023年 2023年 2023年 2023年 2023年單位:億元? 2023年全市居民儲蓄余額 ，同比增長 %，是 2023年以來增幅最大的一年。 宏觀市場分析 28 戶籍人口狀況分析 2023年2023年2023年2023年2023年萬人808386899295近五年張家港市戶籍總?cè)丝谠鲩L速度單位: 萬人? 2023年全市戶籍總?cè)丝跒?，同比增 %。 宏觀市場分析 29 張家港作為區(qū)域性交通的紐帶，是溝通長江南北和蘇、皖、浙的重要交通節(jié)點，公路及河道運輸十分發(fā)達。是全國唯一的貨物吞吐量超億噸的縣域岸； 公路： 滬寧、 204（煙臺 — 上海）、沿江高速、蘇錫 張、蘇虞張等高速公路； 航空： 距上海虹橋機場只有兩小時車程，擁有浦東國 際機場、南京祿口國際機場等周邊機場。 城市框架未拉開。 城市發(fā)展及規(guī)劃 城市格局 31 城市空間結(jié)構(gòu)－－ 一城、雙核、五片 “ 一城” －－張家港； “雙核” －－楊舍城區(qū)、金港城區(qū)，主要的居住和公共服務中心； “五片” －－楊舍城區(qū)、金港城區(qū)、錦豐片區(qū)、塘橋片區(qū)、樂余片區(qū)。將發(fā)展成為自然環(huán)境優(yōu)美、文化藝術(shù)氣息濃郁、人與自然高度和諧、最適宜人居的城市。重點發(fā)展物流、化工等臨港型產(chǎn)業(yè)。 塘橋片區(qū) 現(xiàn)代“紡織城”，輕工、紡織、勞動密集型加工業(yè)基地。 張家港各片區(qū)簡介 城市格局 33 ? 城區(qū)規(guī)劃格局小，沿城市界面向外順延發(fā)展，未形成新城跳躍發(fā)展； ? 城市規(guī)劃缺乏大規(guī)模引擎支持，除城 西新城板塊規(guī)劃較清晰完整、暨陽湖板塊有一定規(guī)劃外，其他區(qū)域均缺乏較完整規(guī)劃； ? 商業(yè)格局極其簡單，除步行街外幾乎無其他商業(yè)節(jié)點，城西購物公園成形尚需時日。 城市總結(jié) 張家港作為長三角經(jīng)濟圈腹地、國家中西部發(fā)展戰(zhàn)略及江蘇沿江開發(fā)港口的重要城市，張家港正處于新的一輪的城市發(fā)展建設中； 35 ? 目前城市商業(yè)較為集中 ， 主要商業(yè)集中在城中板塊； ? 城中為消費者購物的首選場所； ? 城西為城市未來次級商務中心 ， 未來商業(yè) （ ShoppingPark）發(fā)展體量較大； ? 目前城南 、 城北商業(yè)氛圍較為不足 ， 有待進一步發(fā)展完善 。無論是成交面積 還是成交金額都不到上一年的一半。可見張家港市緊跟形勢，著重出讓面積較小的地塊，顯然 這一舉措取得了明顯效果。 房地產(chǎn)市場分析 41 3)、 2023年 16月份經(jīng)營性用地市場交易情況 去年的樓市觀望給港城房產(chǎn)商帶來了空前的影響，雖然今年上半年樓市回暖，但是不排除部分房產(chǎn)商對土地市場的謹慎，從上半年市區(qū)土地出讓情況來看，房產(chǎn)商拿地時比較謹慎。總面積達 ，涉及金額接近 5億元。 土地座落 面積（㎡） 用途 成交總價 (萬元 ) 交易日期 受讓單位 暨陽湖生態(tài)園內(nèi) 商業(yè) 15175 1月 7日 市暨陽湖開發(fā)發(fā)展有限公司 暨陽東路北側(cè) 商住 5月 5日 陶建浩 市城北路北側(cè) 商業(yè) 3098 5月 20日 市華芳房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 河西南路西側(cè) 商業(yè) 1928 5月 20日 張家港金太陽臵業(yè)有限公司 市華昌南路南側(cè) 商業(yè) 3734 5月 27日 市泰富房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 市園林路西側(cè) 商業(yè) 5月 26日 張家港市新城臵業(yè)有限公司 市華昌路東側(cè) 商業(yè) 1957 5月 27日 楊聰 楊舍鎮(zhèn)長安路 58號 商業(yè) 6月 11日 張德華 2023年 16月份經(jīng)營性用地成交情況 房地產(chǎn)市場分析 42 張家港房地產(chǎn)市場 －調(diào)整期向成熟期過渡 開發(fā)量下跌，需求量與均價上升，產(chǎn)品品質(zhì)提升。需要注意的是 市場投資額仍然處于增長狀態(tài)，因此房地產(chǎn)市場在現(xiàn)有階段發(fā)展前景仍然被看好。 商品房市場分析 45 商品房價格分析 近五年張家港商品房銷售價格走勢圖0100020233000400050006000均價 2275 3959 4016 4096 44942023年 2023年 2023年 2023年 2023年單位:元/平方米? 與全國房地產(chǎn)市場一樣，數(shù)年來張家港房地產(chǎn)市場價格也出現(xiàn)了大幅增長，但經(jīng)過 2023年價格猛增后，商品房銷售價格走勢趨向平穩(wěn)，到 2023年，張家港的商品房銷售價格為 4494元 /平方米，同比增長 %，出現(xiàn)增速跡象。 ? 144平米以上大戶型的供應量占了絕對優(yōu)勢，其次為 90～ 144平米的中大戶型，改善 型、舒適型的自用性市場特征明顯； ? 改善型與自住型消費需求占絕對比例，投資比例僅占約 5%； ? 外來人口購房比例上升，達到 23%， 2023年僅為 10%。 2 3 中央政府出臺了加大投資力度、降低房地產(chǎn)交易稅費支持居民購房，投資的大環(huán)境得到明顯改善，房地產(chǎn)市場仍有一定的上行空間。 48 寫字樓市場概況 寫字樓市場分析 本案 天霸商務館 新鴻基 中聯(lián)國際 半島國際 東方新天地 友通數(shù)碼商業(yè)廣場 華昌東方廣場 ? 從現(xiàn)有區(qū)域房地產(chǎn)市場的發(fā)展情況來看，區(qū)域內(nèi)辦公項目均位于城區(qū)的外圍區(qū)域，項目主要分布主要可劃分為 “西面 ”、 “南面 ”及 “東北部 ”三塊。 49 市場價格分析 主要在售樓盤價格比較0202340006000800010000單位：元/ 平方米報價 8300 8600 8000 5500 6500天霸商務館 華昌東方廣場 中聯(lián)國際 新鴻基大廈 友通數(shù)碼廣場?從區(qū)域市場的價格表現(xiàn)情況來看， “西部 ”區(qū)域的辦公樓產(chǎn)品售價水平要略高于 “東北部 ”區(qū)域。其